事(shì)发樓房(fáng)

解(jiě)读(dú)與(yǔ)分(fēn)析

一(yī)

在(zài)这(zhè)个(gè)事(shì)件(jiàn)中(zhōng)，物(wù)業公司对(duì)小區(qū)樓房(fáng)外(wài)立面(miàn)有哪些(xiē)管(guǎn)理(lǐ)責任？日(rì)常工作(zuò)中(zhōng)物(wù)業公司如(rú)何養護管(guǎn)理(lǐ)樓房(fáng)外(wài)牆(qiáng)？

1、对(duì)侵害物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備等不(bù)符合安(ān)全(quán)要(yào)求和(hé)影響公共(gòng)利益的(de)行为，進(jìn)行劝阻制止，責令改正(zhèng)；劝阻无效时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告。

2、建立健全(quán)技術(shù)档案(àn)，做好(hǎo)技術(shù)檢查工作(zuò)，为修繕管(guǎn)理(lǐ)提(tí)供可(kě)靠的(de)數據(jù)。通(tòng)过(guò)对(duì)樓房(fáng)外(wài)立面(miàn)的(de)日(rì)常檢查，可(kě)以(yǐ)及(jí)时(shí)发現(xiàn)房(fáng)屋(wū)的(de)損壞狀态及(jí)原因(yīn)，並(bìng)及(jí)时(shí)反(fǎn)饋給(gěi)建設單位(wèi)，積极(jí)協助建設單位(wèi)與(yǔ)業主做好(hǎo)沟(gōu)通(tòng)及(jí)保修工作(zuò)，防止損壞的(de)進(jìn)一(yī)步发展(zhǎn)，保证房(fáng)屋(wū)外(wài)立面(miàn)功能(néng)完好(hǎo)。

二(èr)

外(wài)牆(qiáng)脫落(là)事(shì)故发生(shēng)後(hòu)，受害人应向(xiàng)哪些(xiē)人追索民(mín)事(shì)賠償？

按照我(wǒ)國(guó)現(xiàn)行《建設工程質(zhì)量(liàng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》规定(dìng)：

建設單位(wèi)、勘察單位(wèi)、設計(jì)單位(wèi)、施工單位(wèi)、工程監理(lǐ)單位(wèi)依法(fǎ)对(duì)建設工程質(zhì)量(liàng)負責。建設工程實(shí)行質(zhì)量(liàng)保修制度(dù)。建設工程承包(bāo)單位(wèi)在(zài)向(xiàng)建設單位(wèi)提(tí)交工程竣工验收(shōu)報告时(shí)，应當向(xiàng)建設單位(wèi)出(chū)具質(zhì)量(liàng)保修書(shū)。質(zhì)量(liàng)保修書(shū)中(zhōng)应當明(míng)确建設工程的(de)保修範圍、保修期限和(hé)保修責任等。

同(tóng)时(shí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)一(yī)千(qiān)二(èr)百(bǎi)五(wǔ)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“建築物(wù)、構築物(wù)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)設施及(jí)其(qí)擱置物(wù)、懸挂物(wù)发生(shēng)脫落(là)、墜落(là)造成(chéng)他(tā)人損害，所(suǒ)有人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)，应當承擔侵权責任。所(suǒ)有人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人賠償後(hòu)，有其(qí)他(tā)責任人的(de)，有权向(xiàng)其(qí)他(tā)責任人追償。

結合前(qián)述法(fǎ)律及(jí)条(tiáo)例规定(dìng)，城(chéng)市(shì)小區(qū)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)砸到(dào)人在(zài)建設工程保修範圍與(yǔ)保修期内的(de)，一(yī)般由(yóu)負責建設工程的(de)有關(guān)責任單位(wèi)来(lái)負責；如(rú)果(guǒ)超过(guò)保修期，发生(shēng)的(de)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)，造成(chéng)人身(shēn)财産損害的(de)，一(yī)般由(yóu)建築的(de)所(suǒ)有权人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人承擔賠償責任。

三(sān)

從工程技術(shù)角(jiǎo)度(dù)講，物(wù)業公司在(zài)日(rì)常巡查管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)，如(rú)何发現(xiàn)外(wài)牆(qiáng)問(wèn)題(tí)？如(rú)何辨别是(shì)開(kāi)发商工程質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，還(huán)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)不(bù)到(dào)位(wèi)的(de)問(wèn)題(tí)？

