啥是(shì)物(wù)業费? 

01

什(shén)麼(me)是(shì)物(wù)業费？

百(bǎi)度(dù)是(shì)这(zhè)樣(yàng)解(jiě)釋的(de)：物(wù)業费又稱物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费或(huò)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费，是(shì)指物(wù)業服(fú)务企業按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護相關(guān)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)秩序而(ér)向(xiàng)業主或(huò)使用(yòng)人收(shōu)取(qǔ)的(de)费用(yòng)。

02

物(wù)業费包(bāo)括什(shén)麼(me)？

一(yī)般来(lái)说(shuō)，物(wù)業费主要(yào)包(bāo)括以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)部(bù)分(fēn)：

1、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)綠(lǜ)化(huà)養護费用(yòng)；

2、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)清(qīng)潔衛生(shēng)费用(yòng)；

3、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)秩序維護费用(yòng)；

4、辦(bàn)公费用(yòng)；

5、物(wù)業共(gòng)用(yòng)設施設備、共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)的(de)日(rì)常運行、維護费用(yòng)；

6、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業固定(dìng)資産折旧(jiù)；

7、物(wù)業共(gòng)用(yòng)設施設備、共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)及(jí)公衆責任保險费用(yòng)；

8、管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务人員的(de)工資、社会(huì)保險和(hé)按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)福利费等；

9、經(jīng)業主同(tóng)意(yì)的(de)其(qí)它(tā)费用(yòng)。

03

物(wù)業费不(bù)包(bāo)括什(shén)麼(me)？

許多(duō)業主对(duì)物(wù)業费的(de)認知都有一(yī)个(gè)誤區(qū)，就(jiù)是(shì)認为物(wù)業费里(lǐ)什(shén)麼(me)都包(bāo)含，只(zhī)要(yào)交了(le)物(wù)業费，小區(qū)物(wù)業就(jiù)該啥都管(guǎn)。其(qí)實(shí)，並(bìng)非(fēi)如(rú)此(cǐ)。小區(qū)物(wù)業提(tí)供是(shì)公共(gòng)服(fú)务，服(fú)务範圍是(shì)小區(qū)公共(gòng)區(qū)域和(hé)公共(gòng)設施設備，以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)就(jiù)不(bù)包(bāo)含在(zài)物(wù)業费里(lǐ)。

1、不(bù)包(bāo)括住宅(zhái)内部(bù)設施設備的(de)維修费用(yòng)

也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)你家(jiā)里(lǐ)的(de)電(diàn)燈(dēng)壞了(le)、水(shuǐ)龍头(tóu)壞了(le)、馬桶(tǒng)堵了(le)等，小區(qū)物(wù)業是(shì)不(bù)会(huì)管(guǎn)的(de)，因(yīn)为这(zhè)不(bù)歸他(tā)们(men)管(guǎn)，而(ér)且(qiě)即使小區(qū)物(wù)業为你提(tí)供了(le)这(zhè)些(xiē)維修服(fú)务，他(tā)们(men)也(yě)是(shì)可(kě)以(yǐ)收(shōu)费的(de)。

2、不(bù)包(bāo)括因(yīn)建築質(zhì)量(liàng)導致(zhì)的(de)種(zhǒng)種(zhǒng)問(wèn)題(tí)而(ér)産生(shēng)的(de)费用(yòng)

比如(rú)滲水(shuǐ)、漏水(shuǐ)、裂縫等，也(yě)是(shì)不(bù)歸小區(qū)物(wù)業管(guǎn)的(de)，但小區(qū)物(wù)業有義务替你向(xiàng)開(kāi)发商反(fǎn)映，聯系(xì)開(kāi)发商来(lái)为你維修。这(zhè)類(lèi)的(de)問(wèn)題(tí)，維保期内由(yóu)開(kāi)发商負責，維保期外(wài)可(kě)以(yǐ)申請維修基金(jīn)進(jìn)行維修。

