分(fēn)享||"天災"與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)責任分(fēn)析

自(zì)然災害俗稱“天災”，是(shì)指給(gěi)人類(lèi)生(shēng)存带(dài)来(lái)危害或(huò)損害人類(lèi)生(shēng)活环(huán)境的(de)自(zì)然現(xiàn)象(xiàng)，包(bāo)括干(gàn)旱、洪澇、台(tái)風(fēng)、冰雹(báo)、暴雪(xuě)、沙(shā)塵(chén)暴等气(qì)象(xiàng)災害，火山(shān)、地(dì)震災害，山(shān)體(tǐ)崩塌、滑坡、泥(ní)石(dàn)流等地(dì)質(zhì)災害，風(fēng)暴潮(cháo)、海(hǎi)嘯等海(hǎi)洋(yáng)災害和(hé)重大(dà)生(shēng)物(wù)災害等，從物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，常見(jiàn)的(de)“天災”是(shì)洪澇、台(tái)風(fēng)、暴雨(yǔ)、暴雪(xuě)、冷凍等等，多(duō)是(shì)由(yóu)于(yú)天气(qì)的(de)驟變(biàn)所(suǒ)致(zhì)的(de)物(wù)業設施、設備、公共(gòng)部(bù)位(wèi)和(hé)專用(yòng)部(bù)分(fēn)的(de)财産或(huò)者(zhě)人身(shēn)損害，多(duō)是(shì)指的(de)气(qì)象(xiàng)災害，常見(jiàn)的(de)具體(tǐ)案(àn)例包(bāo)括冷凍造成(chéng)的(de)水(shuǐ)管(guǎn)爆裂、暴雨(yǔ)所(suǒ)致(zhì)的(de)車庫進(jìn)水(shuǐ)、台(tái)風(fēng)所(suǒ)致(zhì)的(de)物(wù)體(tǐ)墜落(là)致(zhì)人、致(zhì)物(wù)損失等等。

为了(le)更好(hǎo)的(de)辨析由(yóu)于(yú)“天災”致(zhì)損物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業的(de)法(fǎ)律責任，幫助企業在(zài)各(gè)類(lèi)“天災”“面(miàn)前(qián)规避法(fǎ)律風(fēng)險“，本(běn)律师(shī)結合自(zì)己多(duō)年(nián)的(de)司法(fǎ)實(shí)踐經(jīng)验来(lái)與(yǔ)各(gè)位(wèi)共(gòng)同(tóng)讨論“天災”所(suǒ)致(zhì)的(de)法(fǎ)律風(fēng)險與(yǔ)规避問(wèn)題(tí)，主要(yào)内容分(fēn)为以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)：

一(yī)、“天災”是(shì)不(bù)是(shì)法(fǎ)律意(yì)義上(shàng)可(kě)以(yǐ)免責的(de)“不(bù)可(kě)抗力”

