蘇州某小區(qū)業主委員会(huì)根(gēn)據(jù)全(quán)體(tǐ)業主投票(piào)，向(xiàng)本(běn)小區(qū)的(de)物(wù)業公司发出(chū)提(tí)前(qián)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)通(tòng)知。物(wù)業公司拒絕撤出(chū)並(bìng)把(bǎ)業委会(huì)告到(dào)法(fǎ)院(yuàn)。法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)後(hòu)判決原告敗訴。日(rì)前(qián)，該小區(qū)業主代(dài)表(biǎo)来(lái)到(dào)法(fǎ)院(yuàn)，代(dài)表(biǎo)小區(qū)3045戶居(jū)民(mín)为法(fǎ)官送上(shàng)一(yī)面(miàn)写(xiě)有“为百(bǎi)姓做主，替百(bǎi)姓解(jiě)難”字(zì)樣(yàng)的(de)錦旗(qí)。

物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)堪憂

解(jiě)聘投票(piào)“双(shuāng)过(guò)半”

2015年(nián)10月(yuè)，涉案(àn)小區(qū)跟A物(wù)業公司签订《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》，約定(dìng)A公司管(guǎn)理(lǐ)小區(qū)的(de)期限是(shì)2016年(nián)1月(yuè)1日(rì)至(zhì)2018年(nián)12月(yuè)31日(rì)。但是(shì)A公司入(rù)驻小區(qū)後(hòu)不(bù)久，部(bù)分(fēn)業主就(jiù)怨聲载(zài)道(dào)，说(shuō)A公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务无法(fǎ)令人滿意(yì)，“最(zuì)讓人不(bù)能(néng)忍受的(de)就(jiù)是(shì)，小區(qū)里(lǐ)面(miàn)垃圾成(chéng)堆也(yě)沒(méi)人打(dǎ)掃。小廣告貼得滿牆(qiáng)都是(shì)，个(gè)别安(ān)全(quán)出(chū)口(kǒu)被(bèi)雜物(wù)堵塞，多(duō)處(chù)公共(gòng)設施失修，而(ér)且(qiě)地(dì)下(xià)車庫還(huán)有住人的(de)情(qíng)況……”

除了(le)居(jū)民(mín)的(de)吐槽，從考核指标(biāo)来(lái)看(kàn)，該物(wù)業公司的(de)服(fú)务水(shuǐ)平也(yě)确實(shí)堪憂。法(fǎ)院(yuàn)调查期间，區(qū)住建局(jú)作(zuò)为第(dì)三(sān)方(fāng)对(duì)原告提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务進(jìn)行考核，考核結果(guǒ)为75%不(bù)合格，25%剛剛及(jí)格，其(qí)中(zhōng)考核组意(yì)見(jiàn)中(zhōng)多(duō)次(cì)提(tí)到(dào)的(de)消防問(wèn)題(tí)，一(yī)直(zhí)沒(méi)有解(jiě)決，服(fú)务質(zhì)量(liàng)不(bù)盡如(rú)人意(yì)。

去(qù)年(nián)12月(yuè)，小區(qū)業主委員会(huì)组織全(quán)體(tǐ)業主進(jìn)行投票(piào)。彙總(zǒng)數據(jù)後(hòu)顯示，半數以(yǐ)上(shàng)的(de)業主同(tóng)意(yì)提(tí)前(qián)解(jiě)除與(yǔ)A公司的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，並(bìng)且(qiě)同(tóng)意(yì)解(jiě)除合同(tóng)的(de)業主房(fáng)屋(wū)面(miàn)積超过(guò)建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積的(de)一(yī)半。據(jù)此(cǐ)，去(qù)年(nián)12月(yuè)20日(rì)，業委会(huì)向(xiàng)A公司发出(chū)提(tí)前(qián)解(jiě)除合同(tóng)的(de)通(tòng)知。

