案(àn)情(qíng)簡介

2010年(nián)4月(yuè)29日(rì)，物(wù)業公司與(yǔ)建設單位(wèi)签订前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，約定(dìng)物(wù)業公司为A小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，合同(tóng)有效期至(zhì)業委会(huì)续聘或(huò)選聘物(wù)業公司签订服(fú)务合同(tóng)生(shēng)效时(shí)止。

2011年(nián)4月(yuè)，物(wù)業公司經(jīng)建設單位(wèi)通(tòng)知入(rù)驻該小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务。吳女士是(shì)該小區(qū)的(de)業主。2011年(nián)7月(yuè)4日(rì)，吳女士與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间签订前(qián)期物(wù)業委托服(fú)务合同(tóng)，約定(dìng)物(wù)業公司为吳女士提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，物(wù)業公司按照建築面(miàn)積收(shōu)取(qǔ)物(wù)管(guǎn)费，住宅(zhái)为每月(yuè)每平方(fāng)米(mǐ)0.75元(yuán)，同(tóng)日(rì)，吳女士签署(shǔ)装修施工承諾書(shū)、繳納装修保证金(jīn)，对(duì)房(fáng)屋(wū)進(jìn)行装修。装修期间，吳女士認为其(qí)鄰居(jū)亂搭建侵占了(le)公共(gòng)面(miàn)積，物(wù)業公司同(tóng)意(yì)並(bìng)放(fàng)任其(qí)搭建侵占，未盡到(dào)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务義务，因(yīn)此(cǐ)，吳女士自(zì)2011年(nián)11月(yuè)1日(rì)起(qǐ)停止繳納物(wù)業费經(jīng)物(wù)業公司多(duō)次(cì)催繳，均无法(fǎ)與(yǔ)吳女士达(dá)成(chéng)一(yī)致(zhì)，物(wù)業公司遂将吳女士訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。

法(fǎ)院(yuàn)判決

法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)認为，根(gēn)據(jù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：“經(jīng)書(shū)面(miàn)催交，業主无正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒絕繳納或(huò)者(zhě)在(zài)催告的(de)合理(lǐ)期限内仍未繳納物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务企業請求業主支付物(wù)業费的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。業主僅以(yǐ)未享受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。”本(běn)案(àn)中(zhōng)，原告依法(fǎ)提(tí)供了(le)物(wù)業服(fú)务，有证據(jù)证明(míng)其(qí)已經(jīng)履行了(le)合同(tóng)主要(yào)義务，並(bìng)对(duì)物(wù)業费進(jìn)行了(le)書(shū)面(miàn)催繳，被(bèi)告作(zuò)为業主应按照合同(tóng)約定(dìng)向(xiàng)原告繳納物(wù)管(guǎn)费和(hé)公攤费，故对(duì)原告要(yào)求被(bèi)告繳納截至(zhì)2016年(nián)4月(yuè)合計(jì)54个(gè)月(yuè)的(de)物(wù)管(guǎn)费3119.58元(yuán)、公攤费378元(yuán)的(de)訴訟請求，本(běn)院(yuàn)依法(fǎ)予以(yǐ)支持(chí)。

律师(shī)分(fēn)析

原告與(yǔ)被(bèi)告所(suǒ)在(zài)小區(qū)的(de)建設單位(wèi)及(jí)被(bèi)告本(běn)人签订了(le)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，相關(guān)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)系(xì)各(gè)方(fāng)當事(shì)人真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示，未違反(fǎn)法(fǎ)律、行政(zhèng)法(fǎ)规的(de)強(qiáng)制性(xìng)规定(dìng)，系(xì)合法(fǎ)有效合同(tóng)，依法(fǎ)受法(fǎ)律保護，对(duì)被(bèi)告有約束(shù)力，被(bèi)告作(zuò)为業主应該按照合同(tóng)約定(dìng)履行合同(tóng)義务。

物(wù)業公司作(zuò)为小區(qū)公共(gòng)區(qū)域的(de)管(guǎn)理(lǐ)者(zhě)，在(zài)小區(qū)業主占用(yòng)公共(gòng)面(miàn)積，且(qiě)其(qí)知情(qíng)的(de)情(qíng)況下(xià)，应采取(qǔ)合理(lǐ)的(de)措施予以(yǐ)制止，比如(rú)：对(duì)其(qí)進(jìn)行劝说(shuō)、向(xiàng)其(qí)发放(fàng)書(shū)面(miàn)整改通(tòng)知、把(bǎ)相關(guān)情(qíng)況向(xiàng)城(chéng)管(guǎn)等相關(guān)部(bù)門(mén)彙報等等，以(yǐ)此(cǐ)来(lái)证明(míng)物(wù)業公司盡到(dào)了(le)合同(tóng)約定(dìng)的(de)義务。本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業公司无法(fǎ)证明(míng)其(qí)在(zài)業主占用(yòng)公共(gòng)面(miàn)積的(de)过(guò)程中(zhōng)有采取(qǔ)相關(guān)措施予以(yǐ)阻止，因(yīn)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)認为其(qí)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)存在(zài)一(yī)定(dìng)瑕疵，故而(ér)不(bù)予支持(chí)其(qí)違約金(jīn)的(de)請求是(shì)合理(lǐ)的(de)。

最(zuì)後(hòu)，物(wù)業公司雖(suī)然是(shì)小區(qū)公共(gòng)區(qū)域的(de)管(guǎn)理(lǐ)者(zhě)，但是(shì)其(qí)僅是(shì)一(yī)个(gè)服(fú)务机構，其(qí)也(yě)不(bù)是(shì)城(chéng)管(guǎn)部(bù)門(mén)，沒(méi)有執法(fǎ)权，面(miàn)对(duì)已經(jīng)建成(chéng)的(de)違规建築，物(wù)業公司沒(méi)有权力将其(qí)拆除，因(yīn)此(cǐ)，業主以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)来(lái)拒交物(wù)業费是(shì)缺乏法(fǎ)律依據(jù)的(de)。