在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，对(duì)設備外(wài)包(bāo)的(de)有效管(guǎn)理(lǐ)控制，一(yī)直(zhí)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)的(de)重点難点，其(qí)中(zhōng)对(duì)電(diàn)梯(tī)外(wài)包(bāo)的(de)管(guǎn)控顯得特(tè)别突出(chū)，如(rú)何有效管(guǎn)理(lǐ)控制維保單位(wèi)按要(yào)求对(duì)電(diàn)梯(tī)設備進(jìn)行維護，是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)一(yī)直(zhí)在(zài)探索的(de)課題(tí)。

对(duì)電(diàn)梯(tī)設備的(de)維保質(zhì)量(liàng)的(de)管(guǎn)控，實(shí)質(zhì)上(shàng)就(jiù)是(shì)要(yào)管(guǎn)理(lǐ)控制好(hǎo)電(diàn)梯(tī)維修保養的(de)全(quán)过(guò)程，目前(qián)電(diàn)梯(tī)維修保養存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)主要(yào)包(bāo)括以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)：

一(yī)、電(diàn)梯(tī)保養的(de)形式小于(yú)内容。在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，由(yóu)于(yú)一(yī)些(xiē)專業設備需要(yào)具有專業技術(shù)的(de)公司来(lái)維護，为了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)的(de)順利實(shí)施，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司通(tòng)过(guò)招标(biāo)的(de)方(fāng)式與(yǔ)專業公司订立服(fú)务合同(tóng)，其(qí)中(zhōng)電(diàn)梯(tī)設備的(de)維護保養就(jiù)是(shì)通(tòng)过(guò)合同(tóng)的(de)方(fāng)式交給(gěi)專業電(diàn)梯(tī)公司維保的(de)，然而(ér)物(wù)業公司对(duì)電(diàn)梯(tī)公司的(de)運作(zuò)方(fāng)式僅僅停留在(zài)合同(tóng)条(tiáo)款上(shàng)，電(diàn)梯(tī)專業公司一(yī)開(kāi)始(shǐ)会(huì)派經(jīng)验豐富的(de)員工，对(duì)所(suǒ)接管(guǎn)的(de)電(diàn)梯(tī)設備進(jìn)行維護保養，當電(diàn)梯(tī)設備穩定(dìng)後(hòu)，維保方(fāng)往往会(huì)派来(lái)新(xīn)人撤走(zǒu)老(lǎo)人，維持(chí)現(xiàn)狀。事(shì)實(shí)上(shàng)電(diàn)梯(tī)維護保養是(shì)綜合能(néng)力很強(qiáng)的(de)工作(zuò)，沒(méi)有一(yī)定(dìng)經(jīng)验很難實(shí)質(zhì)性(xìng)完成(chéng)維保工作(zuò)，为了(le)解(jiě)決这(zhè)種(zhǒng)矛盾維保方(fāng)会(huì)把(bǎ)技術(shù)含量(liàng)低(dī)的(de)工作(zuò)做起(qǐ)来(lái)——那(nà)就(jiù)是(shì)把(bǎ)設備表(biǎo)面(miàn)清(qīng)理(lǐ)干(gàn)淨，而(ér)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司往往看(kàn)重这(zhè)一(yī)点，使管(guǎn)理(lǐ)控制電(diàn)梯(tī)維保質(zhì)量(liàng)漸漸轉(zhuǎn)變(biàn)为管(guǎn)控設備清(qīng)潔質(zhì)量(liàng)。这(zhè)樣(yàng)就(jiù)使的(de)電(diàn)梯(tī)維修保養簡化(huà)成(chéng)設備清(qīng)潔。