3、不(bù)包(bāo)括小區(qū)業主共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)中(zhōng)修费用(yòng)，及(jí)重大(dà)部(bù)件(jiàn)的(de)更新(xīn)改造费用(yòng)

小區(qū)業主共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)中(zhōng)修费用(yòng)及(jí)重大(dà)部(bù)件(jiàn)的(de)更換改造费用(yòng)也(yě)不(bù)包(bāo)含在(zài)物(wù)業费里(lǐ)，但是(shì)可(kě)以(yǐ)申請維修基金(jīn)解(jiě)決。

04

政(zhèng)策依據(jù)是(shì)什(shén)麼(me)？

國(guó)家(jiā)发改委和(hé)原建設部(bù)

《物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)監審辦(bàn)法(fǎ)（试行）》

第(dì)一(yī)条(tiáo)：为提(tí)高(gāo)政(zhèng)府制定(dìng)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费的(de)科學(xué)性(xìng)、合理(lǐ)性(xìng)，根(gēn)據(jù)《政(zhèng)府制定(dìng)價格成(chéng)本(běn)監審辦(bàn)法(fǎ)》、《物(wù)業服(fú)务收(shōu)费管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》等有關(guān)规定(dìng)，制定(dìng)本(běn)辦(bàn)法(fǎ)。

第(dì)二(èr)条(tiáo)：本(běn)辦(bàn)法(fǎ)适用(yòng)于(yú)政(zhèng)府價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)制定(dìng)或(huò)者(zhě)调整實(shí)行政(zhèng)府指導價的(de)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费标(biāo)準，对(duì)相關(guān)物(wù)業服(fú)务企業實(shí)施定(dìng)價成(chéng)本(běn)監審的(de)行为。

本(běn)辦(bàn)法(fǎ)所(suǒ)稱物(wù)業服(fú)务，是(shì)指物(wù)業服(fú)务企業按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)的(de)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)秩序的(de)活動(dòng)。

本(běn)辦(bàn)法(fǎ)所(suǒ)稱物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)，是(shì)指價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)核定(dìng)的(de)物(wù)業服(fú)务社会(huì)平均成(chéng)本(běn)。

第(dì)三(sān)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)監審工作(zuò)由(yóu)政(zhèng)府價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)負責组織實(shí)施，房(fáng)地(dì)産主管(guǎn)部(bù)門(mén)应當配合價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)開(kāi)展(zhǎn)工作(zuò)。

第(dì)四(sì)条(tiáo)：在(zài)本(běn)行政(zhèng)區(qū)域内物(wù)業服(fú)务企業數量(liàng)衆多(duō)的(de)，可(kě)以(yǐ)選取(qǔ)一(yī)定(dìng)數量(liàng)、有代(dài)表(biǎo)性(xìng)的(de)物(wù)業服(fú)务企業進(jìn)行成(chéng)本(běn)監審。

第(dì)五(wǔ)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)監審应當遵循以(yǐ)下(xià)原則：

（一(yī)）合法(fǎ)性(xìng)原則。計(jì)入(rù)定(dìng)價成(chéng)本(běn)的(de)费用(yòng)应當符合有關(guān)法(fǎ)律、行政(zhèng)法(fǎ)规和(hé)國(guó)家(jiā)統一(yī)的(de)会(huì)計(jì)制度(dù)的(de)规定(dìng)；

（二(èr)）相關(guān)性(xìng)原則。計(jì)入(rù)定(dìng)價成(chéng)本(běn)的(de)费用(yòng)应當为與(yǔ)物(wù)業服(fú)务直(zhí)接相關(guān)或(huò)者(zhě)间接相關(guān)的(de)费用(yòng)。

（三(sān)）对(duì)应性(xìng)原則。計(jì)入(rù)定(dìng)價成(chéng)本(běn)的(de)费用(yòng)应當與(yǔ)物(wù)業服(fú)务内容及(jí)服(fú)务标(biāo)準相对(duì)应。