“天災”是(shì)否屬于(yú)可(kě)以(yǐ)免責的(de)“不(bù)可(kě)抗力”的(de)情(qíng)形应當視具體(tǐ)的(de)實(shí)际情(qíng)況来(lái)分(fēn)析，不(bù)能(néng)一(yī)概而(ér)論。我(wǒ)國(guó)《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)153条(tiáo)规定(dìng)： “不(bù)可(kě)抗力是(shì)指不(bù)能(néng)預見(jiàn)、不(bù)能(néng)避免並(bìng)不(bù)能(néng)克(kè)服(fú)的(de)客觀情(qíng)況” 。依據(jù)此(cǐ)条(tiáo)规定(dìng)不(bù)難发現(xiàn)，並(bìng)不(bù)是(shì)所(suǒ)有天气(qì)災害都同(tóng)时(shí)具備上(shàng)述三(sān)个(gè)条(tiáo)件(jiàn)，比如(rú)暴雨(yǔ)、寒流、暴雪(xuě)等天气(qì)，在(zài)日(rì)常生(shēng)活中(zhōng)是(shì)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)現(xiàn)代(dài)科技手(shǒu)段(duàn)知悉或(huò)者(zhě)采取(qǔ)措施避免受損的(de)，因(yīn)此(cǐ)該類(lèi)“天災”一(yī)般不(bù)屬于(yú)不(bù)可(kě)抗力的(de)情(qíng)形;但如(rú)台(tái)風(fēng)、洪澇这(zhè)種(zhǒng)气(qì)象(xiàng)災害雖(suī)然可(kě)以(yǐ)提(tí)前(qián)預知但无法(fǎ)預見(jiàn)和(hé)避免引起(qǐ)的(de)災害是(shì)可(kě)作(zuò)为免責的(de)“不(bù)可(kě)抗力”的(de)情(qíng)形，至(zhì)于(yú)地(dì)震、海(hǎi)嘯等難以(yǐ)預測、无法(fǎ)避免和(hé)克(kè)服(fú)的(de)“天災”无疑是(shì)可(kě)以(yǐ)認定(dìng)为不(bù)可(kě)抗力的(de)情(qíng)形而(ér)免除責任的(de)。

當然以(yǐ)上(shàng)只(zhī)是(shì)一(yī)般情(qíng)況下(xià)的(de)判斷标(biāo)準，对(duì)于(yú)如(rú)何認定(dìng)笔者(zhě)認为還(huán)应結合“不(bù)可(kě)抗力”的(de)影響程度(dù)作(zuò)具體(tǐ)分(fēn)析：如(rú)果(guǒ)該“不(bù)可(kě)抗力”无法(fǎ)阻止采取(qǔ)措施仍无濟于(yú)事(shì)，那(nà)麼(me)可(kě)免除履行方(fāng)的(de)全(quán)部(bù)責任;如(rú)果(guǒ)“不(bù)可(kě)抗力“可(kě)以(yǐ)采取(qǔ)相關(guān)措施減少(shǎo)損失，還(huán)有部(bù)分(fēn)仍无法(fǎ)避免，那(nà)麼(me)可(kě)免除履行方(fāng)部(bù)分(fēn)責任;如(rú)果(guǒ)“不(bù)可(kě)抗力”是(shì)可(kě)以(yǐ)采取(qǔ)措施完全(quán)避免的(de)，而(ér)履行方(fāng)卻未采取(qǔ)措施止損，那(nà)麼(me)需要(yào)承擔全(quán)部(bù)的(de)責任。

二(èr)、“天災”能(néng)否成(chéng)为物(wù)業企業免責的(de)理(lǐ)由(yóu)?

就(jiù)物(wù)業公司而(ér)言，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内屬于(yú)不(bù)可(kě)抗力的(de)情(qíng)況主要(yào)表(biǎo)現(xiàn)为因(yīn)洪澇、台(tái)風(fēng)而(ér)引起(qǐ)的(de)水(shuǐ)災。一(yī)旦发生(shēng)該類(lèi)“天災”，物(wù)業公司是(shì)否可(kě)以(yǐ)依據(jù)其(qí)屬于(yú)“不(bù)可(kě)抗力”的(de)情(qíng)形而(ér)免除自(zì)身(shēn)責任?笔者(zhě)從事(shì)物(wù)業服(fú)务訴訟多(duō)年(nián)，總(zǒng)結出(chū)以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)点理(lǐ)由(yóu)：

