[案(àn)情(qíng)簡介]

      张(zhāng)某为廈門(mén)某住宅(zhái)小區(qū)3号(hào)樓605号(hào)房(fáng)屋(wū)的(de)業主，夏天天气(qì)炎热(rè)的(de)时(shí)候，张(zhāng)某一(yī)家(jiā)都喜歡把(bǎ)房(fáng)門(mén)打(dǎ)開(kāi)来(lái)通(tòng)風(fēng)，而(ér)605号(hào)房(fáng)的(de)房(fáng)門(mén)正(zhèng)对(duì)着樓梯(tī)口(kǒu)，房(fáng)門(mén)打(dǎ)開(kāi)後(hòu)上(shàng)上(shàng)下(xià)下(xià)的(de)鄰居(jū)總(zǒng)能(néng)看(kàn)到(dào)屋(wū)里(lǐ)，家(jiā)人都覺得很不(bù)方(fāng)便。于(yú)是(shì)經(jīng)过(guò)一(yī)番(fān)商量(liàng)後(hòu)，张(zhāng)某在(zài)房(fáng)門(mén)口(kǒu)1米(mǐ)開(kāi)外(wài)搭建了(le)一(yī)个(gè)可(kě)移式的(de)铁(tiě)架屏風(fēng)。但是(shì)放(fàng)置了(le)該屏風(fēng)後(hòu)，樓梯(tī)口(kǒu)就(jiù)只(zhī)剩下(xià)不(bù)到(dào)1米(mǐ)的(de)空(kōng)间，樓上(shàng)的(de)住戶们(men)上(shàng)下(xià)樓梯(tī)都覺得十(shí)分(fēn)不(bù)方(fāng)便，于(yú)是(shì)向(xiàng)負責該小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司投訴。

     物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司多(duō)次(cì)上(shàng)門(mén)與(yǔ)张(zhāng)某交涉，而(ér)张(zhāng)某認为，这(zhè)是(shì)自(zì)家(jiā)門(mén)口(kǒu)的(de)地(dì)盤，别人无权干(gàn)涉，何況物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司只(zhī)是(shì)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)，无权決定(dìng)用(yòng)戶能(néng)否搭建建築物(wù)附屬物(wù)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司經(jīng)过(guò)集體(tǐ)讨論後(hòu)作(zuò)出(chū)对(duì)张(zhāng)某進(jìn)行500元(yuán)罰款的(de)通(tòng)知，然而(ér)张(zhāng)某拒不(bù)交納罰款，也(yě)拒不(bù)改變(biàn)行为。无奈之(zhī)下(xià)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司只(zhī)好(hǎo)将张(zhāng)某家(jiā)的(de)水(shuǐ)電(diàn)都停了(le)。

     于(yú)是(shì)张(zhāng)某一(yī)气(qì)之(zhī)下(xià)将該物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。經(jīng)过(guò)法(fǎ)庭的(de)调解(jiě)，最(zuì)後(hòu)张(zhāng)某拆除了(le)其(qí)占用(yòng)通(tòng)道(dào)的(de)屏風(fēng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司也(yě)終(zhōng)止了(le)停水(shuǐ)停電(diàn)的(de)行为，並(bìng)口(kǒu)头(tóu)向(xiàng)张(zhāng)某道(dào)歉。

[法(fǎ)律解(jiě)析]

本(běn)案(àn)中(zhōng)张(zhāng)某的(de)行为性(xìng)質(zhì)認定(dìng)

     张(zhāng)某認为家(jiā)門(mén)口(kǒu)的(de)空(kōng)间歸業主自(zì)己支配，这(zhè)是(shì)混淆了(le)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)和(hé)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)界限。在(zài)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有的(de)情(qíng)況下(xià)，單獨部(bù)分(fēn)經(jīng)分(fēn)割成(chéng)为區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权的(de)客體(tǐ)，必須具備如(rú)下(xià)幾(jǐ)个(gè)条(tiáo)件(jiàn)：（1）構造上(shàng)的(de)獨立性(xìng)，也(yě)就(jiù)是(shì)有确定(dìng)的(de)遮避欄，並(bìng)形成(chéng)一(yī)定(dìng)的(de)居(jū)住單位(wèi)；（2）使用(yòng)上(shàng)的(de)獨立性(xìng)，判斷能(néng)否單獨使用(yòng)，要(yào)以(yǐ)該部(bù)分(fēn)有无獨立的(de)出(chū)入(rù)門(mén)戶为判斷要(yào)素；（3）通(tòng)过(guò)登記(jì)表(biǎo)現(xiàn)出(chū)形式上(shàng)的(de)獨立性(xìng)——構造上(shàng)和(hé)使用(yòng)上(shàng)的(de)獨立性(xìng)是(shì)經(jīng)濟上(shàng)的(de)獨立性(xìng)，只(zhī)有通(tòng)过(guò)登記(jì)才能(néng)表(biǎo)現(xiàn)为法(fǎ)律上(shàng)的(de)獨立，也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，通(tòng)过(guò)登記(jì)使被(bèi)分(fēn)割的(de)各(gè)个(gè)部(bù)分(fēn)在(zài)法(fǎ)律上(shàng)成(chéng)为各(gè)个(gè)所(suǒ)有权的(de)客體(tǐ)。而(ér)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)範圍主要(yào)包(bāo)括三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)：一(yī)是(shì)建築物(wù)的(de)基本(běn)構造部(bù)分(fēn)，如(rú)支柱(zhù)、屋(wū)頂、外(wài)牆(qiáng)地(dì)下(xià)室(shì)；二(èr)是(shì)建築物(wù)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)及(jí)附屬物(wù)，如(rú)樓梯(tī)、消防設備、走(zǒu)廊、上(shàng)下(xià)水(shuǐ)設備；三(sān)是(shì)部(bù)分(fēn)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权人共(gòng)有的(de)部(bù)分(fēn)，如(rú)樓层(céng)之(zhī)间的(de)天花(huā)地(dì)闆、左(zuǒ)右(yòu)房(fáng)屋(wū)的(de)隔牆(qiáng)等。张(zhāng)某家(jiā)門(mén)口(kǒu)的(de)空(kōng)间實(shí)际上(shàng)屬于(yú)樓道(dào)，是(shì)整个(gè)建築物(wù)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)。

