部(bù)分(fēn)物(wù)業费給(gěi)管(guǎn)理(lǐ)企業做報酬 海(hǎi)澱一(yī)小區(qū)搞定(dìng)停車等難題(tí)

       《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》今日(rì)（5月(yuè)1日(rì)）起(qǐ)施行。《条(tiáo)例》明(míng)确，物(wù)業服(fú)务實(shí)行市(shì)场(chǎng)调节(jié)價並(bìng)适时(shí)调整。專家(jiā)表(biǎo)示，物(wù)業费调價屬于(yú)应當由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)的(de)事(shì)項，物(wù)業费调價須由(yóu)物(wù)業與(yǔ)業主依法(fǎ)協商一(yī)致(zhì)決定(dìng)。

       小區(qū)物(wù)業费該怎麼(me)收(shōu)，目前(qián)有哪些(xiē)值得借(jiè)鑒的(de)經(jīng)验？

       4月(yuè)30日(rì)，新(xīn)京(jīng)報記(jì)者(zhě)探訪海(hǎi)澱區(qū)楓丹麗舍小區(qū)发現(xiàn)，受益于(yú)酬金(jīn)制物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)模式，这(zhè)里(lǐ)的(de)物(wù)業公司能(néng)在(zài)預收(shōu)的(de)物(wù)業服(fú)务資金(jīn)中(zhōng)獲得一(yī)部(bù)分(fēn)報酬，從而(ér)受到(dào)激勵，積极(jí)推動(dòng)解(jiě)決停車難、供暖不(bù)热(rè)難題(tí)。小區(qū)的(de)物(wù)業收(shōu)费與(yǔ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)逐漸“質(zhì)價相符”.

4月(yuè)30日(rì)，楓丹麗舍小區(qū)，孩子们(men)在(zài)廣场(chǎng)上(shàng)踢球

       物(wù)業繳费率上(shàng)漲 物(wù)業企業酬金(jīn)就(jiù)上(shàng)漲

       楓丹麗舍小區(qū)位(wèi)于(yú)北(běi)京(jīng)市(shì)海(hǎi)澱區(qū)西(xī)三(sān)旗(qí)地(dì)區(qū)，是(shì)一(yī)个(gè)全(quán)低(dī)层(céng)、中(zhōng)大(dà)型商業住宅(zhái)小區(qū)，拥有住戶1517戶。

       4月(yuè)30日(rì)上(shàng)午，記(jì)者(zhě)在(zài)小區(qū)的(de)下(xià)沉式花(huā)園(yuán)看(kàn)到(dào)，園(yuán)内樹(shù)木葱郁，步道(dào)上(shàng)安(ān)装着休息长(cháng)椅(yǐ)和(hé)健身(shēn)設備等公共(gòng)設施。一(yī)块(kuài)空(kōng)曠廣场(chǎng)上(shàng)，十(shí)幾(jǐ)位(wèi)小朋友正(zhèng)在(zài)教練的(de)指導下(xià)進(jìn)行一(yī)场(chǎng)小型足球賽，廣场(chǎng)另(lìng)一(yī)側正(zhèng)在(zài)舉行“垃圾分(fēn)類(lèi)從我(wǒ)做起(qǐ)”的(de)宣传活動(dòng)。“平时(shí)，業委会(huì)也(yě)会(huì)和(hé)我(wǒ)们(men)一(yī)起(qǐ)组織小區(qū)居(jū)民(mín)在(zài)这(zhè)里(lǐ)開(kāi)展(zhǎn)跳蚤市(shì)场(chǎng)、聯歡晚(wǎn)会(huì)等活動(dòng)。”楓丹麗舍小區(qū)物(wù)業工作(zuò)人員表(biǎo)示。

       下(xià)沉花(huā)園(yuán)占地(dì)2.3万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)，拥有凱旋門(mén)、噴水(shuǐ)池等景觀設施，草(cǎo)坪苗(miáo)木和(hé)花(huā)卉每年(nián)都会(huì)增添更換。“園(yuán)内種(zhǒng)植着不(bù)少(shǎo)葡萄樹(shù)和(hé)杏樹(shù)，到(dào)秋天果(guǒ)子成(chéng)熟了(le)，我(wǒ)们(men)会(huì)采摘下(xià)来(lái)分(fēn)給(gěi)小區(qū)居(jū)民(mín)品嘗。”

