空(kōng)置房(fáng)業主要(yào)到(dào)房(fáng)子看(kàn)看(kàn)，同(tóng)时(shí)把(bǎ)物(wù)業费交啦～

空(kōng)置房(fáng)长(cháng)期无人照料，設備設施容易損壞，造成(chéng)業主自(zì)家(jiā)房(fáng)産受損，同(tóng)时(shí)也(yě)可(kě)能(néng)殃及(jí)毗鄰，從而(ér)形成(chéng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)糾紛。物(wù)業服(fú)务企業除应遵照法(fǎ)规收(shōu)取(qǔ)空(kōng)置房(fáng)業主物(wù)業服(fú)务费之(zhī)外(wài)，也(yě)应做好(hǎo)空(kōng)置房(fáng)業主的(de)提(tí)醒和(hé)通(tòng)知工作(zuò)，避免不(bù)必要(yào)的(de)損失。

目前(qián)，对(duì)空(kōng)置房(fáng)收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费这(zhè)一(yī)問(wèn)題(tí)業界存在(zài)較大(dà)的(de)争論，各(gè)地(dì)立法(fǎ)也(yě)尚无統一(yī)标(biāo)準可(kě)循。笔者(zhě)認为，无論從物(wù)業服(fú)务企業生(shēng)存與(yǔ)发展(zhǎn)的(de)需要(yào)，還(huán)是(shì)從“空(kōng)置房(fáng)”業主的(de)利益考慮，“空(kōng)置房(fáng)”不(bù)但要(yào)繳物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费，而(ér)且(qiě)要(yào)全(quán)額繳费；同(tóng)樣(yàng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業对(duì)“空(kōng)置房(fáng)”不(bù)但要(yào)管(guǎn)，而(ér)且(qiě)必須要(yào)管(guǎn)好(hǎo)，以(yǐ)維護“空(kōng)置房(fáng)”業主與(yǔ)已入(rù)住業主双(shuāng)方(fāng)的(de)利益。

案(àn)例一(yī)

事(shì)件(jiàn)

吳某在(zài)揚州市(shì)西(xī)區(qū)早(zǎo)期開(kāi)发的(de)一(yī)个(gè)高(gāo)档住宅(zhái)小區(qū)有一(yī)套(tào)带(dài)閣樓的(de)頂层(céng)房(fáng)屋(wū)，閑置多(duō)年(nián)。每年(nián)物(wù)管(guǎn)數次(cì)通(tòng)知催繳物(wù)業费，吳某總(zǒng)是(shì)以(yǐ)房(fáng)屋(wū)无人居(jū)住为由(yóu)拒絕繳费。

每年(nián)雨(yǔ)季前(qián)物(wù)管(guǎn)總(zǒng)是(shì)发信(xìn)息或(huò)電(diàn)話(huà)要(yào)求吳某将露(lù)台(tái)、陽台(tái)清(qīng)掃干(gàn)淨，防止地(dì)漏堵塞，或(huò)者(zhě)把(bǎ)鑰匙放(fàng)在(zài)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)，委托管(guǎn)理(lǐ)處(chù)定(dìng)期清(qīng)掃，吳某卻不(bù)以(yǐ)为然。結果(guǒ)2009年(nián)10月(yuè)下(xià)旬，樓下(xià)業主電(diàn)話(huà)告知吳某，因(yīn)樓上(shàng)长(cháng)期无人清(qīng)掃，陽台(tái)地(dì)漏堵塞，雨(yǔ)天陽台(tái)、室(shì)内積水(shuǐ)无法(fǎ)排走(zǒu)，滲到(dào)樓下(xià)，導致(zhì)樓下(xià)室(shì)内装修嚴重浸水(shuǐ)、黴變(biàn)，要(yào)求賠償5万(wàn)元(yuán)。

吳某認为自(zì)己沒(méi)有入(rù)住，樓下(xià)損失與(yǔ)他(tā)无關(guān)，結果(guǒ)樓下(xià)業主一(yī)怒之(zhī)下(xià)将吳某告到(dào)法(fǎ)院(yuàn)。在(zài)物(wù)管(guǎn)出(chū)面(miàn)協调下(xià)，樓下(xià)業主作(zuò)出(chū)讓步，同(tóng)意(yì)庭外(wài)调解(jiě)，最(zuì)後(hòu)吳某賠償了(le)樓下(xià)業主2万(wàn)多(duō)元(yuán)。事(shì)後(hòu)吳某主動(dòng)到(dào)物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)補繳了(le)物(wù)業费，並(bìng)留了(le)一(yī)把(bǎ)鑰匙給(gěi)服(fú)务中(zhōng)心(xīn)，委托其(qí)今後(hòu)定(dìng)期幫忙打(dǎ)掃。

