01基本(běn)案(àn)情(qíng)

  2021年(nián)1月(yuè)24日(rì)，Ｙ業委会(huì)制作(zuò)了(le)《關(guān)于(yú)要(yào)求Ｚ物(wù)業分(fēn)公司撤出(chū)小區(qū)的(de)告知函(hán)》。

  2021年(nián)2月(yuè)26日(rì)，物(wù)業公司向(xiàng)業委会(huì)回(huí)函(hán)稱：

  1、業委会(huì)要(yào)求物(wù)業公司撤场(chǎng)的(de)行为構成(chéng)違約，根(gēn)據(jù)合同(tóng)約定(dìng)，任何一(yī)方(fāng)提(tí)前(qián)終(zhōng)止合同(tóng)，違約方(fāng)应按照本(běn)合同(tóng)剩餘年(nián)限乘以(yǐ)5万(wàn)元(yuán)／年(nián)的(de)标(biāo)準向(xiàng)守約方(fāng)支付違約金(jīn)，並(bìng)結清(qīng)全(quán)部(bù)物(wù)業费用(yòng)，給(gěi)对(duì)方(fāng)造成(chéng)的(de)經(jīng)濟損失超过(guò)違約金(jīn)的(de)，還(huán)应給(gěi)予經(jīng)濟賠償。如(rú)強(qiáng)行要(yào)求撤场(chǎng)，請务必在(zài)撤场(chǎng)前(qián)支付違約金(jīn)、賠償損失並(bìng)動(dòng)員全(quán)體(tǐ)業主交清(qīng)物(wù)業费；

  2、根(gēn)據(jù)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，業主依照法(fǎ)定(dìng)程序決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人的(de)，可(kě)以(yǐ)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業的(de)，应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人。截至(zhì)今日(rì)，業委会(huì)未提(tí)交業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)，且(qiě)業委会(huì)于(yú)2021年(nián)2月(yuè)25日(rì)要(yào)求物(wù)業公司在(zài)2021年(nián)3月(yuè)31日(rì)前(qián)辦(bàn)理(lǐ)全(quán)部(bù)撤场(chǎng)手(shǒu)续，不(bù)符合法(fǎ)律规定(dìng)，該項内容不(bù)具有法(fǎ)律效力。業委会(huì)对(duì)該函(hán)件(jiàn)未予回(huí)複。

  于(yú)是(shì)，物(wù)業公司向(xiàng)一(yī)審法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴，請求判令業委会(huì)向(xiàng)物(wù)業公司支付提(tí)前(qián)解(jiě)除合同(tóng)違約金(jīn)33333.33元(yuán)、装修損失33417.33元(yuán)等。

  02本(běn)案(àn)焦点

  物(wù)業公司主张(zhāng)業委会(huì)因(yīn)提(tí)前(qián)解(jiě)除物(wù)業合同(tóng)应承擔違約責任是(shì)否有法(fǎ)律依據(jù)。

  03法(fǎ)院(yuàn)觀点

  根(gēn)據(jù)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)八(bā)条(tiáo)、第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)条(tiáo)、第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)六(liù)条(tiáo)、第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)七(qī)条(tiáo)和(hé)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)、第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)、第(dì)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，業主委員会(huì)是(shì)代(dài)表(biǎo)全(quán)體(tǐ)業主行使权利，其(qí)作(zuò)为权利主體(tǐ)向(xiàng)他(tā)人主张(zhāng)权利是(shì)經(jīng)过(guò)業主大(dà)会(huì)的(de)授权，是(shì)代(dài)表(biǎo)全(quán)體(tǐ)業主主张(zhāng)权利，其(qí)有权就(jiù)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有關(guān)的(de)、涉及(jí)全(quán)體(tǐ)業主公共(gòng)利益的(de)事(shì)宜，作(zuò)为权利主體(tǐ)行使权利、履行義务，包(bāo)括提(tí)起(qǐ)訴訟，如(rú)業主大(dà)会(huì)或(huò)業主委員会(huì)作(zuò)出(chū)的(de)決定(dìng)侵害業主合法(fǎ)权益的(de)，受侵害的(de)業主可(kě)以(yǐ)請求人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)予以(yǐ)撤銷，上(shàng)述訴权之(zhī)权利来(lái)源是(shì)法(fǎ)律的(de)规定(dìng)和(hé)業主的(de)授权，實(shí)际屬于(yú)一(yī)種(zhǒng)代(dài)理(lǐ)行为。

  根(gēn)據(jù)最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)（2005）民(mín)立他(tā)字(zì)第(dì)8号(hào)函(hán)認为，業主委員会(huì)是(shì)業主大(dà)会(huì)的(de)執行机構，根(gēn)據(jù)業主大(dà)会(huì)的(de)授权对(duì)外(wài)代(dài)表(biǎo)業主進(jìn)行民(mín)事(shì)活動(dòng)，所(suǒ)産生(shēng)的(de)法(fǎ)律後(hòu)果(guǒ)由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主承擔。

