以(yǐ)“三(sān)項机制”促能(néng)力建設

       去(qù)年(nián)，習近(jìn)平總(zǒng)書(shū)記(jì)考察上(shàng)海(hǎi)时(shí)提(tí)出(chū)“人民(mín)城(chéng)市(shì)人民(mín)建，人民(mín)城(chéng)市(shì)为人民(mín)”的(de)重要(yào)理(lǐ)念，为進(jìn)一(yī)步推進(jìn)上(shàng)海(hǎi)城(chéng)市(shì)建設提(tí)供了(le)根(gēn)本(běn)遵循，也(yě)为各(gè)行各(gè)業今後(hòu)的(de)改革(gé)发展(zhǎn)指明(míng)了(le)方(fāng)向(xiàng)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業作(zuò)为與(yǔ)百(bǎi)姓生(shēng)活息息相關(guān)的(de)民(mín)生(shēng)行業，如(rú)何通(tòng)过(guò)不(bù)斷提(tí)升(shēng)行業发展(zhǎn)的(de)各(gè)項能(néng)力，更好(hǎo)地(dì)助推行業高(gāo)質(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)，特(tè)别是(shì)在(zài)當前(qián)疫情(qíng)防控進(jìn)入(rù)新(xīn)常态的(de)大(dà)背景下(xià)，更好(hǎo)地(dì)服(fú)务于(yú)“人民(mín)城(chéng)市(shì)”建設，是(shì)上(shàng)海(hǎi)物(wù)業人始(shǐ)終(zhōng)關(guān)心(xīn)和(hé)思(sī)考的(de)核心(xīn)問(wèn)題(tí)。

       近(jìn)年(nián)来(lái)，上(shàng)海(hǎi)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業協会(huì)（以(yǐ)下(xià)簡稱“上(shàng)海(hǎi)物(wù)協”）在(zài)中(zhōng)國(guó)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業協会(huì)和(hé)上(shàng)海(hǎi)市(shì)房(fáng)管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)關(guān)心(xīn)、指導和(hé)支持(chí)下(xià)積极(jí)探索，通(tòng)过(guò)建立和(hé)完善“三(sān)項机制”，進(jìn)一(yī)步提(tí)升(shēng)上(shàng)海(hǎi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)各(gè)項能(néng)力建設。

       PART.01建立企業评價机制提(tí)升(shēng)行業规範化(huà)建設能(néng)力

       制度(dù)建設是(shì)提(tí)升(shēng)行業规範化(huà)建設能(néng)力的(de)前(qián)提(tí)和(hé)基礎。只(zhī)有建立一(yī)套(tào)科學(xué)合理(lǐ)的(de)物(wù)業服(fú)务企業评價标(biāo)準，才能(néng)有效引導企業保持(chí)正(zhèng)确的(de)发展(zhǎn)方(fāng)向(xiàng)。近(jìn)年(nián)来(lái)，上(shàng)海(hǎi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業一(yī)直(zhí)致(zhì)力于(yú)運用(yòng)信(xìn)息化(huà)、大(dà)數據(jù)的(de)手(shǒu)段(duàn)，建立起(qǐ)包(bāo)含多(duō)个(gè)維度(dù)的(de)可(kě)量(liàng)化(huà)评價物(wù)業服(fú)务企業的(de)指标(biāo)體(tǐ)系(xì)，即“物(wù)業服(fú)务企業有效失信(xìn)記(jì)分(fēn)、最(zuì)新(xīn)的(de)社会(huì)公衆滿意(yì)度(dù)、社会(huì)公衆投訴處(chù)置情(qíng)況评價、綜合服(fú)务能(néng)力星(xīng)級、物(wù)業服(fú)务履約質(zhì)量(liàng)评價以(yǐ)及(jí)街(jiē)鎮(zhèn)居(jū)委对(duì)物(wù)業服(fú)务效能(néng)评價”6个(gè)維度(dù)评價體(tǐ)系(xì)。

