疑問(wèn)：家(jiā)中(zhōng)无人居(jū)住，能(néng)否拒交物(wù)業费？

“我(wǒ)们(men)老(lǎo)两(liǎng)口(kǒu)從2011年(nián)購買(mǎi)这(zhè)套(tào)房(fáng)子後(hòu)，就(jiù)一(yī)直(zhí)沒(méi)有居(jū)住过(guò)，为啥讓我(wǒ)们(men)補交物(wù)業费啊？我(wǒ)们(men)又沒(méi)住，也(yě)沒(méi)享受到(dào)物(wù)業公司带(dài)給(gěi)我(wǒ)们(men)的(de)服(fú)务，我(wǒ)覺得不(bù)应該交物(wù)業费。”家(jiā)住沈陽市(shì)皇姑區(qū)某小區(qū)的(de)柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)抱怨说(shuō)。

據(jù)柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)介紹，2011年(nián)柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)的(de)小女兒在(zài)沈陽市(shì)皇姑區(qū)新(xīn)開(kāi)盤的(de)小區(qū)为父母購買(mǎi)了(le)一(yī)套(tào)房(fáng)産，購買(mǎi)之(zhī)後(hòu)小女兒就(jiù)懷孕了(le)，于(yú)是(shì)柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)和(hé)其(qí)夫人就(jiù)一(yī)起(qǐ)搬到(dào)上(shàng)海(hǎi)的(de)小女兒的(de)家(jiā)中(zhōng)居(jū)住了(le)。

前(qián)不(bù)久，他(tā)们(men)從上(shàng)海(hǎi)搬回(huí)沈陽的(de)房(fáng)子，物(wù)業公司的(de)工作(zuò)人員就(jiù)上(shàng)門(mén)收(shōu)取(qǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费，柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)一(yī)直(zhí)以(yǐ)家(jiā)中(zhōng)无人居(jū)住为由(yóu)拒交物(wù)業费，于(yú)是(shì)跟物(wù)業公司産生(shēng)了(le)糾紛。

为了(le)收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费，物(wù)業公司将柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)告上(shàng)法(fǎ)院(yuàn)。“法(fǎ)院(yuàn)的(de)传票(piào)上(shàng)说(shuō)我(wǒ)们(men)拖欠(qiàn)物(wù)業公司两(liǎng)年(nián)的(de)物(wù)業费，要(yào)我(wǒ)们(men)補償所(suǒ)拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業费。”柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)说(shuō)，“我(wǒ)们(men)这(zhè)两(liǎng)年(nián)都從来(lái)沒(méi)居(jū)住过(guò)这(zhè)套(tào)房(fáng)子，一(yī)直(zhí)空(kōng)置着，憑啥讓我(wǒ)们(men)交物(wù)業费啊？”

與(yǔ)柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)的(de)遭(zāo)遇一(yī)樣(yàng)，市(shì)民(mín)王女士也(yě)遇到(dào)了(le)類(lèi)似的(de)情(qíng)況。“新(xīn)房(fáng)验收(shōu)的(de)时(shí)候，我(wǒ)发現(xiàn)很多(duō)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，我(wǒ)認为这(zhè)套(tào)新(xīn)房(fáng)不(bù)能(néng)达(dá)标(biāo)，根(gēn)本(běn)无法(fǎ)入(rù)住，我(wǒ)把(bǎ)发現(xiàn)的(de)問(wèn)題(tí)都羅列下(xià)来(lái)了(le)，雖(suī)然我(wǒ)收(shōu)了(le)新(xīn)房(fáng)的(de)鑰匙，但是(shì)我(wǒ)全(quán)家(jiā)根(gēn)本(běn)这(zhè)一(yī)年(nián)就(jiù)沒(méi)入(rù)住，房(fáng)子一(yī)直(zhí)都空(kōng)置着，为啥讓我(wǒ)補交物(wù)業费呢？”王女士不(bù)解(jiě)地(dì)说(shuō)。

原来(lái)，去(qù)年(nián)王女士在(zài)沈陽市(shì)和(hé)平區(qū)購買(mǎi)了(le)一(yī)套(tào)房(fáng)産，在(zài)辦(bàn)理(lǐ)入(rù)住手(shǒu)续的(de)时(shí)候，王女士发現(xiàn)房(fáng)子的(de)牆(qiáng)壁(bì)和(hé)地(dì)面(miàn)都有裂纹，管(guǎn)道(dào)也(yě)有漏水(shuǐ)的(de)現(xiàn)象(xiàng)。于(yú)是(shì)，王女士就(jiù)在(zài)房(fáng)屋(wū)交接單上(shàng)写(xiě)出(chū)了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，並(bìng)收(shōu)了(le)鑰匙。随後(hòu)，王女士一(yī)家(jiā)就(jiù)去(qù)了(le)外(wài)地(dì)親戚家(jiā)探親。