解(jiě)析

像吳某这(zhè)樣(yàng)长(cháng)期空(kōng)置的(de)房(fáng)屋(wū)，如(rú)果(guǒ)不(bù)定(dìng)期檢查打(dǎ)掃，对(duì)毗鄰業主会(huì)造成(chéng)侵害，同(tóng)樣(yàng)对(duì)空(kōng)置房(fáng)業主本(běn)身(shēn)也(yě)是(shì)一(yī)種(zhǒng)損失。在(zài)保修期内通(tòng)过(guò)不(bù)定(dìng)期檢查会(huì)及(jí)时(shí)发現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，这(zhè)樣(yàng)就(jiù)可(kě)以(yǐ)由(yóu)物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)通(tòng)知建設單位(wèi)免费維修解(jiě)決。如(rú)果(guǒ)不(bù)檢查，一(yī)旦过(guò)了(le)保修期，就(jiù)需要(yào)業主自(zì)行解(jiě)決。

这(zhè)个(gè)案(àn)例说(shuō)明(míng)空(kōng)置房(fáng)的(de)物(wù)管(guǎn)费应該全(quán)額繳納，因(yīn)为物(wù)管(guǎn)公司对(duì)空(kōng)置房(fáng)的(de)管(guǎn)理(lǐ)，在(zài)人力與(yǔ)成(chéng)本(běn)方(fāng)面(miàn)要(yào)比非(fēi)空(kōng)置房(fáng)相对(duì)付出(chū)得更多(duō)，如(rú)果(guǒ)業主委托物(wù)業代(dài)为檢查與(yǔ)清(qīng)掃的(de)話(huà)，物(wù)業還(huán)要(yào)承擔一(yī)定(dìng)的(de)責任。

同(tóng)樣(yàng)，空(kōng)置房(fáng)的(de)業主应及(jí)时(shí)繳納物(wù)業费、積极(jí)配合物(wù)業工作(zuò)，以(yǐ)避免造成(chéng)对(duì)毗鄰業主的(de)損害，保证物(wù)業的(de)價值，达(dá)到(dào)物(wù)業與(yǔ)業主双(shuāng)赢的(de)局(jú)面(miàn)。

案(àn)例二(èr)

事(shì)件(jiàn)

张(zhāng)某为了(le)方(fāng)便小孩上(shàng)學(xué)，在(zài)學(xué)校(xiào)施教段(duàn)内買(mǎi)了(le)一(yī)套(tào)二(èr)手(shǒu)房(fáng)居(jū)住，原先(xiān)購買(mǎi)的(de)一(yī)套(tào)底层(céng)住房(fáng)由(yóu)于(yú)装修較为高(gāo)档，所(suǒ)以(yǐ)沒(méi)能(néng)出(chū)租，就(jiù)成(chéng)了(le)空(kōng)置房(fáng)。张(zhāng)某搬家(jiā)时(shí)也(yě)沒(méi)有通(tòng)知物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)，也(yě)沒(méi)有将新(xīn)的(de)居(jū)住地(dì)点告訴物(wù)業。

张(zhāng)某搬走(zǒu)後(hòu)，物(wù)業電(diàn)話(huà)提(tí)醒张(zhāng)某經(jīng)常回(huí)来(lái)查看(kàn)房(fáng)子，防止排污管(guǎn)道(dào)堵塞，污水(shuǐ)倒流戶内（該房(fáng)底层(céng)无車庫，加上(shàng)老(lǎo)城(chéng)區(qū)排污系(xì)統容易堵塞），同(tóng)时(shí)把(bǎ)欠(qiàn)繳的(de)物(wù)業费繳清(qīng)。