1、在(zài)日(rì)常巡查管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)，可(kě)通(tòng)过(guò)以(yǐ)下(xià)情(qíng)況来(lái)判定(dìng)外(wài)牆(qiáng)是(shì)否出(chū)現(xiàn)損壞問(wèn)題(tí)，如(rú)： ①框架梁(liáng)底、柱(zhù)邊(biān)是(shì)否出(chū)現(xiàn)裂縫；②雨(yǔ)水(shuǐ)是(shì)否沿牆(qiáng)面(miàn)的(de)凸線(xiàn)或(huò)凹槽滲入(rù)牆(qiáng)體(tǐ)；③外(wài)牆(qiáng)抹灰层(céng)是(shì)否出(chū)現(xiàn)空(kōng)鼓、開(kāi)裂等。

2、判斷開(kāi)发商是(shì)否存在(zài)工程質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，应由(yóu)相關(guān)机構对(duì)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)進(jìn)行檢測（如(rú)：是(shì)否存在(zài)樓體(tǐ)傾斜或(huò)結構不(bù)完整、牆(qiáng)體(tǐ)内部(bù)各(gè)砌块(kuài)或(huò)层(céng)面(miàn)之(zhī)间連(lián)接性(xìng)不(bù)好(hǎo)等情(qíng)況）。

如(rú)物(wù)業沒(méi)有提(tí)供充分(fēn)证據(jù)证明(míng)自(zì)己盡到(dào)必要(yào)的(de)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)安(ān)全(quán)防範義务，則应當对(duì)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)造成(chéng)的(de)後(hòu)果(guǒ)承擔相应責任。

四(sì)

從法(fǎ)律角(jiǎo)度(dù)講，对(duì)于(yú)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)問(wèn)題(tí)，開(kāi)发商应該負責嗎？如(rú)何負責？

如(rú)果(guǒ)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)发生(shēng)在(zài)保修期限内，根(gēn)據(jù)前(qián)面(miàn)講到(dào)的(de)，建設工程實(shí)行質(zhì)量(liàng)保修制度(dù)，建設單位(wèi)、勘察單位(wèi)、設計(jì)單位(wèi)、施工單位(wèi)、工程監理(lǐ)單位(wèi)依法(fǎ)对(duì)建設工程質(zhì)量(liàng)負責。

同(tóng)时(shí)《建設工程質(zhì)量(liàng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)一(yī)条(tiáo)還(huán)规定(dìng)，建設工程在(zài)保修範圍和(hé)保修期限内发生(shēng)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)的(de)，施工單位(wèi)应當履行保修義务，並(bìng)对(duì)造成(chéng)的(de)損失承擔賠償責任。

五(wǔ)

对(duì)于(yú)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)事(shì)件(jiàn)，物(wù)業該負責嗎？

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)二(èr)条(tiáo)：物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)指業主通(tòng)过(guò)選聘物(wù)業服(fú)务企業，由(yóu)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)的(de)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)相關(guān)秩序的(de)活動(dòng)。

如(rú)果(guǒ)小區(qū)有物(wù)業，本(běn)身(shēn)物(wù)業对(duì)于(yú)小區(qū)建築物(wù)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)就(jiù)有檢查維修的(de)責任。这(zhè)时(shí)候脫落(là)了(le)不(bù)幸砸傷或(huò)砸死了(le)人，根(gēn)據(jù)前(qián)面(miàn)提(tí)到(dào)的(de)《民(mín)法(fǎ)典》的(de)规定(dìng)，物(wù)業作(zuò)为管(guǎn)理(lǐ)人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)，需要(yào)承擔責任。

六(liù)

如(rú)果(guǒ)脫落(là)外(wài)牆(qiáng)的(de)樓层(céng)業主存在(zài)拖欠(qiàn)物(wù)業费的(de)情(qíng)況，物(wù)業還(huán)要(yào)承擔相应的(de)責任嗎？

