讓物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)更规範 讓居(jū)住區(qū)更有序

       文(wén)/安(ān)世錦（作(zuò)者(zhě)系(xì)北(běi)京(jīng)市(shì)住建委物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)處(chù)二(èr)級调研員、中(zhōng)國(guó)人民(mín)大(dà)學(xué)管(guǎn)理(lǐ)學(xué)博士、《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》執笔起(qǐ)草(cǎo)人） 

       为構建黨建引領社區(qū)治理(lǐ)框架下(xià)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)系(xì)，建設和(hé)諧宜居(jū)社區(qū)，规範物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)主體(tǐ)的(de)合法(fǎ)权益，保障物(wù)業的(de)依法(fǎ)、安(ān)全(quán)、合理(lǐ)使用(yòng)，北(běi)京(jīng)市(shì)研究制定(dìng)了(le)《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》（以(yǐ)下(xià)簡稱《条(tiáo)例》），經(jīng)市(shì)人大(dà)3月(yuè)27日(rì)審議通(tòng)过(guò)，于(yú)5月(yuè)1日(rì)正(zhèng)式實(shí)施。做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)是(shì)構建首都城(chéng)市(shì)治理(lǐ)體(tǐ)系(xì)的(de)重要(yào)基礎工作(zuò)，涉及(jí)千(qiān)家(jiā)万(wàn)戶，社会(huì)各(gè)界和(hé)廣大(dà)人民(mín)群(qún)衆都非(fēi)常關(guān)心(xīn)。

       《条(tiáo)例》共(gòng)八(bā)章(zhāng)一(yī)百(bǎi)零(líng)四(sì)条(tiáo)，分(fēn)为總(zǒng)則，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域，前(qián)期物(wù)業，業主、業主组織和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)，物(wù)業服(fú)务，物(wù)業的(de)使用(yòng)和(hé)維護，法(fǎ)律責任和(hé)附則。

       NO.1當前(qián)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業基本(běn)情(qíng)況

       自(zì)《北(běi)京(jīng)市(shì)居(jū)住小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》出(chū)台(tái)至(zhì)今，25年(nián)来(lái)，本(běn)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)发生(shēng)了(le)翻天覆地(dì)的(de)變(biàn)化(huà)，企業數量(liàng)不(bù)斷增多(duō)，從業人員队伍不(bù)斷壮大(dà)，實(shí)施物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)规模擴大(dà)，管(guǎn)理(lǐ)的(de)類(lèi)型更加多(duō)樣(yàng)化(huà)，基本(běn)囊括了(le)所(suǒ)有業态。從早(zǎo)期的(de)住宅(zhái)小區(qū)为主擴展(zhǎn)延伸到(dào)写(xiě)字(zì)樓、商场(chǎng)、醫院(yuàn)、學(xué)校(xiào)、工業廠(chǎng)房(fáng)、航站樓、博物(wù)館(guǎn)等。截至(zhì)2019年(nián)底，本(běn)市(shì)實(shí)施物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)項目7000多(duō)个(gè)，總(zǒng)建築面(miàn)積近(jìn)7亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。物(wù)業服(fú)务企業3000多(duō)家(jiā)，成(chéng)立業主大(dà)会(huì)的(de)小區(qū)达(dá)1200多(duō)个(gè)。