A物(wù)業公司則認为，自(zì)己一(yī)直(zhí)在(zài)盡職盡責地(dì)为小區(qū)服(fú)务，並(bìng)且(qiě)《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》要(yào)到(dào)今年(nián)12月(yuè)31日(rì)才到(dào)期。如(rú)今，業委会(huì)單方(fāng)面(miàn)通(tòng)知提(tí)前(qián)解(jiě)除合同(tóng)，沒(méi)有法(fǎ)律依據(jù)。所(suǒ)以(yǐ)，A公司来(lái)到(dào)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴業委会(huì)，請求法(fǎ)院(yuàn)判令業委会(huì)发出(chū)的(de)提(tí)前(qián)解(jiě)除合同(tóng)的(de)通(tòng)知无效，由(yóu)該原告繼续履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。

适时(shí)加快(kuài)審理(lǐ)节(jié)奏法(fǎ)院(yuàn)抽樣(yàng)核實(shí)居(jū)民(mín)意(yì)見(jiàn)

“法(fǎ)院(yuàn)受理(lǐ)的(de)小區(qū)物(wù)業糾紛，案(àn)件(jiàn)輻射面(miàn)廣，双(shuāng)方(fāng)之(zhī)间的(de)矛盾往往難以(yǐ)调和(hé)，審理(lǐ)起(qǐ)来(lái)比較棘手(shǒu)。但是(shì)，一(yī)个(gè)小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务水(shuǐ)平，对(duì)業主生(shēng)活質(zhì)量(liàng)影響巨大(dà)，必須盡快(kuài)查明(míng)事(shì)實(shí)，解(jiě)決糾紛。”高(gāo)新(xīn)區(qū)法(fǎ)院(yuàn)民(mín)一(yī)庭法(fǎ)官赵建榮的(de)審判团(tuán)队接手(shǒu)此(cǐ)案(àn)後(hòu)，迎難而(ér)上(shàng)，在(zài)两(liǎng)个(gè)半月(yuè)内，先(xiān)後(hòu)组織了(le)五(wǔ)次(cì)听(tīng)证、三(sān)次(cì)開(kāi)庭，对(duì)双(shuāng)方(fāng)争議的(de)焦点問(wèn)題(tí)一(yī)一(yī)進(jìn)行查實(shí)。

此(cǐ)时(shí)，一(yī)个(gè)意(yì)外(wài)情(qíng)況出(chū)現(xiàn)了(le)。根(gēn)據(jù)法(fǎ)庭審理(lǐ)规則，被(bèi)告業委会(huì)应當把(bǎ)業主投票(piào)的(de)《意(yì)見(jiàn)表(biǎo)》交給(gěi)原告物(wù)業公司進(jìn)行質(zhì)证。但由(yóu)于(yú)物(wù)業和(hé)業委会(huì)矛盾非(fēi)常尖銳，甚至(zhì)多(duō)次(cì)发生(shēng)肢體(tǐ)沖突，業委会(huì)擔心(xīn)向(xiàng)原告提(tí)交相關(guān)《意(yì)見(jiàn)表(biǎo)》以(yǐ)後(hòu)，会(huì)洩露(lù)大(dà)量(liàng)業主的(de)个(gè)人信(xìn)息，不(bù)能(néng)排除物(wù)業对(duì)業主做出(chū)不(bù)利舉動(dòng)的(de)可(kě)能(néng)，因(yīn)此(cǐ)拒絕交出(chū)《意(yì)見(jiàn)表(biǎo)》，導致(zhì)案(àn)件(jiàn)審理(lǐ)一(yī)度(dù)陷入(rù)僵局(jú)。

