“服(fú)务與(yǔ)收(shōu)费标(biāo)準不(bù)对(duì)等”“老(lǎo)百(bǎi)姓生(shēng)活的(de)环(huán)境髒亂差，收(shōu)物(wù)業费倒是(shì)挺積极(jí)”……为化(huà)解(jiě)小區(qū)治理(lǐ)中(zhōng)的(de)突出(chū)問(wèn)題(tí)，2018年(nián)3月(yuè)以(yǐ)来(lái)，上(shàng)海(hǎi)普陀區(qū)和(hé)浦東(dōng)新(xīn)區(qū)共(gòng)同(tóng)承擔了(le)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業糾紛矛盾化(huà)解(jiě)试点任务。

以(yǐ)普陀區(qū)为例，在(zài)新(xīn)的(de)考核措施下(xià)，真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)物(wù)業的(de)达(dá)标(biāo)獎勵被(bèi)扣(kòu)掉了(le)30万(wàn)元(yuán)。政(zhèng)策倒闭企業改革(gé)，物(wù)業針(zhēn)对(duì)保潔人員、小區(qū)違建、樓道(dào)堆物(wù)等問(wèn)題(tí)“逐个(gè)擊破”，下(xià)半年(nián)的(de)考核中(zhōng)，不(bù)僅把(bǎ)扣(kòu)掉的(de)30万(wàn)“補”回(huí)来(lái)了(le)，與(yǔ)去(qù)年(nián)相比還(huán)增加了(le)近(jìn)15万(wàn)元(yuán)，業主繳物(wù)業费也(yě)變(biàn)得爽气(qì)了(le)。

針(zhēn)对(duì)20个(gè)存在(zài)疑難複雜物(wù)業矛盾的(de)住宅(zhái)小區(qū)，普陀區(qū)引入(rù)第(dì)三(sān)方(fāng)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬公司，提(tí)高(gāo)管(guǎn)理(lǐ)透明(míng)度(dù)。與(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，每个(gè)街(jiē)道(dào)鎮(zhèn)至(zhì)少(shǎo)引入(rù)1家(jiā)社会(huì)组織參與(yǔ)物(wù)業糾紛调處(chù)工作(zuò)，如(rú)今已實(shí)現(xiàn)全(quán)覆蓋。

截至(zhì)目前(qián)，普陀區(qū)共(gòng)受理(lǐ)各(gè)類(lèi)物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)303件(jiàn)，调解(jiě)成(chéng)功235件(jiàn)，制作(zuò)協議書(shū)138份。

真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)对(duì)物(wù)業考核规則的(de)實(shí)施，改進(jìn)了(le)小區(qū)維保難、養護難、收(shōu)费難等諸多(duō)物(wù)業糾紛難点。普陀區(qū)政(zhèng)府供图(tú)

达(dá)标(biāo)獎勵被(bèi)扣(kòu)掉30万(wàn)元(yuán)

普陀區(qū)真(zhēn)如(rú)物(wù)業是(shì)一(yī)家(jiā)紮根(gēn)在(zài)真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)、服(fú)务于(yú)普陀區(qū)的(de)國(guó)有物(wù)業企業，服(fú)务对(duì)象(xiàng)多(duō)为建造于(yú)上(shàng)世紀50至(zhì)90年(nián)代(dài)的(de)公房(fáng)和(hé)售後(hòu)房(fáng)，房(fáng)龄老(lǎo)、設施旧(jiù)、配套(tào)差、住戶雜，这(zhè)些(xiē)小區(qū)的(de)現(xiàn)狀直(zhí)接導致(zhì)維保散(sàn)、養護繁、違建亂和(hé)收(shōu)费難，同(tóng)时(shí)物(wù)業成(chéng)本(běn)年(nián)年(nián)遞增，使其(qí)在(zài)運營过(guò)程中(zhōng)壓力巨大(dà)，舉步維艱。

