在(zài)小區(qū)里(lǐ)

許多(duō)業主对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有誤區(qū)

有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)了(le)産权單位(wèi)

有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)了(le)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发商

有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)政(zhèng)府相關(guān)職能(néng)部(bù)門(mén)

也(yě)有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)相關(guān)的(de)運營商

更有部(bù)分(fēn)業主認为

只(zhī)要(yào)業主交了(le)物(wù)業费

家(jiā)里(lǐ)的(de)所(suǒ)有事(shì)情(qíng)

物(wù)業公司都应該管(guǎn)

这(zhè)些(xiē)错誤的(de)觀念

導致(zhì)一(yī)些(xiē)業主或(huò)住戶

把(bǎ)本(běn)不(bù)屬于(yú)物(wù)業公司承擔的(de)責任

統統推到(dào)了(le)物(wù)業公司身(shēn)上(shàng)

並(bìng)以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)拒交物(wù)業费

讓物(wù)業公司苦(kǔ)不(bù)堪言

！！！

一(yī)

这(zhè)些(xiē)事(shì)物(wù)業公司管(guǎn)不(bù)了(le)

01

屬于(yú)業主自(zì)己負責的(de)事(shì)

   家(jiā)里(lǐ)的(de)門(mén)窗(chuāng)框、門(mén)窗(chuāng)把(bǎ)手(shǒu)壞了(le)，水(shuǐ)閥、水(shuǐ)龍头(tóu)壞了(le)，開(kāi)關(guān)壞了(le)、電(diàn)源短(duǎn)路了(le)，座便箱(xiāng)浮球不(bù)好(hǎo)用(yòng)，室(shì)内牆(qiáng)皮(pí)脫落(là)了(le)等等，这(zhè)些(xiē)分(fēn)戶以(yǐ)内的(de)業主自(zì)用(yòng)部(bù)分(fēn)，維修也(yě)好(hǎo)，更換也(yě)好(hǎo)，都是(shì)業主或(huò)住戶自(zì)己的(de)事(shì)，不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

   这(zhè)些(xiē)事(shì)也(yě)可(kě)以(yǐ)委托物(wù)業公司，但不(bù)屬于(yú)物(wù)業公司的(de)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务範圍，而(ér)屬于(yú)有償服(fú)务範圍。

02

屬于(yú)開(kāi)发商負責的(de)事(shì)

   保修期内以(yǐ)及(jí)保修期内沒(méi)修好(hǎo)的(de)房(fáng)屋(wū)裂縫、房(fáng)屋(wū)透寒、煙道(dào)漏煙串味、牆(qiáng)面(miàn)或(huò)樓頂防水(shuǐ)、衛生(shēng)间和(hé)廚房(fáng)防水(shuǐ)等問(wèn)題(tí)，都是(shì)開(kāi)发商的(de)責任，與(yǔ)物(wù)業公司沒(méi)有關(guān)系(xì)。

03

屬于(yú)相關(guān)

行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)負責的(de)事(shì)

   例如(rú)：指導業主召開(kāi)業主大(dà)会(huì)、管(guǎn)理(lǐ)監督物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、调节(jié)物(wù)業矛盾糾紛、查處(chù)業主家(jiā)里(lǐ)被(bèi)盜、處(chù)理(lǐ)違章(zhāng)搭建、違规改装修住房(fáng)、業主占用(yòng)綠(lǜ)地(dì)和(hé)道(dào)路等等，这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)政(zhèng)府主管(guǎn)部(bù)門(mén)、街(jiē)道(dào)社區(qū)、轄區(qū)公安(ān)部(bù)門(mén)的(de)事(shì)，不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

   这(zhè)些(xiē)事(shì)情(qíng)，有的(de)與(yǔ)物(wù)業公司沒(méi)有直(zhí)接關(guān)系(xì)；有的(de)物(wù)業公司有責任配合和(hé)協助相關(guān)部(bù)門(mén)工作(zuò)；有的(de)物(wù)業公司有責任監督、制止或(huò)向(xiàng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告。

