買(mǎi)了(le)二(èr)手(shǒu)房(fáng)後(hòu)得知住宅(zhái)專項維修資金(jīn)未交納，这(zhè)笔錢(qián)該由(yóu)誰(shéi)来(lái)補交？

2015年(nián)1月(yuè)17日(rì)，業主张(zhāng)某向(xiàng)某房(fáng)地(dì)産開(kāi)发公司購買(mǎi)了(le)一(yī)套(tào)商品房(fáng)，但並(bìng)未交納住宅(zhái)專項維修資金(jīn)。

2021年(nián)9月(yuè)，张(zhāng)某将該房(fáng)屋(wū)出(chū)售給(gěi)李某，並(bìng)辦(bàn)理(lǐ)了(le)産权變(biàn)更登記(jì)手(shǒu)续。交易过(guò)程中(zhōng)，张(zhāng)某和(hé)李某並(bìng)未就(jiù)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)交納責任進(jìn)行約定(dìng)，张(zhāng)某也(yě)未告知李某該房(fáng)屋(wū)未交納住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)事(shì)實(shí)。現(xiàn)房(fáng)屋(wū)所(suǒ)在(zài)小區(qū)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)起(qǐ)訴要(yào)求张(zhāng)某、李某補交住宅(zhái)專項維修資金(jīn)。

法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)認为，本(běn)案(àn)的(de)争議焦点在(zài)于(yú)：案(àn)涉住宅(zhái)專項維修資金(jīn)应由(yóu)张(zhāng)某交納還(huán)是(shì)李某交納。

首先(xiān)，住宅(zhái)專項維修資金(jīn)是(shì)指專項用(yòng)于(yú)住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備保修期滿後(hòu)的(de)維修和(hé)更新(xīn)、改造的(de)資金(jīn)，屬于(yú)業主所(suǒ)有。

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)五(wǔ)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)，住宅(zhái)物(wù)業、住宅(zhái)小區(qū)内的(de)非(fēi)住宅(zhái)物(wù)業或(huò)者(zhě)與(yǔ)單幢住宅(zhái)樓結構相連(lián)的(de)非(fēi)住宅(zhái)物(wù)業的(de)業主，应當按照國(guó)家(jiā)有關(guān)规定(dìng)交納專項維修資金(jīn)。

《住宅(zhái)專項維修資金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)，商品住宅(zhái)的(de)業主应當在(zài)辦(bàn)理(lǐ)房(fáng)屋(wū)入(rù)住手(shǒu)续前(qián)，将首期住宅(zhái)專項維修資金(jīn)存入(rù)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)專戶。

根(gēn)據(jù)上(shàng)述规定(dìng)，张(zhāng)某作(zuò)为向(xiàng)開(kāi)发商購買(mǎi)商品房(fáng)的(de)原購房(fáng)人，应當負有足額交納首期住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)義务，需承擔補交責任。即使房(fáng)屋(wū)已轉(zhuǎn)讓，其(qí)原始(shǐ)交納義务並(bìng)不(bù)因(yīn)交易而(ér)免除。

其(qí)次(cì)，张(zhāng)某作(zuò)为房(fáng)屋(wū)出(chū)賣(mài)人，应當負有保证房(fáng)屋(wū)无瑕疵的(de)義务。因(yīn)张(zhāng)某未交納維修資金(jīn)，可(kě)能(néng)導致(zhì)李某无法(fǎ)正(zhèng)常享受維修資金(jīn)权益。而(ér)且(qiě)双(shuāng)方(fāng)在(zài)買(mǎi)賣(mài)房(fáng)屋(wū)过(guò)程中(zhōng)並(bìng)未就(jiù)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)交納責任有过(guò)任何約定(dìng)，张(zhāng)某也(yě)未告知过(guò)李某案(àn)涉房(fáng)産未交納过(guò)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)事(shì)實(shí)，故张(zhāng)某应承擔補交義务。