1. 人为可(kě)以(yǐ)控制的(de)程度(dù)：台(tái)風(fēng)造成(chéng)的(de)損害分(fēn)为两(liǎng)類(lèi)，一(yī)類(lèi)是(shì)人为可(kě)以(yǐ)控制的(de)程度(dù)，是(shì)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)相应措施避免或(huò)者(zhě)減少(shǎo);一(yī)類(lèi)是(shì)人類(lèi)无法(fǎ)預料的(de)損失，比如(rú)说(shuō)台(tái)風(fēng)暴雨(yǔ)过(guò)境将地(dì)下(xià)車庫淹沒(méi)，導致(zhì)業主汽車受損。对(duì)于(yú)前(qián)者(zhě)物(wù)業公司应當積极(jí)采取(qǔ)措施避免，依據(jù)損害的(de)情(qíng)況可(kě)以(yǐ)要(yào)求減少(shǎo)或(huò)者(zhě)免除相应責任;而(ér)对(duì)于(yú)後(hòu)者(zhě)比如(rú)車庫被(bèi)淹的(de)例子，物(wù)業公司雖(suī)然盡到(dào)提(tí)示義务，但无法(fǎ)預料車庫会(huì)被(bèi)水(shuǐ)淹。換句(jù)話(huà)说(shuō)物(wù)業公司的(de)措施僅是(shì)消极(jí)的(de)规避措施，它(tā)无法(fǎ)阻止台(tái)風(fēng)的(de)到(dào)来(lái)，只(zhī)可(kě)能(néng)減少(shǎo)預知損害而(ér)无法(fǎ)避免未知的(de)損害。

因(yīn)此(cǐ)，笔者(zhě)認为对(duì)于(yú)該類(lèi)案(àn)件(jiàn)認定(dìng)物(wù)業公司免責較为合理(lǐ)。首先(xiān)，物(wù)業公司盡自(zì)身(shēn)能(néng)力完成(chéng)了(le)“天災”預警工作(zuò)，其(qí)次(cì)暴雨(yǔ)導致(zhì)車庫淹沒(méi)是(shì)物(wù)業公司无法(fǎ)預測的(de)後(hòu)果(guǒ)，也(yě)是(shì)不(bù)能(néng)克(kè)服(fú)的(de)事(shì)件(jiàn)，該事(shì)件(jiàn)已經(jīng)超出(chū)了(le)物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)控制的(de)程度(dù)，或(huò)者(zhě)说(shuō)物(wù)業公司依據(jù)自(zì)身(shēn)能(néng)力面(miàn)对(duì)該類(lèi)情(qíng)形时(shí)“束(shù)手(shǒu)无策”。因(yīn)此(cǐ)，对(duì)于(yú)該類(lèi)“不(bù)可(kě)抗力”造成(chéng)的(de)損失，物(wù)業公司只(zhī)需舉证自(zì)身(shēn)履行应盡義务，对(duì)于(yú)无法(fǎ)控制及(jí)預料的(de)部(bù)分(fēn)是(shì)免責的(de)。

2. 物(wù)業公司的(de)服(fú)务範圍：物(wù)業公司與(yǔ)業主签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，約定(dìng)对(duì)業主财産保護的(de)職責，但該保護存在(zài)一(yī)定(dìng)的(de)限度(dù)，並(bìng)不(bù)是(shì)说(shuō)只(zhī)要(yào)在(zài)物(wù)業公司服(fú)务的(de)小區(qū)内发生(shēng)任何财産損害，都应當由(yóu)物(wù)業公司承擔。这(zhè)顯然有悖于(yú)公平正(zhèng)義的(de)原則。笔者(zhě)遇到(dào)过(guò)这(zhè)樣(yàng)的(de)案(àn)例:极(jí)端天气(qì)導致(zhì)小區(qū)公共(gòng)管(guǎn)道(dào)及(jí)多(duō)位(wèi)業主家(jiā)中(zhōng)水(shuǐ)管(guǎn)崩裂，業主要(yào)求物(wù)業公司承擔因(yīn)管(guǎn)道(dào)崩裂造成(chéng)損害的(de)全(quán)部(bù)責任。