04

屬于(yú)水(shuǐ)電(diàn)、汽暖、通(tòng)訊等

社会(huì)公共(gòng)事(shì)業單位(wèi)或(huò)運營商負責的(de)事(shì)

   業主家(jiā)里(lǐ)的(de)供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供暖、電(diàn)話(huà)、网(wǎng)络、有線(xiàn)電(diàn)視等方(fāng)面(miàn)的(de)問(wèn)題(tí)，由(yóu)社会(huì)公共(gòng)事(shì)業企業或(huò)運營商負責解(jiě)決，也(yě)不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

   《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》明(míng)确规定(dìng)，“物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内，供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供热(rè)、通(tòng)信(xìn)、有線(xiàn)電(diàn)視等單位(wèi)应當向(xiàng)最(zuì)終(zhōng)用(yòng)戶收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)”。由(yóu)于(yú)目前(qián)城(chéng)市(shì)供水(shuǐ)、供電(diàn)等企業在(zài)收(shōu)费时(shí)，仍看(kàn)總(zǒng)表(biǎo)計(jì)费，並(bìng)由(yóu)物(wù)業公司按分(fēn)戶表(biǎo)代(dài)收(shōu)代(dài)交，一(yī)些(xiē)業主就(jiù)認为是(shì)物(wù)業公司收(shōu)水(shuǐ)電(diàn)费，實(shí)际上(shàng)是(shì)物(wù)業公司替業主交费，替供水(shuǐ)、供電(diàn)、供暖等企業收(shōu)费。

    因(yīn)此(cǐ)，一(yī)方(fāng)面(miàn)，物(wù)業公司不(bù)能(néng)将水(shuǐ)、電(diàn)、气(qì)费與(yǔ)物(wù)業服(fú)务费捆綁到(dào)一(yī)起(qǐ)收(shōu)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，供水(shuǐ)、供電(diàn)等企業也(yě)应該付給(gěi)物(wù)業公司一(yī)定(dìng)的(de)勞务费。目前(qián)，供水(shuǐ)、供電(diàn)企業除无償占用(yòng)物(wù)業企業的(de)人力資源外(wài)，還(huán)由(yóu)物(wù)業企業和(hé)業主承擔總(zǒng)表(biǎo)與(yǔ)分(fēn)戶表(biǎo)之(zhī)间的(de)巨額差價，加重了(le)物(wù)業企業和(hé)業主的(de)經(jīng)濟負擔。

二(èr)

这(zhè)些(xiē)事(shì)

物(wù)業公司应該管(guǎn)

而(ér)且(qiě)应該管(guǎn)好(hǎo)、管(guǎn)到(dào)位(wèi)

   物(wù)業公司管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)範圍有哪些(xiē)？《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》规定(dìng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業按物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)的(de)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)相關(guān)秩序的(de)活動(dòng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，物(wù)業服(fú)务企業是(shì)根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)的(de)服(fú)务項目和(hé)服(fú)务标(biāo)準，为業主提(tí)供質(zhì)價相符的(de)服(fú)务。

   業主和(hé)物(wù)業公司有關(guān)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)依據(jù)就(jiù)是(shì)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業服(fú)务企業沒(méi)有履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，侵害業主权益，業主可(kě)要(yào)求物(wù)業公司限期整改，也(yě)可(kě)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴。对(duì)業主要(yào)求解(jiě)決的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)外(wài)的(de)事(shì)，物(wù)業公司应積极(jí)與(yǔ)有關(guān)方(fāng)面(miàn)反(fǎn)映沟(gōu)通(tòng)，争取(qǔ)使問(wèn)題(tí)得到(dào)解(jiě)決。