       在(zài)这(zhè)6个(gè)維度(dù)评價體(tǐ)系(xì)的(de)建立完善过(guò)程中(zhōng)，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協在(zài)房(fáng)管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)指導下(xià)发揮了(le)積极(jí)作(zuò)用(yòng)。其(qí)中(zhōng)，“綜合服(fú)务能(néng)力星(xīng)級评價”，主要(yào)由(yóu)協会(huì)依據(jù)企業主動(dòng)申報的(de)數據(jù)所(suǒ)反(fǎn)映出(chū)的(de)綜合硬(yìng)實(shí)力来(lái)進(jìn)行评分(fēn)，包(bāo)括企業黨的(de)建設，企業及(jí)項目的(de)基本(běn)信(xìn)息，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)履行情(qíng)況，企業經(jīng)營规模，企業經(jīng)營績效，企業服(fú)务質(zhì)量(liàng)，企業社会(huì)貢獻，法(fǎ)律法(fǎ)规及(jí)政(zhèng)策遵守情(qíng)況，物(wù)業服(fú)务投訴處(chù)置情(qíng)況，政(zhèng)府相關(guān)部(bù)門(mén)獎懲情(qíng)況等十(shí)个(gè)方(fāng)面(miàn)的(de)内容；

       另(lìng)一(yī)个(gè)維度(dù)“物(wù)業服(fú)务履約質(zhì)量(liàng)评價”，則由(yóu)協会(huì)对(duì)照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)逐項檢查進(jìn)行评分(fēn)，包(bāo)括綜合管(guǎn)理(lǐ)、秩序維護、清(qīng)潔衛生(shēng)、綠(lǜ)化(huà)管(guǎn)理(lǐ)、共(gòng)用(yòng)設施設備日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)示承諾等6 類(lèi)檢查項目共(gòng)110項檢查内容。檢查結束(shù)後(hòu)对(duì)每一(yī)項内容分(fēn)别給(gěi)予符合、部(bù)分(fēn)符合和(hé)不(bù)符合等三(sān)種(zhǒng)履約程度(dù)的(de)等級，最(zuì)終(zhōng)綜合评定(dìng)出(chū)住宅(zhái)物(wù)業項目的(de)履約情(qíng)況。

       依托这(zhè)套(tào)綜合评價體(tǐ)系(xì)，可(kě)以(yǐ)为上(shàng)海(hǎi)物(wù)業服(fú)务企業精準“画(huà)像”，引導企業更有針(zhēn)对(duì)性(xìng)地(dì)提(tí)升(shēng)綜合服(fú)务水(shuǐ)平。目前(qián)，这(zhè)套(tào)6个(gè)維度(dù)的(de)评價體(tǐ)系(xì)正(zhèng)逐步納入(rù)到(dào)上(shàng)海(hǎi)智慧城(chéng)市(shì)建設“一(yī)网(wǎng)通(tòng)辦(bàn)”的(de)公共(gòng)數據(jù)開(kāi)放(fàng)平台(tái)中(zhōng)。这(zhè)既方(fāng)便全(quán)上(shàng)海(hǎi)業主查詢了(le)解(jiě)，進(jìn)而(ér)评估比較，挑選出(chū)服(fú)务質(zhì)量(liàng)更好(hǎo)、更放(fàng)心(xīn)滿意(yì)的(de)優質(zhì)企業；也(yě)可(kě)以(yǐ)引導參與(yǔ)社區(qū)治理(lǐ)各(gè)方(fāng)面(miàn)工作(zuò)的(de)綠(lǜ)化(huà)、环(huán)衛、消防等政(zhèng)府有關(guān)部(bù)門(mén)更積极(jí)的(de)參與(yǔ)，对(duì)物(wù)業服(fú)务企業實(shí)施更有效的(de)監管(guǎn)，幫助物(wù)業服(fú)务企業進(jìn)一(yī)步提(tí)升(shēng)綜合管(guǎn)理(lǐ)水(shuǐ)平。