上(shàng)述案(àn)例中(zhōng)業主要(yào)求物(wù)業公司承擔公共(gòng)管(guǎn)道(dào)與(yǔ)自(zì)家(jiā)管(guǎn)道(dào)崩裂造成(chéng)的(de)損失，笔者(zhě)認为不(bù)妥。首次(cì)，物(wù)業公司服(fú)务的(de)範圍是(shì)公共(gòng)區(qū)域内設備财産安(ān)全(quán)，而(ér)不(bù)包(bāo)括業主專有區(qū)域内财産的(de)安(ān)全(quán)，对(duì)于(yú)公共(gòng)管(guǎn)道(dào)的(de)崩裂物(wù)業公司应當及(jí)时(shí)修複，並(bìng)对(duì)造成(chéng)的(de)損失承擔一(yī)定(dìng)的(de)責任;但对(duì)于(yú)業主家(jiā)中(zhōng)水(shuǐ)管(guǎn)是(shì)屬于(yú)業主專有區(qū)域内财産，其(qí)專有性(xìng)決定(dìng)了(le)水(shuǐ)管(guǎn)的(de)修繕工作(zuò)不(bù)屬于(yú)只(zhī)負責公共(gòng)區(qū)域服(fú)务的(de)物(wù)業的(de)職責，換句(jù)話(huà)说(shuō)物(wù)業公司沒(méi)有義务和(hé)責任保障超出(chū)物(wù)業服(fú)务範圍的(de)财産安(ān)全(quán)。因(yīn)此(cǐ)該部(bù)分(fēn)因(yīn)“天災”出(chū)現(xiàn)的(de)損失物(wù)業公司是(shì)可(kě)以(yǐ)免責的(de)。至(zhì)于(yú)小區(qū)業主的(de)水(shuǐ)管(guǎn)崩裂造成(chéng)的(de)損失由(yóu)誰(shéi)承擔責任，笔者(zhě)会(huì)在(zài)第(dì)四(sì)点詳细(xì)的(de)说(shuō)明(míng)。

3. 受損方(fāng)的(de)过(guò)错程度(dù)：一(yī)旦“天災”发生(shēng)，物(wù)業公司未盡到(dào)应盡義务时(shí)是(shì)需要(yào)承擔一(yī)定(dìng)責任的(de)，同(tóng)樣(yàng)如(rú)果(guǒ)業主在(zài)避免災害損失时(shí)存在(zài)过(guò)错，理(lǐ)应承擔相应的(de)責任。此(cǐ)时(shí)物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)就(jiù)業主存在(zài)的(de)过(guò)错免除相应的(de)責任。例如(rú)，物(wù)業公司收(shōu)到(dào)台(tái)風(fēng)預警，要(yào)求所(suǒ)有車輛停至(zhì)妥善位(wèi)置，但業主不(bù)听(tīng)建議導致(zhì)車輛遭(zāo)掉落(là)樹(shù)干(gàn)砸壞，事(shì)後(hòu)要(yào)求物(wù)業公司賠償。

該案(àn)中(zhōng)物(wù)業公司已經(jīng)提(tí)醒業主並(bìng)要(yào)求其(qí)采取(qǔ)預防措施，避免汽車受損，但業主未采納導致(zhì)汽車受損。業主应當預見(jiàn)而(ér)沒(méi)有預見(jiàn)汽車可(kě)能(néng)受損的(de)发生(shēng)，因(yīn)此(cǐ)对(duì)該結果(guǒ)的(de)産生(shēng)存在(zài)明(míng)顯过(guò)错，而(ér)物(wù)業公司盡到(dào)了(le)通(tòng)知義务，对(duì)由(yóu)“不(bù)可(kě)抗力”導致(zhì)的(de)業主财産損害可(kě)以(yǐ)免責。

4. 第(dì)三(sān)方(fāng)的(de)責任分(fēn)析：对(duì)于(yú)物(wù)業公司而(ér)言，“天災”的(de)危害主要(yào)表(biǎo)現(xiàn)为对(duì)小區(qū)設備的(de)損壞造成(chéng)的(de)損失。比如(rú)上(shàng)述案(àn)例中(zhōng)水(shuǐ)管(guǎn)因(yīn)天气(qì)狀況崩裂的(de)案(àn)例，業主对(duì)于(yú)自(zì)家(jiā)水(shuǐ)管(guǎn)的(de)崩裂应當向(xiàng)誰(shéi)追究責任?