   要(yào)求物(wù)業公司承擔物(wù)業服(fú)务合同(tóng)外(wài)的(de)工作(zuò)，都屬于(yú)變(biàn)相侵占物(wù)業企業和(hé)廣大(dà)業主的(de)权益。一(yī)方(fāng)面(miàn)，物(wù)業费不(bù)能(néng)全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)範圍内的(de)物(wù)業服(fú)务支出(chū)，对(duì)業主合法(fǎ)权益也(yě)是(shì)一(yī)種(zhǒng)侵害；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，增加物(wù)業服(fú)务企業成(chéng)本(běn)，也(yě)影響物(wù)業企業的(de)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)和(hé)服(fú)务。

   物(wù)業服(fú)务的(de)主要(yào)内容包(bāo)括（具體(tǐ)服(fú)务内容以(yǐ)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)为準）：

01

綜合服(fú)务

1、制定(dìng)本(běn)物(wù)業各(gè)項管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)、公約及(jí)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务内容；

2、24小时(shí)接听(tīng)業主、物(wù)業使用(yòng)人的(de)服(fú)务咨詢来(lái)電(diàn)、接待来(lái)訪；

3、24小时(shí)受理(lǐ)業主、物(wù)業使用(yòng)人的(de)維修、投訴、求助、回(huí)訪；

4、業主、物(wù)業使用(yòng)人的(de)档案(àn)資料及(jí)本(běn)物(wù)業接管(guǎn)验收(shōu)档案(àn)管(guǎn)理(lǐ)。

02

房(fáng)屋(wū)建築管(guǎn)理(lǐ) 

1、房(fáng)屋(wū)建築公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)保養和(hé)維修；

2、園(yuán)區(qū)道(dào)路、停車场(chǎng)保養和(hé)維修；

3、業主房(fáng)屋(wū)装飾装修期间的(de)管(guǎn)理(lǐ)、装修垃圾集中(zhōng)和(hé)清(qīng)運；

4、配合政(zhèng)府行政(zhèng)部(bù)門(mén)对(duì)業主擅自(zì)改變(biàn)房(fáng)屋(wū)原設計(jì)外(wài)貌的(de)管(guǎn)理(lǐ)；

5、按照保養計(jì)划和(hé)相關(guān)规定(dìng)做好(hǎo)房(fáng)屋(wū)建築方(fāng)面(miàn)的(de)維修保養記(jì)录(lù)。

03

設施、設備管(guǎn)理(lǐ)和(hé)維護

1、園(yuán)區(qū)共(gòng)用(yòng)設施、設備運行維護和(hé)管(guǎn)理(lǐ)；

2、根(gēn)據(jù)本(běn)物(wù)業的(de)實(shí)际情(qíng)況，合理(lǐ)安(ān)排共(gòng)用(yòng)設施、設備的(de)運行时(shí)间；

3、保障設施設備使用(yòng)狀态良好(hǎo)，保障設施、設備維修及(jí)时(shí)；

4、按照保養計(jì)划和(hé)相關(guān)规定(dìng)，对(duì)設施、設備進(jìn)行保養、檢修，記(jì)录(lù)完整。

04

环(huán)境衛生(shēng)管(guǎn)理(lǐ)

1、園(yuán)區(qū)内公共(gòng)环(huán)境、共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)的(de)白天8小时(shí)保潔服(fú)务；

2、公共(gòng)設施、設備的(de)日(rì)常清(qīng)潔服(fú)务；

3、公共(gòng)區(qū)域四(sì)害消殺，生(shēng)活垃圾日(rì)産日(rì)清(qīng)和(hé)垃圾中(zhōng)轉(zhuǎn)站的(de)清(qīng)理(lǐ)（含装飾装修垃圾的(de)收(shōu)集和(hé)清(qīng)運）。

05

綠(lǜ)化(huà)管(guǎn)理(lǐ)

1、公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)、園(yuán)林(lín)小品等的(de)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)養護；

2、根(gēn)據(jù)植物(wù)生(shēng)长(cháng)的(de)季节(jié)、环(huán)境要(yào)求修剪整齐，保障植物(wù)、花(huā)卉養護无蟲害；