张(zhāng)某認为空(kōng)置房(fáng)沒(méi)有必要(yào)交物(wù)業费，为了(le)躲避物(wù)業公司電(diàn)話(huà)催繳物(wù)業费，更換了(le)聯系(xì)方(fāng)式，即使偶爾回(huí)到(dào)空(kōng)置房(fáng)看(kàn)看(kàn)也(yě)不(bù)到(dào)物(wù)管(guǎn)公司繳费。2009年(nián)12月(yuè)初，樓上(shàng)業主发現(xiàn)衛生(shēng)间排污管(guǎn)道(dào)有堵塞現(xiàn)象(xiàng)，請物(wù)業聯系(xì)张(zhāng)某，協助疏通(tòng)。當时(shí)因(yīn)张(zhāng)某原登記(jì)的(de)電(diàn)話(huà)已停止使用(yòng)，无法(fǎ)聯系(xì)，此(cǐ)事(shì)不(bù)了(le)了(le)之(zhī)。

2010年(nián)元(yuán)旦假期期间，张(zhāng)某想(xiǎng)出(chū)售該空(kōng)置房(fáng)，带(dài)人来(lái)看(kàn)房(fáng)时(shí)发現(xiàn)室(shì)内木地(dì)闆地(dì)坪全(quán)泡在(zài)污水(shuǐ)中(zhōng)，牆(qiáng)面(miàn)壁(bì)紙(zhǐ)、天花(huā)闆全(quán)是(shì)黴斑，衛生(shēng)间地(dì)坪積了(le)幾(jǐ)公分(fēn)的(de)髒水(shuǐ)……整个(gè)屋(wū)内臭气(qì)薰天。購房(fáng)人本(běn)想(xiǎng)買(mǎi)了(le)就(jiù)住，但此(cǐ)種(zhǒng)情(qíng)況需要(yào)花(huā)幾(jǐ)万(wàn)元(yuán)重新(xīn)装修，于(yú)是(shì)不(bù)再打(dǎ)算購房(fáng)。

张(zhāng)某想(xiǎng)找(zhǎo)樓上(shàng)業主算帳，樓上(shàng)業主说(shuō)不(bù)是(shì)他(tā)家(jiā)責任；要(yào)求物(wù)業疏通(tòng)、清(qīng)掃、賠償損失，物(wù)管(guǎn)告知已超过(guò)保修期，自(zì)己處(chù)理(lǐ)。

张(zhāng)某一(yī)气(qì)之(zhī)下(xià)打(dǎ)電(diàn)話(huà)給(gěi)新(xīn)聞媒體(tǐ)，想(xiǎng)給(gěi)物(wù)業曝光，反(fǎn)映物(wù)業公司对(duì)公共(gòng)設施的(de)維修、維護工作(zuò)沒(méi)做好(hǎo)，要(yào)求物(wù)業公司賠償損失。媒體(tǐ)記(jì)者(zhě)到(dào)物(wù)業公司了(le)解(jiě)、核實(shí)情(qíng)況後(hòu)，未予播出(chū)。

张(zhāng)某无奈之(zhī)下(xià)，給(gěi)室(shì)内一(yī)地(dì)污水(shuǐ)的(de)現(xiàn)场(chǎng)拍照作(zuò)为证據(jù)，将樓上(shàng)共(gòng)用(yòng)一(yī)根(gēn)排污管(guǎn)道(dào)的(de)幾(jǐ)戶業主和(hé)物(wù)業公司一(yī)起(qǐ)告到(dào)法(fǎ)院(yuàn)，要(yào)求賠償一(yī)切(qiè)損失。法(fǎ)院(yuàn)在(zài)向(xiàng)物(wù)業和(hé)樓上(shàng)業主了(le)解(jiě)情(qíng)況後(hòu)，作(zuò)了(le)庭外(wài)调解(jiě)：物(wù)管(guǎn)公司免去(qù)张(zhāng)某欠(qiàn)繳的(de)二(èr)千(qiān)多(duō)元(yuán)物(wù)業费，樓上(shàng)業主承擔管(guǎn)道(dào)疏通(tòng)、室(shì)内清(qīng)掃的(de)费用(yòng)，其(qí)餘室(shì)内装修恢複由(yóu)张(zhāng)某自(zì)行解(jiě)決。