答案(àn)是(shì)需要(yào)，除非(fēi)物(wù)業已經(jīng)和(hé)該小區(qū)解(jiě)除了(le)合同(tóng)。拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業费，物(wù)業可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)起(qǐ)訴要(yào)回(huí)来(lái)，但是(shì)並(bìng)不(bù)能(néng)因(yīn)为業主拖欠(qiàn)物(wù)業费而(ér)免除責任。

七(qī)

对(duì)于(yú)外(wài)牆(qiáng)脫落(là)事(shì)件(jiàn)，業主是(shì)否承擔責任呢？

嚴格来(lái)说(shuō)，住宅(zhái)樓的(de)外(wài)牆(qiáng)等附屬設施，都是(shì)由(yóu)業主委托的(de)物(wù)業公司負責管(guǎn)理(lǐ)的(de)，但是(shì)在(zài)很多(duō)老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)樓中(zhōng)，根(gēn)本(běn)不(bù)具備聘請物(wù)業公司的(de)基本(běn)条(tiáo)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)在(zài)樓宇修繕方(fāng)面(miàn)就(jiù)会(huì)存在(zài)缺陷，这(zhè)也(yě)是(shì)安(ān)全(quán)事(shì)故頻发的(de)客觀必然。

如(rú)果(guǒ)，牆(qiáng)體(tǐ)本(běn)身(shēn)是(shì)某業主因(yīn)为装修等个(gè)人原因(yīn)而(ér)脫落(là)。那(nà)麼(me)，将由(yóu)該業主个(gè)人承擔承擔責任，進(jìn)行賠償。賠償結束(shù)後(hòu)，該業主若認为有其(qí)他(tā)責任人，可(kě)依法(fǎ)追責。

如(rú)果(guǒ)僅僅外(wài)牆(qiáng)脫落(là)，无法(fǎ)追究原因(yīn)，那(nà)麼(me)由(yóu)于(yú)建築物(wù)外(wài)牆(qiáng)屬于(yú)該建築内的(de)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)同(tóng)所(suǒ)有或(huò)使用(yòng)，将由(yóu)不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)所(suǒ)有人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人集體(tǐ)承擔責任。

八(bā)

小區(qū)外(wài)牆(qiáng)出(chū)現(xiàn)脫落(là)後(hòu)，由(yóu)誰(shéi)来(lái)出(chū)資修複？

根(gēn)據(jù)《建設工程質(zhì)量(liàng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)九条(tiáo)规定(dìng)：建設工程實(shí)行質(zhì)量(liàng)保修制度(dù)。建設工程承包(bāo)單位(wèi)在(zài)向(xiàng)建設單位(wèi)提(tí)交工程竣工验收(shōu)報告时(shí)，应當向(xiàng)建設單位(wèi)出(chū)具質(zhì)量(liàng)保修書(shū)。質(zhì)量(liàng)保修書(shū)中(zhōng)应當明(míng)确建設工程的(de)保修範圍、保修期限和(hé)保修責任等。

建設工程在(zài)保修範圍和(hé)保修期限内发生(shēng)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)的(de)，施工單位(wèi)应當履行保修義务，並(bìng)对(duì)造成(chéng)的(de)損失承擔賠償責任。

在(zài)保修期内，如(rú)果(guǒ)确定(dìng)是(shì)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)造成(chéng)的(de)，受害者(zhě)可(kě)向(xiàng)開(kāi)发商要(yào)求賠償。如(rú)果(guǒ)保修期已过(guò)，根(gēn)據(jù)《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)273条(tiáo)规定(dìng)：“業主对(duì)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，享有权利，承擔義务。”

業主作(zuò)为住宅(zhái)樓公共(gòng)部(bù)分(fēn)的(de)共(gòng)同(tóng)所(suǒ)有权人，有維修保養該大(dà)樓並(bìng)保证其(qí)安(ān)全(quán)的(de)義务。若該小區(qū)業主有繳納住房(fáng)專項維修資金(jīn)，应當由(yóu)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決且(qiě)經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)後(hòu)可(kě)動(dòng)用(yòng)这(zhè)部(bù)分(fēn)資金(jīn)来(lái)維修；如(rú)果(guǒ)沒(méi)有住房(fáng)專項維修資金(jīn)，維修费用(yòng)就(jiù)需要(yào)整棟樓的(de)業主共(gòng)同(tóng)承擔。