3、根(gēn)據(jù)季节(jié)變(biàn)化(huà)对(duì)木本(běn)植物(wù)及(jí)草(cǎo)坪進(jìn)行養護。

06

秩序維護

   1、24小时(shí)安(ān)全(quán)保衛，維護本(běn)物(wù)業公共(gòng)區(qū)域秩序(不(bù)含業主、物(wù)業使用(yòng)人的(de)人身(shēn)保險和(hé)财産保管(guǎn)責任)；

2、全(quán)天候紅(hóng)外(wài)線(xiàn)外(wài)圍防务和(hé)保安(ān)電(diàn)視監控、住宅(zhái)室(shì)内緊急報警。

07

特(tè)約服(fú)务

（以(yǐ)物(wù)業公司具體(tǐ)實(shí)施項目为準）

1、热(rè)線(xiàn)服(fú)务：定(dìng)时(shí)叫醒/服(fú)务預約/電(diàn)話(huà)留言轉(zhuǎn)达(dá)/飛机航班(bān)查詢/電(diàn)話(huà)号(hào)碼查詢/各(gè)項便民(mín)查詢。

2、商务服(fú)务：代(dài)收(shōu)、发传真(zhēn)/代(dài)收(shōu)、发電(diàn)子邮(yóu)件(jiàn)/代(dài)表(biǎo)翻譯/*代(dài)收(shōu)租金(jīn)/房(fáng)屋(wū)租賃/*代(dài)請律师(shī)/複印(yìn)/打(dǎ)字(zì)/传真(zhēn)/装订/票(piào)务等服(fú)务。

3、車輛服(fú)务：代(dài)客加油(yóu)/代(dài)客洗車/汽車美(měi)容。

4、教育服(fú)务：代(dài)請家(jiā)教/各(gè)類(lèi)培訓班(bān)/健康、養身(shēn)知識講座。

5、餐饮服(fú)务：代(dài)電(diàn)話(huà)订餐/代(dài)订座位(wèi)。

6、家(jiā)居(jū)類(lèi)服(fú)务：代(dài)設立家(jiā)庭健康档案(àn)/代(dài)辦(bàn)家(jiā)政(zhèng)保潔/旅遊手(shǒu)续/花(huā)卉租擺/代(dài)订報刊(kān)/水(shuǐ)/餐/牛奶/代(dài)購辦(bàn)公用(yòng)品等服(fú)务/代(dài)繳話(huà)费/代(dài)订酒(jiǔ)店(diàn)客房(fáng)/代(dài)辦(bàn)申請電(diàn)話(huà)/物(wù)品寄存、轉(zhuǎn)交/運動(dòng)场(chǎng)所(suǒ)預订(僅限于(yú)物(wù)業会(huì)館(guǎn))。

7、保潔服(fú)务：家(jiā)居(jū)清(qīng)潔服(fú)务/地(dì)闆打(dǎ)蜡(là)/家(jiā)具保養/玻璃清(qīng)洗/地(dì)毯清(qīng)洗/抽油(yóu)煙机清(qīng)洗/空(kōng)调清(qīng)洗。

8、保健服(fú)务：家(jiā)庭看(kàn)護/健康體(tǐ)檢。

9、綠(lǜ)化(huà)服(fú)务：園(yuán)林(lín)設計(jì)/植物(wù)代(dài)購/植物(wù)移植/植物(wù)代(dài)種(zhǒng)植/植物(wù)代(dài)養護/植物(wù)領養/植物(wù)租賃。

10、生(shēng)活服(fú)务：保姆服(fú)务/鐘(zhōng)点工服(fú)务/代(dài)订搬家(jiā)公司。

11、物(wù)業租賃類(lèi)：物(wù)業出(chū)租/轉(zhuǎn)讓/市(shì)场(chǎng)调查/物(wù)業估價等服(fú)务。