       除了(le)數量(liàng)、规模的(de)擴大(dà)外(wài)，物(wù)業服(fú)务企業的(de)外(wài)在(zài)形象(xiàng)、内在(zài)品質(zhì)也(yě)在(zài)发生(shēng)着積极(jí)變(biàn)化(huà)，總(zǒng)體(tǐ)處(chù)于(yú)轉(zhuǎn)型升(shēng)級中(zhōng)，呈現(xiàn)出(chū)一(yī)些(xiē)新(xīn)的(de)趨勢和(hé)特(tè)点。一(yī)是(shì)企業運營由(yóu)传統的(de)勞動(dòng)密集型和(hé)粗(cū)放(fàng)型模式向(xiàng)精细(xì)化(huà)、集約化(huà)、智能(néng)化(huà)模式轉(zhuǎn)變(biàn)；二(èr)是(shì)行業在(zài)清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)、秩序維護、設備維護等基本(běn)服(fú)务的(de)基礎上(shàng)，向(xiàng)居(jū)家(jiā)養老(lǎo)、家(jiā)政(zhèng)服(fú)务、房(fáng)屋(wū)租賃、電(diàn)子商务等个(gè)性(xìng)化(huà)需求延伸，行業呈現(xiàn)多(duō)元(yuán)化(huà)发展(zhǎn)态勢；三(sān)是(shì)保安(ān)、保潔、綠(lǜ)化(huà)等專業公司提(tí)供專業服(fú)务非(fēi)常普遍(biàn)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)向(xiàng)更加细(xì)分(fēn)的(de)專業化(huà)和(hé)社会(huì)化(huà)发展(zhǎn)；四(sì)是(shì)近(jìn)年(nián)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業經(jīng)營收(shōu)入(rù)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)面(miàn)積均达(dá)到(dào)两(liǎng)位(wèi)數的(de)增长(cháng)，迈入(rù)高(gāo)速发展(zhǎn)的(de)快(kuài)車道(dào)。同(tóng)时(shí)，影響力日(rì)益擴大(dà)，行業发展(zhǎn)前(qián)景可(kě)期。

       同(tóng)时(shí)，新(xīn)常态經(jīng)濟下(xià)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)有新(xīn)的(de)要(yào)求，新(xīn)常态經(jīng)濟是(shì)惠民(mín)生(shēng)使人民(mín)幸福的(de)經(jīng)濟，新(xīn)时(shí)代(dài)人民(mín)对(duì)美(měi)好(hǎo)生(shēng)活的(de)向(xiàng)往更加強(qiáng)烈。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)與(yǔ)居(jū)民(mín)生(shēng)活幸福與(yǔ)否休戚相關(guān)，加強(qiáng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)提(tí)升(shēng)居(jū)民(mín)幸福指數已經(jīng)形成(chéng)基本(běn)共(gòng)識。2017年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)共(gòng)中(zhōng)央、國(guó)务院(yuàn)发布(bù)的(de)《關(guān)于(yú)加強(qiáng)和(hé)完善城(chéng)鄉(xiāng)社區(qū)治理(lǐ)的(de)意(yì)見(jiàn)》在(zài)着力補齐城(chéng)鄉(xiāng)社區(qū)治理(lǐ)短(duǎn)闆中(zhōng)明(míng)确提(tí)出(chū)改進(jìn)社區(qū)物(wù)業服(fú)务管(guǎn)理(lǐ)，建立多(duō)方(fāng)議事(shì)協调机制。2019年(nián)5月(yuè)，中(zhōng)共(gòng)中(zhōng)央辦(bàn)公廳印(yìn)发的(de)《關(guān)于(yú)加強(qiáng)和(hé)改進(jìn)城(chéng)市(shì)基层(céng)黨的(de)建設工作(zuò)的(de)意(yì)見(jiàn)》中(zhōng)明(míng)确要(yào)在(zài)物(wù)業服(fú)务企業、業委会(huì)中(zhōng)建立黨组織，延伸黨的(de)工作(zuò)手(shǒu)臂。

       所(suǒ)以(yǐ)，現(xiàn)在(zài)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)已不(bù)僅僅是(shì)提(tí)供基礎性(xìng)服(fú)务，而(ér)是(shì)被(bèi)賦予了(le)新(xīn)的(de)内涵，是(shì)城(chéng)市(shì)管(guǎn)理(lǐ)的(de)重要(yào)構成(chéng)，更是(shì)基层(céng)治理(lǐ)的(de)重要(yào)抓手(shǒu)，社会(huì)價值凸顯，甚至(zhì)關(guān)系(xì)黨建引領基层(céng)治理(lǐ)的(de)大(dà)局(jú)。

       NO.2《条(tiáo)例》的(de)主要(yào)内容

       本(běn)次(cì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)立法(fǎ)以(yǐ)黨建引領基层(céng)治理(lǐ)为主線(xiàn)，推動(dòng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)從行業管(guǎn)理(lǐ)向(xiàng)社会(huì)治理(lǐ)轉(zhuǎn)變(biàn)。堅持(chí)問(wèn)題(tí)導向(xiàng)，聚焦業主大(dà)会(huì)和(hé)業委会(huì)规範運作(zuò)、物(wù)業服(fú)务人監管(guǎn)、專項維修資金(jīn)续籌、專業管(guǎn)線(xiàn)維修養護責任、違法(fǎ)違规居(jū)住行为等焦点難点問(wèn)題(tí)，積极(jí)尋求破解(jiě)路徑，努力解(jiě)決事(shì)關(guān)民(mín)生(shēng)的(de)“關(guān)鍵小事(shì)”。《条(tiáo)例》立足本(běn)市(shì)特(tè)点，總(zǒng)結基层(céng)經(jīng)验，創新(xīn)管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式，推動(dòng)形成(chéng)具有北(běi)京(jīng)特(tè)色(sè)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)新(xīn)制度(dù)體(tǐ)系(xì)。

