各(gè)位(wèi)親爱(ài)的(de)業主/住戶，在(zài)日(rì)常生(shēng)活中(zhōng)，我(wǒ)们(men)總(zǒng)会(huì)遇到(dào)一(yī)些(xiē)煩心(xīn)事(shì)兒。

但我(wǒ)们(men)必須坦誠地(dì)告訴您：物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务並(bìng)非(fēi)“万(wàn)能(néng)鑰匙”，它(tā)有法(fǎ)定(dìng)的(de)和(hé)合同(tóng)約定(dìng)的(de)職責邊(biān)界。 很多(duō)您認为“就(jiù)該物(wù)業管(guǎn)”的(de)事(shì)情(qíng)，其(qí)真(zhēn)正(zhèng)的(de)責任主體(tǐ)並(bìng)不(bù)在(zài)物(wù)業。

01、我(wǒ)家(jiā)房(fáng)子牆(qiáng)體(tǐ)開(kāi)裂/漏水(shuǐ)了(le)！物(wù)業必須給(gěi)我(wǒ)修好(hǎo)！

• 責任主體(tǐ)：開(kāi)发商或(huò)您自(zì)己/相關(guān)鄰居(jū)

• 解(jiě)釋： 根(gēn)據(jù)國(guó)家(jiā)《建築工程質(zhì)量(liàng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》，房(fáng)屋(wū)的(de)主體(tǐ)結構、防水(shuǐ)工程等都有法(fǎ)定(dìng)的(de)保修期（如(rú)防水(shuǐ)工程通(tòng)常为5年(nián)）。在(zài)保修期内，出(chū)現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，第(dì)一(yī)責任人是(shì)開(kāi)发商。

• 物(wù)業公司的(de)角(jiǎo)色(sè)是(shì)協助您聯系(xì)開(kāi)发商進(jìn)行維修。如(rú)果(guǒ)过(guò)了(le)保修期，您家(jiā)里(lǐ)的(de)内部(bù)維修（如(rú)自(zì)家(jiā)水(shuǐ)管(guǎn)壞了(le)）責任在(zài)您自(zì)己；如(rú)果(guǒ)是(shì)公共(gòng)管(guǎn)道(dào)問(wèn)題(tí)，則需要(yào)申請專項維修資金(jīn)；如(rú)果(guǒ)是(shì)樓上(shàng)鄰居(jū)漏水(shuǐ)導致(zhì)，則責任在(zài)于(yú)您的(de)鄰居(jū)。

02、樓上(shàng)鄰居(jū)天天深夜(yè)吵鬧、樓道(dào)里(lǐ)亂堆雜物(wù)，物(wù)業怎麼(me)不(bù)管(guǎn)？

• 責任主體(tǐ)：侵权業主本(běn)人、公安(ān)机關(guān)

• 解(jiě)釋： 物(wù)業公司作(zuò)为服(fú)务机構，对(duì)个(gè)别業主的(de)侵权行为（如(rú)噪音(yīn)、亂堆雜物(wù)）有劝導、制止、報告的(de)責任，但沒(méi)有強(qiáng)制執法(fǎ)权。我(wǒ)们(men)可(kě)以(yǐ)上(shàng)門(mén)沟(gōu)通(tòng)、张(zhāng)貼温(wēn)馨提(tí)示、甚至(zhì)发書(shū)面(miàn)通(tòng)知，但如(rú)果(guǒ)对(duì)方(fāng)拒不(bù)改正(zhèng)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)強(qiáng)行進(jìn)入(rù)其(qí)家(jiā)中(zhōng)或(huò)強(qiáng)行扔掉其(qí)物(wù)品。

03、有人在(zài)樓道(dào)里(lǐ)給(gěi)電(diàn)動(dòng)車充電(diàn)、違章(zhāng)搭建，太危險了(le)！物(wù)業必須拆除！