二(èr)、電(diàn)梯(tī)保養人員的(de)經(jīng)验水(shuǐ)平較低(dī)。随着城(chéng)市(shì)快(kuài)速发展(zhǎn)，電(diàn)梯(tī)數量(liàng)猛曾，電(diàn)梯(tī)維保人員供不(bù)应求，剛拿到(dào)電(diàn)梯(tī)操作(zuò)证就(jiù)被(bèi)電(diàn)梯(tī)公司放(fàng)到(dào)維保第(dì)一(yī)線(xiàn)，經(jīng)验能(néng)力都有限，事(shì)實(shí)上(shàng)很難有質(zhì)量(liàng)的(de)完成(chéng)維修、保養工作(zuò)。同(tóng)时(shí)一(yī)些(xiē)有經(jīng)验水(shuǐ)平較高(gāo)的(de)電(diàn)梯(tī)工又往往脫離了(le)基礎的(de)維修保養工作(zuò)。

三(sān)、電(diàn)梯(tī)保養數量(liàng)大(dà)。随着市(shì)场(chǎng)競争的(de)加劇，電(diàn)梯(tī)維保费用(yòng)的(de)降低(dī)，電(diàn)梯(tī)公司要(yào)維持(chí)電(diàn)梯(tī)工的(de)工資增长(cháng)，其(qí)最(zuì)基本(běn)的(de)方(fāng)法(fǎ)和(hé)途徑就(jiù)是(shì)增加每个(gè)電(diàn)梯(tī)工電(diàn)梯(tī)維保的(de)數量(liàng)，由(yóu)于(yú)電(diàn)梯(tī)數量(liàng)的(de)增加，使得電(diàn)梯(tī)保養水(shuǐ)準難以(yǐ)达(dá)到(dào)合同(tóng)要(yào)求，久而(ér)久之(zhī)電(diàn)梯(tī)的(de)保養質(zhì)量(liàng)下(xià)降、故障上(shàng)升(shēng)、風(fēng)險增大(dà)，形成(chéng)恶性(xìng)循环(huán)。

四(sì)、電(diàn)梯(tī)維保人員的(de)工作(zuò)狀況很難被(bèi)監管(guǎn)。由(yóu)于(yú)電(diàn)梯(tī)維保是(shì)專業性(xìng)很強(qiáng)的(de)一(yī)項工作(zuò)，沒(méi)有經(jīng)过(guò)相關(guān)的(de)學(xué)習和(hé)培訓很難掌握，因(yīn)此(cǐ)非(fēi)電(diàn)梯(tī)專業人員很難監管(guǎn)電(diàn)梯(tī)維保工作(zuò)，電(diàn)梯(tī)維保是(shì)否做到(dào)實(shí)處(chù)也(yě)很難界定(dìng)。

五(wǔ)、電(diàn)梯(tī)備件(jiàn)不(bù)足。深圳有數百(bǎi)家(jiā)電(diàn)梯(tī)維保單位(wèi)，大(dà)多(duō)數維保單位(wèi)並(bìng)不(bù)是(shì)電(diàn)梯(tī)生(shēng)産制造單位(wèi)，配件(jiàn)完全(quán)靠外(wài)部(bù)采購，因(yīn)此(cǐ)電(diàn)梯(tī)維保單位(wèi)不(bù)可(kě)能(néng)配備較为齐全(quán)的(de)電(diàn)梯(tī)配件(jiàn)，延誤電(diàn)梯(tī)修複时(shí)间的(de)情(qíng)況时(shí)有发生(shēng)，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司造成(chéng)一(yī)定(dìng)的(de)影響。

六(liù)、配件(jiàn)更換頻繁。主要(yào)原因(yīn)就(jiù)是(shì)1、更換的(de)配件(jiàn)質(zhì)量(liàng)不(bù)过(guò)關(guān)。2、與(yǔ)維保人員的(de)技術(shù)水(shuǐ)平有關(guān)系(xì)。3、通(tòng)过(guò)更換配件(jiàn)达(dá)到(dào)創收(shōu)的(de)目的(de)。4、電(diàn)梯(tī)設備設計(jì)的(de)原因(yīn)。