     而(ér)对(duì)于(yú)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)、公用(yòng)設施的(de)使用(yòng)，必須受一(yī)定(dìng)的(de)规制。《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“業主应當遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約。業主大(dà)会(huì)和(hé)業主委員会(huì)，对(duì)任意(yì)弃置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或(huò)者(zhě)噪聲、違反(fǎn)规定(dìng)飼養動(dòng)物(wù)、違章(zhāng)搭建、侵占通(tòng)道(dào)、拒付物(wù)業费等損害他(tā)人合法(fǎ)权益的(de)行为，有权依照法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，要(yào)求行为人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主对(duì)侵害自(zì)己合法(fǎ)权益的(de)行为，可(kě)以(yǐ)依法(fǎ)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟。”《城(chéng)市(shì)新(xīn)建住宅(zhái)小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“房(fáng)地(dì)産産权人和(hé)使用(yòng)人違反(fǎn)本(běn)辦(bàn)法(fǎ)规定(dìng)，有下(xià)列行为之(zhī)一(yī)的(de)，由(yóu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司予以(yǐ)制止、批评教育、責令恢複原狀、賠償損失：（一(yī)）擅自(zì)改變(biàn)小區(qū)内土(tǔ)地(dì)用(yòng)途的(de)；（二(èr)）擅自(zì)改變(biàn)房(fáng)屋(wū)、配套(tào)設施的(de)用(yòng)途、結構、外(wài)觀，損毀設施、設備，危及(jí)房(fáng)屋(wū)安(ān)全(quán)的(de)；（三(sān)）私搭亂建，亂停亂放(fàng)車輛，在(zài)房(fáng)屋(wū)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)亂堆亂放(fàng)，随意(yì)占用(yòng)、破壞綠(lǜ)化(huà)、污染环(huán)境、影響住宅(zhái)小區(qū)景觀，噪聲擾民(mín)的(de)；（四(sì)）不(bù)照章(zhāng)交納各(gè)種(zhǒng)费用(yòng)的(de)。”因(yīn)此(cǐ)，对(duì)于(yú)樓道(dào)等建築物(wù)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)分(fēn)，张(zhāng)某无权單獨占用(yòng)、使用(yòng)該空(kōng)间。

本(běn)案(àn)中(zhōng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)行为是(shì)否合法(fǎ)？

     物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司獲得物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)权的(de)法(fǎ)律基礎是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)，目前(qián)通(tòng)说(shuō)認为，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)屬于(yú)委托合同(tóng)的(de)一(yī)種(zhǒng)。在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)關(guān)系(xì)中(zhōng)，業主處(chù)于(yú)委托人的(de)地(dì)位(wèi)，而(ér)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司處(chù)于(yú)受托人的(de)地(dì)位(wèi)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司受托處(chù)理(lǐ)的(de)事(shì)务就(jiù)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)事(shì)务。为了(le)處(chù)理(lǐ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)事(shì)务，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有必要(yào)獲得業主即委托人的(de)授权，即獲得物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)权，據(jù)此(cǐ)從事(shì)與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有關(guān)的(de)行为。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司一(yī)般会(huì)與(yǔ)業主签订物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)。

     物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有权制止小區(qū)内的(de)違章(zhāng)搭建行为。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有权依照物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)对(duì)住宅(zhái)小區(qū)實(shí)施管(guǎn)理(lǐ)，对(duì)于(yú)小區(qū)内私搭亂建的(de)行为，其(qí)已經(jīng)違反(fǎn)了(le)國(guó)家(jiā)相關(guān)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)规定(dìng)，也(yě)違背了(le)小區(qū)《業主公約》中(zhōng)的(de)約定(dìng)，因(yīn)此(cǐ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司对(duì)業主的(de)行为有权進(jìn)行制止。但是(shì)，本(běn)案(àn)中(zhōng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司停水(shuǐ)停電(diàn)的(de)行为還(huán)是(shì)存在(zài)問(wèn)題(tí)的(de)。