• 責任主體(tǐ)：侵权業主、城(chéng)市(shì)管(guǎn)理(lǐ)行政(zhèng)執法(fǎ)局(jú)（城(chéng)管(guǎn)）

• 解(jiě)釋： 電(diàn)動(dòng)車違规充電(diàn)和(hé)私搭亂建都是(shì)明(míng)确違法(fǎ)行为。物(wù)業公司必須履行“发現(xiàn)、劝阻、制止並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告”的(de)義务。但最(zuì)終(zhōng)的(de)強(qiáng)制拆除和(hé)處(chù)罰权，屬于(yú)城(chéng)管(guǎn)、消防等行政(zhèng)執法(fǎ)部(bù)門(mén)。

04、我(wǒ)家(jiā)被(bèi)盜了(le)！物(wù)業保安(ān)是(shì)干(gàn)什(shén)麼(me)吃的(de)？必須賠償！

• 責任主體(tǐ)：犯罪分(fēn)子

• 解(jiě)釋： 物(wù)業保安(ān)服(fú)务的(de)核心(xīn)是(shì)“公共(gòng)秩序維護”，包(bāo)括門(mén)崗值守、公共(gòng)區(qū)域巡邏、監控等，其(qí)作(zuò)用(yòng)是(shì)預防和(hé)威懾，而(ér)非(fēi)“保证絕对(duì)不(bù)发生(shēng)盜竊案(àn)”。

• 物(wù)業公司是(shì)否需要(yào)承擔責任，取(qǔ)決于(yú)它(tā)是(shì)否嚴格履行了(le)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)的(de)安(ān)保約定(dìng)（如(rú)巡邏次(cì)數、監控是(shì)否完好(hǎo)、可(kě)疑人員是(shì)否盤問(wèn)）。如(rú)果(guǒ)物(wù)業完全(quán)盡職，則无責；如(rú)果(guǒ)存在(zài)明(míng)顯失職（如(rú)所(suǒ)有監控都壞了(le)长(cháng)期不(bù)修、巡邏記(jì)录(lù)全(quán)部(bù)是(shì)僞造的(de)），則可(kě)能(néng)承擔補充責任，而(ér)非(fēi)直(zhí)接賠償責任。

05、停車费太貴了(le)！物(wù)業想(xiǎng)定(dìng)多(duō)少(shǎo)就(jiù)定(dìng)多(duō)少(shǎo)嗎？

• 責任主體(tǐ)：開(kāi)发商（産权車位(wèi)）、業主大(dà)会(huì)（公共(gòng)車位(wèi)）

• 解(jiě)釋： 停車费分(fēn)为两(liǎng)部(bù)分(fēn)：車位(wèi)租賃费和(hé)物(wù)業服(fú)务费。産权車位(wèi)的(de)租金(jīn)定(dìng)價权在(zài)開(kāi)发商；屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)公共(gòng)車位(wèi)，租金(jīn)收(shōu)益歸全(quán)體(tǐ)業主，其(qí)價格通(tòng)常由(yóu)業委会(huì)代(dài)表(biǎo)業主大(dà)会(huì)来(lái)決定(dìng)或(huò)授权物(wù)業公司決定(dìng)。

• 物(wù)業公司收(shōu)取(qǔ)的(de)只(zhī)是(shì)其(qí)中(zhōng)一(yī)部(bù)分(fēn)“車管(guǎn)服(fú)务费”，用(yòng)于(yú)照明(míng)、清(qīng)潔、管(guǎn)理(lǐ)等成(chéng)本(běn)，並(bìng)非(fēi)價格的(de)最(zuì)終(zhōng)制定(dìng)者(zhě)。

06、小區(qū)外(wài)的(de)市(shì)政(zhèng)路噪音(yīn)大(dà)、垃圾站臭气(qì)熏天，物(wù)業去(qù)解(jiě)決一(yī)下(xià)！

• 責任主體(tǐ)：政(zhèng)府相關(guān)職能(néng)部(bù)門(mén)（如(rú)环(huán)保局(jú)、城(chéng)管(guǎn)局(jú)）

