物(wù)業服(fú)务费包(bāo)括哪些(xiē)項目？
1、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)綠(lǜ)化(huà)養護费用(yòng)；
2、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)清(qīng)潔衛生(shēng)费用(yòng)；
3、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)秩序維護费用(yòng)；
4、辦(bàn)公费用(yòng)；
5、物(wù)業共(gòng)用(yòng)設施設備、共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)的(de)日(rì)常運行、維護费用(yòng)；
6、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業固定(dìng)資産折旧(jiù)；
7、物(wù)業共(gòng)用(yòng)設施設備、共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)及(jí)公衆責任保險费用(yòng)；
8、管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务人員的(de)工資、社会(huì)保險和(hé)按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)福利费等；
9、經(jīng)業主同(tóng)意(yì)的(de)其(qí)它(tā)费用(yòng)。
（以(yǐ)上(shàng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域指的(de)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)公共(gòng)區(qū)域）
很多(duō)業主在(zài)交物(wù)業费时(shí)
都会(huì)有一(yī)些(xiē)誤區(qū)，
以(yǐ)下(xià)为拒交物(wù)業费的(de)常見(jiàn)情(qíng)況：
1、以(yǐ)不(bù)居(jū)住、未使用(yòng)为由(yóu) ，拒交物(wù)業费或(huò)其(qí)他(tā)费用(yòng)
《物(wù)業服(fú)务收(shōu)费管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务成(chéng)本(běn)或(huò)者(zhě)物(wù)業服(fú)务支出(chū)一(yī)般包(bāo)括：物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)日(rì)常運行、維護费用(yòng)；物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域清(qīng)潔衛生(shēng)费用(yòng)；物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域綠(lǜ)化(huà)養護费用(yòng)；物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域秩序維護费用(yòng)等。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)：業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。所(suǒ)以(yǐ)在(zài)購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)以(yǐ)後(hòu)，不(bù)管(guǎn)住與(yǔ)不(bù)住，都应該交納物(wù)業费，这(zhè)一(yī)点不(bù)容置疑。關(guān)于(yú)房(fáng)屋(wū)空(kōng)置的(de)認定(dìng)及(jí)物(wù)業费交納比例，一(yī)般在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)有約定(dìng)，如(rú)无有約定(dìng)，則根(gēn)據(jù)價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)规定(dìng)确定(dìng)。
2、以(yǐ)物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)(保潔、綠(lǜ)化(huà)等) 不(bù)合格为由(yóu)，拒交物(wù)業费
業主與(yǔ)物(wù)業服(fú)务公司之(zhī)间是(shì)一(yī)種(zhǒng)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)關(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業服(fú)务公司沒(méi)有按照合同(tóng)約定(dìng)嚴格履行，業主可(kě)以(yǐ)依法(fǎ)追究違約責任，要(yào)求繼续履行、賠償損失等。物(wù)業服(fú)务公司服(fú)务質(zhì)量(liàng)不(bù)合格通(tòng)常屬于(yú)一(yī)般違約，而(ér)非(fēi)完全(quán)不(bù)履行，因(yīn)此(cǐ)業主不(bù)能(néng)以(yǐ)拒交物(wù)業费的(de)形式错誤的(de)行使抗辩(biàn)权，且(qiě)業主对(duì)这(zhè)種(zhǒng)服(fú)务的(de)感(gǎn)知带(dài)有一(yī)定(dìng)的(de)个(gè)人主觀因(yīn)素。因(yīn)此(cǐ)，業主不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)，拒交物(wù)業费。
3、以(yǐ)法(fǎ)不(bù)責衆跟風(fēng)不(bù)交费
不(bù)交物(wù)業费对(duì)其(qí)他(tā)業主具有自(zì)然的(de)誘惑力，不(bù)交费可(kě)能(néng)被(bèi)跟風(fēng)的(de)業主認为是(shì)一(yī)種(zhǒng)可(kě)以(yǐ)取(qǔ)巧的(de)机会(huì)。对(duì)欠(qiàn)费業主来(lái)说(shuō)，他(tā)需要(yào)動(dòng)員周圍的(de)鄰居(jū)也(yě)拒絕交费，以(yǐ)达(dá)到(dào)法(fǎ)不(bù)責衆的(de)效果(guǒ)；而(ér)他(tā)的(de)鄰居(jū)发現(xiàn)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)不(bù)交物(wù)業费来(lái)滿足自(zì)己的(de)利益时(shí)，也(yě)会(huì)踴躍行事(shì)的(de)。因(yīn)为在(zài)他(tā)们(men)看(kàn)来(lái)，法(fǎ)律会(huì)先(xiān)懲罰那(nà)些(xiē)带(dài)头(tóu)不(bù)交物(wù)業费的(de)業主。《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)業主有按时(shí)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)的(de)義务。此(cǐ)外(wài)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)176条(tiáo)规定(dìng)，民(mín)事(shì)主體(tǐ)依照法(fǎ)律规定(dìng)或(huò)者(zhě)按照當事(shì)人約定(dìng)，履行民(mín)事(shì)義务，承擔民(mín)事(shì)責任。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業公司依約提(tí)供了(le)物(wù)業服(fú)务後(hòu)，業主不(bù)能(néng)拒交物(wù)業费。其(qí)實(shí)，業主个(gè)人不(bù)交费，自(zì)己的(de)房(fáng)産得不(bù)到(dào)有效維護，損失的(de)是(shì)自(zì)己的(de)利益。