司法(fǎ)實(shí)踐中(zhōng)法(fǎ)官对(duì)于(yú)此(cǐ)類(lèi)情(qíng)況一(yī)般認定(dìng)由(yóu)物(wù)業公司承擔損害賠償責任，原因(yīn)在(zài)于(yú)物(wù)業公司对(duì)小區(qū)内部(bù)的(de)設備設施具有維護與(yǔ)修繕義务。但是(shì)笔者(zhě)認为物(wù)業公司僅对(duì)小區(qū)公共(gòng)區(qū)域内的(de)設備具有維護義务，而(ér)对(duì)于(yú)業主家(jiā)中(zhōng)的(de)水(shuǐ)管(guǎn)並(bìng)不(bù)存在(zài)該義务。依據(jù)我(wǒ)國(guó)《物(wù)权法(fǎ)》对(duì)共(gòng)有财産所(suǒ)有权進(jìn)行了(le)明(míng)确的(de)區(qū)分(fēn)，《上(shàng)海(hǎi)居(jū)住物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)》对(duì)“物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内相關(guān)管(guǎn)線(xiàn)和(hé)設施”的(de)明(míng)确定(dìng)義。可(kě)見(jiàn)業主向(xiàng)自(zì)来(lái)水(shuǐ)公司問(wèn)責更为妥當，因(yīn)为供水(shuǐ)公司向(xiàng)小區(qū)供水(shuǐ)用(yòng)流量(liàng)表(biǎo)計(jì)量(liàng)，流量(liàng)表(biǎo)屬于(yú)供水(shuǐ)公司的(de)設施，那(nà)麼(me)流量(liàng)表(biǎo)前(qián)端的(de)負責運送水(shuǐ)源的(de)管(guǎn)道(dào)自(zì)然也(yě)是(shì)供水(shuǐ)企業的(de)設施，該設施崩裂導致(zhì)他(tā)人财産受損，理(lǐ)应由(yóu)供水(shuǐ)公司賠償。对(duì)于(yú)此(cǐ)類(lèi)“天災”造成(chéng)的(de)損失，在(zài)这(zhè)里(lǐ)呼籲立法(fǎ)者(zhě)明(míng)确水(shuǐ)、電(diàn)等事(shì)業單位(wèi)的(de)義务與(yǔ)職責，在(zài)該類(lèi)事(shì)故发生(shēng)时(shí)落(là)實(shí)其(qí)賠償責任，不(bù)能(néng)讓物(wù)業公司成(chéng)为承擔責任的(de)“替罪羊”。

三(sān)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業如(rú)何減少(shǎo)“天災”所(suǒ)致(zhì)的(de)損失?

1. 加強(qiáng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，保障物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务到(dào)位(wèi)

物(wù)業公司在(zài)管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)需要(yào)具備周到(dào)细(xì)致(zhì)的(de)服(fú)务理(lǐ)念，以(yǐ)保障小區(qū)的(de)财産免受損害。在(zài)台(tái)風(fēng)暴雨(yǔ)等天气(qì)災害发生(shēng)前(qián)应當引起(qǐ)足夠的(de)重視，做好(hǎo)各(gè)項防風(fēng)、防水(shuǐ)措施，如(rú)關(guān)闭公共(gòng)門(mén)窗(chuāng)，檢查清(qīng)理(lǐ)排洪設備、設施、廣告招牌(pái)、花(huā)盆(pén)等;在(zài)台(tái)風(fēng)暴雨(yǔ)发生(shēng)时(shí)，物(wù)業公司应做好(hǎo)充分(fēn)的(de)防洪措施，及(jí)时(shí)啟用(yòng)排水(shuǐ)系(xì)統;當台(tái)風(fēng)暴雨(yǔ)过(guò)後(hòu)，物(wù)業公司管(guǎn)理(lǐ)處(chù)应當组織維修人員对(duì)所(suǒ)轄設備設施進(jìn)行檢查，发現(xiàn)損壞並(bìng)及(jí)时(shí)修複。通(tòng)过(guò)周到(dào)完善的(de)服(fú)务将業主的(de)損失降到(dào)最(zuì)低(dī)。

