業主和(hé)物(wù)業公司发生(shēng)糾紛怎麼(me)辦(bàn)？

  《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，“業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。”

  二(èr)、業主逾期未繳納物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)斷水(shuǐ)、斷電(diàn)嗎？
  答：不(bù)可(kě)以(yǐ)。業主和(hé)物(wù)業公司是(shì)平等的(de)民(mín)事(shì)主體(tǐ)，双(shuāng)方(fāng)均应按照合同(tóng)的(de)約定(dìng)履行自(zì)己应盡的(de)義务，任何一(yī)方(fāng)違反(fǎn)的(de)，都要(yào)承擔相应的(de)違約責任。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)第(dì)二(èr)款第(dì)三(sān)款规定(dìng)：“業主違反(fǎn)約定(dìng)逾期不(bù)支付物(wù)業费的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)以(yǐ)催告其(qí)在(zài)合理(lǐ)期限内支付；合理(lǐ)期限屆滿仍不(bù)支付的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)以(yǐ)提(tí)起(qǐ)訴訟或(huò)者(zhě)申請仲裁。物(wù)業服(fú)务人不(bù)得采取(qǔ)停止供電(diàn)、供水(shuǐ)、供热(rè)、供燃气(qì)等方(fāng)式催交物(wù)業费。”因(yīn)此(cǐ)，業主不(bù)及(jí)时(shí)繳納物(wù)業费，应承擔法(fǎ)律責任，物(wù)業公司有权要(yào)求業主繳納物(wù)業费，並(bìng)承擔一(yī)定(dìng)的(de)違約金(jīn)。但是(shì)物(wù)業公司无权采取(qǔ)斷水(shuǐ)、斷電(diàn)的(de)措施。
  三(sān)、業主可(kě)以(yǐ)解(jiě)聘、更換物(wù)業服(fú)务企業嗎？
  答：可(kě)以(yǐ)。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，業主可(kě)以(yǐ)自(zì)行管(guǎn)理(lǐ)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施，也(yě)可(kě)以(yǐ)委托物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人管(guǎn)理(lǐ)。对(duì)建設單位(wèi)聘請的(de)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人，業主有权依法(fǎ)更換。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)， 業主依照法(fǎ)定(dìng)程序共(gòng)同(tóng)決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人的(de)，可(kě)以(yǐ)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。決定(dìng)解(jiě)聘的(de)，应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人，但是(shì)合同(tóng)对(duì)通(tòng)知期限另(lìng)有約定(dìng)的(de)除外(wài)。依據(jù)前(qián)款规定(dìng)解(jiě)除合同(tóng)造成(chéng)物(wù)業服(fú)务人損失的(de)，除不(bù)可(kě)歸責于(yú)業主的(de)事(shì)由(yóu)外(wài)，業主应當賠償損失。
  四(sì)、業主是(shì)否有权要(yào)求物(wù)業服(fú)务人公開(kāi)服(fú)务信(xìn)息？
答：有。一(yī)个(gè)品質(zhì)小區(qū)離不(bù)開(kāi)物(wù)業服(fú)务，但是(shì)小區(qū)業主經(jīng)常與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人发生(shēng)矛盾，最(zuì)主要(yào)的(de)原因(yīn)就(jiù)是(shì)物(wù)業服(fú)务信(xìn)息的(de)不(bù)公開(kāi)。針(zhēn)对(duì)这(zhè)个(gè)問(wèn)題(tí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“ 物(wù)業服(fú)务人应當定(dìng)期将服(fú)务的(de)事(shì)項、負責人員、質(zhì)量(liàng)要(yào)求、收(shōu)费項目、收(shōu)费标(biāo)準、履行情(qíng)況，以(yǐ)及(jí)維修資金(jīn)使用(yòng)情(qíng)況、業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)經(jīng)營與(yǔ)收(shōu)益情(qíng)況等以(yǐ)合理(lǐ)方(fāng)式向(xiàng)業主公開(kāi)並(bìng)向(xiàng)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)報告。”
  五(wǔ)、小區(qū)内的(de)外(wài)牆(qiáng)廣告、電(diàn)梯(tī)廣告收(shōu)入(rù)歸誰(shéi)所(suǒ)有？
  答：全(quán)體(tǐ)業主。現(xiàn)實(shí)生(shēng)活中(zhōng)，開(kāi)发商、物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人将小區(qū)内車位(wèi)、車庫出(chū)租給(gěi)業主之(zhī)外(wài)的(de)第(dì)三(sān)人獲利，或(huò)者(zhě)利用(yòng)走(zǒu)廊、樓梯(tī)、过(guò)道(dào)、電(diàn)梯(tī)间設置廣告位(wèi)，或(huò)是(shì)利用(yòng)外(wài)牆(qiáng)及(jí)樓頂設置廣告牆(qiáng)及(jí)廣告塔獲取(qǔ)利益的(de)現(xiàn)象(xiàng)特(tè)别常見(jiàn)，对(duì)于(yú)这(zhè)部(bù)分(fēn)收(shōu)益应歸誰(shéi)所(suǒ)有呢？《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，業主对(duì)建築物(wù)内的(de)住宅(zhái)、經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)等專有部(bù)分(fēn)享有所(suǒ)有权，对(duì)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)权利。第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)，建設單位(wèi)、物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人等利用(yòng)業主的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)産生(shēng)的(de)收(shōu)入(rù)，在(zài)扣(kòu)除合理(lǐ)成(chéng)本(běn)之(zhī)後(hòu)，屬于(yú)業主共(gòng)有。