       PART.02探索物(wù)業费價格调整机制引導企業市(shì)场(chǎng)化(huà)发展(zhǎn)能(néng)力

       市(shì)场(chǎng)化(huà)是(shì)行業发展(zhǎn)的(de)必由(yóu)之(zhī)路，而(ér)物(wù)業费定(dìng)價的(de)市(shì)场(chǎng)化(huà)，則是(shì)營造市(shì)场(chǎng)化(huà)环(huán)境的(de)重要(yào)一(yī)环(huán)。2014年(nián)底，國(guó)家(jiā)发展(zhǎn)改革(gé)委印(yìn)发《關(guān)于(yú)放(fàng)開(kāi)部(bù)分(fēn)服(fú)务價格意(yì)見(jiàn)的(de)通(tòng)知》，规定(dìng)部(bù)分(fēn)放(fàng)開(kāi)物(wù)業服(fú)务费定(dìng)價，政(zhèng)府不(bù)再參與(yǔ)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業费定(dìng)價。2015年(nián)3月(yuè)，上(shàng)海(hǎi)市(shì)物(wù)價局(jú)把(bǎ)物(wù)業服(fú)务费從新(xīn)发布(bù)的(de)《政(zhèng)府定(dìng)價目录(lù)》中(zhōng)删除。随着物(wù)業服(fú)务费價格的(de)放(fàng)開(kāi)，市(shì)场(chǎng)化(huà)的(de)價格机制怎麼(me)形成(chéng)，成(chéng)为整个(gè)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業亟需解(jiě)決的(de)一(yī)个(gè)問(wèn)題(tí)。近(jìn)年(nián)来(lái)，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協深入(rù)思(sī)考並(bìng)探索建立住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業费的(de)價格评估来(lái)促進(jìn)建立物(wù)業费價格合力调整的(de)良性(xìng)運行机制。在(zài)實(shí)际操作(zuò)中(zhōng)，則分(fēn)“三(sān)步走(zǒu)”：

       第(dì)一(yī)步是(shì)價格发布(bù)及(jí)監測。为更好(hǎo)了(le)解(jiě)和(hé)掌握上(shàng)海(hǎi)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業费價格的(de)真(zhēn)實(shí)情(qíng)況，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協于(yú)2016年(nián)啟動(dòng)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業费價格公開(kāi)发布(bù)的(de)課題(tí)研究，2017年(nián)起(qǐ)開(kāi)展(zhǎn)点对(duì)点的(de)物(wù)業费價格网(wǎng)上(shàng)信(xìn)息发布(bù)试点，並(bìng)逐步建立起(qǐ)“百(bǎi)企千(qiān)居(jū)”指數研究計(jì)划，以(yǐ)“百(bǎi)企千(qiān)居(jū)”为樣(yàng)本(běn)，通(tòng)过(guò)多(duō)年(nián)大(dà)數據(jù)積累分(fēn)析，形成(chéng)上(shàng)海(hǎi)物(wù)業费價格指數。

       第(dì)二(èr)步是(shì)價格评估。按照新(xīn)修订的(de)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)住宅(zhái)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)》和(hé)市(shì)房(fáng)管(guǎn)局(jú)的(de)有關(guān)通(tòng)知要(yào)求，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協聯合上(shàng)海(hǎi)房(fáng)地(dì)産估價师(shī)協会(huì)通(tòng)过(guò)編制並(bìng)頒布(bù)《住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务價格评估规範》和(hé)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务價格评估管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)（试行）》，为第(dì)三(sān)方(fāng)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务價格评估工作(zuò)提(tí)供了(le)操作(zuò)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)规範。《评估规範》出(chū)台(tái)一(yī)年(nián)来(lái)，截止今年(nián)年(nián)中(zhōng)，有12家(jiā)備案(àn)的(de)机構共(gòng)接收(shōu)各(gè)類(lèi)评估委托150多(duō)个(gè)，多(duō)个(gè)小區(qū)經(jīng)物(wù)業费價格评估後(hòu)實(shí)現(xiàn)了(le)物(wù)業费價格的(de)调整。