上(shàng)述問(wèn)題(tí)也(yě)成(chéng)为諸多(duō)小區(qū)物(wù)業糾紛的(de)難点和(hé)热(rè)点。

從前(qián)，按照真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)对(duì)物(wù)業公司的(de)考核规則，达(dá)标(biāo)企業可(kě)以(yǐ)得到(dào)每平方(fāng)米(mǐ)0.3元(yuán)的(de)政(zhèng)府獎勵，有的(de)管(guǎn)理(lǐ)面(miàn)積大(dà)的(de)物(wù)業公司，一(yī)年(nián)就(jiù)可(kě)以(yǐ)拿幾(jǐ)十(shí)万(wàn)元(yuán)，对(duì)于(yú)那(nà)些(xiē)物(wù)業费多(duō)年(nián)沒(méi)有漲價、入(rù)不(bù)敷出(chū)的(de)企業来(lái)说(shuō)，往往就(jiù)靠这(zhè)笔錢(qián)过(guò)日(rì)子了(le)。

说(shuō)是(shì)獎勵，其(qí)實(shí)就(jiù)是(shì)補助，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)为物(wù)業服(fú)务進(jìn)行“托底”，但这(zhè)樣(yàng)也(yě)難以(yǐ)充分(fēn)发揮物(wù)業企業主動(dòng)作(zuò)为的(de)積极(jí)性(xìng)，難以(yǐ)拉開(kāi)差距。

2018年(nián)，參照相關(guān)文(wén)件(jiàn)，真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)制订了(le)《住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業服(fú)务考核辦(bàn)法(fǎ)（试行）》，将全(quán)街(jiē)道(dào)公房(fáng)、售後(hòu)房(fáng)和(hé)商品房(fáng)等87个(gè)小區(qū)全(quán)部(bù)納入(rù)考核，以(yǐ)期扭轉(zhuǎn)过(guò)去(qù)政(zhèng)府对(duì)物(wù)業的(de)考核名(míng)为“獎勵”實(shí)为“補助”的(de)局(jú)面(miàn)。

在(zài)这(zhè)獎懲結合的(de)考核措施下(xià)，可(kě)謂是(shì)幾(jǐ)家(jiā)歡喜幾(jǐ)家(jiā)愁，喜的(de)是(shì)老(lǎo)百(bǎi)姓，終(zhōng)于(yú)有法(fǎ)子“治”物(wù)業了(le)，愁的(de)多(duō)是(shì)物(wù)業公司，企業運營成(chéng)本(běn)越来(lái)越高(gāo)，考核标(biāo)準越来(lái)越嚴，物(wù)業企業該何去(qù)何從。

在(zài)真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)“全(quán)覆蓋”物(wù)業企業2018年(nián)上(shàng)半年(nián)度(dù)考核中(zhōng)，真(zhēn)如(rú)物(wù)業的(de)达(dá)标(biāo)獎勵被(bèi)生(shēng)生(shēng)扣(kòu)掉了(le)30万(wàn)元(yuán)，这(zhè)給(gěi)了(le)他(tā)们(men)一(yī)記(jì)當头(tóu)棒喝。30万(wàn)元(yuán)，接近(jìn)于(yú)500戶業主交1年(nián)的(de)物(wù)業费。

打(dǎ)翻身(shēn)仗

有小區(qū)問(wèn)題(tí)出(chū)現(xiàn)在(zài)保潔身(shēn)上(shàng)

政(zhèng)策倒逼企業改革(gé)

真(zhēn)如(rú)物(wù)業随即成(chéng)立物(wù)業服(fú)务提(tí)升(shēng)小组，開(kāi)展(zhǎn)各(gè)层(céng)面(miàn)调研，追根(gēn)溯源；積极(jí)走(zǒu)訪居(jū)委会(huì)和(hé)房(fáng)辦(bàn)，听(tīng)取(qǔ)各(gè)方(fāng)意(yì)見(jiàn)，還(huán)開(kāi)展(zhǎn)與(yǔ)外(wài)區(qū)民(mín)生(shēng)物(wù)業的(de)交流學(xué)習活動(dòng)，取(qǔ)长(cháng)補短(duǎn)。