解(jiě)析

张(zhāng)某的(de)空(kōng)置房(fáng)全(quán)年(nián)的(de)物(wù)管(guǎn)费只(zhī)有四(sì)百(bǎi)多(duō)元(yuán)，空(kōng)置五(wǔ)年(nián)也(yě)只(zhī)有二(èr)千(qiān)多(duō)元(yuán)，为了(le)不(bù)繳物(wù)業费改了(le)聯系(xì)方(fāng)式，最(zuì)後(hòu)損失的(de)卻是(shì)自(zì)己。物(wù)管(guǎn)公司对(duì)空(kōng)置房(fáng)的(de)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)但是(shì)为了(le)防止因(yīn)房(fáng)屋(wū)空(kōng)置的(de)原因(yīn)造成(chéng)毗鄰房(fáng)産的(de)損害，同(tóng)樣(yàng)也(yě)是(shì)为了(le)防止空(kōng)置房(fáng)内的(de)财産免受損失，而(ér)空(kōng)置房(fáng)的(de)業主们(men)不(bù)理(lǐ)解(jiě)物(wù)管(guǎn)公司的(de)苦(kǔ)衷，只(zhī)有到(dào)了(le)自(zì)己受到(dào)損失後(hòu)才後(hòu)悔，为时(shí)已晚(wǎn)了(le)。

对(duì)于(yú)空(kōng)置房(fáng)業主而(ér)言，在(zài)小區(qū)的(de)公共(gòng)區(qū)域和(hé)公共(gòng)設備設施上(shàng)同(tóng)小區(qū)其(qí)他(tā)業主一(yī)樣(yàng)都有一(yī)定(dìng)比例的(de)份額，无論住與(yǔ)不(bù)住，物(wù)管(guǎn)公司对(duì)小區(qū)每个(gè)業主都占有份額的(de)公共(gòng)區(qū)域和(hé)公共(gòng)設備設施進(jìn)行了(le)管(guǎn)理(lǐ)與(yǔ)服(fú)务，因(yīn)此(cǐ)按合同(tóng)全(quán)額交納服(fú)务费用(yòng)是(shì)每一(yī)个(gè)小區(qū)業主的(de)应有責任與(yǔ)義务。

物(wù)業服(fú)务企業在(zài)項目承接查验前(qián)，根(gēn)據(jù)合同(tóng)約定(dìng)的(de)服(fú)务等級與(yǔ)相应的(de)收(shōu)费标(biāo)準，按小區(qū)的(de)建築面(miàn)積，測算了(le)服(fú)务成(chéng)本(běn)與(yǔ)人員配置。小區(qū)存在(zài)的(de)空(kōng)置房(fáng)，雖(suī)然适當減少(shǎo)了(le)生(shēng)活垃圾的(de)投放(fàng)量(liàng)，但物(wù)管(guǎn)保潔、綠(lǜ)化(huà)、保安(ān)等相關(guān)人員的(de)配置並(bìng)沒(méi)有因(yīn)此(cǐ)而(ér)減少(shǎo)，相反(fǎn)为了(le)防止因(yīn)空(kōng)置房(fáng)的(de)增加所(suǒ)引起(qǐ)的(de)毗鄰房(fáng)産之(zhī)间的(de)侵害（如(rú)上(shàng)述二(èr)个(gè)案(àn)例），額外(wài)地(dì)增加了(le)工作(zuò)量(liàng)與(yǔ)成(chéng)本(běn)支出(chū)，因(yīn)此(cǐ)我(wǒ)國(guó)部(bù)分(fēn)地(dì)方(fāng)规定(dìng)降低(dī)空(kōng)置房(fáng)物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準是(shì)不(bù)可(kě)取(qǔ)的(de)。

空(kōng)置房(fáng)的(de)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)

