業主抱怨服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi) 物(wù)企抱怨不(bù)繳费

一(yī)、收(shōu)费問(wèn)題(tí)糾紛

1.什(shén)麼(me)时(shí)候開(kāi)始(shǐ)收(shōu)费才是(shì)合法(fǎ)的(de)？

案(àn)例一(yī)：

何先(xiān)生(shēng)買(mǎi)了(le)城(chéng)西(xī)大(dà)道(dào)的(de)房(fáng)子，開(kāi)发商通(tòng)知交房(fáng)，去(qù)了(le)才知道(dào)是(shì)從物(wù)業公司手(shǒu)中(zhōng)接收(shōu)房(fáng)屋(wū)。物(wù)業公司要(yào)求必須先(xiān)交半年(nián)的(de)物(wù)業费後(hòu)才能(néng)給(gěi)鑰匙。何先(xiān)生(shēng)说(shuō)自(zì)己的(de)房(fáng)子两(liǎng)年(nián)内不(bù)会(huì)装修，因(yīn)此(cǐ)不(bù)願交物(wù)業服(fú)务费，等住進(jìn)来(lái)再交物(wù)業费，双(shuāng)方(fāng)发生(shēng)糾紛。

問(wèn)：物(wù)業费应該從什(shén)麼(me)时(shí)候交納？沒(méi)入(rù)住進(jìn)的(de)業主可(kě)以(yǐ)不(bù)交或(huò)少(shǎo)交嗎？

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)42条(tiáo)规定(dìng)，“業主应當根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)。……物(wù)業在(zài)未實(shí)际交付給(gěi)買(mǎi)受人占有之(zhī)前(qián)的(de)物(wù)業服(fú)务费应由(yóu)房(fáng)産開(kāi)发商交納，實(shí)际交付後(hòu)应由(yóu)業主買(mǎi)受人交納。”

沒(méi)有入(rù)住可(kě)以(yǐ)不(bù)交或(huò)少(shǎo)交嗎？

看(kàn)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，有的(de)約定(dìng)未入(rù)住可(kě)以(yǐ)少(shǎo)交部(bù)分(fēn)物(wù)業费。

2.能(néng)否因(yīn)未使用(yòng)小區(qū)的(de)共(gòng)有設施而(ér)不(bù)交納維修、管(guǎn)理(lǐ)、養護费？

案(àn)例二(èr)：

兒女们(men)給(gěi)李大(dà)爷老(lǎo)两(liǎng)口(kǒu)在(zài)酒(jiǔ)城(chéng)小區(qū)買(mǎi)了(le)房(fáng)屋(wū)，小區(qū)的(de)各(gè)種(zhǒng)設施比較好(hǎo)，有网(wǎng)球场(chǎng)、遊泳池和(hé)各(gè)種(zhǒng)健身(shēn)器材，李大(dà)爷老(lǎo)两(liǎng)口(kǒu)因(yīn)为身(shēn)體(tǐ)原因(yīn)，從未使用(yòng)过(guò)，業委会(huì)在(zài)这(zhè)些(xiē)設施出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)後(hòu)決定(dìng)由(yóu)業主们(men)交錢(qián)進(jìn)行維修，李大(dà)爷拒絕交錢(qián)。未享受使用(yòng)或(huò)放(fàng)弃使用(yòng)共(gòng)有設施，可(kě)不(bù)交維修養護费嗎？

《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)二(èr)条(tiáo)第(dì)一(yī)款规定(dìng)：“業主对(duì)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，享有权利，承擔義务；不(bù)得以(yǐ)放(fàng)弃权利不(bù)履行義务。”

《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)六(liù)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务企業已經(jīng)按照合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务，業主僅以(yǐ)未享受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。

3.業主能(néng)否以(yǐ)服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)为由(yóu)拒交物(wù)業费？

案(àn)例三(sān)：

天利小區(qū)的(de)部(bù)分(fēn)業主采取(qǔ)拒交物(wù)業费的(de)方(fāng)式抗議物(wù)業服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)。这(zhè)些(xiē)業主認为多(duō)次(cì)向(xiàng)物(wù)業人員反(fǎn)映小區(qū)因(yīn)有業主養雞養狗而(ér)髒亂差，還(huán)有将公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)圈成(chéng)自(zì)家(jiā)綠(lǜ)地(dì)的(de)，反(fǎn)映多(duō)次(cì)不(bù)見(jiàn)整改效果(guǒ)，所(suǒ)以(yǐ)拒交物(wù)業费。这(zhè)些(xiē)業主要(yào)求物(wù)業公司整改好(hǎo)後(hòu)才能(néng)收(shōu)物(wù)業费。这(zhè)些(xiē)主张(zhāng)能(néng)夠得到(dào)支持(chí)嗎？这(zhè)些(xiē)業主能(néng)否不(bù)交或(huò)少(shǎo)交物(wù)業费？

有人認为，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)因(yīn)是(shì)互負对(duì)待給(gěi)付義务的(de)双(shuāng)务合同(tóng)。

《合同(tóng)法(fǎ)》第(dì)67条(tiáo)：“當事(shì)人互負債务，有先(xiān)後(hòu)履行順序，先(xiān)履行一(yī)方(fāng)未履行的(de)，後(hòu)履行一(yī)方(fāng)有权拒絕其(qí)履行要(yào)求。先(xiān)履行一(yī)方(fāng)履行債务不(bù)符合約定(dìng)的(de)，後(hòu)履行一(yī)方(fāng)有权拒絕其(qí)相应的(de)履行要(yào)求。”（互負債务是(shì)指双(shuāng)方(fāng)所(suǒ)負債务之(zhī)间具有对(duì)價或(huò)牽連(lián)關(guān)系(xì)。當事(shì)人之(zhī)间的(de)履行和(hé)同(tóng)等履行必須具備各(gè)方(fāng)當事(shì)人所(suǒ)認同(tóng)的(de)同(tóng)等價值。債見(jiàn)注）