按照真(zhēn)如(rú)鎮(zhèn)街(jiē)道(dào)2018年(nián)物(wù)業考核试行辦(bàn)法(fǎ)，滿分(fēn)是(shì)100分(fēn)，其(qí)中(zhōng)職能(néng)部(bù)門(mén)评分(fēn)占40%，第(dì)三(sān)方(fāng)社会(huì)專業力量(liàng)评分(fēn)占60%，最(zuì)終(zhōng)根(gēn)據(jù)各(gè)住宅(zhái)小區(qū)的(de)评分(fēn)從高(gāo)到(dào)低(dī)排序，經(jīng)綜合评定(dìng)後(hòu)确定(dìng)排名(míng)，使考核結果(guǒ)更加客觀，物(wù)業企業心(xīn)服(fú)口(kǒu)服(fú)。

經(jīng)过(guò)核查，一(yī)个(gè)在(zài)上(shàng)半年(nián)考核中(zhōng)“良好(hǎo)”，只(zhī)拿到(dào)0.2元(yuán)/㎡/月(yuè)補貼的(de)小區(qū)，核心(xīn)問(wèn)題(tí)出(chū)在(zài)了(le)保潔人員的(de)身(shēn)上(shàng)。

由(yóu)于(yú)曆史原因(yīn)，幾(jǐ)名(míng)保潔工长(cháng)年(nián)居(jū)住在(zài)小區(qū)的(de)三(sān)處(chù)違建内，因(yīn)为拿着最(zuì)低(dī)工資難以(yǐ)養家(jiā)糊口(kǒu)，所(suǒ)以(yǐ)将更多(duō)的(de)重心(xīn)轉(zhuǎn)到(dào)了(le)回(huí)收(shōu)小區(qū)内廢品的(de)副業上(shàng)，沒(méi)有精力做好(hǎo)基礎保潔不(bù)说(shuō)，還(huán)占用(yòng)了(le)幾(jǐ)个(gè)垃圾廂房(fáng)堆放(fàng)撿拾的(de)雜物(wù)，實(shí)在(zài)放(fàng)不(bù)下(xià)了(le)就(jiù)就(jiù)近(jìn)堆在(zài)路邊(biān)，業主住戶不(bù)滿意(yì)也(yě)是(shì)情(qíng)理(lǐ)之(zhī)中(zhōng)。

于(yú)是(shì)，物(wù)業公司多(duō)方(fāng)聯系(xì)，引進(jìn)專業的(de)保潔公司将保潔人員納入(rù)其(qí)編制中(zhōng)，由(yóu)保潔公司提(tí)供住宿解(jiě)決員工最(zuì)大(dà)的(de)後(hòu)顧之(zhī)憂，並(bìng)将其(qí)與(yǔ)小區(qū)的(de)考核獎勵挂鈎，逐步提(tí)高(gāo)他(tā)们(men)的(de)收(shōu)入(rù)。

除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，真(zhēn)如(rú)物(wù)業主動(dòng)拆除了(le)三(sān)處(chù)影響小區(qū)环(huán)境的(de)違建，打(dǎ)開(kāi)了(le)關(guān)闭已久的(de)垃圾廂房(fáng)，来(lái)了(le)一(yī)次(cì)徹底大(dà)掃除，把(bǎ)綠(lǜ)化(huà)带(dài)和(hé)樓牆(qiáng)夾縫这(zhè)些(xiē)清(qīng)掃盲區(qū)里(lǐ)的(de)陳年(nián)“老(lǎo)坑”都挖了(le)出(chū)来(lái)。

還(huán)有小區(qū)經(jīng)理(lǐ)看(kàn)到(dào)小區(qū)排名(míng)靠後(hòu)，自(zì)覺查漏補缺，找(zhǎo)到(dào)症結所(suǒ)在(zài)：樓道(dào)堆物(wù)和(hé)樓道(dào)内黑(hēi)廣告。于(yú)是(shì)，他(tā)與(yǔ)居(jū)委会(huì)对(duì)接，攜手(shǒu)志願者(zhě)跑遍(biàn)小區(qū)各(gè)个(gè)樓道(dào)，看(kàn)到(dào)堆物(wù)就(jiù)跟阿婆爷叔做工作(zuò)或(huò)者(zhě)干(gàn)脆直(zhí)接自(zì)掏腰包(bāo)把(bǎ)“寶(bǎo)貝”買(mǎi)下(xià)来(lái)，看(kàn)到(dào)黑(hēi)廣告他(tā)就(jiù)掏出(chū)口(kǒu)袋(dài)中(zhōng)的(de)小鏟(chǎn)子順手(shǒu)鏟(chǎn)掉。他(tā)的(de)行为影響了(le)小區(qū)居(jū)民(mín)，慢(màn)慢(màn)地(dì)住戶開(kāi)始(shǐ)自(zì)发地(dì)清(qīng)理(lǐ)起(qǐ)了(le)堆在(zài)門(mén)口(kǒu)的(de)雜物(wù)，有住戶幫着一(yī)起(qǐ)撕掉了(le)樓道(dào)里(lǐ)的(de)黑(hēi)廣告。