     物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司无权停水(shuǐ)停電(diàn)。根(gēn)據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)相關(guān)规定(dìng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司有依照物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)对(duì)住宅(zhái)小區(qū)實(shí)施管(guǎn)理(lǐ)的(de)权利，並(bìng)有履行物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)合同(tóng)，依法(fǎ)經(jīng)營的(de)義务。當業主違反(fǎn)法(fǎ)规或(huò)合同(tóng)时(shí)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司可(kě)以(yǐ)給(gěi)予制止、批评教育、責令恢複原狀、賠償損失，但住宅(zhái)區(qū)内的(de)水(shuǐ)電(diàn)供应及(jí)維護应當由(yóu)有關(guān)供水(shuǐ)供電(diàn)部(bù)門(mén)負責，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司无权擅自(zì)切(qiè)斷住戶的(de)水(shuǐ)電(diàn)供应。规定(dìng)了(le)只(zhī)有在(zài)住戶拒絕交納管(guǎn)理(lǐ)费等有關(guān)水(shuǐ)電(diàn)费用(yòng)的(de)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)只(zhī)有在(zài)經(jīng)供電(diàn)供水(shuǐ)部(bù)門(mén)授权的(de)情(qíng)況下(xià)（如(rú)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)電(diàn)力供应與(yǔ)使用(yòng)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)九条(tiáo)规定(dìng)供電(diàn)企業依法(fǎ)停電(diàn)）才可(kě)以(yǐ)采取(qǔ)停水(shuǐ)停電(diàn)的(de)措施，其(qí)他(tā)情(qíng)況下(xià)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司沒(méi)有这(zhè)樣(yàng)的(de)权利。

物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司是(shì)否有权对(duì)张(zhāng)某進(jìn)行處(chù)罰呢？

     我(wǒ)國(guó)的(de)《行政(zhèng)處(chù)罰法(fǎ)》第(dì)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)规定(dìng)：“行政(zhèng)處(chù)罰由(yóu)具有行政(zhèng)處(chù)罰权的(de)行政(zhèng)机關(guān)在(zài)法(fǎ)定(dìng)職权範圍内實(shí)施。”物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司只(zhī)是(shì)一(yī)个(gè)企業，不(bù)是(shì)行政(zhèng)机關(guān)，也(yě)不(bù)是(shì)《行政(zhèng)處(chù)罰法(fǎ)》第(dì)十(shí)七(qī)条(tiáo)、第(dì)十(shí)八(bā)条(tiáo)、第(dì)十(shí)九条(tiáo)规定(dìng)的(de)受行政(zhèng)机關(guān)委托可(kě)以(yǐ)實(shí)施行政(zhèng)處(chù)罰的(de)组織。因(yīn)为它(tā)既不(bù)是(shì)事(shì)業單位(wèi)，其(qí)他(tā)方(fāng)面(miàn)也(yě)不(bù)符合受委托實(shí)施行政(zhèng)處(chù)罰的(de)组織的(de)条(tiáo)件(jiàn)。而(ér)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)六(liù)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：“違反(fǎn)本(běn)条(tiáo)例的(de)规定(dìng)，有下(xià)列行为之(zhī)一(yī)的(de)，由(yóu)縣(xiàn)級以(yǐ)上(shàng)地(dì)方(fāng)人民(mín)政(zhèng)府房(fáng)地(dì)産行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)責令限期改正(zhèng)，給(gěi)予警告，並(bìng)按照本(běn)条(tiáo)第(dì)二(èr)款的(de)规定(dìng)處(chù)以(yǐ)罰款；所(suǒ)得收(shōu)益，用(yòng)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)維修、養護，剩餘部(bù)分(fēn)按照業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)使用(yòng)：（一(yī)）擅自(zì)改變(biàn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内按照规划建設的(de)公共(gòng)建築和(hé)共(gòng)用(yòng)設施用(yòng)途的(de)；（二(èr)）擅自(zì)占用(yòng)、挖掘物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内道(dào)路、场(chǎng)地(dì)，損害業主共(gòng)同(tóng)利益的(de)；（三(sān)）擅自(zì)利用(yòng)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備進(jìn)行經(jīng)營的(de)。个(gè)人有前(qián)款规定(dìng)行为之(zhī)一(yī)的(de)，處(chù)1,000元(yuán)以(yǐ)上(shàng)1万(wàn)元(yuán)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款;單位(wèi)有前(qián)款规定(dìng)行为之(zhī)一(yī)的(de)，處(chù)5万(wàn)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)20万(wàn)元(yuán)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款。”所(suǒ)以(yǐ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司无权實(shí)施包(bāo)括罰款在(zài)内的(de)任何行政(zhèng)處(chù)罰行为。