2. 保证服(fú)务“有型化(huà)”，服(fú)务内容有據(jù)可(kě)查

物(wù)業公司依據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)内容向(xiàng)業主提(tí)供服(fú)务，因(yīn)此(cǐ)为了(le)保障服(fú)务的(de)質(zhì)量(liàng)应當对(duì)于(yú)服(fú)务的(de)項目做具體(tǐ)的(de)规定(dìng)，讓業主與(yǔ)物(wù)業公司做到(dào)心(xīn)中(zhōng)有數。當出(chū)現(xiàn)天气(qì)災害时(shí)，物(wù)業公司依據(jù)合同(tóng)的(de)具體(tǐ)約定(dìng)能(néng)夠迅速采取(qǔ)措施;同(tóng)时(shí)对(duì)于(yú)業主而(ér)言由(yóu)于(yú)对(duì)物(wù)業服(fú)务内容的(de)知悉，減少(shǎo)对(duì)物(wù)業公司的(de)依賴，明(míng)确自(zì)身(shēn)的(de)責任與(yǔ)義务，做到(dào)及(jí)时(shí)保護自(zì)身(shēn)的(de)财産。将应对(duì)“天災”辦(bàn)法(fǎ)用(yòng)合同(tóng)条(tiáo)款的(de)形式表(biǎo)現(xiàn)出(chū)来(lái)不(bù)僅可(kě)以(yǐ)明(míng)确物(wù)業公司自(zì)身(shēn)工作(zuò)的(de)内容，避免遭(zāo)遇情(qíng)況时(shí)无從下(xià)手(shǒu)的(de)情(qíng)形发生(shēng)，也(yě)預防物(wù)業公司與(yǔ)業主之(zhī)间因(yīn)“天災”損害而(ér)産生(shēng)不(bù)必要(yào)的(de)糾紛。

3.購買(mǎi)保險，以(yǐ)避免物(wù)業企業承擔巨額損失

随着社会(huì)的(de)发展(zhǎn)，小區(qū)業主的(de)維权意(yì)識日(rì)益提(tí)高(gāo)，受損害物(wù)品的(de)價值大(dà)，例如(rú)上(shàng)述案(àn)例車庫被(bèi)淹案(àn)例中(zhōng)，部(bù)分(fēn)被(bèi)淹車輛的(de)價值达(dá)到(dào)幾(jǐ)百(bǎi)万(wàn)元(yuán)人民(mín)幣(bì)，一(yī)旦業主财産因(yīn)物(wù)業服(fú)务企業管(guǎn)理(lǐ)不(bù)到(dào)位(wèi)受到(dào)損害，物(wù)業服(fú)务企業往往会(huì)承擔較重的(de)賠償責任。为了(le)规避風(fēng)險，物(wù)業服(fú)务企業尤其(qí)是(shì)管(guǎn)理(lǐ)高(gāo)档小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务企業，应當從收(shōu)取(qǔ)的(de)物(wù)業费中(zhōng)支出(chū)一(yī)部(bù)分(fēn)用(yòng)于(yú)購買(mǎi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)責任保險或(huò)者(zhě)公衆責任保險，在(zài)公司因(yīn)業主的(de)财産受到(dào)損害而(ér)承擔賠償責任时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)在(zài)給(gěi)予賠償後(hòu)通(tòng)过(guò)保險公司的(de)理(lǐ)賠減少(shǎo)損失。

