當前(qián)，物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)業主因(yīn)物(wù)業服(fú)务等利益沖突而(ér)産生(shēng)的(de)糾紛不(bù)斷，而(ér)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)具有的(de)矛盾易激化(huà)性(xìng)、成(chéng)因(yīn)多(duō)樣(yàng)性(xìng)以(yǐ)及(jí)立法(fǎ)滞後(hòu)性(xìng)，又制約着人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)对(duì)此(cǐ)類(lèi)案(àn)件(jiàn)的(de)審理(lǐ)。为此(cǐ)就(jiù)如(rú)何化(huà)解(jiě)此(cǐ)類(lèi)糾紛作(zuò)一(yī)些(xiē)对(duì)策上(shàng)的(de)思(sī)考。

一(yī)、審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)的(de)現(xiàn)狀

1.批量(liàng)案(àn)件(jiàn)加大(dà)法(fǎ)院(yuàn)和(hé)業主之(zhī)间的(de)矛盾对(duì)立。物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛多(duō)为物(wù)業公司对(duì)小區(qū)欠(qiàn)繳物(wù)業服(fú)务费的(de)業主進(jìn)行的(de)集中(zhōng)起(qǐ)訴，因(yīn)而(ér)往往是(shì)集中(zhōng)爆发式的(de)批量(liàng)案(àn)件(jiàn)。案(àn)件(jiàn)一(yī)經(jīng)起(qǐ)訴到(dào)法(fǎ)院(yuàn)後(hòu)，業主们(men)通(tòng)常都会(huì)認为是(shì)法(fǎ)院(yuàn)在(zài)幫助物(wù)業公司收(shōu)费，因(yīn)而(ér)矛头(tóu)轉(zhuǎn)向(xiàng)受理(lǐ)法(fǎ)院(yuàn)，容易引发群(qún)體(tǐ)上(shàng)訪事(shì)件(jiàn)，處(chù)理(lǐ)不(bù)好(hǎo)還(huán)会(huì)嚴重影響法(fǎ)院(yuàn)的(de)司法(fǎ)公信(xìn)力。

2.物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)送达(dá)難，加大(dà)了(le)法(fǎ)院(yuàn)的(de)工作(zuò)量(liàng)。

采用(yòng)邮(yóu)寄方(fāng)式向(xiàng)業主送达(dá)訴訟文(wén)書(shū)，回(huí)退(tuì)率在(zài)90%左(zuǒ)右(yòu)。邮(yóu)遞人員在(zài)工作(zuò)时(shí)间送达(dá)时(shí)，由(yóu)于(yú)業主不(bù)在(zài)家(jiā)，導致(zhì)无法(fǎ)送达(dá)，或(huò)者(zhě)由(yóu)物(wù)管(guǎn)人員签收(shōu)，不(bù)具有送达(dá)效力。有的(de)審判人員通(tòng)过(guò)電(diàn)話(huà)通(tòng)知業主領取(qǔ)訴訟文(wén)書(shū)，但當事(shì)人出(chū)于(yú)对(duì)訴訟及(jí)对(duì)物(wù)業公司的(de)抵触情(qíng)緒，多(duō)不(bù)願意(yì)到(dào)法(fǎ)院(yuàn)領取(qǔ)訴訟文(wén)書(shū)。法(fǎ)官上(shàng)門(mén)送达(dá)的(de)效果(guǒ)同(tóng)樣(yàng)受到(dào)工作(zuò)时(shí)间業主不(bù)在(zài)家(jiā)、同(tóng)住家(jiā)屬身(shēn)份无法(fǎ)确認、拒收(shōu)等多(duō)種(zhǒng)情(qíng)況的(de)制約。

3.抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)類(lèi)似，業主权利難以(yǐ)保護。業主拒交物(wù)業服(fú)务费的(de)抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)集中(zhōng)为两(liǎng)類(lèi)，一(yī)類(lèi)为对(duì)物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)不(bù)滿意(yì)因(yīn)而(ér)拒絕交费。在(zài)此(cǐ)類(lèi)抗辩(biàn)中(zhōng)，業主多(duō)会(huì)将小區(qū)环(huán)境照片(piàn)作(zuò)为证據(jù)提(tí)交，並(bìng)对(duì)物(wù)業服(fú)务存在(zài)的(de)相關(guān)問(wèn)題(tí)進(jìn)行长(cháng)篇(piān)大(dà)論；另(lìng)一(yī)類(lèi)是(shì)不(bù)承認和(hé)物(wù)業公司的(de)合同(tóng)關(guān)系(xì)因(yīn)而(ér)拒絕交费，主要(yào)是(shì)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)到(dào)期後(hòu)形成(chéng)的(de)事(shì)實(shí)物(wù)業服(fú)务關(guān)系(xì)、物(wù)業服(fú)务合同(tóng)到(dào)期後(hòu)的(de)事(shì)實(shí)服(fú)务合同(tóng)關(guān)系(xì)，還(huán)有的(de)是(shì)由(yóu)于(yú)沒(méi)有設立業委会(huì)，委托當地(dì)基层(céng)组織與(yǔ)物(wù)業服(fú)务公司签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)關(guān)系(xì)。在(zài)大(dà)多(duō)數情(qíng)況下(xià)，因(yīn)为证據(jù)规則、舉证責任及(jí)有關(guān)物(wù)業服(fú)务的(de)法(fǎ)律、司法(fǎ)解(jiě)釋的(de)规定(dìng)，上(shàng)述抗辩(biàn)多(duō)不(bù)能(néng)成(chéng)立，遇到(dào)此(cǐ)類(lèi)情(qíng)況，法(fǎ)官都会(huì)在(zài)庭審过(guò)程中(zhōng)進(jìn)行釋明(míng)，有的(de)業主表(biǎo)示接受，願意(yì)调解(jiě)，而(ér)有些(xiē)業主則对(duì)抗情(qíng)緒激烈，導致(zhì)最(zuì)終(zhōng)判決結案(àn)，業主权利難以(yǐ)保護。

