一(yī)
設備實(shí)施分(fēn)類(lèi)
根(gēn)據(jù)各(gè)類(lèi)設備設施的(de)功能(néng)、用(yòng)途、重要(yào)性(xìng)等因(yīn)素对(duì)其(qí)實(shí)行分(fēn)類(lèi)管(guǎn)理(lǐ)，分(fēn)A、B、C三(sān)類(lèi) ：
A類(lèi)：監視系(xì)統設備，配電(diàn)房(fáng)各(gè)屏櫃，生(shēng)活泵、消防水(shuǐ)泵，消防報警系(xì)統，電(diàn)梯(tī)及(jí)其(qí)它(tā)。
B類(lèi)：排風(fēng)設備，水(shuǐ)箱(xiāng)（池），滅火器材，排污泵及(jí)其(qí)它(tā)。
C類(lèi)：房(fáng)屋(wū)本(běn)體(tǐ)照明(míng)設施、室(shì)内外(wài)插座、各(gè)式燈(dēng)具、水(shuǐ)龍头(tóu)、排水(shuǐ)設施、道(dào)路及(jí)其(qí)它(tā)。
二(èr)
設備的(de)運行管(guǎn)理(lǐ)
1、对(duì)A類(lèi)設備，根(gēn)據(jù)業主委員会(huì)的(de)要(yào)求、物(wù)業服(fú)务方(fāng)案(àn)，項目電(diàn)工人員巡回(huí)方(fāng)式对(duì)設備進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)。
2、項目電(diàn)工人員必須經(jīng)过(guò)專業培訓，熟悉所(suǒ)管(guǎn)理(lǐ)的(de)性(xìng)能(néng)、特(tè)点和(hé)操作(zuò)规程，考核合格後(hòu)上(shàng)崗操作(zuò)。
3、項目電(diàn)工按崗位(wèi)職責及(jí)運行操作(zuò)规程，对(duì)設備進(jìn)行操作(zuò)和(hé)檢查，認真(zhēn)作(zuò)好(hǎo)運行記(jì)录(lù)。
4、項目電(diàn)工人員根(gēn)據(jù)運行管(guǎn)理(lǐ)有關(guān)制度(dù)，每月(yuè)檢查監督設備運行操作(zuò)人員崗位(wèi)職責旅行情(qíng)況，檢查設備運行狀态，注意(yì)設備運行安(ān)全(quán)性(xìng)、合理(lǐ)性(xìng)、經(jīng)濟性(xìng)，檢查運行、維護保養記(jì)录(lù)、檢查後(hòu)在(zài)有關(guān)記(jì)录(lù)上(shàng)签字(zì)，发現(xiàn)問(wèn)題(tí)及(jí)时(shí)糾正(zhèng)，对(duì)发現(xiàn)的(de)設備問(wèn)題(tí)应詳细(xì)填表(biǎo)報告，工程主管(guǎn)監督整改情(qíng)況。
三(sān)
設施設備的(de)維修保養
1、電(diàn)工人員負責所(suǒ)管(guǎn)轄設備設施的(de)維修保養，項目主任協调工程主管(guǎn)負責组織本(běn)項目維修保養工作(zuò)。
2、設備設施保養分(fēn)日(rì)常維修保養和(hé)定(dìng)期維護保養及(jí)年(nián)檢維護保養3个(gè)层(céng)次(cì)。
1）日(rì)常維護保養主要(yào)是(shì)巡視檢查和(hé)清(qīng)潔方(fāng)面(miàn)的(de)工作(zuò)；定(dìng)期維護保養主要(yào)工作(zuò)就(jiù)是(shì)性(xìng)能(néng)狀态檢查和(hé)計(jì)划性(xìng)能(néng)修理(lǐ)的(de)内容；年(nián)檢維護保養主要(yào)是(shì)对(duì)設備進(jìn)行全(quán)面(miàn)的(de)调整。