七(qī)、維保人員責任心(xīn)不(bù)強(qiáng)。主要(yào)體(tǐ)現(xiàn)在(zài)保養过(guò)程能(néng)省(shěng)就(jiù)省(shěng)，保養内容能(néng)少(shǎo)就(jiù)少(shǎo)，保養时(shí)间盡量(liàng)縮短(duǎn)。出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)後(hòu)找(zhǎo)理(lǐ)由(yóu)，互相推诿責任，使處(chù)理(lǐ)問(wèn)題(tí)时(shí)间變(biàn)得較长(cháng)，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)要(yào)求敷衍了(le)事(shì)。

面(miàn)对(duì)電(diàn)梯(tī)維保現(xiàn)狀，如(rú)何管(guǎn)控當前(qián)電(diàn)梯(tī)維修保養存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)，提(tí)高(gāo)電(diàn)梯(tī)維修保養的(de)質(zhì)量(liàng)，是(shì)當前(qián)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司面(miàn)臨的(de)一(yī)个(gè)共(gòng)同(tóng)問(wèn)題(tí)，現(xiàn)在(zài)主要(yào)可(kě)以(yǐ)從以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)入(rù)手(shǒu)：

一(yī)、建立維保人員档案(àn)。对(duì)電(diàn)梯(tī)維保公司派驻人員進(jìn)行考察，考察從3个(gè)方(fāng)面(miàn)入(rù)手(shǒu)：1、通(tòng)过(guò)詢問(wèn)維保程序、工作(zuò)细(xì)节(jié)初步了(le)解(jiě)維保人員的(de)理(lǐ)論知識。2、查看(kàn)維保人員的(de)工作(zuò)年(nián)限，從側面(miàn)了(le)解(jiě)維保人員的(de)經(jīng)验水(shuǐ)平。3、确定(dìng)現(xiàn)场(chǎng)維保人員，防止電(diàn)梯(tī)維保單位(wèi)頻繁換人影響現(xiàn)场(chǎng)維保質(zhì)量(liàng)。經(jīng)过(guò)细(xì)致(zhì)的(de)前(qián)期準備工作(zuò)，使物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司方(fāng)面(miàn)能(néng)很明(míng)确的(de)知道(dào)維保人員狀況，以(yǐ)便更好(hǎo)的(de)掌控維保現(xiàn)场(chǎng)質(zhì)量(liàng)的(de)實(shí)現(xiàn)。

二(èr)、规範維保人員按計(jì)划保養。電(diàn)梯(tī)按一(yī)定(dìng)时(shí)间间隔進(jìn)行保養是(shì)保证電(diàn)梯(tī)安(ān)全(quán)運行的(de)關(guān)鍵，電(diàn)梯(tī)的(de)保養主要(yào)内容包(bāo)括檢查、调整、润滑、清(qīng)潔。主要(yào)作(zuò)用(yòng)是(shì)保证電(diàn)梯(tī)安(ān)全(quán)運行。按計(jì)划保養能(néng)有效控制電(diàn)梯(tī)保養的(de)頻次(cì)，降低(dī)電(diàn)梯(tī)出(chū)故障的(de)風(fēng)險。

三(sān)、明(míng)确維保單位(wèi)权責以(yǐ)避免風(fēng)險扯皮(pí)。在(zài)現(xiàn)實(shí)合作(zuò)过(guò)程中(zhōng)由(yóu)于(yú)权責不(bù)清(qīng)造成(chéng)維修拖延，保養不(bù)到(dào)位(wèi)，故障頻发。物(wù)業管(guǎn)公司認为維保單位(wèi)的(de)水(shuǐ)平不(bù)行，而(ér)維保單位(wèi)認为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司不(bù)願意(yì)花(huā)錢(qián)，这(zhè)樣(yàng)互相推诿就(jiù)造成(chéng)電(diàn)梯(tī)維保質(zhì)量(liàng)下(xià)降，为了(le)避免此(cǐ)類(lèi)風(fēng)險首先(xiān)要(yào)明(míng)确配件(jiàn)價格、維修时(shí)限、保養頻次(cì)。其(qí)次(cì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司应積极(jí)配合，該花(huā)錢(qián)的(de)地(dì)方(fāng)不(bù)要(yào)吝啬。这(zhè)樣(yàng)有利于(yú)提(tí)高(gāo)維保質(zhì)量(liàng)。