• 解(jiě)釋： 物(wù)業的(de)服(fú)务邊(biān)界通(tòng)常在(zài)小區(qū)紅(hóng)線(xiàn)以(yǐ)内。对(duì)于(yú)紅(hóng)線(xiàn)外(wài)的(de)市(shì)政(zhèng)問(wèn)題(tí)，物(wù)業沒(méi)有能(néng)力直(zhí)接解(jiě)決。我(wǒ)们(men)的(de)角(jiǎo)色(sè)是(shì)代(dài)表(biǎo)全(quán)體(tǐ)業主，集中(zhōng)向(xiàng)12345热(rè)線(xiàn)或(huò)环(huán)保、城(chéng)管(guǎn)等部(bù)門(mén)進(jìn)行投訴和(hé)反(fǎn)映，推動(dòng)政(zhèng)府层(céng)面(miàn)来(lái)解(jiě)決問(wèn)題(tí)。

07、開(kāi)发商當时(shí)承諾的(de)名(míng)校(xiào)和(hé)豪華会(huì)所(suǒ)呢？物(wù)業虛假宣传！

• 責任主體(tǐ)：開(kāi)发商

• 解(jiě)釋： 物(wù)業公司和(hé)開(kāi)发商是(shì)两(liǎng)个(gè)獨立的(de)法(fǎ)人主體(tǐ)。售樓时(shí)的(de)所(suǒ)有承諾都是(shì)開(kāi)发商的(de)行为。如(rú)果(guǒ)承諾未兌現(xiàn)，屬于(yú)開(kāi)发商與(yǔ)業主之(zhī)间的(de)合同(tóng)糾紛，維权对(duì)象(xiàng)应是(shì)開(kāi)发商。物(wù)業公司是(shì)後(hòu)期服(fú)务方(fāng)，无法(fǎ)也(yě)无权为前(qián)期的(de)銷售承諾負責。

08、電(diàn)梯(tī)廣告收(shōu)入(rù)、公共(gòng)停車费收(shōu)入(rù)去(qù)哪了(le)？物(wù)業私吞了(le)！

• 責任主體(tǐ)：物(wù)業公司（代(dài)为經(jīng)營）、業委会(huì)（監督）

• 解(jiě)釋： 小區(qū)公共(gòng)收(shōu)益（廣告、攤位(wèi)、停車费等）歸全(quán)體(tǐ)業主所(suǒ)有。物(wù)業公司通(tòng)常只(zhī)是(shì)受委托進(jìn)行經(jīng)營和(hé)管(guǎn)理(lǐ)，需要(yào)單獨建賬、定(dìng)期公示（至(zhì)少(shǎo)每季度(dù)一(yī)次(cì)），收(shōu)益的(de)使用(yòng)需經(jīng)过(guò)業委会(huì)同(tóng)意(yì)或(huò)業主大(dà)会(huì)決定(dìng)。

• 如(rú)果(guǒ)您对(duì)收(shōu)支有疑問(wèn)，有权要(yào)求物(wù)業公示明(míng)细(xì)，並(bìng)通(tòng)过(guò)業委会(huì)進(jìn)行監督。在(zài)无業委会(huì)的(de)小區(qū)，業主可(kě)以(yǐ)聯合要(yào)求物(wù)業公開(kāi)賬目。

09、物(wù)業费太高(gāo)了(le)！服(fú)务根(gēn)本(běn)不(bù)值这(zhè)个(gè)價！

• 解(jiě)決途徑：協商、司法(fǎ)程序

• 解(jiě)釋： 物(wù)業费标(biāo)準通(tòng)常在(zài)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》或(huò)與(yǔ)業委会(huì)签订的(de)合同(tóng)中(zhōng)明(míng)确約定(dìng)。如(rú)果(guǒ)您認为“質(zhì)價不(bù)符”，正(zhèng)确的(de)做法(fǎ)是(shì)：
  

