火災事(shì)故通(tòng)常是(shì)業主家(jiā)中(zhōng)、公共(gòng)區(qū)域自(zì)发或(huò)不(bù)明(míng)火源引发火災，或(huò)者(zhě)直(zhí)接侵权人引发火災。通(tòng)过(guò)对(duì)近(jìn)百(bǎi)件(jiàn)火災事(shì)故梳理(lǐ)发現(xiàn)，業主自(zì)身(shēn)、直(zhí)接侵权人通(tòng)常是(shì)承擔火災事(shì)故的(de)主要(yào)責任主體(tǐ)，而(ér)物(wù)業公司在(zài)執行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)存在(zài)瑕疵时(shí)，僅在(zài)其(qí)導致(zhì)火災事(shì)故損失擴大(dà)的(de)範圍内承擔責任，即物(wù)業公司往往是(shì)火災事(shì)故責任的(de)次(cì)要(yào)主體(tǐ)。

業主與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间至(zhì)少(shǎo)存在(zài)三(sān)種(zhǒng)法(fǎ)律關(guān)系(xì)：

第(dì)一(yī)、基于(yú)業主與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间签订的(de)《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》或(huò)双(shuāng)方(fāng)之(zhī)间存在(zài)的(de)事(shì)實(shí)上(shàng)的(de)物(wù)業服(fú)务關(guān)系(xì)，成(chéng)立物(wù)業服(fú)务合同(tóng)法(fǎ)律關(guān)系(xì)；

第(dì)二(èr)、基于(yú)火災事(shì)故发生(shēng)时(shí)，物(wù)業公司即公共(gòng)區(qū)域的(de)管(guǎn)理(lǐ)者(zhě)未及(jí)时(shí)配合火災事(shì)故的(de)處(chù)理(lǐ)、疏于(yú)对(duì)小區(qū)安(ān)全(quán)的(de)管(guǎn)理(lǐ)等不(bù)作(zuò)为侵权，成(chéng)立違反(fǎn)安(ān)全(quán)保障義务責任等侵权法(fǎ)律關(guān)系(xì)；

第(dì)三(sān)、基于(yú)物(wù)業公司疏于(yú)小區(qū)安(ān)全(quán)管(guǎn)理(lǐ)或(huò)在(zài)火災事(shì)故发生(shēng)时(shí)存在(zài)消防設施未能(néng)正(zhèng)常发揮作(zuò)用(yòng)等造成(chéng)業主财産損害或(huò)财産損失的(de)擴大(dà)，成(chéng)立财産損害賠償等物(wù)权法(fǎ)律關(guān)系(xì)。

關(guān)于(yú)财産損害賠償的(de)責任承擔方(fāng)式，在(zài)侵权責任法(fǎ)和(hé)合同(tóng)法(fǎ)中(zhōng)均有规定(dìng)，侵权責任和(hé)違約責任的(de)最(zuì)基本(běn)形式即損害賠償。

一(yī)

物(wù)業公司常見(jiàn)6大(dà)过(guò)错

对(duì)近(jìn)百(bǎi)个(gè)存在(zài)火災事(shì)故情(qíng)形的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)進(jìn)行梳理(lǐ)，按发生(shēng)頻率排序如(rú)下(xià)：

1、消防管(guǎn)道(dào)无法(fǎ)供水(shuǐ)39%；

2、疏于(yú)对(duì)公共(gòng)區(qū)域的(de)安(ān)全(quán)維護29%；

3、消防通(tòng)道(dào)堵塞19%；

4、其(qí)他(tā)消防設施故障，如(rú)預警燈(dēng)故障、消防栓出(chū)水(shuǐ)慢(màn)、消防栓有水(shuǐ)但无卡(kǎ)扣(kòu)等16%；

5、未及(jí)时(shí)发現(xiàn)險情(qíng)或(huò)配合滅火5%；

6、无消防設施3%。

二(èr)

物(wù)業公司12个(gè)免責理(lǐ)由(yóu)

1、发生(shēng)火災事(shì)故的(de)車輛所(suǒ)有权人系(xì)其(qí)他(tā)小區(qū)業主，與(yǔ)被(bèi)訴物(wù)業公司之(zhī)间不(bù)存在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)關(guān)系(xì)，不(bù)在(zài)其(qí)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务範圍内。

2、業主家(jiā)中(zhōng)发生(shēng)火災系(xì)因(yīn)其(qí)他(tā)小區(qū)的(de)業主燃放(fàng)煙花(huā)爆竹(zhú)所(suǒ)致(zhì)，而(ér)对(duì)于(yú)其(qí)他(tā)小區(qū)内发生(shēng)的(de)行为，物(wù)業公司无管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)職責和(hé)義务。