  同(tóng)理(lǐ)，在(zài)涉及(jí)訴訟糾紛时(shí)，業主委員会(huì)參與(yǔ)訴訟的(de)权利也(yě)来(lái)自(zì)于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)授权。在(zài)本(běn)案(àn)中(zhōng)，業委会(huì)與(yǔ)物(wù)業公司解(jiě)除合同(tóng)的(de)行为也(yě)来(lái)自(zì)于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)授权，但業委会(huì)沒(méi)有自(zì)己獨立的(de)财産，无法(fǎ)獨立承擔财産責任，故物(wù)業公司主张(zhāng)業委会(huì)需承擔解(jiě)除合同(tóng)的(de)違約金(jīn)承擔責任及(jí)装修損失賠償責任的(de)主體(tǐ)資格不(bù)适格，且(qiě)根(gēn)據(jù)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，業主依照法(fǎ)定(dìng)程序決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人的(de)，可(kě)以(yǐ)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業的(de)，应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人，但是(shì)合同(tóng)对(duì)通(tòng)知期限另(lìng)有約定(dìng)的(de)除外(wài)。依據(jù)前(qián)款规定(dìng)解(jiě)除合同(tóng)造成(chéng)物(wù)業服(fú)务人損失的(de)，除不(bù)可(kě)歸責于(yú)業主的(de)事(shì)由(yóu)外(wài)，業主应當賠償損失。

  故，本(běn)案(àn)解(jiě)除合同(tóng)的(de)責任主體(tǐ)是(shì)全(quán)體(tǐ)業主，而(ér)非(fēi)業委会(huì)，如(rú)物(wù)業公司認为業主解(jiě)除合同(tóng)不(bù)符合《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)第(dì)二(èr)款规定(dìng)的(de)不(bù)可(kě)歸責于(yú)業主的(de)除外(wài)事(shì)由(yóu)，应當承擔違約賠償責任，应另(lìng)行向(xiàng)全(quán)體(tǐ)業主予以(yǐ)主张(zhāng)。

  04裁判結果(guǒ)

  一(yī)審：駁回(huí)物(wù)業公司的(de)全(quán)部(bù)訴訟請求。

  二(èr)審：駁回(huí)上(shàng)訴，維持(chí)原判。

  05延伸閱读(dú)

  《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng):“業主依照法(fǎ)定(dìng)程序共(gòng)同(tóng)決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人的(de)，可(kě)以(yǐ)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。決定(dìng)解(jiě)聘的(de)，应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人，但是(shì)合同(tóng)对(duì)通(tòng)知期限另(lìng)有約定(dìng)的(de)除外(wài)。依據(jù)前(qián)款规定(dìng)解(jiě)除合同(tóng)造成(chéng)物(wù)業服(fú)务人損失的(de)，除不(bù)可(kě)歸責于(yú)業主的(de)事(shì)由(yóu)外(wài)，業主应當賠償損失。”

  上(shàng)述解(jiě)除权不(bù)受双(shuāng)方(fāng)約定(dìng)的(de)服(fú)务期限制約，通(tòng)知義务的(de)履行是(shì)否存在(zài)瑕疵不(bù)影響其(qí)解(jiě)除权的(de)合法(fǎ)性(xìng)。故業委会(huì)提(tí)前(qián)解(jiě)除與(yǔ)物(wù)業公司的(de)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委托合同(tóng)》于(yú)法(fǎ)有據(jù)。至(zhì)于(yú)物(wù)業公司主张(zhāng)的(de)装修辦(bàn)公场(chǎng)所(suǒ)造成(chéng)的(de)損失。因(yīn)業委会(huì)不(bù)存在(zài)違約行为，装修辦(bàn)公场(chǎng)所(suǒ)系(xì)物(wù)業公司正(zhèng)常開(kāi)展(zhǎn)工作(zuò)的(de)需要(yào)，並(bìng)已投入(rù)使用(yòng)，上(shàng)訴人亦缺乏充分(fēn)证據(jù)证明(míng)損失的(de)具體(tǐ)數額，本(běn)院(yuàn)对(duì)其(qí)賠償装修费損失的(de)請求不(bù)予支持(chí)。

  綜上(shàng)所(suǒ)述，雖(suī)然物(wù)業公司認为業委会(huì)为本(běn)案(àn)适格被(bèi)告的(de)上(shàng)訴理(lǐ)由(yóu)成(chéng)立，但其(qí)要(yào)求業委会(huì)承擔違約責任的(de)上(shàng)訴請求不(bù)能(néng)成(chéng)立。