所(suǒ)以(yǐ)認为服(fú)务有瑕疵时(shí)，可(kě)以(yǐ)到(dào)这(zhè)些(xiē)糾紛業主的(de)物(wù)業费進(jìn)行调整。

《最(zuì)高(gāo)院(yuàn)關(guān)于(yú)物(wù)業服(fú)务糾紛司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)三(sān)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务企業不(bù)履行或(huò)者(zhě)不(bù)完全(quán)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规规定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)行業规範确定(dìng)的(de)維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)和(hé)維護義务，業主請求物(wù)業服(fú)务企業承擔繼续履行、采取(qǔ)補救措施或(huò)者(zhě)賠償損失等違約責任的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

物(wù)業服(fú)务企業公開(kāi)作(zuò)出(chū)的(de)服(fú)务承諾及(jí)制定(dìng)的(de)服(fú)务细(xì)則，应當認定(dìng)为物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)组成(chéng)部(bù)分(fēn)。

4.小區(qū)公共(gòng)地(dì)面(miàn)改的(de)停車位(wèi)，物(wù)業有权決定(dìng)和(hé)收(shōu)费嗎？小區(qū)的(de)視頻廣告费由(yóu)誰(shéi)收(shōu)取(qǔ)？業主使用(yòng)電(diàn)梯(tī)需要(yào)交费嗎？

《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)第(dì)三(sān)款：“占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)，屬于(yú)業主共(gòng)有。”

小區(qū)内的(de)公共(gòng)地(dì)面(miàn)歸全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)有，是(shì)否划为車位(wèi)，划多(duō)少(shǎo)車位(wèi)，如(rú)何收(shōu)费，应由(yóu)業主決定(dìng)。

小區(qū)内安(ān)装的(de)視頻廣告费的(de)收(shōu)入(rù)也(yě)歸全(quán)體(tǐ)業主所(suǒ)有。

住宅(zhái)樓牆(qiáng)面(miàn)屬于(yú)該棟樓業主共(gòng)有，因(yīn)此(cǐ)，牆(qiáng)面(miàn)廣告收(shōu)入(rù)也(yě)应为該棟樓的(de)業主共(gòng)有，物(wù)業公司无权收(shōu)取(qǔ)該項费用(yòng)。

《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)六(liù)条(tiáo)第(dì)一(yī)款第(dì)（七(qī)）項规定(dìng)：“（七(qī)）有關(guān)共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权利的(de)其(qí)他(tā)重大(dà)事(shì)項。”

《區(qū)分(fēn)所(suǒ)有的(de)司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)六(liù)条(tiáo)：建築區(qū)划内在(zài)规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)之(zhī)外(wài)，占用(yòng)業主共(gòng)有道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)增設的(de)車位(wèi)，应當認定(dìng)为物(wù)权法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)第(dì)三(sān)款所(suǒ)稱的(de)車位(wèi)。

第(dì)七(qī)条(tiáo)：改變(biàn)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)用(yòng)途、利用(yòng)共(gòng)有部(bù)分(fēn)從事(shì)經(jīng)營性(xìng)活動(dòng)、處(chù)分(fēn)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，以(yǐ)及(jí)業主大(dà)会(huì)依法(fǎ)決定(dìng)或(huò)者(zhě)管(guǎn)理(lǐ)规約依法(fǎ)确定(dìng)应由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)的(de)事(shì)項，应當認定(dìng)为物(wù)权法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)六(liù)条(tiáo)第(dì)一(yī)款第(dì)（七(qī)）項规定(dìng)的(de)有關(guān)共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权利的(de)“其(qí)他(tā)重大(dà)事(shì)項”。

5.小區(qū)内的(de)燃气(qì)管(guǎn)道(dào)由(yóu)業主掏錢(qián)更換嗎？水(shuǐ)電(diàn)气(qì)抄表(biǎo)工工資由(yóu)業主支付嗎？小區(qū)的(de)水(shuǐ)管(guǎn)爆裂，应由(yóu)業主掏錢(qián)維修嗎？

《城(chéng)鎮(zhèn)燃气(qì)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》：第(dì)十(shí)九条(tiáo)：管(guǎn)道(dào)燃气(qì)經(jīng)營者(zhě)对(duì)其(qí)供气(qì)範圍内的(de)市(shì)政(zhèng)燃气(qì)設施、建築區(qū)划内業主專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)燃气(qì)設施，承擔運行、維護、搶修和(hé)更新(xīn)改造的(de)責任。

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》：第(dì)四(sì)十(shí)五(wǔ)条(tiáo) 物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内，供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供热(rè)、通(tòng)信(xìn)、有線(xiàn)電(diàn)視等單位(wèi)应當向(xiàng)最(zuì)終(zhōng)用(yòng)戶收(shōu)取(qǔ)有關(guān)费用(yòng)。物(wù)業服(fú)务企業接受委托代(dài)收(shōu)前(qián)款费用(yòng)的(de)，不(bù)得向(xiàng)業主收(shōu)取(qǔ)手(shǒu)续费等額外(wài)费用(yòng)。

第(dì)五(wǔ)十(shí)二(èr)条(tiáo) 供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供热(rè)、通(tòng)信(xìn)、有線(xiàn)電(diàn)視等單位(wèi)，应當依法(fǎ)承擔物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内相關(guān)管(guǎn)線(xiàn)和(hé)設施設備維修、養護的(de)責任。

6.物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)采取(qǔ)刁難或(huò)其(qí)它(tā)破壞性(xìng)手(shǒu)段(duàn)收(shōu)费嗎？