3、火災事(shì)故发生(shēng)前(qián)，物(wù)業公司已就(jiù)防火等事(shì)項在(zài)小區(qū)张(zhāng)貼提(tí)示，火災事(shì)故发生(shēng)後(hòu)，及(jí)时(shí)撥打(dǎ)火警電(diàn)話(huà)，並(bìng)组織、配合滅火、施救。

4、火災事(shì)故系(xì)因(yīn)業主私自(zì)搭建的(de)違建房(fáng)引发，而(ér)該違建房(fáng)应當由(yóu)行政(zhèng)執法(fǎ)部(bù)門(mén)拆除，物(wù)業公司无权拆除。

5、火災事(shì)故发生(shēng)後(hòu)，在(zài)消防車到(dào)来(lái)之(zhī)前(qián)，業主的(de)車輛已經(jīng)烧毀，且(qiě)消防設施不(bù)存在(zài)故障。

6、業主家(jiā)中(zhōng)及(jí)陽台(tái)下(xià)堆放(fàng)大(dà)量(liàng)垃圾等可(kě)燃物(wù)品，物(wù)業公司曾多(duō)次(cì)劝阻，亦会(huì)同(tóng)相關(guān)部(bù)門(mén)上(shàng)門(mén)送达(dá)整改通(tòng)知書(shū)，而(ér)失火原因(yīn)又系(xì)業主自(zì)身(shēn)造成(chéng)。

7、消防大(dà)队從到(dào)场(chǎng)到(dào)展(zhǎn)開(kāi)施救用(yòng)时(shí)短(duǎn)，无因(yīn)消防通(tòng)道(dào)堵塞導致(zhì)救火时(shí)间延誤的(de)情(qíng)形，且(qiě)消防大(dà)队亦未就(jiù)本(běn)次(cì)火災事(shì)故对(duì)物(wù)業公司進(jìn)行處(chù)罰。

8、業主僅提(tí)供其(qí)自(zì)制的(de)損失統計(jì)表(biǎo)作(zuò)为計(jì)算損失的(de)依據(jù)，經(jīng)法(fǎ)院(yuàn)現(xiàn)场(chǎng)勘查，亦无法(fǎ)查明(míng)業主的(de)具體(tǐ)财産損失，故对(duì)其(qí)損失不(bù)予支持(chí)。

9、業主的(de)财産損失已由(yóu)保險公司賠付。

10、物(wù)業公司提(tí)供消防安(ān)全(quán)管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)、消防安(ān)全(quán)培訓記(jì)录(lù)、消防安(ān)全(quán)記(jì)录(lù)表(biǎo)、滅火疏散(sàn)預案(àn)、培訓证書(shū)等证據(jù)证明(míng)其(qí)已經(jīng)履行了(le)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)消防管(guǎn)理(lǐ)義务。

11、引发火災的(de)原因(yīn)系(xì)電(diàn)動(dòng)車電(diàn)气(qì)線(xiàn)路故障造成(chéng)車輛自(zì)燃，該起(qǐ)火原因(yīn)屬于(yú)物(wù)業公司不(bù)能(néng)預見(jiàn)、不(bù)能(néng)克(kè)服(fú)的(de)客觀情(qíng)況，不(bù)屬于(yú)未盡到(dào)管(guǎn)理(lǐ)職責所(suǒ)導致(zhì)。

12、業主以(yǐ)财産損害賠償糾紛向(xiàng)物(wù)業公司主张(zhāng)权利，法(fǎ)院(yuàn)認为财産損害賠償糾紛與(yǔ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛屬于(yú)不(bù)同(tóng)法(fǎ)律關(guān)系(xì)，物(wù)業公司是(shì)否在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)面(miàn)存在(zài)失職，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)作(zuò)審查。

三(sān)

物(wù)業公司的(de)20个(gè)无效理(lǐ)由(yóu)

1、消防大(dà)队在(zài)消防栓无水(shuǐ)的(de)情(qíng)況下(xià)，立即啟用(yòng)了(le)消防車的(de)水(shuǐ)，未延誤施救时(shí)机。

2、業委会(huì)與(yǔ)開(kāi)发商因(yīn)消防設施設備不(bù)合格等原因(yīn)，一(yī)直(zhí)未将小區(qū)合格的(de)消防設施設備移交給(gěi)物(wù)業公司。

3、物(wù)業公司已发動(dòng)公司員工和(hé)小區(qū)業主捐款，受害業主的(de)損失已得到(dào)彌補。

4、物(wù)業公司與(yǔ)受損電(diàn)瓶(píng)車輛的(de)業主未形成(chéng)車輛保管(guǎn)合同(tóng)關(guān)系(xì)。