“我(wǒ)们(men)是(shì)最(zuì)近(jìn)才回(huí)来(lái)，可(kě)是(shì)一(yī)回(huí)到(dào)新(xīn)房(fáng)就(jiù)发現(xiàn)房(fáng)屋(wū)的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)根(gēn)本(běn)就(jiù)沒(méi)有解(jiě)決，不(bù)僅如(rú)此(cǐ)，物(wù)業公司竟然讓我(wǒ)们(men)補交这(zhè)一(yī)年(nián)的(de)物(wù)業费，問(wèn)題(tí)都沒(méi)解(jiě)決，我(wǒ)们(men)就(jiù)沒(méi)入(rù)住，憑什(shén)麼(me)讓我(wǒ)们(men)交物(wù)業费呢？”王女士气(qì)憤地(dì)说(shuō)。

王女士覺得很冤，當初收(shōu)房(fáng)时(shí)就(jiù)对(duì)房(fáng)子不(bù)滿意(yì)，这(zhè)一(yī)年(nián)自(zì)己也(yě)沒(méi)住，怎麼(me)還(huán)要(yào)交这(zhè)麼(me)多(duō)物(wù)業费。那(nà)麼(me)，王女士是(shì)否該補交物(wù)業费呢？

事(shì)實(shí)上(shàng)，上(shàng)述这(zhè)两(liǎng)位(wèi)業主，都成(chéng)了(le)物(wù)業訴業主交物(wù)業费糾紛中(zhōng)的(de)被(bèi)告。而(ér)法(fǎ)院(yuàn)判決两(liǎng)位(wèi)業主繳納物(wù)業费。

正(zhèng)解(jiě)：買(mǎi)了(le)房(fáng)子不(bù)住也(yě)得交物(wù)業费

承辦(bàn)王女士案(àn)件(jiàn)的(de)法(fǎ)官对(duì)王女士为何输了(le)官司是(shì)这(zhè)樣(yàng)解(jiě)釋的(de)，房(fáng)屋(wū)買(mǎi)賣(mài)中(zhōng)的(de)交付，從嚴格意(yì)義上(shàng)講，应當是(shì)以(yǐ)産权证的(de)登記(jì)和(hé)取(qǔ)得作(zuò)为最(zuì)終(zhōng)的(de)交付标(biāo)準，因(yīn)此(cǐ)，入(rù)住交接就(jiù)成(chéng)了(le)房(fáng)屋(wū)買(mǎi)賣(mài)交付中(zhōng)的(de)一(yī)个(gè)重要(yào)环(huán)节(jié)，買(mǎi)賣(mài)双(shuāng)方(fāng)往往以(yǐ)此(cǐ)环(huán)节(jié)作(zuò)为验收(shōu)房(fáng)屋(wū)是(shì)否符合法(fǎ)定(dìng)和(hé)約定(dìng)交付条(tiáo)件(jiàn)的(de)一(yī)个(gè)主要(yào)程序。

商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)均对(duì)房(fáng)屋(wū)交接的(de)程序做了(le)約定(dìng)的(de)规範，如(rú)：要(yào)求開(kāi)发商在(zài)交付房(fáng)屋(wū)时(shí)，向(xiàng)購房(fáng)人提(tí)供房(fáng)屋(wū)验收(shōu)合格的(de)证明(míng)；開(kāi)发商不(bù)出(chū)示证明(míng)文(wén)件(jiàn)或(huò)出(chū)示证明(míng)文(wén)件(jiàn)不(bù)齐全(quán)，購房(fáng)人有权拒絕接收(shōu)，由(yóu)此(cǐ)産生(shēng)的(de)延期交房(fáng)責任由(yóu)開(kāi)发商承擔。

本(běn)案(àn)中(zhōng)王女士雖(suī)然对(duì)開(kāi)发商在(zài)交付房(fáng)屋(wū)时(shí)提(tí)出(chū)了(le)自(zì)已的(de)意(yì)見(jiàn)，但她同(tóng)时(shí)又收(shōu)下(xià)了(le)房(fáng)門(mén)鑰匙，則说(shuō)明(míng)王女士对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)交付已表(biǎo)示認可(kě)。當然，她可(kě)以(yǐ)就(jiù)房(fáng)屋(wū)存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)，比如(rú)房(fáng)屋(wū)牆(qiáng)壁(bì)裂縫等問(wèn)題(tí)要(yào)求開(kāi)发商進(jìn)行修補，但不(bù)能(néng)據(jù)此(cǐ)認为房(fáng)屋(wū)不(bù)符合交付条(tiáo)件(jiàn)。因(yīn)此(cǐ)，对(duì)于(yú)其(qí)後(hòu)发生(shēng)的(de)物(wù)業费王女士就(jiù)应該及(jí)时(shí)交付。