  六(liù)、業主可(kě)以(yǐ)在(zài)小區(qū)内的(de)綠(lǜ)地(dì)上(shàng)種(zhǒng)植蔬菜嗎？
  答：不(bù)可(kě)以(yǐ)。業主陳強(qiáng)常年(nián)在(zài)小區(qū)的(de)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)上(shàng)種(zhǒng)菜，並(bìng)經(jīng)常給(gěi)鄰居(jū)送菜，分(fēn)享勞動(dòng)成(chéng)果(guǒ)。但有部(bù)分(fēn)業主对(duì)陳強(qiáng)種(zhǒng)植蔬菜的(de)行为表(biǎo)示不(bù)滿，認为房(fáng)地(dì)産開(kāi)发商在(zài)建造小區(qū)时(shí)留有公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)是(shì)为了(le)給(gěi)廣大(dà)業主營造良好(hǎo)的(de)生(shēng)活环(huán)境。陳強(qiáng)種(zhǒng)菜行为侵犯了(le)其(qí)他(tā)業主对(duì)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)共(gòng)有的(de)权利。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，業主对(duì)建築物(wù)内的(de)住宅(zhái)、經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)等專有部(bù)分(fēn)享有所(suǒ)有权，对(duì)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)权利。第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，建築區(qū)划内的(de)道(dào)路，屬于(yú)業主共(gòng)有，但是(shì)屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)道(dào)路的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有，但是(shì)屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)者(zhě)明(míng)示屬于(yú)个(gè)人的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服(fú)务用(yòng)房(fáng)，屬于(yú)業主共(gòng)有。
  七(qī)、業主可(kě)以(yǐ)自(zì)行決定(dìng)用(yòng)自(zì)己的(de)住房(fáng)經(jīng)營快(kuài)餐店(diàn)嗎？
  答：不(bù)可(kě)以(yǐ)。業主李燕将自(zì)己的(de)住房(fáng)改造成(chéng)“快(kuài)餐店(diàn)”对(duì)外(wài)營業。同(tóng)樓的(de)鄰居(jū)对(duì)此(cǐ)行为表(biǎo)示反(fǎn)对(duì),。面(miàn)对(duì)鄰居(jū)们(men)的(de)反(fǎn)对(duì)聲音(yīn)，李燕表(biǎo)示自(zì)己的(de)房(fáng)屋(wū)想(xiǎng)怎麼(me)用(yòng)就(jiù)怎麼(me)用(yòng)。这(zhè)種(zhǒng)说(shuō)法(fǎ)对(duì)嗎？《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)九条(tiáo)规定(dìng)，業主不(bù)得違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)。業主将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)的(de)，除遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約外(wài)，应當經(jīng)有利害關(guān)系(xì)的(de)業主一(yī)致(zhì)同(tóng)意(yì)。
  八(bā)、物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)对(duì)占有業主共(gòng)有的(de)小區(qū)道(dào)路或(huò)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)划車位(wèi)出(chū)售或(huò)收(shōu)取(qǔ)租賃费嗎？
  答：不(bù)可(kě)以(yǐ)。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)第(dì)二(èr)款明(míng)确规定(dìng)，占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)，屬于(yú)業主共(gòng)有。利用(yòng)物(wù)業共(gòng)有部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備進(jìn)行經(jīng)營的(de)，应當在(zài)征得相關(guān)業主、業主大(dà)会(huì)、物(wù)業服(fú)务企業的(de)同(tóng)意(yì)後(hòu)，按照规定(dìng)辦(bàn)理(lǐ)有關(guān)手(shǒu)续。因(yīn)此(cǐ)，該小區(qū)物(wù)業公司在(zài)小區(qū)樓间空(kōng)地(dì)划出(chū)車位(wèi)能(néng)否收(shōu)费主要(yào)需視小區(qū)多(duō)數業主的(de)态度(dù)及(jí)费用(yòng)歸屬情(qíng)況而(ér)定(dìng)，且(qiě)收(shōu)费前(qián)還(huán)需報相關(guān)部(bù)門(mén)審批核準。
  九、小區(qū)内電(diàn)梯(tī)出(chū)現(xiàn)故障可(kě)以(yǐ)使用(yòng)公共(gòng)維修資金(jīn)嗎？
  答：可(kě)以(yǐ)。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)，下(xià)列事(shì)項由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)：……（五(wǔ)）使用(yòng)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)……。業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項，应當由(yóu)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決。第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)，屬于(yú)業主共(gòng)有。經(jīng)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，可(kě)以(yǐ)用(yòng)于(yú)電(diàn)梯(tī)、屋(wū)頂、外(wài)牆(qiáng)、无障礙設施等共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)維修、更新(xīn)和(hé)改造。