案(àn)例四(sì)：

空(kōng)爱(ài)小區(qū)的(de)水(shuǐ)管(guǎn)爆了(le)，業主要(yào)求物(wù)業公司找(zhǎo)人修理(lǐ)了(le)，修理(lǐ)後(hòu)沒(méi)幾(jǐ)天，又通(tòng)知要(yào)停水(shuǐ)，有業主发現(xiàn)，停水(shuǐ)原因(yīn)竟然是(shì)水(shuǐ)管(guǎn)被(bèi)堵上(shàng)了(le)。而(ér)後(hòu)，又有業主发現(xiàn)水(shuǐ)管(guǎn)小區(qū)物(wù)業人員鋸斷了(le)。

案(àn)例五(wǔ)：

某業主家(jiā)里(lǐ)突然停電(diàn)，業主找(zhǎo)到(dào)小區(qū)物(wù)業服(fú)务企業，要(yào)求檢查停電(diàn)原因(yīn)，但物(wù)業服(fú)务企業告知他(tā)，是(shì)因(yīn)其(qí)拖欠(qiàn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费而(ér)停電(diàn)。業主與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業交涉无果(guǒ)後(hòu)，找(zhǎo)到(dào)供電(diàn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)，但供電(diàn)部(bù)門(mén)的(de)工作(zuò)人員到(dào)达(dá)現(xiàn)场(chǎng)後(hòu)，物(wù)業服(fú)务企業拒絕打(dǎ)開(kāi)配電(diàn)房(fáng)的(de)門(mén)，要(yào)求交费後(hòu)方(fāng)能(néng)通(tòng)電(diàn)。

案(àn)例六(liù)

某物(wù)業公司为了(le)解(jiě)決收(shōu)费難，在(zài)小區(qū)各(gè)棟樓的(de)電(diàn)梯(tī)内安(ān)装了(le)刷卡(kǎ)系(xì)統，乘坐電(diàn)梯(tī)必須先(xiān)繳納两(liǎng)年(nián)的(de)物(wù)業费，不(bù)繳納則不(bù)能(néng)乘坐電(diàn)梯(tī)。該物(wù)業公司的(de)行为合法(fǎ)嗎？

二(èr)、業主和(hé)物(wù)業在(zài)小區(qū)的(de)管(guǎn)理(lǐ)上(shàng)权利和(hé)義务不(bù)明(míng)産生(shēng)的(de)糾紛

1.小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)的(de)理(lǐ)念是(shì)什(shén)麼(me)？業主有哪些(xiē)权利和(hé)義务？

小區(qū)的(de)管(guǎn)理(lǐ)是(shì)業主的(de)自(zì)主管(guǎn)理(lǐ)，屬于(yú)私法(fǎ)自(zì)治範疇，國(guó)家(jiā)的(de)公权力不(bù)輕(qīng)易介入(rù)，介入(rù)多(duō)體(tǐ)現(xiàn)服(fú)务性(xìng)的(de)或(huò)引導性(xìng)的(de)而(ér)非(fēi)強(qiáng)制性(xìng)的(de)，如(rú)街(jiē)道(dào)辦(bàn)有指導成(chéng)立業委会(huì)的(de)職責。

自(zì)治性(xìng)還(huán)體(tǐ)現(xiàn)在(zài)業主自(zì)主管(guǎn)理(lǐ)，和(hé)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费等方(fāng)面(miàn)放(fàng)開(kāi)競争，由(yóu)供需双(shuāng)方(fāng)自(zì)由(yóu)協商等。

當然，司法(fǎ)权力具有強(qiáng)制性(xìng)，但它(tā)是(shì)在(zài)自(zì)治出(chū)現(xiàn)糾紛之(zhī)後(hòu)才介入(rù)的(de)。

業主的(de)权利（見(jiàn)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)六(liù)条(tiáo)）：

（1）接受服(fú)务权利；

（2）提(tí)議召開(kāi)業主大(dà)会(huì)及(jí)提(tí)議权；

（3）对(duì)管(guǎn)理(lǐ)规約和(hé)議事(shì)规則的(de)建議

（4）參加業主大(dà)会(huì)即選舉权；

（5）知情(qíng)权和(hé)監督权

第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)　下(xià)列事(shì)項由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)：

（一(yī)）制定(dìng)和(hé)修改業主大(dà)会(huì)議事(shì)规則；

（二(èr)）制定(dìng)和(hé)修改管(guǎn)理(lǐ)规約；

（三(sān)）選舉業主委員会(huì)或(huò)者(zhě)更換業主委員会(huì)成(chéng)員；

（四(sì)）選聘和(hé)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業；

（五(wǔ)）籌集和(hé)使用(yòng)專項維修資金(jīn)；

（六(liù)）改建、重建建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施；

（七(qī)）有關(guān)共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权利的(de)其(qí)他(tā)重大(dà)事(shì)項。

2.業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)被(bèi)擅自(zì)占用(yòng)、改變(biàn)用(yòng)途、進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)时(shí)，如(rú)何維权？

陽光小區(qū)张(zhāng)某買(mǎi)車後(hòu)沒(méi)有車位(wèi)，遂将自(zì)己所(suǒ)在(zài)一(yī)樓旁邊(biān)的(de)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)平整了(le)一(yī)块(kuài)，作(zuò)为停車位(wèi)，周邊(biān)的(de)鄰居(jū)发現(xiàn)後(hòu)，依此(cǐ)效仿，小區(qū)内的(de)綠(lǜ)地(dì)被(bèi)占用(yòng)很多(duō)，其(qí)它(tā)業主对(duì)此(cǐ)非(fēi)常不(bù)滿，找(zhǎo)物(wù)業公司，物(wù)業说(shuō)管(guǎn)不(bù)了(le)。業主们(men)如(rú)何維权？找(zhǎo)誰(shéi)處(chù)理(lǐ)？如(rú)何處(chù)理(lǐ)？