       第(dì)三(sān)步是(shì)價格協商。目前(qián)，上(shàng)海(hǎi)衆多(duō)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業费调價難的(de)現(xiàn)狀是(shì)，業主委員会(huì)缺乏相应的(de)議價能(néng)力和(hé)參考标(biāo)準，又对(duì)物(wù)業费上(shàng)调抵触較大(dà)，使得合理(lǐ)的(de)调價无法(fǎ)順利實(shí)現(xiàn)。为此(cǐ)，自(zì)2018年(nián)起(qǐ)，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協会(huì)同(tóng)浦東(dōng)新(xīn)區(qū)房(fáng)管(guǎn)部(bù)門(mén)啟動(dòng)價格協商相關(guān)的(de)課題(tí)研究，提(tí)出(chū)了(le)建立物(wù)業服(fú)务费協商调整机制的(de)主要(yào)構想(xiǎng)，随後(hòu)又在(zài)寶(bǎo)山(shān)區(qū)大(dà)场(chǎng)鎮(zhèn)範圍内進(jìn)行了(le)试点。两(liǎng)年(nián)来(lái)，已經(jīng)有100多(duō)个(gè)小區(qū)通(tòng)过(guò)價格评估和(hé)協商後(hòu)完成(chéng)了(le)调價，其(qí)中(zhōng)還(huán)有多(duō)个(gè)小區(qū)還(huán)完成(chéng)了(le)多(duō)次(cì)调價。 上(shàng)海(hǎi)在(zài)完善市(shì)场(chǎng)化(huà)價格机制的(de)过(guò)程中(zhōng)，依靠“三(sān)步走(zǒu)”戰略，已經(jīng)取(qǔ)得了(le)階(jiē)段(duàn)性(xìng)的(de)成(chéng)果(guǒ)，但後(hòu)续還(huán)有很长(cháng)的(de)路要(yào)走(zǒu)，還(huán)需要(yào)不(bù)斷地(dì)進(jìn)行探索和(hé)研究。

       PART.03完善“三(sān)考核一(yī)评估”机制夯實(shí)協会(huì)自(zì)身(shēn)建設能(néng)力

       俗話(huà)说(shuō)，打(dǎ)铁(tiě)還(huán)需自(zì)身(shēn)硬(yìng)。要(yào)引領行業不(bù)斷改革(gé)創新(xīn)，夯實(shí)協会(huì)的(de)自(zì)身(shēn)建設水(shuǐ)平是(shì)基礎和(hé)保障。上(shàng)海(hǎi)物(wù)協于(yú) 2017年(nián)被(bèi)上(shàng)海(hǎi)市(shì)民(mín)政(zhèng)局(jú)评为5A級社会(huì)团(tuán)體(tǐ)，在(zài)基礎条(tiáo)件(jiàn)、内部(bù)治理(lǐ)、工作(zuò)績效、社会(huì)评價等四(sì)方(fāng)面(miàn)工作(zuò)都得到(dào)了(le)認可(kě)。去(qù)年(nián)，協会(huì)第(dì)六(liù)屆理(lǐ)事(shì)会(huì)順利換屆後(hòu)，根(gēn)據(jù)政(zhèng)府有關(guān)部(bù)門(mén)加強(qiáng)社会(huì)团(tuán)體(tǐ)建設管(guǎn)理(lǐ)的(de)规定(dìng)和(hé)要(yào)求，为了(le)進(jìn)一(yī)步健全(quán)協会(huì)内部(bù)管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)，提(tí)高(gāo)会(huì)长(cháng)、副会(huì)长(cháng)單位(wèi)履職力度(dù)，各(gè)工作(zuò)委員会(huì)、專委会(huì)以(yǐ)及(jí)秘書(shū)處(chù)人員服(fú)务質(zhì)量(liàng)和(hé)辦(bàn)事(shì)效率，“三(sān)考核一(yī)评估”管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)应運而(ér)生(shēng)。