2）日(rì)常維護保養通(tòng)常由(yóu)設備運行操作(zuò)，當班(bān)電(diàn)工負責，定(dìng)期維護保養由(yóu)主管(guǎn)負責操作(zuò)安(ān)排，當班(bān)電(diàn)工人員進(jìn)行配合，某些(xiē)設備外(wài)聘專業公司進(jìn)行。
3）維護保養工作(zuò)的(de)項目由(yóu)各(gè)類(lèi)設備具體(tǐ)规定(dìng)，各(gè)設備主觀根(gēn)據(jù)规程並(bìng)結合設備具體(tǐ)技術(shù)狀況，做出(chū)年(nián)度(dù)、月(yuè)維護保養計(jì)划，經(jīng)公司領導批準後(hòu)實(shí)施。
4）設備年(nián)檢維護保養，由(yóu)委托年(nián)檢單位(wèi)實(shí)施。維護保養結束(shù)後(hòu)以(yǐ)書(shū)面(miàn)形式報告公司。
四(sì)
設施設備維修
1、設備設施的(de)維修分(fēn)計(jì)划維修和(hé)故障維修两(liǎng)類(lèi)：
1）計(jì)划維修是(shì)自(zì)在(zài)設備設施沒(méi)有发生(shēng)問(wèn)題(tí)之(zhī)前(qián)，对(duì)其(qí)劣化(huà)和(hé)缺陷部(bù)件(jiàn)進(jìn)行預先(xiān)維護和(hé)修理(lǐ)；
2）故障維修是(shì)对(duì)設備設施受損設備故障後(hòu)其(qí)失效、損壞部(bù)件(jiàn)進(jìn)行針(zhēn)对(duì)性(xìng)維修。
2、設備設施維修采用(yòng)委托維修和(hé)派工維修两(liǎng)種(zhǒng)形式：
1）委托維修主要(yào)用(yòng)在(zài)故障維修。管(guǎn)理(lǐ)處(chù)設值班(bān)调度(dù)室(shì)，實(shí)行24小时(shí)待命值班(bān)，配置公司集团(tuán)電(diàn)話(huà)短(duǎn)号(hào)，随时(shí)接受住戶、公司管(guǎn)理(lǐ)人員的(de)維修申報和(hé)故障報告，接報後(hòu)，迅速在(zài)规定(dìng)时(shí)间内修複；
2）派工維修主要(yào)用(yòng)在(zài)計(jì)划維修、零(líng)星(xīng)及(jí)小型的(de)設備新(xīn)装、改装專案(àn)處(chù)理(lǐ)。工程主管(guǎn)根(gēn)據(jù)設備定(dìng)期保養計(jì)划，當前(qián)对(duì)設備定(dìng)期保養計(jì)划，當前(qián)設備運行狀況的(de)分(fēn)析调查結果(guǒ)，以(yǐ)及(jí)住戶的(de)要(yào)求填写(xiě)派工單，派專人完成(chéng)的(de)特(tè)定(dìng)工作(zuò)。派工單的(de)處(chù)理(lǐ)與(yǔ)跟進(jìn)流程按委托維修规定(dìng)進(jìn)行。
五(wǔ)
設備故障及(jí)事(shì)故
1、凡因(yīn)为操作(zuò)规程、操作(zuò)使用(yòng)不(bù)當或(huò)設備发生(shēng)非(fēi)正(zhèng)常損壞而(ér)被(bèi)迫停止運轉(zhuǎn)。达(dá)到(dào)一(yī)定(dìng)时(shí)间或(huò)造成(chéng)損失的(de)，稱为設備事(shì)故。
2、損失及(jí)影響不(bù)及(jí)事(shì)故嚴重程度(dù)的(de)其(qí)它(tā)情(qíng)況稱之(zhī)为故障。
3、无論发生(shēng)何種(zhǒng)設備故障和(hé)事(shì)故，工程主管(guǎn)必須立即组織力量(liàng)迅速處(chù)理(lǐ)。若較重大(dà)事(shì)件(jiàn)，必須及(jí)时(shí)報告管(guǎn)理(lǐ)處(chù)主任以(yǐ)書(shū)面(miàn)形式報公司協调處(chù)理(lǐ)。