4.訴訟成(chéng)本(běn)較高(gāo)，浪费有限的(de)司法(fǎ)資源。物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)的(de)标(biāo)的(de)額大(dà)多(duō)为千(qiān)元(yuán)左(zuǒ)右(yòu)，收(shōu)案(àn)門(mén)檻也(yě)低(dī)，但案(àn)件(jiàn)的(de)訴訟成(chéng)本(běn)卻很高(gāo)。除前(qián)面(miàn)所(suǒ)说(shuō)送达(dá)成(chéng)本(běn)之(zhī)高(gāo)外(wài)，法(fǎ)院(yuàn)对(duì)于(yú)物(wù)業公司的(de)請求，要(yào)從确認房(fáng)屋(wū)的(de)面(miàn)積、欠(qiàn)繳的(de)數額入(rù)手(shǒu)，直(zhí)至(zhì)開(kāi)庭審理(lǐ)和(hé)判決、強(qiáng)制執行完毕才算結束(shù)。对(duì)于(yú)業主而(ér)言，業主要(yào)出(chū)庭应訴，耽誤工作(zuò)时(shí)间，这(zhè)既是(shì)时(shí)间成(chéng)本(běn)也(yě)是(shì)經(jīng)濟成(chéng)本(běn)。還(huán)有潛在(zài)的(de)成(chéng)本(běn)，即通(tòng)过(guò)訴訟方(fāng)式来(lái)收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费，往往会(huì)造成(chéng)業主與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间的(de)对(duì)立情(qíng)緒。因(yīn)此(cǐ)，從訴訟效益上(shàng)講，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛采用(yòng)訴訟方(fāng)式来(lái)解(jiě)決成(chéng)本(běn)很高(gāo)。法(fǎ)院(yuàn)一(yī)旦受理(lǐ)这(zhè)些(xiē)案(àn)件(jiàn)後(hòu)，法(fǎ)官仿佛變(biàn)成(chéng)了(le)物(wù)業公司的(de)“高(gāo)級收(shōu)费員”，极(jí)大(dà)浪费了(le)有限的(de)司法(fǎ)資源。

二(èr)、化(huà)解(jiě)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛的(de)对(duì)策及(jí)建議

1.針(zhēn)对(duì)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)送达(dá)難，特(tè)别是(shì)爆发式起(qǐ)訴的(de)拖欠(qiàn)物(wù)業费糾紛案(àn)件(jiàn)，實(shí)踐中(zhōng)可(kě)積极(jí)探索在(zài)住宅(zhái)小區(qū)里(lǐ)采用(yòng)集中(zhōng)公告送达(dá)应訴通(tòng)知和(hé)開(kāi)庭传票(piào)的(de)做法(fǎ)，对(duì)极(jí)个(gè)别不(bù)在(zài)小區(qū)居(jū)住的(de)業主則可(kě)采用(yòng)直(zhí)接送达(dá)或(huò)電(diàn)話(huà)送达(dá)为補充的(de)送达(dá)方(fāng)式。这(zhè)樣(yàng)既符合民(mín)事(shì)訴訟法(fǎ)的(de)规定(dìng)，也(yě)可(kě)減少(shǎo)法(fǎ)院(yuàn)的(de)工作(zuò)量(liàng)，以(yǐ)充分(fēn)保障當事(shì)人的(de)訴訟权利。

2.加大(dà)调解(jiě)力度(dù)，提(tí)高(gāo)案(àn)件(jiàn)速裁效率。对(duì)于(yú)拖欠(qiàn)物(wù)業费糾紛案(àn)件(jiàn)，庭前(qián)業主收(shōu)到(dào)法(fǎ)院(yuàn)的(de)传票(piào)後(hòu)，出(chū)于(yú)訴訟成(chéng)本(běn)、司法(fǎ)威懾等諸多(duō)考慮，業主会(huì)主動(dòng)交納欠(qiàn)费，形成(chéng)訴前(qián)和(hé)解(jiě)。庭審过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)物(wù)業公司放(fàng)弃物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)違約金(jīn)，或(huò)是(shì)对(duì)物(wù)業服(fú)务费給(gěi)予一(yī)定(dìng)折扣(kòu)，也(yě)可(kě)达(dá)成(chéng)訴訟和(hé)解(jiě)。庭後(hòu)通(tòng)过(guò)法(fǎ)官的(de)法(fǎ)律釋明(míng)，積极(jí)運用(yòng)多(duō)種(zhǒng)方(fāng)法(fǎ)，加大(dà)调解(jiě)力度(dù)，力求形成(chéng)庭後(hòu)和(hé)解(jiě)。總(zǒng)之(zhī)，辦(bàn)理(lǐ)此(cǐ)類(lèi)糾紛的(de)法(fǎ)官应在(zài)庭前(qián)、庭中(zhōng)和(hé)庭後(hòu)全(quán)面(miàn)貫徹调解(jiě)原則，努力化(huà)解(jiě)矛盾糾紛。