《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)十(shí)四(sì)条(tiáo)第(dì)一(yī)款规定(dìng)：建設單位(wèi)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)行为人擅自(zì)占用(yòng)、處(chù)分(fēn)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)、改變(biàn)其(qí)使用(yòng)功能(néng)或(huò)者(zhě)進(jìn)行經(jīng)營性(xìng)活動(dòng)，权利人請求排除妨害、恢複原狀、确認處(chù)分(fēn)行为无效或(huò)者(zhě)賠償損失的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

这(zhè)里(lǐ)的(de)“权利人”指誰(shéi)？

部(bù)分(fēn)業主有权作(zuò)为原告起(qǐ)訴嗎？

《區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权糾紛解(jiě)釋（草(cǎo)案(àn)）》第(dì)13条(tiáo)的(de)规定(dìng)：“業主共(gòng)同(tóng)权益受到(dào)侵害、妨害或(huò)者(zhě)可(kě)能(néng)受到(dào)妨害的(de)，原告的(de)訴訟主體(tǐ)資格按照下(xià)列方(fāng)式确定(dìng)：（一(yī)）已經(jīng)選出(chū)業主委員会(huì)的(de)，为業主委員会(huì)；（二(èr)）沒(méi)有選出(chū)業主委員会(huì)的(de)，或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)怠于(yú)行使权力的(de)，为業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主”

物(wù)業公司有权作(zuò)为原告起(qǐ)訴嗎？

《最(zuì)高(gāo)法(fǎ)院(yuàn)的(de)物(wù)業服(fú)务糾紛司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)四(sì)条(tiáo)：業主違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规、管(guǎn)理(lǐ)规約，實(shí)施妨害物(wù)業服(fú)务與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，物(wù)業服(fú)务企業請求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相应民(mín)事(shì)責任的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

3.業主沒(méi)有參加業主大(dà)会(huì)，是(shì)否应該遵守大(dà)会(huì)決定(dìng)？

第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)　業主大(dà)会(huì)会(huì)議可(kě)以(yǐ)采用(yòng)集體(tǐ)讨論的(de)形式，也(yě)可(kě)以(yǐ)采用(yòng)書(shū)面(miàn)征求意(yì)見(jiàn)的(de)形式；但是(shì)，应當有物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主參加。

業主可(kě)以(yǐ)委托代(dài)理(lǐ)人參加業主大(dà)会(huì)会(huì)議。

業主大(dà)会(huì)決定(dìng)本(běn)条(tiáo)例第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)第(dì)（五(wǔ)）項和(hé)第(dì)（六(liù)）項规定(dìng)的(de)事(shì)項，应當經(jīng)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積2/3以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數2/3以(yǐ)上(shàng)的(de)業主同(tóng)意(yì)；決定(dìng)本(běn)条(tiáo)例第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)的(de)其(qí)他(tā)事(shì)項，应當經(jīng)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)。

業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)的(de)決定(dìng)，对(duì)業主具有約束(shù)力。

業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)作(zuò)出(chū)的(de)決定(dìng)侵害業主合法(fǎ)权益的(de)，受侵害的(de)業主可(kě)以(yǐ)請求人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)予以(yǐ)撤銷。

4.条(tiáo)例第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)，業主大(dà)会(huì)或(huò)業委会(huì)的(de)決定(dìng)侵害業主权利的(de)，受侵害的(de)業主可(kě)以(yǐ)申請撤銷。業主能(néng)否撤銷業委会(huì)與(yǔ)物(wù)業公司签订的(de)合同(tóng)？

一(yī)般情(qíng)況下(xià)，某个(gè)或(huò)某幾(jǐ)个(gè)業主对(duì)業委会(huì)根(gēn)據(jù)授权签订的(de)合同(tóng)，即使不(bù)滿意(yì)，也(yě)不(bù)享有合同(tóng)的(de)撤銷权，因(yīn)为合同(tóng)的(de)撤銷权只(zhī)屬于(yú)签订合同(tóng)的(de)双(shuāng)方(fāng)的(de)，个(gè)别業主不(bù)享有撤銷权，但當業委会(huì)超越授权签订合同(tóng)的(de)，業主可(kě)主张(zhāng)越权代(dài)理(lǐ)的(de)行为无效，同(tóng)樣(yàng)能(néng)起(qǐ)到(dào)否定(dìng)合同(tóng)的(de)效果(guǒ)。但當全(quán)體(tǐ)業主都提(tí)出(chū)撤銷合同(tóng)时(shí)，考慮訴权存在(zài)，因(yīn)为業委会(huì)只(zhī)是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)代(dài)理(lǐ)人。

5.業主在(zài)接受房(fáng)屋(wū)進(jìn)行装修时(shí)发現(xiàn)買(mǎi)房(fáng)时(shí)開(kāi)发商要(yào)求签订的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議有諸多(duō)限制性(xìng)规定(dìng)，那(nà)麼(me)業主装修时(shí)是(shì)否可(kě)以(yǐ)置之(zhī)不(bù)理(lǐ)按照自(zì)己意(yì)願随意(yì)進(jìn)行装修？

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)二(èr)十(shí)二(èr)条(tiáo)　建設單位(wèi)应當在(zài)銷售物(wù)業之(zhī)前(qián)，制定(dìng)臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約，对(duì)有關(guān)物(wù)業的(de)使用(yòng)、維護、管(guǎn)理(lǐ)，業主的(de)共(gòng)同(tóng)利益，業主应當履行的(de)義务，違反(fǎn)臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約应當承擔的(de)責任等事(shì)項依法(fǎ)作(zuò)出(chū)約定(dìng)。

建設單位(wèi)制定(dìng)的(de)臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約，不(bù)得侵害物(wù)業買(mǎi)受人的(de)合法(fǎ)权益。

第(dì)二(èr)十(shí)三(sān)条(tiáo)　建設單位(wèi)应當在(zài)物(wù)業銷售前(qián)将臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約向(xiàng)物(wù)業買(mǎi)受人明(míng)示，並(bìng)予以(yǐ)说(shuō)明(míng)。

