2013年(nián)11月(yuè)，程某與(yǔ)某開(kāi)发商A公司签订商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)，購買(mǎi)了(le)一(yī)套(tào)商品房(fáng)。

 2015年(nián)6月(yuè)，房(fáng)屋(wū)交付，該房(fáng)産所(suǒ)在(zài)小區(qū)由(yóu)某物(wù)業公司B公司提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务。

 2017年(nián)10月(yuè)，程某家(jiā)中(zhōng)反(fǎn)水(shuǐ)，致(zhì)使家(jiā)里(lǐ)木門(mén)、牆(qiáng)紙(zhǐ)、家(jiā)具等嚴重受損，无法(fǎ)居(jū)住。

程某認为，家(jiā)中(zhōng)積水(shuǐ)是(shì)由(yóu)于(yú)開(kāi)发商A公司和(hé)物(wù)業公司B公司所(suǒ)致(zhì)，应當承擔相应的(de)侵权責任，遂起(qǐ)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。日(rì)前(qián)，法(fǎ)院(yuàn)一(yī)審判決駁回(huí)了(le)程某的(de)全(quán)部(bù)訴求。在(zài)法(fǎ)定(dìng)上(shàng)訴期，程某沒(méi)有上(shàng)訴。 那(nà)麼(me)，在(zài)該起(qǐ)案(àn)例中(zhōng)，物(wù)業糾紛应訴应該注意(yì)什(shén)麼(me)，開(kāi)发商A公司和(hé)物(wù)業公司B公司是(shì)否应該承擔相应的(de)侵权責任?日(rì)前(qián)，記(jì)者(zhě)走(zǒu)訪了(le)鄭州中(zhōng)建地(dì)産公司法(fǎ)务部(bù)胡萍經(jīng)理(lǐ)。

胡萍：侵权責任法(fǎ)第(dì)十(shí)条(tiáo)规定(dìng)：“二(èr)人以(yǐ)上(shàng)實(shí)施危及(jí)他(tā)人人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)的(de)行为，其(qí)中(zhōng)一(yī)人或(huò)者(zhě)數人的(de)行为造成(chéng)他(tā)人損害，能(néng)夠确定(dìng)具體(tǐ)侵权人的(de)，由(yóu)侵权人承擔責任;不(bù)能(néng)确定(dìng)具體(tǐ)侵权人的(de)，行为人承擔連(lián)带(dài)責任。”

合同(tóng)法(fǎ)第(dì)一(yī)百(bǎi)二(èr)十(shí)二(èr)条(tiáo)則规定(dìng)：“因(yīn)當事(shì)人一(yī)方(fāng)的(de)違約行为，侵害对(duì)方(fāng)人身(shēn)、财産权益的(de)，受損害方(fāng)有权選擇依照本(běn)法(fǎ)要(yào)求其(qí)承擔違約責任或(huò)者(zhě)依照其(qí)他(tā)法(fǎ)律要(yào)求其(qí)承擔侵权責任。”

即我(wǒ)國(guó)法(fǎ)律賦予了(le)當事(shì)人自(zì)主選擇追究对(duì)方(fāng)違約責任還(huán)是(shì)侵权責任的(de)自(zì)由(yóu)。

若業主選擇要(yào)求物(wù)業公司承擔違約責任时(shí)，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)看(kàn)物(wù)業公司是(shì)否具有主觀上(shàng)的(de)过(guò)错，只(zhī)要(yào)違反(fǎn)合同(tóng)約定(dìng)，就(jiù)应當承擔違約責任。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業公司应重視審查合同(tóng)約定(dìng)，嚴格依據(jù)履行合同(tóng)中(zhōng)的(de)各(gè)項義务，需要(yào)舉证证明(míng)已經(jīng)履行了(le)全(quán)部(bù)合同(tóng)約定(dìng)的(de)義务。

若業主選擇要(yào)求物(wù)業公司承擔侵权責任时(shí)，应重点抓住侵权行为是(shì)否由(yóu)誰(shéi)发出(chū)，侵权損害的(de)結果(guǒ)與(yǔ)侵权行为是(shì)否有因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)(包(bāo)括直(zhí)接因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)和(hé)间接因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì))，侵权行为是(shì)否具有主觀上(shàng)的(de)过(guò)错，物(wù)業公司应对(duì)侵权的(de)訴請有針(zhēn)对(duì)性(xìng)地(dì)進(jìn)行证據(jù)準備和(hé)应对(duì)。