5、物(wù)業公司已受到(dào)行政(zhèng)處(chù)罰，不(bù)应再承擔責任。

6、大(dà)火已經(jīng)无法(fǎ)使用(yòng)滅火器進(jìn)行撲滅，无論消防車是(shì)否达(dá)到(dào)現(xiàn)场(chǎng)、消防栓是(shì)否有水(shuǐ)，失火所(suǒ)造成(chéng)的(de)損失已經(jīng)确定(dìng)。

7、業主繳納的(de)物(wù)業服(fú)务费數額與(yǔ)物(wù)業公司所(suǒ)要(yào)承擔的(de)火災事(shì)故損失數額相差太大(dà)，不(bù)符合权利義务对(duì)等原則，加重了(le)物(wù)業公司的(de)義务。

8、物(wù)業公司並(bìng)未與(yǔ)業主就(jiù)人身(shēn)和(hé)财産安(ān)全(quán)等特(tè)殊保護事(shì)項签订協議，不(bù)具有特(tè)殊保護義务。

9、物(wù)業公司提(tí)交了(le)消防应急處(chù)置預案(àn)，且(qiě)对(duì)小區(qū)燃放(fàng)煙花(huā)爆竹(zhú)作(zuò)出(chū)过(guò)温(wēn)馨提(tí)示。

10、发生(shēng)火災时(shí)，因(yīn)停放(fàng)在(zài)消防通(tòng)道(dào)的(de)車輛阻礙消防車進(jìn)入(rù)火災現(xiàn)场(chǎng)，屬于(yú)部(bù)分(fēn)業主的(de)个(gè)人行为。

11、火災事(shì)故的(de)起(qǐ)火原因(yīn)不(bù)明(míng)。

12、火災事(shì)故系(xì)因(yīn)業主自(zì)身(shēn)对(duì)家(jiā)電(diàn)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)善造成(chéng)，其(qí)後(hòu)果(guǒ)应當由(yóu)業主自(zì)行承擔。

13、租賃損失非(fēi)直(zhí)接損失，不(bù)予認可(kě)。

14、物(wù)業公司認为業主主张(zhāng)侵权責任糾紛，而(ér)双(shuāng)方(fāng)之(zhī)间签订的(de)是(shì)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，系(xì)合同(tóng)關(guān)系(xì)。在(zài)管(guǎn)理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)，物(wù)業公司承擔的(de)是(shì)管(guǎn)理(lǐ)責任，而(ér)非(fēi)侵权責任。

15、消防設施故障系(xì)因(yīn)租戶装修改動(dòng)所(suǒ)致(zhì)，且(qiě)物(wù)業公司書(shū)面(miàn)要(yào)求整改而(ér)未整改。

16、物(wù)業公司與(yǔ)倉庫被(bèi)烧毀的(de)業主之(zhī)间只(zhī)存在(zài)租賃合同(tóng)關(guān)系(xì)，不(bù)存在(zài)保管(guǎn)合同(tóng)關(guān)系(xì)。

17、業主繳納的(de)费用(yòng)屬于(yú)車輛停泊服(fú)务费而(ér)非(fēi)車輛保管(guǎn)费，物(wù)業公司不(bù)負有保管(guǎn)義务，且(qiě)車輛損毀系(xì)因(yīn)電(diàn)瓶(píng)車充電(diàn)起(qǐ)火引发，侵权責任主體(tǐ)非(fēi)物(wù)業公司。

18、物(wù)業公司对(duì)業主擅自(zì)将住宅(zhái)改做庫房(fáng)的(de)行为並(bìng)不(bù)明(míng)情(qíng)，由(yóu)此(cǐ)産生(shēng)的(de)火災損失，物(wù)業公司不(bù)予賠償。

19、火災发生(shēng)时(shí)，消防管(guǎn)道(dào)未能(néng)及(jí)时(shí)供水(shuǐ)，系(xì)因(yīn)火災事(shì)故前(qián)物(wù)業已发現(xiàn)消防管(guǎn)道(dào)存在(zài)故障，且(qiě)正(zhèng)在(zài)維修之(zhī)中(zhōng)，物(wù)業公司不(bù)存在(zài)主觀过(guò)错。

20、物(wù)業公司已就(jiù)过(guò)期的(de)滅火器提(tí)出(chū)維修方(fāng)案(àn)，因(yīn)業主委員会(huì)未決議，資金(jīn)未到(dào)位(wèi)，所(suǒ)以(yǐ)未更換。