       小區(qū)如(rú)今呈現(xiàn)的(de)“洋(yáng)房(fáng)花(huā)園(yuán)”風(fēng)貌，與(yǔ)良好(hǎo)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)不(bù)无關(guān)系(xì)。楓丹麗舍小區(qū)業委会(huì)主任赵慶鋒告訴記(jì)者(zhě)，自(zì)從小區(qū)物(wù)業采取(qǔ)酬金(jīn)制模式運行後(hòu)，物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)穩步提(tí)升(shēng)。

       所(suǒ)謂酬金(jīn)制，即在(zài)預收(shōu)的(de)物(wù)業服(fú)务資金(jīn)中(zhōng)按約定(dìng)比例或(huò)者(zhě)約定(dìng)數額提(tí)取(qǔ)酬金(jīn)支付給(gěi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，其(qí)餘全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)物(wù)業服(fú)务的(de)支出(chū)，結餘或(huò)者(zhě)不(bù)足均由(yóu)業主享有或(huò)者(zhě)承擔的(de)物(wù)業服(fú)务計(jì)费方(fāng)式。

       “这(zhè)種(zhǒng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)模式，與(yǔ)传統的(de)包(bāo)干(gàn)制不(bù)同(tóng)。包(bāo)干(gàn)制物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)模式，是(shì)業主把(bǎ)物(wù)業费交給(gěi)物(wù)業公司，物(wù)業费怎麼(me)用(yòng)、往哪用(yòng)都是(shì)物(wù)業公司決定(dìng)的(de)，一(yī)旦物(wù)業公司出(chū)現(xiàn)讓業主不(bù)滿意(yì)的(de)地(dì)方(fāng)，就(jiù)可(kě)能(néng)不(bù)交或(huò)少(shǎo)交物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)也(yě)随之(zhī)下(xià)降，这(zhè)樣(yàng)可(kě)能(néng)形成(chéng)一(yī)種(zhǒng)恶性(xìng)循环(huán)。”赵慶鋒说(shuō)。

       業主对(duì)物(wù)業是(shì)否滿意(yì)，最(zuì)直(zhí)接的(de)表(biǎo)現(xiàn)就(jiù)是(shì)物(wù)業繳费率。赵慶鋒说(shuō)，楓丹麗舍小區(qū)業委会(huì)就(jiù)按年(nián)度(dù)收(shōu)费率給(gěi)予物(wù)業公司浮動(dòng)的(de)物(wù)業服(fú)务管(guǎn)理(lǐ)酬金(jīn)，每月(yuè)計(jì)提(tí)基本(běn)酬金(jīn)5%。“如(rú)果(guǒ)年(nián)度(dù)物(wù)業繳费率在(zài)80%以(yǐ)下(xià)，實(shí)际酬金(jīn)就(jiù)是(shì)物(wù)業费的(de)5%；如(rú)果(guǒ)繳费率有95%，實(shí)际酬金(jīn)能(néng)拿到(dào)10%；如(rú)果(guǒ)繳费率达(dá)到(dào)100%，就(jiù)能(néng)拿12%。”

       在(zài)楓丹麗舍小區(qū)物(wù)業經(jīng)理(lǐ)王進(jìn)看(kàn)来(lái)，这(zhè)樣(yàng)的(de)酬金(jīn)制模式，也(yě)是(shì)对(duì)物(wù)業公司工作(zuò)的(de)考核，激勵的(de)政(zhèng)策可(kě)以(yǐ)督促物(wù)業積极(jí)履行職責。“这(zhè)種(zhǒng)管(guǎn)理(lǐ)模式，物(wù)業的(de)收(shōu)支明(míng)细(xì)都是(shì)透明(míng)的(de)，物(wù)業主動(dòng)接受全(quán)體(tǐ)業主的(de)監督，也(yě)更能(néng)得到(dào)全(quán)體(tǐ)業主的(de)認可(kě)，我(wǒ)们(men)的(de)工作(zuò)也(yě)能(néng)得到(dào)更多(duō)支持(chí)。”王進(jìn)说(shuō)。

小區(qū)居(jū)民(mín)使用(yòng)健身(shēn)器材

       業委会(huì)组織、業主投票(piào)确定(dìng)物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準

