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| 社區(qū)居(jū)委会(huì)可(kě)以(yǐ)代(dài)签小區(qū)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)嗎？ |
| 发布(bù)时(shí)间:2023-12-29 11:08:01| 浏覽次(cì)數： |
“您好(hǎo)!受湘誠物(wù)業委托，提(tí)醒您交納其(qí)服(fú)务期间物(wù)業费……”連(lián)日(rì)来(lái)，芙蓉區(qū)東(dōng)湖(hú)社區(qū)西(xī)南(nán)明(míng)苑小區(qū)不(bù)少(shǎo)業主都收(shōu)到(dào)这(zhè)樣(yàng)一(yī)条(tiáo)催繳物(wù)業费的(de)短(duǎn)信(xìn)；還(huán)有一(yī)些(xiē)業主接到(dào)了(le)電(diàn)話(huà)，自(zì)稱是(shì)法(fǎ)务的(de)人在(zài)電(diàn)話(huà)中(zhōng)说(shuō)将起(qǐ)訴欠(qiàn)费的(de)業主。
記(jì)者(zhě)调查了(le)解(jiě)到(dào)，業主们(men)之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)拒交物(wù)業费，是(shì)認为此(cǐ)前(qián)由(yóu)社區(qū)與(yǔ)該物(wù)業公司续签的(de)合同(tóng)无效。
業主未經(jīng)業主大(dà)会(huì)授权签订的(de)合同(tóng)无效
西(xī)南(nán)明(míng)苑是(shì)經(jīng)濟适用(yòng)房(fáng)小區(qū)，有500多(duō)戶住戶，自(zì)2001年(nián)交付使用(yòng)，最(zuì)初按照长(cháng)沙(shā)市(shì)經(jīng)濟适用(yòng)房(fáng)小區(qū)的(de)一(yī)般标(biāo)準——每平方(fāng)米(mǐ)0.5元(yuán)繳納物(wù)業服(fú)务费。
2013年(nián)，西(xī)南(nán)明(míng)苑小區(qū)成(chéng)立了(le)第(dì)一(yī)屆業主委員会(huì)。2016年(nián)，第(dì)一(yī)屆業委会(huì)任期到(dào)期，新(xīn)的(de)業委会(huì)成(chéng)立遭(zāo)遇了(le)重重阻力，直(zhí)到(dào)2018年(nián)11月(yuè)，第(dì)二(èr)屆業委会(huì)才成(chéng)立。
由(yóu)于(yú)沒(méi)有成(chéng)立業主委員会(huì)，在(zài)这(zhè)期间小區(qū)的(de)很多(duō)事(shì)項都是(shì)由(yóu)東(dōng)湖(hú)社區(qū)代(dài)为管(guǎn)理(lǐ)。2017年(nián)12月(yuè)，原業委会(huì)與(yǔ)湖(hú)南(nán)省(shěng)湘誠物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有限公司签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)到(dào)期。12月(yuè)27日(rì)，東(dōng)湖(hú)社區(qū)與(yǔ)湘誠物(wù)業续签了(le)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，合同(tóng)期限为2017年(nián)12月(yuè)29日(rì)至(zhì)成(chéng)立新(xīn)的(de)業委会(huì)並(bìng)签订新(xīn)的(de)物(wù)業公司为止，物(wù)業费为每平方(fāng)米(mǐ)0.8元(yuán)。
記(jì)者(zhě)在(zài)这(zhè)份物(wù)業服(fú)务合同(tóng)上(shàng)看(kàn)到(dào)，这(zhè)份合同(tóng)上(shàng)签了(le)東(dōng)湖(hú)社區(qū)黨支部(bù)書(shū)記(jì)、主任王紅(hóng)宇的(de)名(míng)字(zì)，還(huán)有西(xī)南(nán)明(míng)苑小區(qū)5位(wèi)樓棟组长(cháng)代(dài)表(biǎo)也(yě)签了(le)名(míng)。
对(duì)这(zhè)份由(yóu)社區(qū)签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，很多(duō)業主表(biǎo)示不(bù)知情(qíng)、不(bù)認可(kě)。第(dì)二(èr)屆業委会(huì)代(dài)表(biǎo)周利佳介紹，签合同(tóng)前(qián)沒(méi)有召開(kāi)業主大(dà)会(huì)征得業主“双(shuāng)过(guò)半”同(tóng)意(yì)(即當經(jīng)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì))，签合同(tóng)後(hòu)沒(méi)有公示，業委会(huì)直(zhí)到(dào)今年(nián)3月(yuè)才拿到(dào)这(zhè)份合同(tóng)。還(huán)有業主表(biǎo)示，沒(méi)有經(jīng)过(guò)業主大(dà)会(huì)授权，社區(qū)无权签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，因(yīn)此(cǐ)該合同(tóng)是(shì)无效合同(tóng)。
社區(qū)及(jí)物(wù)業签合同(tóng)时(shí)咨詢过(guò)律师(shī)意(yì)見(jiàn)
如(rú)今，湘誠物(wù)業已按照此(cǐ)前(qián)與(yǔ)社區(qū)签订的(de)合同(tóng)要(yào)求退(tuì)出(chū)西(xī)南(nán)明(míng)苑小區(qū)。湘誠物(wù)業項目經(jīng)理(lǐ)袁小軍告訴記(jì)者(zhě)，他(tā)们(men)正(zhèng)準備通(tòng)过(guò)司法(fǎ)途徑，起(qǐ)訴欠(qiàn)费的(de)業主。
一(yī)些(xiē)業主不(bù)願意(yì)交费、還(huán)有一(yī)些(xiē)業主表(biǎo)示只(zhī)会(huì)按照漲價前(qián)的(de)0.5元(yuán)每平方(fāng)米(mǐ)交费，他(tā)们(men)的(de)主要(yào)依據(jù)便是(shì)：物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)由(yóu)社區(qū)代(dài)签的(de)，是(shì)一(yī)份无效合同(tóng)。