3.充分(fēn)保障業主的(de)實(shí)體(tǐ)权利，指引物(wù)業服(fú)务企業提(tí)高(gāo)服(fú)务水(shuǐ)平和(hé)服(fú)务質(zhì)量(liàng)。物(wù)業服(fú)务企業提(tí)供的(de)服(fú)务項目和(hé)質(zhì)量(liàng)與(yǔ)服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)标(biāo)準存在(zài)明(míng)顯差距，業主可(kě)以(yǐ)按照合同(tóng)法(fǎ)的(de)规定(dìng)，要(yào)求物(wù)業服(fú)务企業承擔違約責任，減收(shōu)物(wù)業服(fú)务费用(yòng)或(huò)要(yào)求返還(huán)多(duō)交的(de)物(wù)業服(fú)务费用(yòng)，甚至(zhì)可(kě)以(yǐ)要(yào)求解(jiě)除合同(tóng)。法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)該類(lèi)糾紛时(shí)应根(gēn)據(jù)案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)情(qíng)況，充分(fēn)運用(yòng)實(shí)體(tǐ)裁判保障業主的(de)實(shí)體(tǐ)权利。对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)的(de)，应認定(dìng)物(wù)業公司違約，通(tòng)过(guò)个(gè)案(àn)判決指引物(wù)業服(fú)务企業提(tí)高(gāo)服(fú)务水(shuǐ)平和(hé)服(fú)务質(zhì)量(liàng)，充分(fēn)发揮人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)的(de)社会(huì)綜合治理(lǐ)職能(néng)。

4.提(tí)高(gāo)物(wù)業服(fú)务相關(guān)主體(tǐ)的(de)法(fǎ)律意(yì)識。一(yī)是(shì)提(tí)高(gāo)開(kāi)发商的(de)誠信(xìn)意(yì)識；二(èr)是(shì)提(tí)高(gāo)物(wù)業公司的(de)履約意(yì)識；三(sān)是(shì)提(tí)高(gāo)業主的(de)理(lǐ)性(xìng)維权意(yì)識。地(dì)方(fāng)政(zhèng)府職能(néng)部(bù)門(mén)、居(jū)委会(huì)、業主委員会(huì)要(yào)加強(qiáng)对(duì)常見(jiàn)的(de)一(yī)些(xiē)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)方(fāng)面(miàn)存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)給(gěi)予業主以(yǐ)正(zhèng)确引導，对(duì)确實(shí)存在(zài)的(de)侵害業主权益的(de)問(wèn)題(tí)要(yào)及(jí)时(shí)協助業主找(zhǎo)物(wù)業服(fú)务公司解(jiě)決。業主要(yào)注意(yì)收(shōu)集和(hé)保存相關(guān)证據(jù)，如(rú)果(guǒ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务公司協商解(jiě)決不(bù)成(chéng)的(de)，也(yě)可(kě)以(yǐ)依據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)訴訟維权。

5.探索多(duō)元(yuán)化(huà)糾紛解(jiě)決的(de)方(fāng)式方(fāng)法(fǎ)。一(yī)是(shì)提(tí)高(gāo)物(wù)業糾紛的(de)受理(lǐ)門(mén)檻。解(jiě)決糾紛的(de)途徑除了(le)訴訟，還(huán)有调解(jiě)和(hé)仲裁方(fāng)式，訴訟方(fāng)式是(shì)最(zuì)後(hòu)一(yī)道(dào)防線(xiàn)，因(yīn)此(cǐ)積极(jí)探索基层(céng)社區(qū)主導的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛非(fēi)訴訟解(jiě)決模式顯得尤为必要(yào)。对(duì)于(yú)此(cǐ)類(lèi)糾紛，调解(jiě)前(qián)置或(huò)仲裁前(qián)置不(bù)失为一(yī)種(zhǒng)好(hǎo)的(de)解(jiě)決方(fāng)法(fǎ)。二(èr)是(shì)積极(jí)探索速裁程序（小額訴訟程序）中(zhōng)的(de)送达(dá)方(fāng)式問(wèn)題(tí)。此(cǐ)類(lèi)案(àn)件(jiàn)能(néng)否采用(yòng)短(duǎn)信(xìn)送达(dá)、集中(zhōng)公告送达(dá)方(fāng)式以(yǐ)及(jí)是(shì)否能(néng)将公告时(shí)间縮短(duǎn)为30天等等。