       “别看(kàn)現(xiàn)在(zài)小區(qū)环(huán)境这(zhè)麼(me)好(hǎo)，其(qí)實(shí)在(zài)很长(cháng)一(yī)段(duàn)时(shí)间，小區(qū)物(wù)業如(rú)同(tóng)虛設，綠(lǜ)地(dì)都荒芜了(le)，大(dà)門(mén)、公共(gòng)設施也(yě)破損得嚴重，還(huán)发生(shēng)过(guò)不(bù)少(shǎo)盜竊案(àn)。”赵慶鋒说(shuō)，由(yóu)于(yú)當时(shí)的(de)物(wù)業收(shōu)费低(dī)，物(wù)業费如(rú)何使用(yòng)全(quán)部(bù)由(yóu)物(wù)業公司決定(dìng)，服(fú)务質(zhì)量(liàng)嚴重下(xià)滑。

       久而(ér)久之(zhī)，許多(duō)業主拒繳物(wù)業费，物(wù)業公司沒(méi)有足夠經(jīng)费管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)問(wèn)題(tí)愈发嚴重，形成(chéng)恶性(xìng)循环(huán)。

       逐漸的(de)，调漲物(wù)業费成(chéng)为大(dà)多(duō)數業主的(de)基本(běn)共(gòng)識。“因(yīn)为之(zhī)前(qián)一(yī)任物(wù)業出(chū)現(xiàn)的(de)問(wèn)題(tí)，我(wǒ)们(men)業委会(huì)在(zài)之(zhī)後(hòu)组織選聘新(xīn)的(de)物(wù)業公司时(shí)，也(yě)特(tè)别注意(yì)了(le)物(wù)業收(shōu)费與(yǔ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)是(shì)否能(néng)質(zhì)價相符。”赵慶鋒说(shuō)。

       目前(qián)，楓丹麗舍小區(qū)的(de)物(wù)業费價格为2.93元(yuán)/平米(mǐ)•月(yuè)。赵慶鋒記(jì)得，當时(shí)在(zài)确定(dìng)新(xīn)的(de)物(wù)業标(biāo)準和(hé)價格时(shí)，業委会(huì)專門(mén)向(xiàng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)主管(guǎn)部(bù)門(mén)和(hé)一(yī)些(xiē)專業机構咨詢，也(yě)參考了(le)其(qí)他(tā)一(yī)些(xiē)小區(qū)的(de)物(wù)業费标(biāo)準，供業主進(jìn)行讨論。

       “我(wǒ)们(men)當时(shí)委托專業的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)机構做了(le)一(yī)个(gè)评估，确定(dìng)了(le)2.66元(yuán)/m²·月(yuè)、2.93元(yuán)/m²·月(yuè)和(hé)3.68元(yuán)/m²·月(yuè)三(sān)種(zhǒng)收(shōu)费标(biāo)準。業主大(dà)会(huì)先(xiān)表(biǎo)決通(tòng)过(guò)我(wǒ)们(men)要(yào)哪一(yī)級别的(de)物(wù)業，再在(zài)同(tóng)一(yī)物(wù)業费标(biāo)準和(hé)價格下(xià)選聘物(wù)業企業。最(zuì)後(hòu)，經(jīng)过(guò)業主投票(piào)表(biǎo)決決定(dìng)，确定(dìng)了(le)2.93元(yuán)/m²·月(yuè)的(de)物(wù)業费價格标(biāo)準。”

       赵慶鋒说(shuō)，目前(qián)，小區(qū)業委会(huì)和(hé)物(wù)業公司存在(zài)一(yī)个(gè)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)賬戶，每年(nián)年(nián)初由(yóu)物(wù)業公司制定(dìng)年(nián)度(dù)計(jì)划，每月(yuè)公示開(kāi)支明(míng)细(xì)和(hé)下(xià)月(yuè)預算。業委会(huì)每月(yuè)負責審查物(wù)業公司上(shàng)月(yuè)的(de)報表(biǎo)，如(rú)果(guǒ)預算開(kāi)支等都處(chù)于(yú)合理(lǐ)範圍，業委会(huì)即批準使用(yòng)物(wù)業服(fú)务费。