4、无論发生(shēng)何種(zhǒng)設備故障和(hé)事(shì)故，管(guǎn)理(lǐ)處(chù)主任、工程主管(guǎn)、電(diàn)工人員必須詳细(xì)記(jì)录(lù)，不(bù)得疏漏和(hé)隐瞒。
六(liù)
設備的(de)大(dà)修和(hé)更新(xīn)
1、管(guǎn)理(lǐ)處(chù)根(gēn)據(jù)實(shí)际情(qíng)況对(duì)設備進(jìn)行大(dà)修、更新(xīn)和(hé)技術(shù)改造，使之(zhī)更加安(ān)全(quán)、有效、經(jīng)濟、可(kě)行。
2、設備及(jí)物(wù)業本(běn)體(tǐ)部(bù)分(fēn)的(de)大(dà)修、更新(xīn)和(hé)技術(shù)改造费用(yòng)，需從維修資金(jīn)中(zhōng)支出(chū)的(de)。經(jīng)業主委員会(huì)審核、同(tóng)意(yì)签字(zì)後(hòu)報公司签字(zì)進(jìn)行修理(lǐ)、改造。
3、大(dà)修改造的(de)項目由(yóu)各(gè)項目主任提(tí)出(chū)申請、工程主管(guǎn)签字(zì)，經(jīng)公司讨論形成(chéng)《年(nián)度(dù)維修計(jì)划申請報告》，報經(jīng)業主委員会(huì)批準後(hòu)方(fāng)可(kě)實(shí)施，項目實(shí)施按照：誰(shéi)主管(guǎn)，誰(shéi)負責“的(de)原則，在(zài)工程主管(guǎn)指導下(xià)進(jìn)行。
七(qī)
設備的(de)報廢
1、設備有下(xià)列情(qíng)況下(xià)考慮報廢：
1）已經(jīng)超过(guò)使用(yòng)年(nián)限，主要(yào)結構及(jí)部(bù)件(jiàn)磨損破壞，設備效能(néng)达(dá)不(bù)到(dào)要(yào)求且(qiě)不(bù)能(néng)修複；
2）設備技術(shù)陳旧(jiù)落(là)後(hòu)，无形磨損嚴重，經(jīng)濟效果(guǒ)差，經(jīng)濟上(shàng)分(fēn)析結論更新(xīn)勝于(yú)大(dà)修；
3）因(yīn)以(yǐ)外(wài)災害或(huò)事(shì)故使設備損壞嚴重而(ér)无法(fǎ)修複使用(yòng)，建築物(wù)改建不(bù)能(néng)拆装的(de)；
4）嚴重影響安(ān)全(quán)，繼续使用(yòng)将会(huì)引起(qǐ)危險事(shì)故的(de)。
5）設備耗能(néng)大(dà)、污染环(huán)境嚴重，國(guó)家(jiā)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)规定(dìng)应予淘汰的(de)産品。
2、設備報廢由(yóu)項目主任提(tí)出(chū)申請，並(bìng)填写(xiě)《設備報廢申請單》，工程主管(guǎn)组織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定(dìng)後(hòu)報公司批準，其(qí)中(zhōng)産权是(shì)屬于(yú)業主的(de)設備，需報廢的(de)還(huán)須報請業主委員会(huì)批準。
3、設備報廢後(hòu)，報廢設備由(yóu)（公司庫房(fáng)或(huò)業委会(huì)）進(jìn)行利用(yòng)和(hé)處(chù)理(lǐ)，殘值回(huí)收(shōu)憑據(jù)報财务部(bù)注銷設備資産，同(tóng)时(shí)注銷台(tái)賬和(hé)卡(kǎ)片(piàn)。
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