可(kě)以(yǐ)看(kàn)出(chū)，无論是(shì)依據(jù)侵权法(fǎ)還(huán)是(shì)依據(jù)合同(tóng)法(fǎ)，受損害方(fāng)均应當舉证证明(míng)其(qí)損害後(hòu)果(guǒ)與(yǔ)另(lìng)一(yī)方(fāng)當事(shì)人侵害或(huò)違約存在(zài)的(de)因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)。即侵权或(huò)者(zhě)違約行为是(shì)承擔賠償責任的(de)前(qián)提(tí)，損害後(hòu)果(guǒ)是(shì)受損業主要(yào)求損害賠償的(de)必要(yào)条(tiáo)件(jiàn)，因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)是(shì)損害賠償的(de)重要(yào)条(tiáo)件(jiàn)。

胡萍：本(běn)案(àn)業主程某主张(zhāng)侵权責任賠償，案(àn)件(jiàn)争議的(de)焦点是(shì)“程某的(de)損失是(shì)否是(shì)由(yóu)物(wù)業公司B公司和(hé)開(kāi)发商A公司原因(yīn)所(suǒ)造成(chéng)”。

本(běn)案(àn)中(zhōng)，房(fáng)屋(wū)于(yú)2015年(nián)6月(yuè)14日(rì)交付程某使用(yòng)，2017年(nián)10月(yuè)15日(rì)程某家(jiā)中(zhōng)反(fǎn)水(shuǐ)，致(zhì)使家(jiā)里(lǐ)木門(mén)、牆(qiáng)紙(zhǐ)家(jiā)居(jū)等受損，但物(wù)業公司提(tí)供的(de)公共(gòng)設施維修保養記(jì)录(lù)表(biǎo)顯示，其(qí)定(dìng)期对(duì)管(guǎn)道(dào)等設施進(jìn)行檢查、疏通(tòng)。

根(gēn)據(jù)程某提(tí)供的(de)证據(jù)，僅能(néng)证明(míng)損害发生(shēng)的(de)結果(guǒ)，不(bù)能(néng)证明(míng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)堵塞的(de)原因(yīn)以(yǐ)及(jí)物(wù)業公司对(duì)此(cǐ)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)堵塞存在(zài)过(guò)错，因(yīn)此(cǐ)，程某請求物(wù)業公司承擔賠償責任沒(méi)有事(shì)實(shí)和(hé)法(fǎ)律依據(jù)，法(fǎ)院(yuàn)未予支持(chí)。

A公司是(shì)本(běn)案(àn)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发商，程某沒(méi)有提(tí)交A公司與(yǔ)此(cǐ)次(cì)房(fáng)屋(wū)反(fǎn)水(shuǐ)造成(chéng)損失存在(zài)因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)及(jí)过(guò)错的(de)证據(jù)，因(yīn)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)也(yě)不(bù)支持(chí)程某要(yào)求開(kāi)发商A公司承擔賠償責任的(de)訴訟請求。

本(běn)案(àn)物(wù)業公司及(jí)開(kāi)发商勝訴的(de)關(guān)鍵原因(yīn)在(zài)于(yú)，一(yī)是(shì)原告程某並(bìng)未提(tí)供相關(guān)证據(jù)证明(míng)物(wù)業公司及(jí)開(kāi)发商與(yǔ)此(cǐ)次(cì)房(fáng)屋(wū)反(fǎn)水(shuǐ)造成(chéng)損失存在(zài)因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)或(huò)过(guò)错。

二(èr)是(shì)物(wù)業公司提(tí)交证據(jù)证明(míng)其(qí)已履行《前(qián)期物(wù)業服(fú)务委托合同(tóng)》附件(jiàn)：前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)标(biāo)準第(dì)五(wǔ)条(tiáo)第(dì)4項：共(gòng)用(yòng)雨(yǔ)污水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)每年(nián)疏通(tòng)1次(cì)，雨(yǔ)、污水(shuǐ)井每月(yuè)檢查1次(cì)，視情(qíng)檢況及(jí)时(shí)清(qīng)掏。即物(wù)業公司应履行的(de)義务。

並(bìng)且(qiě)物(wù)業公司在(zài)此(cǐ)次(cì)事(shì)件(jiàn)中(zhōng)，及(jí)时(shí)发現(xiàn)問(wèn)題(tí)，並(bìng)通(tòng)知程某，及(jí)时(shí)妥善處(chù)理(lǐ)避免事(shì)件(jiàn)的(de)擴大(dà)化(huà)，減少(shǎo)程某損失，事(shì)後(hòu)並(bìng)積极(jí)協助程某做好(hǎo)善後(hòu)清(qīng)理(lǐ)工作(zuò)，已盡到(dào)作(zuò)为物(wù)業公司应履行的(de)義务。