四(sì)、引入(rù)有經(jīng)验的(de)電(diàn)梯(tī)管(guǎn)理(lǐ)人員。在(zài)市(shì)场(chǎng)經(jīng)濟条(tiáo)件(jiàn)下(xià)，公司的(de)目标(biāo)是(shì)追求利润，对(duì)于(yú)電(diàn)梯(tī)維保公司来(lái)講收(shōu)入(rù)包(bāo)括維保费用(yòng)、大(dà)修费用(yòng)，維保费用(yòng)基本(běn)固定(dìng)不(bù)變(biàn)，而(ér)大(dà)修费用(yòng)是(shì)變(biàn)動(dòng)的(de)，如(rú)何減少(shǎo)不(bù)該发生(shēng)的(de)大(dà)修费用(yòng)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司最(zuì)急于(yú)考慮的(de)問(wèn)題(tí)，引進(jìn)有經(jīng)验的(de)電(diàn)梯(tī)管(guǎn)理(lǐ)員是(shì)解(jiě)決問(wèn)題(tí)的(de)關(guān)鍵。有經(jīng)验的(de)電(diàn)梯(tī)管(guǎn)理(lǐ)員能(néng)有效的(de)監控電(diàn)梯(tī)維保过(guò)程，提(tí)高(gāo)保養質(zhì)量(liàng)降低(dī)、減少(shǎo)由(yóu)于(yú)保養不(bù)到(dào)位(wèi)引起(qǐ)的(de)大(dà)修费用(yòng)，同(tóng)时(shí)也(yě)保证了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司所(suǒ)付费用(yòng)與(yǔ)電(diàn)梯(tī)維保公司所(suǒ)付出(chū)的(de)勞動(dòng)基本(běn)一(yī)致(zhì)。保持(chí)对(duì)電(diàn)梯(tī)的(de)維保質(zhì)量(liàng)進(jìn)行管(guǎn)控有着重要(yào)意(yì)義。

五(wǔ)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司定(dìng)期对(duì)維保單位(wèi)進(jìn)行維保質(zhì)量(liàng)的(de)评估，通(tòng)过(guò)对(duì)維保單位(wèi)的(de)維保質(zhì)量(liàng)评估来(lái)監測該階(jiē)段(duàn)的(de)維保狀況，及(jí)时(shí)反(fǎn)饋給(gěi)維保單位(wèi)，同(tóng)时(shí)作(zuò)出(chū)書(shū)面(miàn)评估報告，由(yóu)維保單位(wèi)确認並(bìng)做出(chū)反(fǎn)饋，为以(yǐ)後(hòu)合同(tóng)的(de)续签做參考。

六(liù)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司加強(qiáng)與(yǔ)維保單位(wèi)的(de)定(dìng)期沟(gōu)通(tòng)，通(tòng)过(guò)定(dìng)期沟(gōu)通(tòng)更好(hǎo)加強(qiáng)双(shuāng)方(fāng)的(de)合作(zuò)，建立互信(xìn)机制，避免猜忌，互利双(shuāng)赢。

物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司若能(néng)不(bù)斷完善管(guǎn)控措施，使電(diàn)梯(tī)維保單位(wèi)嚴格按合同(tóng)要(yào)求去(qù)做，那(nà)麼(me)電(diàn)梯(tī)維保質(zhì)量(liàng)将有明(míng)顯提(tí)升(shēng)，並(bìng)且(qiě)保持(chí)常态化(huà)，不(bù)僅有利于(yú)電(diàn)梯(tī)設備寿命的(de)延长(cháng)，而(ér)且(qiě)能(néng)提(tí)升(shēng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)水(shuǐ)平，这(zhè)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司希望看(kàn)到(dào)的(de)結果(guǒ)。