（四(sì)）合理(lǐ)性(xìng)原則。影響物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)各(gè)項费用(yòng)的(de)主要(yào)技術(shù)、經(jīng)濟指标(biāo)应當符合行業标(biāo)準或(huò)者(zhě)社会(huì)公允水(shuǐ)平。

第(dì)六(liù)条(tiáo)：核定(dìng)物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)，应當以(yǐ)經(jīng)会(huì)計(jì)师(shī)事(shì)务所(suǒ)審計(jì)的(de)年(nián)度(dù)财务会(huì)計(jì)報告、原始(shǐ)憑证與(yǔ)賬册(cè)或(huò)者(zhě)物(wù)業服(fú)务企業提(tí)供的(de)真(zhēn)實(shí)、完整、有效的(de)成(chéng)本(běn)資料为基礎。

第(dì)七(qī)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)由(yóu)人員费用(yòng)、物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備日(rì)常運行和(hé)維護费用(yòng)、綠(lǜ)化(huà)養護费用(yòng)、清(qīng)潔衛生(shēng)费用(yòng)、秩序維護费用(yòng)、物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備及(jí)公衆責任保險费用(yòng)、辦(bàn)公费用(yòng)、管(guǎn)理(lǐ)费分(fēn)攤、固定(dìng)資産折旧(jiù)以(yǐ)及(jí)經(jīng)業主同(tóng)意(yì)的(de)其(qí)它(tā)费用(yòng)组成(chéng)。

第(dì)八(bā)条(tiáo)：人員费用(yòng)是(shì)指管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务人員工資、按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)工会(huì)經(jīng)费、職工教育經(jīng)费，以(yǐ)及(jí)根(gēn)據(jù)政(zhèng)府有關(guān)规定(dìng)应當由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業繳納的(de)住房(fáng)公積金(jīn)和(hé)養老(lǎo)、醫療、失業、工傷、生(shēng)育保險等社会(huì)保險费用(yòng)。

第(dì)九条(tiáo)：物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備日(rì)常運行和(hé)維護费用(yòng)是(shì)指为保障物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)正(zhèng)常使用(yòng)和(hé)運行、維護保養所(suǒ)需的(de)费用(yòng)。不(bù)包(bāo)括保修期内应由(yóu)建設單位(wèi)履行保修責任而(ér)支出(chū)的(de)維修费、应由(yóu)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)支出(chū)的(de)維修和(hé)更新(xīn)、改造费用(yòng)。

第(dì)十(shí)条(tiáo)：綠(lǜ)化(huà)養護费是(shì)指管(guǎn)理(lǐ)、養護綠(lǜ)化(huà)所(suǒ)需的(de)綠(lǜ)化(huà)工具購置费、綠(lǜ)化(huà)用(yòng)水(shuǐ)费、補苗(miáo)费、農药化(huà)肥费等。不(bù)包(bāo)括应由(yóu)建設單位(wèi)支付的(de)種(zhǒng)苗(miáo)種(zhǒng)植费和(hé)前(qián)期維護费。

第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)：清(qīng)潔衛生(shēng)费是(shì)指保持(chí)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内环(huán)境衛生(shēng)所(suǒ)需的(de)購置工具费、消殺防疫费、化(huà)糞池清(qīng)理(lǐ)费、管(guǎn)道(dào)疏通(tòng)费、清(qīng)潔用(yòng)料费、环(huán)衛所(suǒ)需费用(yòng)等。

第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)：秩序維護费是(shì)指維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域秩序所(suǒ)需的(de)器材装備费、安(ān)全(quán)防範人員的(de)人身(shēn)保險费及(jí)由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業支付的(de)服(fú)装费等。其(qí)中(zhōng)器材装備不(bù)包(bāo)括共(gòng)用(yòng)設備中(zhōng)已包(bāo)括的(de)監控設備。