4. 及(jí)时(shí)使用(yòng)維修資金(jīn)，保证設備設施的(de)正(zhèng)常運行

依據(jù)《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)107条(tiáo)約定(dìng)，物(wù)業公司面(miàn)对(duì)不(bù)可(kě)抗力造成(chéng)損害，是(shì)无需承擔責任的(de)。但物(wù)業公司为了(le)提(tí)供更好(hǎo)的(de)服(fú)务，应當在(zài)“不(bù)可(kě)抗力”情(qíng)形发生(shēng)後(hòu)做好(hǎo)善後(hòu)的(de)工作(zuò)。比如(rú)台(tái)風(fēng)过(guò)後(hòu)，应當檢查小區(qū)設備的(de)受損情(qíng)況，对(duì)需要(yào)修複的(de)設備積极(jí)向(xiàng)業委会(huì)或(huò)者(zhě)政(zhèng)府相關(guān)部(bù)門(mén)報批維修資金(jīn)，以(yǐ)保障小區(qū)的(de)正(zhèng)常運轉(zhuǎn)。对(duì)于(yú)因(yīn)業委会(huì)等審批不(bù)及(jí)时(shí)導致(zhì)无法(fǎ)及(jí)时(shí)維修的(de)後(hòu)果(guǒ)要(yào)告知業主。當遭(zāo)遇“不(bù)可(kě)抗力”情(qíng)形，物(wù)業公司对(duì)造成(chéng)的(de)損害无需承擔責任，但如(rú)未及(jí)时(shí)維修損毀設備導致(zhì)小區(qū)无法(fǎ)正(zhèng)常運轉(zhuǎn)，物(wù)業理(lǐ)应承擔責任。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業公司及(jí)时(shí)報批維修，保障業主的(de)小區(qū)正(zhèng)常運轉(zhuǎn)可(kě)以(yǐ)減少(shǎo)一(yī)些(xiē)不(bù)必要(yào)的(de)麻(má)煩。

5. 呼籲明(míng)确相關(guān)的(de)責任主體(tǐ)，防止物(wù)業企業責任擴大(dà)化(huà)

因(yīn)天气(qì)災害導致(zhì)水(shuǐ)管(guǎn)爆裂、電(diàn)線(xiàn)損毀等損害，業主一(yī)般認为是(shì)物(wù)業公司的(de)責任，要(yào)求讓物(wù)業公司承擔責任。在(zài)笔者(zhě)看(kàn)来(lái)，大(dà)家(jiā)之(zhī)所(suǒ)有这(zhè)麼(me)認为，首先(xiān)，在(zài)認定(dìng)責任主體(tǐ)时(shí)存在(zài)偏差，将物(wù)業公司的(de)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务職責與(yǔ)法(fǎ)律責任混为一(yī)談;其(qí)次(cì)，因(yīn)为水(shuǐ)、電(diàn)公共(gòng)事(shì)業單位(wèi)職責落(là)實(shí)不(bù)到(dào)位(wèi)，小區(qū)設備一(yī)旦出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)後(hòu)互相推诿難以(yǐ)追責，導致(zhì)小區(qū)業主的(de)損失无法(fǎ)得到(dào)追償，法(fǎ)院(yuàn)为保護業主的(de)利益故而(ér)判定(dìng)由(yóu)物(wù)業公司承擔相应責任。笔者(zhě)認为物(wù)業公司承擔因(yīn)自(zì)身(shēn)过(guò)错而(ér)導致(zhì)的(de)損害承擔責任无可(kě)厚非(fēi)，但对(duì)于(yú)該類(lèi)因(yīn)““天災””導致(zhì)的(de)設備損害的(de)情(qíng)況，物(wù)業公司是(shì)存在(zài)免責事(shì)由(yóu)的(de)，应當由(yóu)責任主體(tǐ)承擔賠償責任，才能(néng)彰顯社会(huì)的(de)公正(zhèng)。

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