2009年(nián)6月(yuè)6日(rì)，物(wù)業公司與(yǔ)潘先(xiān)生(shēng)签订《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議書(shū)》一(yī)份，双(shuāng)方(fāng)就(jiù)“A小區(qū)小高(gāo)层(céng)”前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务达(dá)成(chéng)協議，協議書(shū)载(zài)明(míng)：“小高(gāo)层(céng)住宅(zhái)按建築面(miàn)積每月(yuè)每平方(fāng)米(mǐ)0.78元(yuán)”标(biāo)準繳納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费；在(zài)“違約責任”中(zhōng)，双(shuāng)方(fāng)約定(dìng)若潘先(xiān)生(shēng)違反(fǎn)協議，不(bù)按協議約定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)準和(hé)时(shí)间交納有關(guān)费用(yòng)，物(wù)業公司有权要(yào)求潘先(xiān)生(shēng)補交並(bìng)從逾期之(zhī)日(rì)起(qǐ)每天按拖欠(qiàn)费總(zǒng)額的(de)千(qiān)分(fēn)之(zhī)三(sān)交納違約金(jīn)。上(shàng)述協議签订後(hòu)，潘先(xiān)生(shēng)按約定(dìng)交納了(le)2009年(nián)6月(yuè)6日(rì)至(zhì)2010年(nián)9月(yuè)30日(rì)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费。自(zì)2010年(nián)10月(yuè)1日(rì)起(qǐ)，潘先(xiān)生(shēng)拒絕繳納物(wù)業费，物(wù)業公司曾向(xiàng)潘先(xiān)生(shēng)邮(yóu)寄送达(dá)催收(shōu)函(hán)，潘先(xiān)生(shēng)已經(jīng)收(shōu)悉，在(zài)多(duō)次(cì)催收(shōu)无果(guǒ)的(de)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業公司将潘先(xiān)生(shēng)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。庭審中(zhōng)，潘先(xiān)生(shēng)辩(biàn)稱物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务不(bù)符合協議約定(dìng)，物(wù)業公司收(shōu)费混亂、未經(jīng)授权擅自(zì)收(shōu)取(qǔ)水(shuǐ)费、小區(qū)設施未达(dá)规划，且(qiě)物(wù)業公司主张(zhāng)的(de)部(bù)分(fēn)物(wù)業费已过(guò)訴訟时(shí)效，因(yīn)此(cǐ)不(bù)应交納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费。