眼(yǎn)看(kàn)天气(qì)漸漸炎热(rè)，如(rú)果(guǒ)再这(zhè)樣(yàng)拖下(xià)去(qù)，小區(qū)物(wù)業服(fú)务得不(bù)到(dào)改善的(de)話(huà)，大(dà)批群(qún)衆的(de)日(rì)常生(shēng)活会(huì)受到(dào)影響。为此(cǐ)，法(fǎ)官拿出(chū)了(le)一(yī)个(gè)原被(bèi)告双(shuāng)方(fāng)都能(néng)接受的(de)方(fāng)案(àn)：由(yóu)双(shuāng)方(fāng)在(zài)法(fǎ)庭上(shàng)抽取(qǔ)一(yī)定(dìng)數量(liàng)的(de)《意(yì)見(jiàn)表(biǎo)》，然後(hòu)由(yóu)法(fǎ)官通(tòng)过(guò)電(diàn)話(huà)逐一(yī)向(xiàng)相關(guān)業主進(jìn)行核實(shí)。

根(gēn)據(jù)備案(àn)登記(jì)的(de)信(xìn)息，涉案(àn)小區(qū)業主共(gòng)3045戶。原被(bèi)告双(shuāng)方(fāng)一(yī)致(zhì)确認，參加投票(piào)的(de)是(shì)1761票(piào)，同(tóng)意(yì)提(tí)前(qián)解(jiě)除合同(tóng)的(de)是(shì)1637票(piào)。随後(hòu)，双(shuāng)方(fāng)總(zǒng)共(gòng)抽取(qǔ)52张(zhāng)《意(yì)見(jiàn)表(biǎo)》。法(fǎ)官通(tòng)过(guò)電(diàn)話(huà)核實(shí)，这(zhè)52名(míng)業主都同(tóng)意(yì)提(tí)前(qián)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。

法(fǎ)院(yuàn)判決駁回(huí)原告的(de)訴訟請求

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)後(hòu)，認定(dìng)被(bèi)告提(tí)交的(de)業主大(dà)会(huì)的(de)投票(piào)彙總(zǒng)結果(guǒ)真(zhēn)實(shí)，總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)提(tí)前(qián)解(jiě)除與(yǔ)原告A公司的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。同(tóng)时(shí)，根(gēn)據(jù)備案(àn)登記(jì)信(xìn)息，實(shí)际同(tóng)意(yì)解(jiě)除合同(tóng)的(de)業主房(fáng)屋(wū)面(miàn)積也(yě)超过(guò)了(le)小區(qū)建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積的(de)一(yī)半。

为了(le)徹底解(jiě)決双(shuāng)方(fāng)之(zhī)间的(de)後(hòu)续糾紛，法(fǎ)官在(zài)宣判前(qián)，特(tè)地(dì)約談原告負責人，对(duì)其(qí)進(jìn)行法(fǎ)律釋明(míng)，建議原告主動(dòng)撤訴，同(tóng)时(shí)主動(dòng)從小區(qū)撤出(chū)，但物(wù)業公司拒絕了(le)这(zhè)一(yī)建議。法(fǎ)院(yuàn)随後(hòu)作(zuò)出(chū)一(yī)審判決，依法(fǎ)駁回(huí)原告的(de)訴訟請求。宣判後(hòu)，双(shuāng)方(fāng)均服(fú)判息訴。目前(qián)被(bèi)告小區(qū)選聘的(de)新(xīn)物(wù)業服(fú)务公司已順利入(rù)驻，並(bìng)與(yǔ)A物(wù)業順利完成(chéng)交接，小區(qū)業主的(de)生(shēng)活質(zhì)量(liàng)得到(dào)了(le)改善。

法(fǎ)官提(tí)醒：《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：“解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業需經(jīng)过(guò)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)。”《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)：“業主大(dà)会(huì)按照物(wù)权法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)的(de)程序作(zuò)出(chū)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業的(de)決定(dìng)後(hòu)，業主委員会(huì)請求解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。”根(gēn)據(jù)上(shàng)述规定(dìng)，只(zhī)要(yào)經(jīng)过(guò)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)，業主委員会(huì)就(jiù)有权解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業。

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