这(zhè)樣(yàng)的(de)案(àn)例還(huán)很多(duō)。

半年(nián)多(duō)来(lái)，物(wù)業品質(zhì)部(bù)堅持(chí)日(rì)日(rì)檢查，拍下(xià)照片(piàn)2000餘张(zhāng)；工程部(bù)巧活精做，幫助十(shí)幾(jǐ)个(gè)小區(qū)緩解(jiě)了(le)停車難，完成(chéng)了(le)22个(gè)非(fēi)机動(dòng)車庫改造和(hé)7个(gè)門(mén)崗的(de)改造；人事(shì)部(bù)針(zhēn)对(duì)員工在(zài)服(fú)务能(néng)級和(hé)維修技能(néng)上(shàng)的(de)短(duǎn)闆，组織多(duō)次(cì)專項培訓……在(zài)下(xià)半年(nián)的(de)考核中(zhōng)，真(zhēn)如(rú)物(wù)業打(dǎ)了(le)场(chǎng)漂亮的(de)翻身(shēn)仗，不(bù)僅之(zhī)前(qián)扣(kòu)掉的(de)30万(wàn)“補”回(huí)来(lái)了(le)，與(yǔ)去(qù)年(nián)相比還(huán)增加了(le)近(jìn)15万(wàn)。

“業主繳物(wù)業费變(biàn)得爽气(qì)了(le)，来(lái)投訴物(wù)業的(de)業主也(yě)少(shǎo)了(le)，還(huán)有業主主動(dòng)給(gěi)我(wǒ)们(men)点赞。”真(zhēn)如(rú)物(wù)業負責人表(biǎo)示。

引入(rù)第(dì)三(sān)方(fāng)社会(huì)组織和(hé)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬机構

自(zì)普陀區(qū)于(yú)2018年(nián)3月(yuè)承擔住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業糾紛矛盾化(huà)解(jiě)试点任务以(yǐ)来(lái)，在(zài)居(jū)村、街(jiē)鎮(zhèn)、區(qū)級层(céng)面(miàn)構建了(le)三(sān)級物(wù)業糾紛矛盾调處(chù)机制，並(bìng)于(yú)7月(yuè)印(yìn)发《關(guān)于(yú)加強(qiáng)黨建引領推進(jìn)住宅(zhái)小區(qū)綜合治理(lǐ)的(de)實(shí)施意(yì)見(jiàn)》《普陀區(qū)創建滿意(yì)物(wù)業三(sān)年(nián)行動(dòng)計(jì)划（2018-2020年(nián)）》两(liǎng)个(gè)文(wén)件(jiàn)。

为強(qiáng)化(huà)居(jū)民(mín)區(qū)黨组織和(hé)居(jū)委会(huì)的(de)統領作(zuò)用(yòng)，普陀區(qū)梳理(lǐ)了(le)全(quán)區(qū)20个(gè)存在(zài)疑難複雜物(wù)業矛盾的(de)住宅(zhái)小區(qū)集中(zhōng)化(huà)解(jiě)，同(tóng)时(shí)引入(rù)第(dì)三(sān)方(fāng)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬公司，通(tòng)过(guò)对(duì)維修資金(jīn)、公共(gòng)收(shōu)益、業委会(huì)工作(zuò)經(jīng)费三(sān)本(běn)賬的(de)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬，提(tí)高(gāo)透明(míng)度(dù)，增強(qiáng)公信(xìn)力。針(zhēn)对(duì)物(wù)業服(fú)务企業小而(ér)散(sàn)的(de)現(xiàn)狀，推動(dòng)物(wù)業聯盟建設。