胡萍：我(wǒ)認为，首先(xiān)物(wù)業公司应嚴格履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)義务。

物(wù)業公司应當按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)对(duì)物(wù)業公司維護、養護、疏通(tòng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)的(de)義务及(jí)物(wù)業公司的(de)責任豁免等事(shì)項約定(dìng)，定(dìng)期对(duì)管(guǎn)道(dào)進(jìn)行檢查清(qīng)理(lǐ)、維修養護，或(huò)者(zhě)采取(qǔ)其(qí)他(tā)措施盡量(liàng)避免損害发生(shēng)，这(zhè)樣(yàng)即使以(yǐ)後(hòu)出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)，也(yě)可(kě)以(yǐ)據(jù)此(cǐ)減免物(wù)業公司的(de)責任。

同(tóng)时(shí)，建議物(wù)業公司建立定(dìng)期維修維護、投訴及(jí)糾紛處(chù)理(lǐ)台(tái)賬制度(dù)，強(qiáng)化(huà)证據(jù)意(yì)識。及(jí)时(shí)把(bǎ)自(zì)己已經(jīng)配合協调和(hé)沟(gōu)通(tòng)的(de)工作(zuò)通(tòng)过(guò)一(yī)定(dìng)的(de)形式固定(dìng)或(huò)保全(quán)下(xià)来(lái)，不(bù)能(néng)僅僅是(shì)自(zì)己的(de)工作(zuò)記(jì)录(lù)，要(yào)采取(qǔ)包(bāo)括必要(yào)的(de)書(shū)面(miàn)签認或(huò)签收(shōu)、录(lù)音(yīn)录(lù)像等形式把(bǎ)自(zì)己已經(jīng)履行作(zuò)为的(de)義务的(de)过(guò)程或(huò)内容進(jìn)行保留，以(yǐ)防止日(rì)後(hòu)出(chū)現(xiàn)訴訟有據(jù)可(kě)查。

避免出(chū)現(xiàn)例如(rú)物(wù)業公司未盡到(dào)相应的(de)注意(yì)義务和(hé)職責，对(duì)小區(qū)公共(gòng)設施維護管(guǎn)理(lǐ)不(bù)當，不(bù)僅違反(fǎn)了(le)合同(tóng)約定(dìng)的(de)主要(yào)義务，同(tóng)时(shí)也(yě)可(kě)能(néng)侵害業主的(de)财産权和(hé)人身(shēn)权利而(ér)構成(chéng)侵权的(de)行为。

其(qí)次(cì)，若業主以(yǐ)保修期内房(fáng)屋(wū)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)起(qǐ)訴開(kāi)发商，提(tí)醒開(kāi)发商工程管(guǎn)理(lǐ)人員及(jí)时(shí)收(shōu)集固定(dìng)相關(guān)证據(jù)。

若在(zài)保修期内房(fáng)屋(wū)出(chū)現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)的(de)情(qíng)形下(xià)，为避免損失的(de)進(jìn)一(yī)步擴大(dà)，应注意(yì)及(jí)时(shí)收(shōu)集或(huò)準備相關(guān)证據(jù)，並(bìng)進(jìn)行证據(jù)固定(dìng)。

对(duì)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，開(kāi)发商與(yǔ)業主应及(jí)时(shí)協商通(tòng)过(guò)委托檢測、鑒定(dìng)的(de)方(fāng)式查明(míng)原因(yīn)、厘(lí)清(qīng)責任。若業主不(bù)予配合，应及(jí)时(shí)進(jìn)行書(shū)面(miàn)通(tòng)知並(bìng)保留相關(guān)证據(jù)。

若業主拒絕对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施進(jìn)行維修，開(kāi)发商也(yě)应及(jí)时(shí)進(jìn)行書(shū)面(miàn)通(tòng)知並(bìng)保留证據(jù)，必要(yào)时(shí)通(tòng)过(guò)公证等方(fāng)式留存证據(jù)，以(yǐ)免業主以(yǐ)開(kāi)发商存在(zài)怠于(yú)履行維修義务为由(yóu)要(yào)求開(kāi)发商承擔其(qí)他(tā)額外(wài)責任。

务必时(shí)刻具有证據(jù)意(yì)識，根(gēn)據(jù)以(yǐ)上(shàng)标(biāo)準從事(shì)前(qián)、事(shì)中(zhōng)、事(shì)後(hòu)三(sān)个(gè)环(huán)节(jié)搜集和(hé)保留相应的(de)证據(jù)、從而(ér)为查明(míng)真(zhēn)相、理(lǐ)清(qīng)責任提(tí)供证據(jù)保障。

来(lái)源：法(fǎ)治周末