4、以(yǐ)被(bèi)盜、跑水(shuǐ)、物(wù)品損壞等为由(yóu) 拒交物(wù)業费
此(cǐ)種(zhǒng)情(qíng)況，關(guān)鍵看(kàn)物(wù)業公司是(shì)否有过(guò)错，是(shì)否按照合同(tóng)約定(dìng)提(tí)供相应的(de)服(fú)务。如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司完全(quán)遵守了(le)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)规定(dìng)和(hé)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，業主就(jiù)不(bù)能(néng)以(yǐ)被(bèi)盜、跑水(shuǐ)、物(wù)品損壞等为由(yóu)，拒交物(wù)業费。物(wù)業费只(zhī)是(shì)一(yī)種(zhǒng)服(fú)务费、公共(gòng)設施設備的(de)維修養護费，而(ér)不(bù)是(shì)保证或(huò)保險费。如(rú)果(guǒ)随意(yì)要(yào)求物(wù)業公司承擔无端責任，物(wù)業企業的(de)責、权、利就(jiù)難以(yǐ)協调。業主受到(dào)損失时(shí)，应當合法(fǎ)、合理(lǐ)的(de)去(qù)解(jiě)決，不(bù)能(néng)一(yī)味要(yào)求物(wù)業公司負責。
5、以(yǐ)人身(shēn)、财産受到(dào)損失为由(yóu) 拒交物(wù)業费
《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务企業未能(néng)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，導致(zhì)業主人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)受到(dào)損害的(de)，应當依法(fǎ)承擔相应的(de)法(fǎ)律責任。”物(wù)業服(fú)务企業履行了(le)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，在(zài)管(guǎn)理(lǐ)上(shàng)沒(méi)有过(guò)错的(de)情(qíng)況下(xià)，業主不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)拒交物(wù)業费。
6、对(duì)物(wù)業公司利用(yòng)公用(yòng)面(miàn)積經(jīng)營不(bù)滿 不(bù)交物(wù)業费
根(gēn)據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)五(wǔ)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，利用(yòng)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備進(jìn)行經(jīng)營的(de)，应當在(zài)征得相關(guān)業主、業主大(dà)会(huì)、物(wù)業服(fú)务企業的(de)同(tóng)意(yì)後(hòu)，按照规定(dìng)辦(bàn)理(lǐ)有關(guān)手(shǒu)续。業主所(suǒ)得收(shōu)益应當主要(yào)用(yòng)于(yú)補充專項維修資金(jīn)，也(yě)可(kě)以(yǐ)按照業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)使用(yòng)。物(wù)業公司利用(yòng)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)進(jìn)行經(jīng)營，所(suǒ)得的(de)收(shōu)益是(shì)用(yòng)于(yú)補充專項維修資金(jīn)的(de)，这(zhè)也(yě)是(shì)公共(gòng)的(de)利益，故業主不(bù)能(néng)據(jù)此(cǐ)而(ér)不(bù)交納物(wù)業费。
7、房(fáng)産流轉(zhuǎn)中(zhōng)原業主欠(qiàn)费問(wèn)題(tí)
《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)：“業主與(yǔ)物(wù)業使用(yòng)人約定(dìng)由(yóu)物(wù)業使用(yòng)人交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)的(de)，從其(qí)約定(dìng)，業主負連(lián)带(dài)交納責任。”这(zhè)里(lǐ)明(míng)确了(le)業主與(yǔ)承租人对(duì)物(wù)業费的(de)連(lián)带(dài)責任。
8、以(yǐ)未签物(wù)業合同(tóng)为由(yóu) 不(bù)交物(wù)業费
《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)条(tiáo)、《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)第(dì)四(sì)款都规定(dìng)“業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)的(de)決定(dìng)，对(duì)業主具有約束(shù)力。”因(yīn)此(cǐ)，只(zhī)要(yào)業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)符合法(fǎ)律规定(dìng)，遵循議事(shì)规則，就(jiù)对(duì)全(quán)體(tǐ)業主具有約束(shù)力。業主事(shì)實(shí)上(shàng)接受了(le)物(wù)業服(fú)务，則应按實(shí)际发生(shēng)的(de)服(fú)务價格向(xiàng)物(wù)業公司交納相应费用(yòng)，不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)拒交物(wù)業费。
9、因(yīn)開(kāi)发商遗留的(de)問(wèn)題(tí)拒交物(wù)業费
開(kāi)发商和(hé)物(wù)業公司屬于(yú)不(bù)同(tóng)的(de)企業法(fǎ)人，開(kāi)发遗留問(wèn)題(tí)是(shì)業主和(hé)開(kāi)发建設單位(wèi)之(zhī)间的(de)法(fǎ)律問(wèn)題(tí)，而(ér)物(wù)業费是(shì)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業之(zhī)间的(de)法(fǎ)律問(wèn)題(tí)，與(yǔ)之(zhī)相对(duì)应的(de)房(fáng)屋(wū)買(mǎi)賣(mài)和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)两(liǎng)个(gè)不(bù)同(tóng)的(de)法(fǎ)律關(guān)系(xì)，二(èr)者(zhě)不(bù)能(néng)混淆。業主需按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)按时(shí)交納物(wù)業费用(yòng)，不(bù)能(néng)因(yīn)为应由(yóu)開(kāi)发商承擔的(de)責任而(ér)拒絕交納。对(duì)于(yú)開(kāi)发遗留問(wèn)題(tí)，業主可(kě)通(tòng)过(guò)與(yǔ)開(kāi)发建設單位(wèi)協商或(huò)訴訟解(jiě)決。
在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，
需要(yào)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务人員
熟練掌握物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)知識，
相互真(zhēn)誠沟(gōu)通(tòng)，
避免不(bù)必要(yào)的(de)糾紛。
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