普陀區(qū)委辦(bàn)公室(shì)負責人表(biǎo)示，通(tòng)过(guò)政(zhèng)府扶持(chí)的(de)方(fāng)式，鼓勵業委会(huì)邀請第(dì)三(sān)方(fāng)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬机構參與(yǔ)自(zì)治，将有助于(yú)发揮專業机構“誠實(shí)中(zhōng)间人”的(de)作(zuò)用(yòng)，为業主、物(wù)業双(shuāng)方(fāng)建立沟(gōu)通(tòng)平台(tái)、消除彼(bǐ)此(cǐ)心(xīn)結。

與(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，普陀區(qū)強(qiáng)调社会(huì)组織參與(yǔ)机制，培育了(le)12个(gè)调處(chù)型社会(huì)组織，通(tòng)过(guò)購買(mǎi)服(fú)务方(fāng)式，每个(gè)街(jiē)道(dào)鎮(zhèn)至(zhì)少(shǎo)引入(rù)1家(jiā)社会(huì)组織參與(yǔ)物(wù)業糾紛调處(chù)工作(zuò)，如(rú)今已實(shí)現(xiàn)全(quán)覆蓋。

截至(zhì)目前(qián)，普陀區(qū)共(gòng)受理(lǐ)各(gè)類(lèi)物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)303件(jiàn)，调解(jiě)成(chéng)功235件(jiàn)，制作(zuò)協議書(shū)138份。

實(shí)施物(wù)業服(fú)务达(dá)标(biāo)考核，这(zhè)是(shì)普陀區(qū)试点住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業糾紛矛盾化(huà)解(jiě)，推動(dòng)實(shí)施“六(liù)个(gè)一(yī)批”專項行動(dòng)其(qí)中(zhōng)之(zhī)一(yī)。

即各(gè)街(jiē)鎮(zhèn)以(yǐ)住宅(zhái)小區(qū)为对(duì)象(xiàng)開(kāi)展(zhǎn)考核，結合日(rì)常巡查和(hé)不(bù)定(dìng)期抽查的(de)情(qíng)況實(shí)行“月(yuè)考”，並(bìng)根(gēn)據(jù)“優秀”“达(dá)标(biāo)”“基本(běn)达(dá)标(biāo)”“不(bù)达(dá)标(biāo)”四(sì)類(lèi)考核結果(guǒ)发放(fàng)獎勵。區(qū)房(fáng)管(guǎn)局(jú)以(yǐ)物(wù)業企業为考核对(duì)象(xiàng)，采用(yòng)半年(nián)度(dù)考核的(de)模式，主要(yào)根(gēn)據(jù)物(wù)業企業的(de)信(xìn)訪投訴處(chù)置，第(dì)三(sān)方(fāng)測评、維修資金(jīn)及(jí)公共(gòng)收(shōu)益的(de)规範使用(yòng)等内容進(jìn)行确定(dìng)考核等次(cì)，並(bìng)对(duì)长(cháng)期處(chù)于(yú)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)善的(de)物(wù)業企業納入(rù)預警信(xìn)息進(jìn)行公示，加強(qiáng)事(shì)中(zhōng)事(shì)後(hòu)監管(guǎn)。

普陀區(qū)委辦(bàn)公室(shì)方(fāng)面(miàn)介紹，除了(le)實(shí)施一(yī)批物(wù)業服(fú)务达(dá)标(biāo)考核，“六(liù)个(gè)一(yī)批”專項行動(dòng)還(huán)意(yì)味着要(yào)推進(jìn)一(yī)批居(jū)委会(huì)業委会(huì)交叉(chā)任職、集中(zhōng)化(huà)解(jiě)一(yī)批物(wù)業突出(chū)疑難矛盾、试点一(yī)批工程造價咨詢和(hé)代(dài)理(lǐ)記(jì)賬、推動(dòng)一(yī)批物(wù)業維修基金(jīn)的(de)续籌、提(tí)升(shēng)一(yī)批物(wù)業企業服(fú)务能(néng)級。