購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)後(hòu)入(rù)不(bù)入(rù)住，是(shì)業主的(de)自(zì)由(yóu)與(yǔ)权利。因(yīn)此(cǐ)物(wù)業服(fú)务企業应從接管(guǎn)查验交房(fáng)開(kāi)始(shǐ)，及(jí)时(shí)了(le)解(jiě)業主的(de)購房(fáng)意(yì)向(xiàng)，建立健全(quán)空(kōng)置房(fáng)業主档案(àn)，尤其(qí)是(shì)聯系(xì)電(diàn)話(huà)與(yǔ)通(tòng)信(xìn)地(dì)点等方(fāng)面(miàn)信(xìn)息，並(bìng)把(bǎ)類(lèi)似上(shàng)述與(yǔ)空(kōng)置房(fáng)相關(guān)聯的(de)案(àn)例等整理(lǐ)成(chéng)册(cè)发給(gěi)空(kōng)置房(fáng)業主，認真(zhēn)做好(hǎo)繳费重要(yào)性(xìng)的(de)宣传工作(zuò)，以(yǐ)得到(dào)空(kōng)置房(fáng)業主的(de)理(lǐ)解(jiě)與(yǔ)支持(chí)，确保空(kōng)關(guān)房(fáng)物(wù)業费的(de)收(shōu)繳率。对(duì)于(yú)本(běn)地(dì)政(zhèng)府部(bù)門(mén)已规定(dìng)空(kōng)置房(fáng)收(shōu)费标(biāo)準，要(yào)嚴格按照规定(dìng)收(shōu)费。

对(duì)于(yú)數次(cì)催繳仍拒絕繳费的(de)空(kōng)置房(fáng)業主，物(wù)業公司要(yào)制作(zuò)催费相關(guān)信(xìn)函(hán)和(hé)空(kōng)置房(fáng)日(rì)常檢查、防止造成(chéng)毗鄰房(fáng)産不(bù)必要(yào)損失的(de)通(tòng)知等文(wén)字(zì)資料，及(jí)时(shí)整理(lǐ)歸档，以(yǐ)備通(tòng)过(guò)法(fǎ)律途徑解(jiě)決糾紛和(hé)催繳物(wù)業费时(shí)作(zuò)为证據(jù)資料。

結合小區(qū)空(kōng)置房(fáng)實(shí)际情(qíng)況與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)需要(yào)，編写(xiě)《給(gěi)空(kōng)置房(fáng)業主的(de)一(yī)封(fēng)信(xìn)》，分(fēn)别寄发給(gěi)空(kōng)置房(fáng)業主。信(xìn)中(zhōng)应強(qiáng)调以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)点：

1、提(tí)醒業主，定(dìng)期清(qīng)掃陽台(tái)（或(huò)露(lù)台(tái)），确保地(dì)漏、排水(shuǐ)暢通(tòng)，防止雨(yǔ)天積水(shuǐ)滲漏到(dào)樓下(xià)，造成(chéng)不(bù)必要(yào)的(de)經(jīng)濟損失。

2、如(rú)发現(xiàn)滲漏水(shuǐ)等質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，及(jí)时(shí)到(dào)物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)報修，如(rú)物(wù)業尚在(zài)保修期内則可(kě)避免自(zì)己承擔維修責任。

3、與(yǔ)樓上(shàng)樓下(xià)業主互留聯系(xì)電(diàn)話(huà)，一(yī)旦需要(yào)空(kōng)置房(fáng)業主與(yǔ)樓上(shàng)、樓下(xià)業主協助解(jiě)決时(shí)，便于(yú)相互之(zhī)间的(de)聯系(xì)與(yǔ)沟(gōu)通(tòng)。

4、每次(cì)檢查清(qīng)掃後(hòu)，必須關(guān)好(hǎo)外(wài)牆(qiáng)門(mén)窗(chuāng)和(hé)戶内水(shuǐ)電(diàn)開(kāi)關(guān)，切(qiè)斷總(zǒng)電(diàn)、水(shuǐ)源。

5、業主如(rú)果(guǒ)自(zì)己沒(méi)有时(shí)间定(dìng)期檢查打(dǎ)掃，可(kě)以(yǐ)把(bǎ)鑰匙放(fàng)在(zài)物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)，填写(xiě)委托單，委托物(wù)業公司代(dài)为檢查、清(qīng)掃，處(chù)理(lǐ)相關(guān)事(shì)宜。

每當雨(yǔ)雪(xuě)季节(jié)，物(wù)業公司应逐一(yī)通(tòng)知、提(tí)醒空(kōng)置房(fáng)業主。也(yě)可(kě)根(gēn)據(jù)空(kōng)置房(fáng)業主的(de)需求，为其(qí)提(tí)供房(fáng)屋(wū)代(dài)租、代(dài)售等特(tè)約服(fú)务項目，在(zài)方(fāng)便空(kōng)置房(fáng)業主的(de)同(tóng)时(shí)，也(yě)为物(wù)業公司增加收(shōu)入(rù)。