小區(qū)業主是(shì)否住的(de)舒心(xīn)，絕大(dà)部(bù)分(fēn)因(yīn)素都取(qǔ)決于(yú)物(wù)業服(fú)务，物(wù)業服(fú)务關(guān)于(yú)着的(de)業主生(shēng)活的(de)幸福度(dù)。但現(xiàn)實(shí)情(qíng)況是(shì)，業主與(yǔ)物(wù)業的(de)矛盾糾紛不(bù)斷，物(wù)業究竟服(fú)务到(dào)沒(méi)到(dào)位(wèi)，小區(qū)内哪業事(shì)項該是(shì)物(wù)業公司的(de)服(fú)务職責，多(duō)數業主都不(bù)太了(le)解(jiě)。这(zhè)里(lǐ)小編給(gěi)大(dà)家(jiā)解(jiě)解(jiě)惑，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)範圍到(dào)底有哪些(xiē)？

小區(qū)業主对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有許多(duō)誤區(qū)：有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)産权單位(wèi)，有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发商，有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)政(zhèng)府相關(guān)職能(néng)部(bù)門(mén)，有的(de)把(bǎ)物(wù)業公司當成(chéng)相關(guān)的(de)運營商。

这(zhè)些(xiē)错誤的(de)觀念，導致(zhì)許多(duō)業主把(bǎ)與(yǔ)住房(fáng)相關(guān)的(de)責任都推到(dào)物(wù)業公司身(shēn)上(shàng)，把(bǎ)物(wù)業當成(chéng)“筐”，凡與(yǔ)住房(fáng)有關(guān)的(de)事(shì)都往里(lǐ)装，並(bìng)常常以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)，拒交物(wù)業费。物(wù)業公司好(hǎo)像啞巴吃黃連(lián)，有苦(kǔ)難言。

那(nà)麼(me)，哪些(xiē)事(shì)不(bù)該物(wù)業管(guǎn)、哪些(xiē)事(shì)該物(wù)業管(guǎn)呢？

这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)業主自(zì)己的(de)事(shì)——

家(jiā)里(lǐ)的(de)門(mén)窗(chuāng)框、門(mén)窗(chuāng)把(bǎ)手(shǒu)壞了(le)，水(shuǐ)閥、水(shuǐ)龍头(tóu)壞了(le)，開(kāi)關(guān)壞了(le)、電(diàn)源短(duǎn)路了(le)，座便箱(xiāng)浮球不(bù)好(hǎo)用(yòng)，室(shì)内牆(qiáng)皮(pí)脫落(là)了(le)等等，这(zhè)些(xiē)分(fēn)戶以(yǐ)内的(de)業主自(zì)用(yòng)部(bù)分(fēn)，維修也(yě)好(hǎo)，更換也(yě)好(hǎo)，都是(shì)業主自(zì)己的(de)事(shì)，不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

过(guò)去(qù)，房(fáng)屋(wū)的(de)所(suǒ)有权是(shì)政(zhèng)府或(huò)産权單位(wèi)，这(zhè)些(xiē)事(shì)都該政(zhèng)府或(huò)産权單位(wèi)管(guǎn)，現(xiàn)在(zài)房(fáng)屋(wū)的(de)所(suǒ)有权是(shì)業主，所(suǒ)有权内的(de)事(shì)（不(bù)包(bāo)括共(gòng)有部(bù)位(wèi)和(hé)共(gòng)用(yòng)設施）都該業主自(zì)己管(guǎn)。

这(zhè)些(xiē)事(shì)也(yě)可(kě)以(yǐ)委托物(wù)業公司，但不(bù)屬于(yú)物(wù)業公司的(de)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务範圍，而(ér)屬于(yú)有償服(fú)务範圍。

另(lìng)外(wài)，召開(kāi)業主大(dà)会(huì)、選舉業主委員会(huì)、選聘或(huò)解(jiě)聘物(wù)業公司、签订物(wù)業委托服(fú)务合同(tóng)、制定(dìng)管(guǎn)理(lǐ)规約等，这(zhè)些(xiē)也(yě)都是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)事(shì)。

这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)開(kāi)发商的(de)事(shì)——

保修期内，以(yǐ)及(jí)保修期内沒(méi)修好(hǎo)的(de)房(fáng)屋(wū)裂縫、房(fáng)屋(wū)透寒、煙道(dào)漏煙串味、牆(qiáng)面(miàn)或(huò)樓頂防水(shuǐ)、衛生(shēng)间和(hé)廚房(fáng)防水(shuǐ)等問(wèn)題(tí)，都是(shì)開(kāi)发商的(de)責任，與(yǔ)物(wù)業公司沒(méi)有關(guān)系(xì)。

由(yóu)于(yú)新(xīn)建小區(qū)的(de)物(wù)業公司大(dà)部(bù)分(fēn)隶屬開(kāi)发商，不(bù)少(shǎo)業主把(bǎ)应由(yóu)開(kāi)发商負責的(de)問(wèn)題(tí)都記(jì)到(dào)物(wù)業公司的(de)賬上(shàng)，認为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)。其(qí)實(shí)，開(kāi)发商将房(fáng)屋(wū)賣(mài)給(gěi)業主後(hòu)，房(fáng)屋(wū)産权屬于(yú)業主而(ér)不(bù)屬于(yú)開(kāi)发商，是(shì)選擇開(kāi)发商所(suǒ)屬的(de)物(wù)業公司還(huán)是(shì)選擇其(qí)他(tā)的(de)物(wù)業公司，由(yóu)業主通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)来(lái)決定(dìng)。換句(jù)話(huà)说(shuō)，不(bù)管(guǎn)是(shì)開(kāi)发商所(suǒ)屬的(de)物(wù)業公司還(huán)是(shì)其(qí)他(tā)物(wù)業公司，都不(bù)承擔应由(yóu)開(kāi)发商承擔的(de)責任。