物(wù)業買(mǎi)受人在(zài)與(yǔ)建設單位(wèi)签订物(wù)業買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)时(shí)，应當对(duì)遵守臨时(shí)管(guǎn)理(lǐ)规約予以(yǐ)書(shū)面(miàn)承諾。

三(sān)、服(fú)务是(shì)否到(dào)位(wèi)問(wèn)題(tí)的(de)糾紛

1.物(wù)業公司的(de)管(guǎn)理(lǐ)权限有多(duō)大(dà)？

为了(le)小區(qū)業主的(de)安(ān)居(jū)和(hé)共(gòng)同(tóng)的(de)福祉，物(wù)業公司才在(zài)業主的(de)授权下(xià)，享有一(yī)定(dìng)的(de)管(guǎn)理(lǐ)权，这(zhè)種(zhǒng)管(guǎn)理(lǐ)权針(zhēn)对(duì)業主时(shí)更多(duō)是(shì)以(yǐ)发現(xiàn)、劝阻和(hé)向(xiàng)有關(guān)部(bù)門(mén)反(fǎn)映業主違反(fǎn)管(guǎn)理(lǐ)规約等形式。

物(wù)業人員无权人身(shēn)強(qiáng)制和(hé)暴力管(guǎn)理(lǐ)。

案(àn)例七(qī)：

今年(nián)1月(yuè)，网(wǎng)上(shàng)发帖稱，酒(jiǔ)城(chéng)小區(qū)業主因(yīn)为安(ān)装保險窗(chuāng)和(hé)物(wù)業发生(shēng)沖突，物(wù)業拿刀(dāo)砍人。業主報料稱，物(wù)業要(yào)求小區(qū)内不(bù)能(néng)安(ān)装凸出(chū)的(de)保險窗(chuāng)，因(yīn)小區(qū)所(suǒ)有的(de)窗(chuāng)戶都是(shì)往外(wài)開(kāi)的(de)，如(rú)果(guǒ)按物(wù)業规定(dìng)安(ān)装平的(de)保險窗(chuāng)，窗(chuāng)戶從里(lǐ)面(miàn)打(dǎ)不(bù)開(kāi)。業主们(men)統一(yī)了(le)保險窗(chuāng)的(de)规格和(hé)雨(yǔ)棚顔色(sè)，多(duō)次(cì)找(zhǎo)到(dào)物(wù)業商議解(jiě)決，城(chéng)管(guǎn)也(yě)来(lái)協调过(guò)，但一(yī)直(zhí)沒(méi)能(néng)得到(dào)解(jiě)決。後(hòu)有業主拉来(lái)防盜窗(chuāng)打(dǎ)算強(qiáng)行安(ān)装，物(wù)業強(qiáng)行扣(kòu)押業主準備安(ān)装的(de)保險窗(chuāng)，從而(ér)发生(shēng)沖突，出(chū)現(xiàn)砍人情(qíng)況。

2.小區(qū)業主和(hé)其(qí)它(tā)人員不(bù)服(fú)從管(guǎn)理(lǐ)时(shí)，如(rú)何處(chù)理(lǐ)？

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》　第(dì)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)：“对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)、环(huán)保、物(wù)業装飾装修和(hé)使用(yòng)等方(fāng)面(miàn)法(fǎ)律、法(fǎ)规规定(dìng)的(de)行为，物(wù)業服(fú)务企業应當制止，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告。

有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)在(zài)接到(dào)物(wù)業服(fú)务企業的(de)報告後(hòu)，应當依法(fǎ)对(duì)違法(fǎ)行为予以(yǐ)制止或(huò)者(zhě)依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。”

也(yě)可(kě)以(yǐ)依據(jù)《最(zuì)高(gāo)法(fǎ)院(yuàn)的(de)物(wù)業服(fú)务糾紛司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)四(sì)条(tiáo)作(zuò)为原告起(qǐ)訴行为人。第(dì)四(sì)条(tiáo)：業主違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规、管(guǎn)理(lǐ)规約，實(shí)施妨害物(wù)業服(fú)务與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，物(wù)業服(fú)务企業請求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相应民(mín)事(shì)責任的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

3.如(rú)何解(jiě)決服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)問(wèn)題(tí)

(1)技術(shù)方(fāng)案(àn)簡單：盡可(kě)能(néng)的(de)细(xì)化(huà)服(fú)务項目、标(biāo)準和(hé)違約責任。

(2)真(zhēn)正(zhèng)實(shí)現(xiàn)困難：需要(yào)物(wù)業公司改變(biàn)理(lǐ)念，業主爱(ài)區(qū)如(rú)家(jiā)，依法(fǎ)維权，增強(qiáng)公德心(xīn)，業委会(huì)成(chéng)員不(bù)僅应有公益心(xīn)，願意(yì)为大(dà)家(jiā)辦(bàn)事(shì)，同(tóng)时(shí)应該相關(guān)基本(běn)法(fǎ)律知識，提(tí)升(shēng)辦(bàn)事(shì)能(néng)力。

4.快(kuài)遞該不(bù)該由(yóu)物(wù)業公司收(shōu)取(qǔ)？

很多(duō)小區(qū)的(de)物(wù)業公司不(bù)願收(shōu)，認为这(zhè)不(bù)是(shì)自(zì)己的(de)職責。

有的(de)小區(qū)物(wù)業公司認为淘寶(bǎo)京(jīng)東(dōng)等发的(de)貨物(wù)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)不(bù)敢保证，快(kuài)遞在(zài)運输过(guò)程中(zhōng)也(yě)可(kě)能(néng)亂丢亂放(fàng)造成(chéng)物(wù)品損害，怕擔責任。