       “三(sān)考核”是(shì)指对(duì)協会(huì)秘書(shū)處(chù)驻会(huì)領導班(bān)子的(de)年(nián)度(dù)考核、秘書(shū)處(chù)驻会(huì)工作(zuò)人員的(de)年(nián)度(dù)考核以(yǐ)及(jí)各(gè)區(qū)工作(zuò)委員会(huì)（專業委員会(huì)）的(de)年(nián)度(dù)考核，旨在(zài)加強(qiáng)協会(huì)工作(zuò)人員的(de)队伍建設，提(tí)高(gāo)辦(bàn)事(shì)效率、服(fú)务水(shuǐ)平和(hé)整體(tǐ)效能(néng)。其(qí)中(zhōng)，对(duì)各(gè)區(qū)工作(zuò)委員会(huì)（專業委員会(huì)）的(de)年(nián)度(dù)考核，采取(qǔ)“考核+獎勵”的(de)方(fāng)式，引導各(gè)區(qū)工委（專委）更好(hǎo)地(dì)服(fú)务会(huì)員單位(wèi)。

       “一(yī)评估”是(shì)指对(duì)協会(huì)第(dì)六(liù)屆理(lǐ)事(shì)会(huì)会(huì)长(cháng)、副会(huì)长(cháng)單位(wèi)年(nián)度(dù)履職情(qíng)況的(de)评估。該评估辦(bàn)法(fǎ)，由(yóu)協会(huì)秘書(shū)處(chù)按照年(nián)度(dù)代(dài)表(biǎo)大(dà)会(huì)上(shàng)所(suǒ)通(tòng)过(guò)的(de)年(nián)度(dù)工作(zuò)計(jì)划，設定(dìng)为量(liàng)化(huà)指标(biāo)对(duì)会(huì)长(cháng)、副会(huì)长(cháng)單位(wèi)的(de)參與(yǔ)度(dù)、貢獻度(dù)進(jìn)行评價，激勵大(dà)企業更好(hǎo)地(dì)发揮示範引領作(zuò)用(yòng)。

       “三(sān)考核一(yī)评估”机制的(de)建立，有助于(yú)更好(hǎo)地(dì)推動(dòng)協会(huì)提(tí)升(shēng)内部(bù)管(guǎn)理(lǐ)，提(tí)高(gāo)自(zì)身(shēn)建設的(de)能(néng)力水(shuǐ)平，凝聚和(hé)引領全(quán)行業不(bù)斷開(kāi)拓創新(xīn)、勇攀高(gāo)峰(fēng)。

       近(jìn)年(nián)来(lái)，上(shàng)海(hǎi)物(wù)協通(tòng)过(guò)对(duì)上(shàng)述“三(sān)項机制”的(de)探索和(hé)實(shí)踐，不(bù)斷提(tí)升(shēng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業、物(wù)業服(fú)务企業和(hé)協会(huì)自(zì)身(shēn)的(de)各(gè)項能(néng)力建設水(shuǐ)平。但展(zhǎn)望未来(lái)，行業的(de)能(néng)力建設仍然還(huán)有很长(cháng)的(de)路要(yào)走(zǒu)。在(zài)即将到(dào)来(lái)的(de)“十(shí)四(sì)五(wǔ)”规划期内，将繼续努力，不(bù)斷夯實(shí)基礎、總(zǒng)結經(jīng)验、砥砺前(qián)行，助推上(shàng)海(hǎi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業實(shí)現(xiàn)高(gāo)質(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)，为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)改革(gé)創新(xīn)发展(zhǎn)貢獻上(shàng)海(hǎi)物(wù)業人的(de)力量(liàng)。