法(fǎ)律責任的(de)厘(lí)清(qīng)，不(bù)僅關(guān)乎个(gè)體(tǐ)权利義务的(de)界定(dìng)，更牽動(dòng)着社區(qū)公共(gòng)利益的(de)維護與(yǔ)市(shì)场(chǎng)交易秩序的(de)誠信(xìn)基石(dàn)。张(zhāng)某作(zuò)为案(àn)涉房(fáng)屋(wū)的(de)原始(shǐ)購置者(zhě)，根(gēn)據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》及(jí)《住宅(zhái)專項維修資金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》的(de)规定(dìng)，在(zài)取(qǔ)得房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有权、辦(bàn)理(lǐ)入(rù)住手(shǒu)续之(zhī)前(qián)，足額交納首期住宅(zhái)專項維修資金(jīn)是(shì)其(qí)作(zuò)为業主的(de)法(fǎ)定(dìng)義务，更是(shì)对(duì)小區(qū)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)有权益的(de)初始(shǐ)貢獻。这(zhè)項義务，根(gēn)植于(yú)其(qí)作(zuò)为房(fáng)屋(wū)“第(dì)一(yī)任主人”的(de)身(shēn)份，是(shì)伴随購房(fáng)行为而(ér)産生(shēng)的(de)法(fǎ)定(dìng)之(zhī)債。當房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有权流轉(zhuǎn)至(zhì)李某手(shǒu)中(zhōng)，房(fáng)屋(wū)的(de)物(wù)理(lǐ)狀态和(hé)管(guǎn)理(lǐ)風(fēng)險也(yě)随之(zhī)轉(zhuǎn)移。然而(ér)，张(zhāng)某未交納維修資金(jīn)这(zhè)一(yī)法(fǎ)律義务，並(bìng)不(bù)随房(fáng)屋(wū)所(suǒ)有权的(de)轉(zhuǎn)移而(ér)自(zì)然消滅。

再者(zhě)，審視交易过(guò)程，张(zhāng)某作(zuò)为出(chū)售方(fāng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)狀況，包(bāo)括是(shì)否存在(zài)未履行的(de)法(fǎ)定(dìng)義务(如(rú)欠(qiàn)交維修資金(jīn))，負有基本(běn)的(de)告知義务。这(zhè)不(bù)僅源于(yú)交易誠信(xìn)原則，也(yě)是(shì)保证房(fáng)屋(wū)权利无瑕疵的(de)重要(yào)方(fāng)面(miàn)。案(àn)涉交易中(zhōng)，张(zhāng)某既未主動(dòng)告知李某維修資金(jīn)未交納的(de)事(shì)實(shí)，双(shuāng)方(fāng)也(yě)未曾就(jiù)該笔费用(yòng)的(de)承擔進(jìn)行过(guò)任何約定(dìng)。这(zhè)使得買(mǎi)受人李某在(zài)毫(háo)不(bù)知情(qíng)的(de)情(qíng)況下(xià)，不(bù)僅可(kě)能(néng)面(miàn)臨无法(fǎ)正(zhèng)常使用(yòng)維修資金(jīn)的(de)困境，更直(zhí)接卷(juǎn)入(rù)了(le)本(běn)不(bù)应與(yǔ)其(qí)相關(guān)的(de)訴訟。

因(yīn)此(cǐ)，綜合考量(liàng)法(fǎ)定(dìng)義务的(de)原始(shǐ)性(xìng)、義务本(běn)身(shēn)的(de)不(bù)可(kě)轉(zhuǎn)移性(xìng)以(yǐ)及(jí)交易过(guò)程中(zhōng)出(chū)賣(mài)方(fāng)应盡的(de)誠信(xìn)告知義务，应由(yóu)张(zhāng)某承擔本(běn)案(àn)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)補交責任。

温(wēn)馨提(tí)示：購房(fáng)时(shí)对(duì)專項維修資金(jīn)等法(fǎ)定(dìng)费用(yòng)的(de)交納，是(shì)業主不(bù)容推卸的(de)責任。而(ér)在(zài)轉(zhuǎn)讓房(fáng)産时(shí)，清(qīng)晰披露(lù)相關(guān)费用(yòng)狀況並(bìng)明(míng)确約定(dìng)責任歸屬，則是(shì)避免日(rì)後(hòu)糾紛、保障交易順暢的(de)關(guān)鍵。