  1) 收(shōu)集服(fú)务不(bù)达(dá)标(biāo)的(de)证據(jù)；

  2) 向(xiàng)業委会(huì)反(fǎn)映，由(yóu)業委会(huì)與(yǔ)物(wù)業公司交涉；

  3) 如(rú)果(guǒ)業委会(huì)認为物(wù)業嚴重違約，可(kě)以(yǐ)啟動(dòng)更換物(wù)業的(de)程序；

  4) 作(zuò)为个(gè)體(tǐ)業主，如(rú)果(guǒ)認为物(wù)業费收(shōu)费不(bù)合理(lǐ)，可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)法(fǎ)律訴訟要(yào)求法(fǎ)院(yuàn)裁定(dìng)減免，但不(bù)能(néng)單方(fāng)面(miàn)拒交。

10、成(chéng)立業委会(huì)为什(shén)麼(me)这(zhè)麼(me)難？物(wù)業肯定(dìng)在(zài)阻撓！

• 責任主體(tǐ)：全(quán)體(tǐ)業主、街(jiē)道(dào)辦(bàn)事(shì)處(chù)/鄉(xiāng)鎮(zhèn)政(zhèng)府

• 解(jiě)釋： 成(chéng)立業委会(huì)的(de)主導者(zhě)和(hé)发起(qǐ)人应該是(shì)業主自(zì)己，指導單位(wèi)是(shì)街(jiē)道(dào)辦(bàn)和(hé)社區(qū)。物(wù)業公司的(de)角(jiǎo)色(sè)是(shì)配合，提(tí)供業主清(qīng)册(cè)等必要(yào)資料。

  
  

• 成(chéng)功的(de)業委会(huì)需要(yào)热(rè)心(xīn)、无私且(qiě)有能(néng)力的(de)業主牽头(tóu)。将業委会(huì)成(chéng)立失敗簡單歸咎于(yú)物(wù)業阻撓，往往忽視了(le)業主群(qún)體(tǐ)自(zì)身(shēn)组織化(huà)的(de)難度(dù)。

總(zǒng)結與(yǔ)呼籲：

親爱(ài)的(de)業主们(men)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)一(yī)个(gè)複雜的(de)系(xì)統工程，需要(yào)開(kāi)发商、業主、物(wù)業公司、政(zhèng)府各(gè)部(bù)門(mén)各(gè)司其(qí)職，協同(tóng)发力。

物(wù)業公司不(bù)是(shì)“万(wàn)能(néng)政(zhèng)府”，也(yě)不(bù)是(shì)“无限責任公司”。 我(wǒ)们(men)的(de)責任白紙(zhǐ)黑(hēi)字(zì)写(xiě)在(zài)《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》里(lǐ)，核心(xīn)是(shì)对(duì)“公共(gòng)區(qū)域”和(hé)“共(gòng)有設施”進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)和(hé)維護。

“拒交物(wù)業费”是(shì)傷敵八(bā)百(bǎi)、自(zì)損一(yī)千(qiān)的(de)最(zuì)後(hòu)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)非(fēi)万(wàn)能(néng)武器。 它(tā)直(zhí)接損害的(de)是(shì)小區(qū)的(de)整體(tǐ)环(huán)境和(hé)您自(zì)家(jiā)房(fáng)産的(de)保值增值。

我(wǒ)们(men)呼籲：理(lǐ)性(xìng)維权，依法(fǎ)論事(shì)。 遇到(dào)問(wèn)題(tí)，請先(xiān)與(yǔ)我(wǒ)们(men)冷静(jìng)沟(gōu)通(tòng)，弄清(qīng)責任主體(tǐ)。如(rú)果(guǒ)是(shì)我(wǒ)们(men)的(de)分(fēn)内之(zhī)事(shì)，我(wǒ)们(men)絕不(bù)推诿；如(rú)果(guǒ)不(bù)是(shì)，我(wǒ)们(men)也(yě)願意(yì)竭盡所(suǒ)能(néng)，为您提(tí)供指引和(hé)幫助，共(gòng)同(tóng)向(xiàng)真(zhēn)正(zhèng)的(de)責任方(fāng)追責。

只(zhī)有清(qīng)晰权責、相互理(lǐ)解(jiě)、攜手(shǒu)合作(zuò)，才能(néng)讓我(wǒ)们(men)共(gòng)同(tóng)的(de)家(jiā)園(yuán)變(biàn)得越来(lái)越好(hǎo)！