       在(zài)他(tā)看(kàn)来(lái)，在(zài)确定(dìng)物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準和(hé)監督物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)，業委会(huì)应該最(zuì)大(dà)程度(dù)地(dì)发揮作(zuò)用(yòng)。“我(wǒ)们(men)像管(guǎn)理(lǐ)企業来(lái)对(duì)待整个(gè)小區(qū)的(de)物(wù)業工作(zuò)，業主大(dà)会(huì)就(jiù)好(hǎo)比一(yī)个(gè)企業的(de)股東(dōng)大(dà)会(huì)，業委会(huì)相當于(yú)董事(shì)会(huì)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司就(jiù)是(shì)管(guǎn)理(lǐ)团(tuán)队。業委会(huì)同(tóng)时(shí)主動(dòng)接受政(zhèng)府有關(guān)部(bù)門(mén)的(de)指導和(hé)監督，这(zhè)也(yě)正(zhèng)是(shì)新(xīn)的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》所(suǒ)要(yào)求的(de)。”

小區(qū)地(dì)面(miàn)画(huà)出(chū)的(de)停車位(wèi)

       推動(dòng)解(jiě)決停車難、供暖不(bù)热(rè)等難題(tí)

       記(jì)者(zhě)走(zǒu)訪发現(xiàn)，小區(qū)房(fáng)屋(wū)为法(fǎ)式花(huā)園(yuán)洋(yáng)房(fáng)，每棟樓旁邊(biān)都有不(bù)少(shǎo)停車位(wèi)。一(yī)些(xiē)相距較遠(yuǎn)的(de)樓棟之(zhī)间，有些(xiē)道(dào)路比較宽(kuān)闊，两(liǎng)側画(huà)了(le)停車位(wèi)，有序停放(fàng)着私家(jiā)車。一(yī)些(xiē)空(kōng)閑車位(wèi)上(shàng)，也(yě)未見(jiàn)到(dào)有安(ān)装車位(wèi)地(dì)鎖的(de)情(qíng)況。

       此(cǐ)外(wài)，記(jì)者(zhě)注意(yì)到(dào)，小區(qū)长(cháng)期實(shí)施封(fēng)闭管(guǎn)理(lǐ)，对(duì)于(yú)外(wài)来(lái)車輛進(jìn)入(rù)采取(qǔ)訪客管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)，訪客車輛進(jìn)入(rù)，收(shōu)取(qǔ)每小时(shí)1元(yuán)的(de)停車费。

       小區(qū)物(wù)業工作(zuò)人員介紹，目前(qián)小區(qū)拥有地(dì)面(miàn)停車位(wèi)1381个(gè)，采取(qǔ)每戶前(qián)2輛車停車免费、第(dì)3輛及(jí)以(yǐ)上(shàng)每輛車每月(yuè)收(shōu)150元(yuán)停車费的(de)管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)，同(tóng)时(shí)对(duì)外(wài)来(lái)車輛采取(qǔ)停車收(shōu)费的(de)措施，避免外(wài)来(lái)車輛擠占業主停車資源。

       “很长(cháng)一(yī)段(duàn)时(shí)间里(lǐ)，小區(qū)停車位(wèi)管(guǎn)理(lǐ)混亂，業主私自(zì)安(ān)装地(dì)鎖現(xiàn)象(xiàng)非(fēi)常多(duō)，各(gè)種(zhǒng)車位(wèi)地(dì)樁、地(dì)鎖的(de)數量(liàng)达(dá)到(dào)500多(duō)个(gè)，外(wài)小區(qū)車輛也(yě)停入(rù)小區(qū)占據(jù)小區(qū)車位(wèi)。很多(duō)業主車輛夜(yè)间回(huí)来(lái)沒(méi)有車位(wèi)停車，不(bù)得不(bù)停在(zài)应急車道(dào)；而(ér)一(yī)些(xiē)被(bèi)安(ān)鎖的(de)車位(wèi)一(yī)直(zhí)空(kōng)着，造成(chéng)了(le)園(yuán)區(qū)車位(wèi)資源的(de)大(dà)量(liàng)浪费。”赵慶鋒说(shuō)，新(xīn)物(wù)業入(rù)驻後(hòu)，業委会(huì)和(hé)物(wù)業下(xià)定(dìng)決心(xīn)要(yào)解(jiě)決这(zhè)个(gè)“老(lǎo)大(dà)難”的(de)問(wèn)題(tí)。

