案(àn)情(qíng)簡介

孫某为某小區(qū)業主，A物(wù)業公司與(yǔ)孫某于(yú)2013年(nián)3月(yuè)31日(rì)签订《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)協議》，約定(dìng)A物(wù)業公司为上(shàng)述小區(qū)提(tí)供物(wù)業服(fú)务。2015年(nián)3月(yuè)起(qǐ)，孫某的(de)房(fáng)屋(wū)出(chū)現(xiàn)牆(qiáng)體(tǐ)開(kāi)裂和(hé)滲水(shuǐ)現(xiàn)象(xiàng)，導致(zhì)装修和(hé)電(diàn)器等大(dà)量(liàng)損壞。孫某就(jiù)該問(wèn)題(tí)向(xiàng)A物(wù)業公司進(jìn)行了(le)報告，後(hòu)者(zhě)也(yě)向(xiàng)開(kāi)发商予以(yǐ)反(fǎn)映，該房(fáng)屋(wū)現(xiàn)已維修完毕（孫某稱2016年(nián)7月(yuè)維修完，物(wù)業公司稱具體(tǐ)时(shí)间不(bù)明(míng)）。2016年(nián)1月(yuè)起(qǐ)，孫某以(yǐ)A物(wù)業公司未能(néng)就(jiù)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)履行通(tòng)知和(hé)協助義务为由(yóu)，拒絕繳納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费截至(zhì)2017年(nián)12月(yuè)，欠(qiàn)费月(yuè)數为24个(gè)月(yuè)，每月(yuè)金(jīn)額为147.80元(yuán)，共(gòng)欠(qiàn)繳物(wù)業费3547.20元(yuán)，經(jīng)多(duō)次(cì)催繳仍未繳納。A物(wù)業公司遂将孫某訴至(zhì)法(fǎ)庭請求物(wù)業费等各(gè)項金(jīn)額共(gòng)計(jì)4597.20元(yuán)。

法(fǎ)院(yuàn)判決

A物(wù)業公司與(yǔ)孫某签订的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議》系(xì)双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示，協議内容未違反(fǎn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)，A物(wù)業公司已于(yú)本(běn)案(àn)所(suǒ)涉小區(qū)依約提(tí)供了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，孫某亦接受了(le)相应服(fú)务，双(shuāng)方(fāng)的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)關(guān)系(xì)成(chéng)立，合法(fǎ)有效，孫某应當交納相应的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费。孫某对(duì)欠(qiàn)繳物(wù)業费的(de)事(shì)實(shí)及(jí)欠(qiàn)费金(jīn)額均无异(yì)議，但抗辩(biàn)稱A物(wù)業公司未能(néng)及(jí)时(shí)、積极(jí)配合開(kāi)发商解(jiě)決其(qí)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，導致(zhì)該問(wèn)題(tí)未能(néng)得到(dào)及(jí)时(shí)解(jiě)決，故其(qí)拒絕交納物(wù)業费。庭審中(zhōng)A物(wù)業公司确認孫某已就(jiù)房(fáng)屋(wū)問(wèn)題(tí)向(xiàng)其(qí)進(jìn)行了(le)反(fǎn)映，但並(bìng)未提(tí)交证據(jù)证明(míng)其(qí)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)積极(jí)與(yǔ)開(kāi)发商進(jìn)行了(le)沟(gōu)通(tòng)和(hé)協调，而(ér)該問(wèn)題(tí)长(cháng)达(dá)一(yī)年(nián)多(duō)才得以(yǐ)解(jiě)決，确对(duì)孫某使用(yòng)該房(fáng)屋(wū)造成(chéng)了(le)影響，故本(běn)院(yuàn)認定(dìng)其(qí)履行管(guǎn)理(lǐ)職責存在(zài)瑕疵，其(qí)主张(zhāng)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费亦应适當減少(shǎo)。綜上(shàng)，本(běn)院(yuàn)酌情(qíng)将物(wù)業服(fú)务费调整至(zhì)實(shí)欠(qiàn)金(jīn)額的(de)85%，即3015.12元(yuán)（3547.20元(yuán)×85%）。關(guān)于(yú)違約金(jīn)部(bù)分(fēn)，A物(wù)業公司履行管(guǎn)理(lǐ)職責雖(suī)有瑕疵，但該瑕疵並(bìng)未構成(chéng)根(gēn)本(běn)違約，而(ér)孫某拒繳全(quán)部(bù)物(wù)業费的(de)行为已經(jīng)構成(chéng)了(le)根(gēn)本(běn)違約，应當支付違約金(jīn)，但亦应酌情(qíng)予以(yǐ)減少(shǎo)。綜上(shàng)，本(běn)院(yuàn)将違約金(jīn)调整为欠(qiàn)繳物(wù)業服(fú)务费金(jīn)額的(de)20%，即603.02元(yuán)（3015.12元(yuán)×20%）。

律师(shī)分(fēn)析

本(běn)案(àn)所(suǒ)涉房(fáng)屋(wū)的(de)漏水(shuǐ)問(wèn)題(tí)系(xì)外(wài)牆(qiáng)開(kāi)裂引发，根(gēn)據(jù)双(shuāng)方(fāng)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議》約定(dìng)，内外(wài)承重牆(qiáng)體(tǐ)系(xì)房(fáng)屋(wū)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)，屬于(yú)物(wù)業公司維護、修繕的(de)範圍。本(běn)案(àn)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)发生(shēng)在(zài)質(zhì)保期内，雖(suī)依法(fǎ)应由(yóu)開(kāi)发商承擔維修義务，但物(wù)業服(fú)务公司基于(yú)其(qí)对(duì)外(wài)牆(qiáng)的(de)維護和(hé)管(guǎn)理(lǐ)職能(néng)，应當履行積极(jí)通(tòng)知和(hé)協助開(kāi)发商進(jìn)行維修的(de)義务。需要(yào)重点注意(yì)的(de)是(shì)物(wù)業公司在(zài)履行積极(jí)通(tòng)知和(hé)協助開(kāi)发商進(jìn)行維修義务时(shí)应該注意(yì)好(hǎo)证據(jù)收(shōu)集保存，以(yǐ)避免風(fēng)險。