那(nà)麼(me)王女士該如(rú)何維護自(zì)己的(de)权益呢？辦(bàn)案(àn)法(fǎ)官说(shuō)，王女士可(kě)以(yǐ)向(xiàng)開(kāi)发商提(tí)出(chū)維修請求，如(rú)果(guǒ)開(kāi)发商拖延或(huò)者(zhě)拒絕維修的(de)話(huà)，王女士可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)訴訟等方(fāng)式为自(zì)己維权。

柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)的(de)案(àn)件(jiàn)，法(fǎ)院(yuàn)判決柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)应交物(wù)業费。

與(yǔ)王女士拒交物(wù)業费的(de)情(qíng)形不(bù)同(tóng)的(de)是(shì)，柳(liǔ)先(xiān)生(shēng)拒交物(wù)業费的(de)理(lǐ)由(yóu)是(shì)自(zì)己沒(méi)有在(zài)園(yuán)區(qū)居(jū)住，沒(méi)有享受到(dào)物(wù)業服(fú)务。承辦(bàn)此(cǐ)案(àn)的(de)法(fǎ)官说(shuō)这(zhè)是(shì)不(bù)少(shǎo)業主对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)以(yǐ)及(jí)物(wù)業费的(de)誤解(jiě)。

辦(bàn)案(àn)人说(shuō)，一(yī)處(chù)房(fáng)屋(wū)沒(méi)人住，並(bìng)不(bù)意(yì)味着整个(gè)所(suǒ)有建築物(wù)在(zài)空(kōng)置着，最(zuì)起(qǐ)碼有建築物(wù)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)仍然在(zài)運行。而(ér)物(wù)業费的(de)支出(chū)目的(de)就(jiù)是(shì)要(yào)維持(chí)、保证園(yuán)區(qū)所(suǒ)有建築物(wù)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)的(de)正(zhèng)常運行、使用(yòng)、維修和(hé)保養，如(rú)果(guǒ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)缺乏来(lái)源或(huò)者(zhě)減少(shǎo)，就(jiù)不(bù)能(néng)使園(yuán)區(qū)所(suǒ)有建築物(wù)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)的(de)正(zhèng)常運行使用(yòng)維修和(hé)保養得到(dào)維持(chí)和(hé)保证。

結合本(běn)案(àn)，部(bù)分(fēn)業主将房(fáng)屋(wū)空(kōng)置並(bìng)不(bù)意(yì)味着就(jiù)可(kě)以(yǐ)減少(shǎo)物(wù)業公司的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)工作(zuò)量(liàng)，也(yě)不(bù)能(néng)減少(shǎo)維持(chí)保证園(yuán)區(qū)所(suǒ)有建築物(wù)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)的(de)正(zhèng)常運行使用(yòng)。

比如(rú)維修和(hé)保養電(diàn)梯(tī)、高(gāo)低(dī)壓配電(diàn)設備、共(gòng)用(yòng)照明(míng)、水(shuǐ)泵、消防設施等共(gòng)用(yòng)設備，这(zhè)些(xiē)設施使用(yòng)，就(jiù)需要(yào)維修和(hé)保養。再比如(rú)園(yuán)區(qū)内，不(bù)管(guǎn)多(duō)少(shǎo)住戶，保安(ān)的(de)值勤、巡邏、安(ān)全(quán)檢查等工作(zuò)量(liàng)不(bù)会(huì)減少(shǎo)。同(tóng)樣(yàng)園(yuán)區(qū)清(qīng)潔衛生(shēng)、环(huán)境綠(lǜ)化(huà)等，也(yě)要(yào)物(wù)業公司来(lái)處(chù)理(lǐ)好(hǎo)，同(tóng)樣(yàng)不(bù)会(huì)因(yīn)部(bù)分(fēn)業主的(de)物(wù)業建築物(wù)空(kōng)置而(ér)有所(suǒ)減少(shǎo)。

從法(fǎ)律上(shàng)講，業主空(kōng)置房(fáng)屋(wū)的(de)責任在(zài)于(yú)業主本(běn)身(shēn)，而(ér)並(bìng)非(fēi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司不(bù)讓業主使用(yòng)。並(bìng)且(qiě)減免物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)对(duì)那(nà)些(xiē)居(jū)住在(zài)園(yuán)區(qū)的(de)業主来(lái)说(shuō)是(shì)不(bù)公平的(de)。雖(suī)然有的(de)業主房(fáng)屋(wū)空(kōng)置，但空(kōng)置房(fáng)的(de)業主仍然在(zài)享受着因(yīn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)服(fú)务而(ér)带(dài)来(lái)的(de)房(fáng)屋(wū)保值和(hé)增值的(de)經(jīng)濟效果(guǒ)。所(suǒ)以(yǐ)業主住不(bù)住房(fáng)屋(wū)都应該交物(wù)業费。