       “停車難的(de)問(wèn)題(tí)在(zài)很多(duō)小區(qū)都有，我(wǒ)们(men)解(jiě)決这(zhè)个(gè)問(wèn)題(tí)也(yě)费了(le)很多(duō)精力。”赵慶鋒说(shuō)，當时(shí)業委会(huì)和(hé)物(wù)業反(fǎn)複與(yǔ)業主们(men)沟(gōu)通(tòng)，先(xiān)解(jiě)決業主車輛档案(àn)管(guǎn)理(lǐ)的(de)問(wèn)題(tí)，再決定(dìng)實(shí)施封(fēng)闭管(guǎn)理(lǐ)和(hé)清(qīng)理(lǐ)地(dì)鎖。最(zuì)後(hòu)由(yóu)房(fáng)管(guǎn)所(suǒ)、城(chéng)管(guǎn)部(bù)門(mén)、交通(tòng)队、派出(chū)所(suǒ)、居(jū)委会(huì)等多(duō)家(jiā)政(zhèng)府執法(fǎ)机構聯合執法(fǎ)，強(qiáng)制性(xìng)拆除了(le)全(quán)部(bù)500多(duō)个(gè)車位(wèi)地(dì)鎖，騰出(chū)了(le)原来(lái)全(quán)部(bù)的(de)1381个(gè)停車位(wèi)。

       长(cháng)期以(yǐ)来(lái)，困擾楓丹麗舍業主的(de)另(lìng)一(yī)个(gè)難題(tí)，是(shì)北(běi)區(qū)的(de)自(zì)来(lái)水(shuǐ)水(shuǐ)管(guǎn)多(duō)次(cì)爆管(guǎn)，这(zhè)讓物(wù)業不(bù)堪重負，冬季供热(rè)質(zhì)量(liàng)逐年(nián)下(xià)降，許多(duō)業主家(jiā)冬天室(shì)内温(wēn)度(dù)不(bù)足15℃。

       “这(zhè)个(gè)問(wèn)題(tí)也(yě)是(shì)業委会(huì)和(hé)物(wù)業一(yī)起(qǐ)去(qù)與(yǔ)供热(rè)單位(wèi)、自(zì)来(lái)水(shuǐ)集团(tuán)沟(gōu)通(tòng)磋商解(jiě)決的(de)。”赵慶鋒说(shuō)，業委会(huì)和(hé)物(wù)業搜集、整理(lǐ)出(chū)關(guān)于(yú)小區(qū)供热(rè)和(hé)供水(shuǐ)最(zuì)新(xīn)最(zuì)全(quán)面(miàn)的(de)材料，提(tí)供給(gěi)相關(guān)單位(wèi)，由(yóu)業委会(huì)秘書(shū)和(hé)物(wù)業經(jīng)理(lǐ)負責每日(rì)跟蹤進(jìn)度(dù)；同(tóng)时(shí)，向(xiàng)全(quán)體(tǐ)業主如(rú)實(shí)、及(jí)时(shí)通(tòng)報進(jìn)展(zhǎn)。最(zuì)後(hòu)，北(běi)京(jīng)自(zì)来(lái)水(shuǐ)集团(tuán)和(hé)北(běi)京(jīng)热(rè)力集团(tuán)及(jí)时(shí)更換了(le)北(běi)區(qū)自(zì)来(lái)水(shuǐ)供水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)和(hé)供暖管(guǎn)道(dào)。

       據(jù)悉，目前(qián)該小區(qū)還(huán)在(zài)積极(jí)推動(dòng)使用(yòng)公共(gòng)維修資金(jīn)，对(duì)部(bù)分(fēn)樓棟嚴重破損的(de)屋(wū)頂房(fáng)檐更換維修，消除安(ān)全(quán)隐患。“《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》中(zhōng)对(duì)專項維修資金(jīn)的(de)補足、使用(yòng)也(yě)進(jìn)行了(le)專門(mén)规定(dìng)，例如(rú)，專項維修資金(jīn)餘額不(bù)足首期籌集金(jīn)額30%的(de)須補足。这(zhè)種(zhǒng)具有實(shí)际操作(zuò)性(xìng)的(de)方(fāng)式，也(yě)有利于(yú)保障小區(qū)住宅(zhái)樓和(hé)公共(gòng)設施的(de)維修。”