實(shí)踐中(zhōng)物(wù)業的(de)只(zhī)是(shì)免费代(dài)收(shōu)，一(yī)般不(bù)对(duì)其(qí)損害和(hé)丢失負責。

《合同(tóng)法(fǎ)》第(dì)三(sān)百(bǎi)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“保管(guǎn)期间，因(yīn)保管(guǎn)人保管(guǎn)不(bù)善造成(chéng)保管(guǎn)物(wù)毀損、滅失的(de)，保管(guǎn)人应當承擔損害賠償責任，但保管(guǎn)是(shì)无償的(de)，保管(guǎn)人证明(míng)自(zì)己沒(méi)有重大(dà)过(guò)失的(de)，不(bù)承擔損害賠償責任。”

從物(wù)業工作(zuò)服(fú)务于(yú)業主的(de)理(lǐ)念出(chū)发，物(wù)業公司应該代(dài)收(shōu)快(kuài)遞。但应合理(lǐ)的(de)安(ān)排，避免不(bù)當的(de)承擔責任，如(rú)設置快(kuài)遞櫃。

一(yī)、住改商糾紛

小區(qū)内住房(fáng)大(dà)量(liàng)改为“私家(jiā)菜”、“家(jiā)常菜”饭店(diàn)，改为“舒服(fú)美(měi)”按摩，或(huò)“常勝客”茶(chá)樓的(de)，如(rú)何處(chù)理(lǐ)？

案(àn)例八(bā)：

泸州市(shì)龍馬潭(tán)區(qū)杜家(jiā)街(jiē)某小區(qū)因(yīn)某業主洪某将住房(fáng)改为幼兒園(yuán)，每天近(jìn)800人左(zuǒ)右(yòu)進(jìn)出(chū)小區(qū)，給(gěi)小區(qū)带(dài)来(lái)了(le)安(ān)全(quán)隐患。

小區(qū)内業主聯名(míng)找(zhǎo)洪某商談多(duō)次(cì)，洪某对(duì)業主们(men)提(tí)出(chū)的(de)意(yì)見(jiàn)不(bù)但不(bù)接受，而(ér)且(qiě)還(huán)到(dào)處(chù)发洩对(duì)業主们(men)的(de)不(bù)滿，为了(le)“出(chū)气(qì)”竟然邀約朋友打(dǎ)砸了(le)小區(qū)内的(de)乒乓球台(tái)。

《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)七(qī)条(tiáo)　業主不(bù)得違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)。業主将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)的(de)，除遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約外(wài)，应當經(jīng)有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)。

《區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权司法(fǎ)解(jiě)釋》：第(dì)十(shí)条(tiáo)　業主将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)，未按照物(wù)权法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)七(qī)条(tiáo)的(de)规定(dìng)經(jīng)有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)，有利害關(guān)系(xì)的(de)業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或(huò)者(zhě)賠償損失的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。

将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)的(de)業主以(yǐ)多(duō)數有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)其(qí)行为進(jìn)行抗辩(biàn)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。

二(èr)、業主之(zhī)间的(de)侵权糾紛

處(chù)理(lǐ)原則：一(yī)般是(shì)行为人責任，但當業主将房(fáng)屋(wū)出(chū)租他(tā)人，明(míng)知他(tā)人從事(shì)有危險的(de)行为而(ér)産生(shēng)的(de)損失，業主也(yě)应承擔相应的(de)責任。

案(àn)例九：

泸州龍馬潭(tán)區(qū)杜家(jiā)街(jiē)梧桐苑小區(qū)的(de)一(yī)獨居(jū)老(lǎo)人，因(yīn)家(jiā)中(zhōng)鎖壞了(le)，請鎖匠換鎖，听(tīng)鎖匠说(shuō)会(huì)修热(rè)水(shuǐ)器，就(jiù)請其(qí)修理(lǐ)家(jiā)中(zhōng)的(de)热(rè)水(shuǐ)器，鎖匠修理(lǐ)热(rè)水(shuǐ)器时(shí)，誤把(bǎ)水(shuǐ)管(guǎn)接入(rù)气(qì)管(guǎn)，導致(zhì)整个(gè)小區(qū)125只(zhī)气(qì)表(biǎo)進(jìn)水(shuǐ)、損壞，小區(qū)天然气(qì)停止供气(qì)。造成(chéng)近(jìn)5万(wàn)元(yuán)的(de)損失，損失由(yóu)誰(shéi)賠償？

有律师(shī)分(fēn)析主张(zhāng)，老(lǎo)人輕(qīng)信(xìn)鎖匠口(kǒu)头(tóu)所(suǒ)稱的(de)可(kě)以(yǐ)安(ān)装，为選人不(bù)當，需要(yào)承擔賠償責任。鎖匠也(yě)因(yīn)为明(míng)知道(dào)自(zì)己沒(méi)有專業的(de)安(ān)装資質(zhì)，而(ér)輕(qīng)易處(chù)理(lǐ)具有一(yī)定(dìng)危險性(xìng)的(de)專業工作(zuò)，即使鎖匠是(shì)免费幫忙，也(yě)因(yīn)为他(tā)对(duì)損害後(hòu)果(guǒ)的(de)发生(shēng)有預見(jiàn)性(xìng)而(ér)進(jìn)行放(fàng)任性(xìng)處(chù)理(lǐ)，所(suǒ)以(yǐ)，鎖匠仍然有过(guò)错。鑒于(yú)老(lǎo)人與(yǔ)鎖匠对(duì)此(cǐ)事(shì)件(jiàn)的(de)发生(shēng)都有过(guò)错，所(suǒ)以(yǐ)他(tā)们(men)应當对(duì)全(quán)體(tǐ)受損業主的(de)損失承擔連(lián)带(dài)賠償責任。