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)認为，國(guó)务院(yuàn)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)，業主应當根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)。本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業公司與(yǔ)潘先(xiān)生(shēng)签订的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議書(shū)，系(xì)双(shuāng)方(fāng)的(de)真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示，且(qiě)不(bù)違反(fǎn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)，为有效合同(tóng)，双(shuāng)方(fāng)均应按照協議約定(dìng)履行各(gè)自(zì)義务。關(guān)于(yú)潘先(xiān)生(shēng)辩(biàn)稱的(de)物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务不(bù)符合協議約定(dìng)、因(yīn)此(cǐ)不(bù)应交納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费的(de)辩(biàn)稱意(yì)見(jiàn)，本(běn)院(yuàn)認为，物(wù)業公司所(suǒ)提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务具有公共(gòng)物(wù)品的(de)性(xìng)質(zhì)，關(guān)系(xì)到(dào)小區(qū)内全(quán)體(tǐ)業主的(de)切(qiè)身(shēn)利益，对(duì)于(yú)單个(gè)業主是(shì)否可(kě)以(yǐ)物(wù)業服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)为由(yóu)拒交物(wù)業服(fú)务费，应當在(zài)对(duì)全(quán)體(tǐ)業主與(yǔ)个(gè)别業主利益進(jìn)行衡量(liàng)的(de)基礎上(shàng)予以(yǐ)綜合判斷。如(rú)物(wù)業公司已經(jīng)提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务，僅僅是(shì)在(zài)服(fú)务的(de)某些(xiē)环(huán)节(jié)、个(gè)别區(qū)域做得不(bù)夠好(hǎo)，存在(zài)一(yī)般瑕疵，那(nà)麼(me)就(jiù)不(bù)宜認定(dìng)單个(gè)業主可(kě)以(yǐ)以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)拒交物(wù)業服(fú)务费，否則就(jiù)会(huì)造成(chéng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業運營經(jīng)费不(bù)足，无法(fǎ)維持(chí)正(zhèng)常的(de)物(wù)業服(fú)务水(shuǐ)平，服(fú)务質(zhì)量(liàng)下(xià)降，最(zuì)終(zhōng)損害的(de)是(shì)其(qí)他(tā)正(zhèng)常交納物(wù)業服(fú)务费的(de)業主的(de)利益；如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司未能(néng)提(tí)供基本(běn)的(de)物(wù)業服(fú)务或(huò)提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务存在(zài)重大(dà)瑕疵，已經(jīng)造成(chéng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)、綠(lǜ)化(huà)、公共(gòng)秩序等嚴重恶化(huà)，影響業主的(de)正(zhèng)常生(shēng)活，使業主在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)的(de)主要(yào)权利无法(fǎ)實(shí)現(xiàn)，則应當允許單个(gè)業主以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)少(shǎo)交或(huò)免交物(wù)業费。本(běn)案(àn)中(zhōng)，從潘先(xiān)生(shēng)的(de)陳述及(jí)舉证内容来(lái)看(kàn)，物(wù)業公司在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务方(fāng)面(miàn)确實(shí)存在(zài)瑕疵，但这(zhè)種(zhǒng)瑕疵应屬一(yī)般瑕疵，故对(duì)潘先(xiān)生(shēng)主张(zhāng)不(bù)交物(wù)業费的(de)上(shàng)述抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)，本(běn)院(yuàn)不(bù)予采納。關(guān)于(yú)訴訟时(shí)效的(de)問(wèn)題(tí)，本(běn)院(yuàn)認为，在(zài)一(yī)个(gè)合同(tóng)期间内産生(shēng)的(de)所(suǒ)有的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费应當視为一(yī)个(gè)整體(tǐ)，而(ér)業主在(zài)每个(gè)交费期内繳納物(wù)業费則应視为整體(tǐ)債务的(de)分(fēn)期履行。《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)民(mín)事(shì)案(àn)件(jiàn)适用(yòng)訴訟时(shí)效若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)规定(dìng)》第(dì)五(wǔ)条(tiáo)规定(dìng)：當事(shì)人約定(dìng)同(tóng)一(yī)債务分(fēn)期履行的(de)，訴訟时(shí)效期间從最(zuì)後(hòu)一(yī)期履行期限屆滿之(zhī)日(rì)起(qǐ)計(jì)算。故本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業服(fú)务费的(de)訴訟时(shí)效应自(zì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)最(zuì)後(hòu)一(yī)期物(wù)業服(fú)务费繳納期限屆滿之(zhī)日(rì)起(qǐ)開(kāi)始(shǐ)計(jì)算。現(xiàn)物(wù)業公司一(yī)直(zhí)在(zài)涉案(àn)小區(qū)内從事(shì)物(wù)業服(fú)务，根(gēn)據(jù)最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)上(shàng)述司法(fǎ)解(jiě)釋的(de)精神，应視为物(wù)業公司的(de)訴訟請求未超过(guò)訴訟时(shí)效，故对(duì)潘先(xiān)生(shēng)提(tí)出(chū)的(de)物(wù)業公司的(de)訴訟請求部(bù)分(fēn)超出(chū)訴訟时(shí)效的(de)抗辩(biàn)，本(běn)院(yuàn)不(bù)予采納。

關(guān)于(yú)物(wù)業服(fú)务糾紛的(de)訴訟时(shí)效的(de)起(qǐ)算点在(zài)目前(qián)的(de)司法(fǎ)實(shí)踐中(zhōng)還(huán)未完全(quán)統一(yī)，存在(zài)两(liǎng)个(gè)不(bù)同(tóng)的(de)法(fǎ)律觀点，一(yī)種(zhǒng)觀点是(shì)物(wù)業服(fú)务糾紛的(de)訴訟时(shí)效应從物(wù)業公司退(tuì)场(chǎng)之(zhī)日(rì)起(qǐ)開(kāi)始(shǐ)計(jì)算；另(lìng)一(yī)種(zhǒng)觀点是(shì)物(wù)業服(fú)务糾紛的(de)訴訟时(shí)效应從每一(yī)笔債务的(de)履行期限屆滿之(zhī)日(rì)起(qǐ)開(kāi)始(shǐ)計(jì)算。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業公司在(zài)平常的(de)工作(zuò)中(zhōng)還(huán)是(shì)应該重視中(zhōng)斷訴訟时(shí)效的(de)工作(zuò)，对(duì)于(yú)欠(qiàn)费業主，及(jí)时(shí)進(jìn)行催繳並(bìng)保留相应证據(jù)，以(yǐ)此(cǐ)来(lái)规避訴訟时(shí)效可(kě)能(néng)带(dài)来(lái)的(de)風(fēng)險。

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