針(zhēn)对(duì)業主的(de)質(zhì)疑，王紅(hóng)宇表(biǎo)示合同(tóng)是(shì)合法(fǎ)的(de)，因(yīn)为當时(shí)小區(qū)沒(méi)有業委会(huì)，社區(qū)和(hé)物(wù)業公司在(zài)签订合同(tóng)时(shí)也(yě)咨詢过(guò)律师(shī)意(yì)見(jiàn)。王紅(hóng)宇说(shuō)，如(rú)果(guǒ)業主認为合同(tóng)无效，可(kě)以(yǐ)起(qǐ)訴社區(qū)或(huò)是(shì)物(wù)業公司。
記(jì)者(zhě)在(zài)采訪中(zhōng)了(le)解(jiě)到(dào)，一(yī)些(xiē)業主不(bù)交物(wù)業费，是(shì)因(yīn)为他(tā)们(men)認为，物(wù)業多(duō)年(nián)来(lái)不(bù)公示小區(qū)公共(gòng)收(shōu)益賬目，他(tā)们(men)認为这(zhè)些(xiē)收(shōu)益应該屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主;其(qí)次(cì)，還(huán)有一(yī)些(xiē)業主認为，物(wù)業在(zài)使用(yòng)維修基金(jīn)的(de)程序方(fāng)面(miàn)也(yě)存在(zài)問(wèn)題(tí)，将維修基金(jīn)掏空(kōng)了(le)。
針(zhēn)对(duì)小區(qū)業主的(de)指責，袁小軍回(huí)应稱，小區(qū)的(de)公共(gòng)收(shōu)益，物(wù)業大(dà)概每半年(nián)公示一(yī)次(cì);維修基金(jīn)則都用(yòng)在(zài)小區(qū)修繕和(hé)公共(gòng)設施的(de)維護上(shàng)了(le)，程序都是(shì)合法(fǎ)的(de)。“維修基金(jīn)的(de)使用(yòng)在(zài)住建部(bù)門(mén)都有備案(àn)，業主可(kě)以(yǐ)去(qù)查詢。”
律师(shī)社區(qū)作(zuò)为主體(tǐ)签物(wù)業合同(tóng)欠(qiàn)缺法(fǎ)律依據(jù)
針(zhēn)对(duì)業主和(hé)物(wù)業争論的(de)焦点，在(zài)小區(qū)沒(méi)有成(chéng)立業委会(huì)的(de)情(qíng)況下(xià)，社區(qū)是(shì)否有权代(dài)替業主和(hé)物(wù)業公司签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)呢?
湖(hú)南(nán)万(wàn)和(hé)聯合律师(shī)事(shì)务所(suǒ)律师(shī)李健表(biǎo)示，依據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，業主委員会(huì)应當與(yǔ)業主大(dà)会(huì)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务企業订立書(shū)面(miàn)的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。此(cǐ)外(wài)第(dì)二(èr)十(shí)一(yī)条(tiáo)還(huán)规定(dìng)了(le)在(zài)業主、業主大(dà)会(huì)選聘物(wù)業服(fú)务企業之(zhī)前(qián)，建設單位(wèi)選聘物(wù)業服(fú)务企業的(de)，应當签订書(shū)面(miàn)的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。
由(yóu)此(cǐ)可(kě)見(jiàn)条(tiáo)例只(zhī)规定(dìng)業主委員会(huì)與(yǔ)建設單位(wèi)可(kě)以(yǐ)签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，並(bìng)沒(méi)授权社區(qū)签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。因(yīn)此(cǐ)按法(fǎ)无授权不(bù)可(kě)为的(de)法(fǎ)理(lǐ)，社區(qū)直(zhí)接作(zuò)为合同(tóng)主體(tǐ)签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)欠(qiàn)缺法(fǎ)律依據(jù)的(de)。
湖(hú)南(nán)弘一(yī)律师(shī)事(shì)务所(suǒ)律师(shī)謝惠明(míng)也(yě)表(biǎo)示：
按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)278条(tiáo)之(zhī)规定(dìng)，選聘和(hé)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業，应由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)。小區(qū)更換物(wù)業公司，应該首先(xiān)召開(kāi)業主大(dà)会(huì)，由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主決定(dìng)，可(kě)以(yǐ)采用(yòng)集體(tǐ)讨論的(de)形式，也(yě)可(kě)以(yǐ)采用(yòng)書(shū)面(miàn)征求意(yì)見(jiàn)的(de)形式，至(zhì)少(shǎo)应當經(jīng)專有部(bù)分(fēn)占建築物(wù)總(zǒng)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)占總(zǒng)人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)。如(rú)果(guǒ)如(rú)業主所(suǒ)言，社區(qū)並(bìng)沒(méi)有經(jīng)由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，該物(wù)業服(fú)务合同(tóng)应屬无效合同(tóng)。
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上(shàng)一(yī)篇(piān)：如(rú)何对(duì)待物(wù)業服(fú)务中(zhōng)用(yòng)戶的(de)“責骂”？
下(xià)一(yī)篇(piān)：警惕小區(qū)里(lǐ)的(de)五(wǔ)種(zhǒng)危害，轉(zhuǎn)給(gěi)業主看(kàn)！ |
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