《侵权責任法(fǎ)》第(dì)三(sān)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)规定(dìng)：“ 个(gè)人之(zhī)间形成(chéng)勞务關(guān)系(xì)，提(tí)供勞务一(yī)方(fāng)因(yīn)勞务造成(chéng)他(tā)人損害的(de)，由(yóu)接受勞务一(yī)方(fāng)承擔侵权責任。提(tí)供勞务一(yī)方(fāng)因(yīn)勞务自(zì)己受到(dào)損害的(de)，根(gēn)據(jù)双(shuāng)方(fāng)各(gè)自(zì)的(de)过(guò)错承擔相应的(de)責任。”

三(sān)、業主之(zhī)间因(yīn)相鄰权发生(shēng)的(de)糾紛

相鄰权，是(shì)指两(liǎng)个(gè)或(huò)者(zhě)两(liǎng)个(gè)以(yǐ)上(shàng)的(de)不(bù)動(dòng)産所(suǒ)有人或(huò)占有人、使用(yòng)人、收(shōu)益人，因(yīn)一(yī)方(fāng)对(duì)自(zì)己所(suǒ)有或(huò)占有、使用(yòng)、收(shōu)益的(de)不(bù)動(dòng)産行使所(suǒ)有权或(huò)占有、使用(yòng)、收(shōu)益时(shí)，享有的(de)要(yào)求对(duì)方(fāng)給(gěi)予必要(yào)方(fāng)便的(de)权利。

正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)相鄰關(guān)系(xì)的(de)原則：“有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)”。

案(àn)例十(shí)：

楊某住房(fáng)二(èr)樓的(de)一(yī)側窗(chuāng)戶與(yǔ)經(jīng)營饭店(diàn)的(de)鄰居(jū)劉某安(ān)装油(yóu)煙机的(de)牆(qiáng)體(tǐ)相鄰，楊某发現(xiàn)自(zì)家(jiā)二(èr)樓房(fáng)间里(lǐ)總(zǒng)有油(yóu)煙味，查找(zhǎo)原因(yīn)後(hòu)发現(xiàn)，是(shì)因(yīn)为劉某饭館(guǎn)廚房(fáng)的(de)油(yóu)煙机排放(fàng)口(kǒu)離自(zì)家(jiā)窗(chuāng)戶太近(jìn)，只(zhī)要(yào)油(yóu)煙机一(yī)開(kāi)，就(jiù)会(huì)有油(yóu)煙竄到(dào)自(zì)己的(de)房(fáng)间里(lǐ)。楊某找(zhǎo)劉某協商和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人員上(shàng)門(mén)劝说(shuō)，劉某均置之(zhī)不(bù)理(lǐ)。後(hòu)楊某向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴，請求劉某停止侵害、排除妨礙，改建油(yóu)煙机排放(fàng)口(kǒu)。

牆(qiáng)磚(zhuān)脫落(là)砸中(zhōng)商販

为啥業主都要(yào)賠錢(qián)？若确實(shí)无辜，有沒(méi)有机会(huì)自(zì)证清(qīng)白？

樓房(fáng)外(wài)牆(qiáng)磚(zhuān)掉落(là)砸中(zhōng)行人，導致(zhì)头(tóu)部(bù)骨(gǔ)折，傷者(zhě)将樓棟全(quán)體(tǐ)業主告上(shàng)了(le)法(fǎ)院(yuàn)。2015年(nián)5月(yuè)，重慶市(shì)五(wǔ)中(zhōng)院(yuàn)对(duì)这(zhè)起(qǐ)案(àn)件(jiàn)作(zuò)出(chū)二(èr)審判決，樓棟全(quán)體(tǐ)業主被(bèi)判共(gòng)同(tóng)承擔受害者(zhě)11餘万(wàn)元(yuán)的(de)損害賠償。

做生(shēng)意(yì)时(shí)被(bèi)外(wài)牆(qiáng)磚(zhuān)砸中(zhōng)头(tóu)

據(jù)法(fǎ)院(yuàn)查明(míng)，自(zì)2005年(nián)起(qǐ)，田(tián)某就(jiù)在(zài)綦江某市(shì)场(chǎng)做瓜子生(shēng)意(yì)，他(tā)的(de)攤位(wèi)正(zhèng)好(hǎo)在(zài)一(yī)棟建築樓下(xià)。2010年(nián)8月(yuè)1日(rì)傍晚(wǎn)，田(tián)某在(zài)攤点附近(jìn)經(jīng)營时(shí)，大(dà)樓一(yī)块(kuài)外(wài)牆(qiáng)磚(zhuān)脫落(là)，不(bù)巧砸中(zhōng)田(tián)某头(tóu)部(bù)，導致(zhì)其(qí)头(tóu)部(bù)受傷，入(rù)院(yuàn)治療。事(shì)後(hòu)，田(tián)某被(bèi)轉(zhuǎn)入(rù)重慶大(dà)坪醫院(yuàn)住院(yuàn)治療，經(jīng)诊斷为右(yòu)頂部(bù)顱骨(gǔ)凹陷性(xìng)骨(gǔ)折。

把(bǎ)大(dà)樓全(quán)體(tǐ)業主告上(shàng)法(fǎ)庭

外(wài)牆(qiáng)磚(zhuān)脫落(là)，算一(yī)起(qǐ)意(yì)外(wài)事(shì)件(jiàn)，但找(zhǎo)不(bù)到(dào)具體(tǐ)的(de)責任人。田(tián)某四(sì)處(chù)奔走(zǒu)，多(duō)次(cì)索賠无果(guǒ)。2013年(nián)10月(yuè)14日(rì)，田(tián)某向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴，将大(dà)樓全(quán)體(tǐ)業主告上(shàng)法(fǎ)庭，要(yào)求判令被(bèi)告連(lián)带(dài)賠償其(qí)醫療费、殘疾賠償金(jīn)等共(gòng)計(jì)13餘万(wàn)元(yuán)。