这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)相關(guān)部(bù)門(mén)的(de)事(shì)——

指導業主召開(kāi)業主大(dà)会(huì)、管(guǎn)理(lǐ)監督物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、调节(jié)物(wù)業矛盾糾紛、查處(chù)業主家(jiā)里(lǐ)被(bèi)盜、處(chù)理(lǐ)違章(zhāng)搭建、違规改装修住房(fáng)、業主占用(yòng)綠(lǜ)地(dì)和(hé)道(dào)路等等，这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)政(zhèng)府主管(guǎn)部(bù)門(mén)、街(jiē)道(dào)社區(qū)、轄區(qū)公安(ān)部(bù)門(mén)的(de)事(shì)，不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

这(zhè)些(xiē)事(shì)情(qíng)，有的(de)與(yǔ)物(wù)業公司沒(méi)有直(zhí)接關(guān)系(xì)；有的(de)物(wù)業公司有責任配合和(hé)協助相關(guān)部(bù)門(mén)工作(zuò)；有的(de)物(wù)業公司有責任監督、制止或(huò)向(xiàng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告。

这(zhè)些(xiē)事(shì)是(shì)相關(guān)企業的(de)事(shì)——

業主家(jiā)里(lǐ)的(de)供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供暖、電(diàn)話(huà)、网(wǎng)络、有線(xiàn)電(diàn)視等方(fāng)面(miàn)的(de)問(wèn)題(tí)，由(yóu)社会(huì)公共(gòng)事(shì)業企業或(huò)運營商負責解(jiě)決，也(yě)不(bù)是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)。

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》明(míng)确规定(dìng)，“物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内，供水(shuǐ)、供電(diàn)、供气(qì)、供热(rè)、通(tòng)信(xìn)、有線(xiàn)電(diàn)視等單位(wèi)应當向(xiàng)最(zuì)終(zhōng)用(yòng)戶收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)”。由(yóu)于(yú)目前(qián)城(chéng)市(shì)供水(shuǐ)、供電(diàn)等企業在(zài)收(shōu)费时(shí)，仍看(kàn)總(zǒng)表(biǎo)計(jì)费，並(bìng)由(yóu)物(wù)業公司按分(fēn)戶表(biǎo)代(dài)收(shōu)代(dài)交，一(yī)些(xiē)業主就(jiù)認为是(shì)物(wù)業公司收(shōu)水(shuǐ)電(diàn)费，實(shí)际上(shàng)是(shì)物(wù)業公司替業主交费，替供水(shuǐ)、供電(diàn)、供暖等企業收(shōu)费。因(yīn)此(cǐ)，一(yī)方(fāng)面(miàn)，物(wù)業公司不(bù)能(néng)将水(shuǐ)、電(diàn)、气(qì)费與(yǔ)物(wù)業服(fú)务费捆綁到(dào)一(yī)起(qǐ)收(shōu)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，供水(shuǐ)、供電(diàn)等企業也(yě)应該付給(gěi)物(wù)業公司一(yī)定(dìng)的(de)勞务费。

目前(qián)，供水(shuǐ)、供電(diàn)企業除无償占用(yòng)物(wù)業企業的(de)人力資源外(wài)，還(huán)由(yóu)物(wù)業企業和(hé)業主承擔總(zǒng)表(biǎo)與(yǔ)分(fēn)戶表(biǎo)之(zhī)间的(de)巨額差價，加重了(le)物(wù)業企業和(hé)業主的(de)經(jīng)濟負擔。

这(zhè)些(xiē)事(shì)才是(shì)物(wù)業公司的(de)事(shì)——

物(wù)業公司管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)範圍有哪些(xiē)？《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》规定(dìng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業按物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)的(de)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)相關(guān)秩序的(de)活動(dòng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，物(wù)業服(fú)务企業是(shì)根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)的(de)服(fú)务項目和(hé)服(fú)务标(biāo)準，为業主提(tí)供質(zhì)價相符的(de)服(fú)务。

業主和(hé)物(wù)業公司有關(guān)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)依據(jù)就(jiù)是(shì)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業服(fú)务企業沒(méi)有履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，侵害業主权益，業主可(kě)要(yào)求物(wù)業公司限期整改，也(yě)可(kě)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴。对(duì)業主要(yào)求解(jiě)決的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)外(wài)的(de)事(shì)，物(wù)業公司应積极(jí)與(yǔ)有關(guān)方(fāng)面(miàn)反(fǎn)映沟(gōu)通(tòng)，争取(qǔ)使問(wèn)題(tí)得到(dào)解(jiě)決。

要(yào)求物(wù)業公司承擔物(wù)業服(fú)务合同(tóng)外(wài)的(de)工作(zuò)，都屬于(yú)變(biàn)相侵占物(wù)業企業和(hé)廣大(dà)業主的(de)权益。一(yī)方(fāng)面(miàn)，物(wù)業费不(bù)能(néng)全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)範圍内的(de)物(wù)業服(fú)务支出(chū)，对(duì)業主合法(fǎ)权益也(yě)是(shì)一(yī)種(zhǒng)侵害；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，增加物(wù)業服(fú)务企業成(chéng)本(běn)，也(yě)影響物(wù)業企業的(de)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)和(hé)服(fú)务。