第(dì)十(shí)三(sān)条(tiáo)：物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備及(jí)公衆責任保險费用(yòng)是(shì)指物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業購買(mǎi)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)共(gòng)用(yòng)設施設備及(jí)公衆責任保險所(suǒ)支付的(de)保險费用(yòng)，以(yǐ)物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)保險公司签订的(de)保險單和(hé)所(suǒ)交納的(de)保險费为準。

第(dì)十(shí)四(sì)条(tiáo)：辦(bàn)公费是(shì)指物(wù)業服(fú)务企業为維護管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域正(zhèng)常的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)所(suǒ)需的(de)辦(bàn)公用(yòng)品费、交通(tòng)费、房(fáng)租、水(shuǐ)電(diàn)费、取(qǔ)暖费、通(tòng)訊费、書(shū)報费及(jí)其(qí)它(tā)费用(yòng)。

第(dì)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)：管(guǎn)理(lǐ)费分(fēn)攤是(shì)指物(wù)業服(fú)务企業在(zài)管(guǎn)理(lǐ)多(duō)个(gè)物(wù)業項目情(qíng)況下(xià)，为保证相關(guān)的(de)物(wù)業服(fú)务正(zhèng)常運轉(zhuǎn)而(ér)由(yóu)各(gè)物(wù)業服(fú)务小區(qū)承擔的(de)管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)。

第(dì)十(shí)六(liù)条(tiáo)：固定(dìng)資産折旧(jiù)是(shì)指按规定(dìng)折旧(jiù)方(fāng)法(fǎ)計(jì)提(tí)的(de)物(wù)業服(fú)务固定(dìng)資産的(de)折旧(jiù)金(jīn)額。物(wù)業服(fú)务固定(dìng)資産指在(zài)物(wù)業服(fú)务小區(qū)内由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業拥有的(de)、與(yǔ)物(wù)業服(fú)务直(zhí)接相關(guān)的(de)、使用(yòng)年(nián)限在(zài)一(yī)年(nián)以(yǐ)上(shàng)的(de)資産。

第(dì)十(shí)七(qī)条(tiáo)：經(jīng)業主同(tóng)意(yì)的(de)其(qí)它(tā)费用(yòng)是(shì)指業主或(huò)者(zhě)業主大(dà)会(huì)按规定(dìng)同(tóng)意(yì)由(yóu)物(wù)業服(fú)务费開(kāi)支的(de)费用(yòng)。

第(dì)十(shí)八(bā)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务定(dìng)價成(chéng)本(běn)相關(guān)項目按本(běn)辦(bàn)法(fǎ)第(dì)十(shí)九条(tiáo)至(zhì)第(dì)二(èr)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)的(de)方(fāng)法(fǎ)和(hé)标(biāo)準審核。

第(dì)十(shí)九条(tiáo)：工会(huì)經(jīng)费、職工教育經(jīng)费、住房(fáng)公積金(jīn)以(yǐ)及(jí)醫療保險费、養老(lǎo)保險费、失業保險费、工傷保險费、生(shēng)育保險费等社会(huì)保險费的(de)計(jì)提(tí)基數按照核定(dìng)的(de)相应工資水(shuǐ)平确定(dìng)；工会(huì)經(jīng)费、職工教育經(jīng)费的(de)計(jì)提(tí)比例按國(guó)家(jiā)統一(yī)规定(dìng)的(de)比例确定(dìng)，住房(fáng)公積金(jīn)和(hé)社会(huì)保險费的(de)計(jì)提(tí)比例按當地(dì)政(zhèng)府规定(dìng)比例确定(dìng)，超过(guò)规定(dìng)計(jì)提(tí)比例的(de)不(bù)得計(jì)入(rù)定(dìng)價成(chéng)本(běn)。醫療保險费用(yòng)应在(zài)社会(huì)保險费中(zhōng)列支，不(bù)得在(zài)其(qí)它(tā)項目中(zhōng)重複列支；其(qí)他(tā)应在(zài)工会(huì)經(jīng)费和(hé)職工教育經(jīng)费中(zhōng)列支的(de)费用(yòng)，也(yě)不(bù)得在(zài)相關(guān)费用(yòng)項目中(zhōng)重複列支。