为啥業主们(men)要(yào)賠錢(qián)？

理(lǐ)由(yóu)1：不(bù)能(néng)证明(míng)无错即有错

經(jīng)过(guò)審理(lǐ)，一(yī)審法(fǎ)院(yuàn)認为，田(tián)某受傷，是(shì)被(bèi)告所(suǒ)在(zài)樓房(fáng)牆(qiáng)磚(zhuān)脫落(là)所(suǒ)致(zhì)。依照《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)侵权責任法(fǎ)》第(dì)八(bā)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)，建築物(wù)、構築物(wù)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)設施及(jí)其(qí)擱置物(wù)、懸挂物(wù)发生(shēng)脫落(là)、墜落(là)造成(chéng)他(tā)人損害，所(suǒ)有人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)，应當承擔侵权責任。

那(nà)麼(me)如(rú)何能(néng)证明(míng)自(zì)己无过(guò)错呢？以(yǐ)2009年(nián)石(dàn)橋(qiáo)鋪渝州新(xīn)城(chéng)的(de)“天降叉(chā)棍傷人案(àn)”为例，法(fǎ)院(yuàn)終(zhōng)審判決47戶業主共(gòng)同(tóng)補償20万(wàn)餘元(yuán)，有两(liǎng)戶業主免責。其(qí)中(zhōng)一(yī)戶是(shì)清(qīng)水(shuǐ)房(fáng)沒(méi)有住人；另(lìng)一(yī)戶的(de)業主拿出(chū)事(shì)发第(dì)二(èr)天的(de)報紙(zhǐ)作(zuò)为证據(jù)，報道(dào)稱其(qí)家(jiā)的(de)陽台(tái)被(bèi)廣告牌(pái)遮擋，屬于(yú)全(quán)封(fēng)闭狀态，不(bù)可(kě)能(néng)掉叉(chā)棍下(xià)去(qù)。合議庭采納了(le)这(zhè)名(míng)業主的(de)证據(jù)，排除了(le)從她家(jiā)陽台(tái)掉叉(chā)棍下(xià)去(qù)的(de)可(kě)能(néng)性(xìng)。

理(lǐ)由(yóu)2：放(fàng)弃权利不(bù)代(dài)表(biǎo)沒(méi)義务

在(zài)这(zhè)起(qǐ)案(àn)件(jiàn)中(zhōng)，发生(shēng)牆(qiáng)磚(zhuān)脫落(là)的(de)外(wài)牆(qiáng)面(miàn)屬于(yú)整棟建築物(wù)，依法(fǎ)应屬这(zhè)棟建築物(wù)全(quán)體(tǐ)業主的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，業主对(duì)此(cǐ)享有权利，承擔義务，不(bù)得以(yǐ)放(fàng)弃权利而(ér)不(bù)履行義务。田(tián)某要(yào)求建築物(wù)的(de)所(suǒ)有权人承擔民(mín)事(shì)責任，于(yú)法(fǎ)有據(jù)，应予以(yǐ)支持(chí)。據(jù)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)一(yī)審判決大(dà)樓全(quán)部(bù)所(suǒ)有人，也(yě)即全(quán)部(bù)業主承擔賠償責任。

最(zuì)大(dà)的(de)問(wèn)題(tí)是(shì)，面(miàn)对(duì)“連(lián)坐”式的(de)賠償結果(guǒ)，很可(kě)能(néng)有業主不(bù)願意(yì)給(gěi)錢(qián)，而(ér)實(shí)际情(qíng)況往往更複雜。比如(rú)，事(shì)发时(shí)房(fáng)子出(chū)租，理(lǐ)应租賃戶去(qù)賠，然而(ér)官司打(dǎ)了(le)幾(jǐ)年(nián)，租賃戶也(yě)許早(zǎo)就(jiù)搬了(le)。此(cǐ)前(qián)的(de)類(lèi)似案(àn)例中(zhōng)，受害人的(de)律师(shī)表(biǎo)示，一(yī)旦進(jìn)入(rù)終(zhōng)審判決，如(rú)果(guǒ)業主不(bù)願意(yì)支付，傷者(zhě)将向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)申請強(qiáng)制執行。

理(lǐ)由(yóu)3：沒(méi)有超过(guò)訴訟时(shí)效

一(yī)審判決後(hòu)，有部(bù)分(fēn)業主不(bù)服(fú)，上(shàng)訴稱，田(tián)某在(zài)大(dà)樓牆(qiáng)邊(biān)擺攤，忽略安(ān)全(quán)，也(yě)应承擔一(yī)定(dìng)責任。另(lìng)外(wài)，田(tián)某2010年(nián)受傷，卻在(zài)2013年(nián)才提(tí)起(qǐ)訴訟，超过(guò)了(le)訴訟时(shí)效。

市(shì)五(wǔ)中(zhōng)院(yuàn)審理(lǐ)後(hòu)認为，田(tián)某受傷後(hòu)，一(yī)直(zhí)通(tòng)过(guò)訴訟的(de)方(fāng)式積极(jí)地(dì)主张(zhāng)自(zì)己的(de)权利，訴訟时(shí)效並(bìng)未超过(guò)法(fǎ)律规定(dìng)的(de)期限。

同(tóng)时(shí)，田(tián)某长(cháng)期緊鄰事(shì)发樓房(fáng)擺攤經(jīng)營，也(yě)应对(duì)自(zì)身(shēn)損失承擔相应責任，应自(zì)行承擔10%的(de)責任。

这(zhè)也(yě)为不(bù)幸被(bèi)砸的(de)受害者(zhě)提(tí)了(le)个(gè)醒，按规定(dìng)，一(yī)般的(de)民(mín)事(shì)訴訟时(shí)效是(shì)两(liǎng)年(nián)，身(shēn)體(tǐ)受到(dào)傷害要(yào)求賠償的(de)訴訟时(shí)效期則为一(yī)年(nián)。