第(dì)二(èr)十(shí)条(tiáo)：固定(dìng)資産折旧(jiù)采用(yòng)年(nián)限平均法(fǎ)，折旧(jiù)年(nián)限根(gēn)據(jù)固定(dìng)資産的(de)性(xìng)質(zhì)和(hé)使用(yòng)情(qíng)況合理(lǐ)确定(dìng)。企業确定(dìng)的(de)固定(dìng)資産折旧(jiù)年(nián)限明(míng)顯低(dī)于(yú)實(shí)际可(kě)使用(yòng)年(nián)限的(de)，成(chéng)本(běn)監審时(shí)应當按照實(shí)际可(kě)使用(yòng)年(nián)限调整折旧(jiù)年(nián)限。固定(dìng)資産殘值率按3%—5%計(jì)算；个(gè)别固定(dìng)資産殘值較低(dī)或(huò)者(zhě)較高(gāo)的(de)，按照實(shí)际情(qíng)況合理(lǐ)确定(dìng)殘值率。

第(dì)二(èr)十(shí)一(yī)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务企業将專業性(xìng)較強(qiáng)的(de)服(fú)务内容外(wài)包(bāo)給(gěi)有關(guān)專業公司的(de)，該項服(fú)务的(de)成(chéng)本(běn)按照外(wài)包(bāo)合同(tóng)所(suǒ)确定(dìng)的(de)金(jīn)額核定(dìng)。

第(dì)二(èr)十(shí)二(èr)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务企業只(zhī)從事(shì)物(wù)業服(fú)务的(de)，其(qí)所(suǒ)发生(shēng)费用(yòng)按其(qí)所(suǒ)管(guǎn)轄的(de)物(wù)業項目的(de)物(wù)業服(fú)务計(jì)费面(miàn)積或(huò)者(zhě)应收(shōu)物(wù)業服(fú)务费加权分(fēn)攤；物(wù)業服(fú)务企業兼營其(qí)它(tā)業务的(de)，应先(xiān)按實(shí)現(xiàn)收(shōu)入(rù)的(de)比重在(zài)其(qí)它(tā)業务和(hé)物(wù)業服(fú)务之(zhī)间分(fēn)攤，然後(hòu)按上(shàng)述方(fāng)法(fǎ)在(zài)所(suǒ)管(guǎn)轄的(de)各(gè)物(wù)業項目之(zhī)间分(fēn)攤。

第(dì)二(èr)十(shí)三(sān)条(tiáo)：本(běn)辦(bàn)法(fǎ)未具體(tǐ)规定(dìng)審核标(biāo)準的(de)其(qí)他(tā)费用(yòng)項目按照有關(guān)财务制度(dù)和(hé)政(zhèng)策规定(dìng)審核，原則上(shàng)據(jù)實(shí)核定(dìng)，但应符合一(yī)定(dìng)範圍内社会(huì)公允的(de)平均水(shuǐ)平。

第(dì)二(èr)十(shí)四(sì)条(tiáo)：各(gè)省(shěng)、自(zì)治區(qū)、直(zhí)轄市(shì)價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)可(kě)根(gēn)據(jù)本(běn)辦(bàn)法(fǎ)，結合本(běn)地(dì)實(shí)际制定(dìng)具體(tǐ)實(shí)施细(xì)則。

第(dì)二(èr)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)：本(běn)辦(bàn)法(fǎ)由(yóu)國(guó)家(jiā)发展(zhǎn)和(hé)改革(gé)委員会(huì)解(jiě)釋。

第(dì)二(èr)十(shí)六(liù)条(tiáo)：本(běn)辦(bàn)法(fǎ)自(zì)2007年(nián)10月(yuè)1日(rì)起(qǐ)施行。