       1.加強(qiáng)黨建引領，構建黨建引領社區(qū)治理(lǐ)下(xià)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)新(xīn)體(tǐ)制和(hé)新(xīn)模式。

       當前(qián)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)與(yǔ)社區(qū)治理(lǐ)結合不(bù)夠緊密，業委会(huì)和(hé)物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)社區(qū)黨组織沒(méi)有建立有效的(de)聯系(xì)机制，黨建引領作(zuò)用(yòng)尚未得以(yǐ)充分(fēn)发揮。《条(tiáo)例》加強(qiáng)黨建引領基层(céng)治理(lǐ)，将物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)納入(rù)社區(qū)治理(lǐ)，推動(dòng)“街(jiē)鄉(xiāng)吹哨、部(bù)門(mén)報到(dào)”改革(gé)向(xiàng)社區(qū)治理(lǐ)深化(huà)。《条(tiáo)例》明(míng)确構建黨建引領社區(qū)治理(lǐ)框架下(xià)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)系(xì)，明(míng)确建立健全(quán)社區(qū)黨组織領導下(xià)居(jū)（村）委会(huì)、業委会(huì)或(huò)者(zhě)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)、業主、物(wù)業服(fú)务人等共(gòng)同(tóng)參與(yǔ)的(de)治理(lǐ)架構。推動(dòng)在(zài)物(wù)業服(fú)务企業、業委会(huì)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)中(zhōng)建立黨组織，鼓勵黨員通(tòng)过(guò)法(fǎ)定(dìng)程序擔任業委会(huì)委員。加強(qiáng)社區(qū)黨组織对(duì)業委会(huì)委員候選人的(de)把(bǎ)關(guān)。

       2.賦权街(jiē)道(dào)，夯實(shí)街(jiē)道(dào)職能(néng)，健全(quán)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)體(tǐ)制。

       《条(tiáo)例》落(là)實(shí)街(jiē)道(dào)工作(zuò)会(huì)議精神和(hé)“吹哨報到(dào)”机制的(de)要(yào)求，賦予街(jiē)道(dào)更加詳實(shí)具體(tǐ)的(de)管(guǎn)理(lǐ)職权。将原由(yóu)行業主管(guǎn)部(bù)門(mén)和(hé)相關(guān)部(bù)門(mén)承擔的(de)部(bù)分(fēn)行政(zhèng)處(chù)罰权和(hé)对(duì)物(wù)業服(fú)务企業、業主组織承擔的(de)監督指導权下(xià)放(fàng)街(jiē)道(dào)。在(zài)業主组織的(de)成(chéng)立、備案(àn)以(yǐ)及(jí)換屆等环(huán)节(jié)明(míng)确了(le)街(jiē)道(dào)的(de)具體(tǐ)監督指導方(fāng)式，具有很強(qiáng)的(de)操作(zuò)性(xìng)。同(tóng)时(shí)，加強(qiáng)了(le)街(jiē)道(dào)对(duì)業委会(huì)会(huì)議、印(yìn)章(zhāng)、成(chéng)員資格等方(fāng)面(miàn)的(de)重点監督。

       3.分(fēn)類(lèi)管(guǎn)理(lǐ)，創新(xīn)管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式，逐步推動(dòng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)全(quán)覆蓋。

       針(zhēn)对(duì)商品房(fáng)、保障房(fáng)、房(fáng)改售房(fáng)、失管(guǎn)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)等物(wù)業類(lèi)型不(bù)同(tóng)、問(wèn)題(tí)多(duō)樣(yàng)的(de)現(xiàn)狀，《条(tiáo)例》結合小區(qū)具體(tǐ)情(qíng)況，實(shí)行分(fēn)類(lèi)指導、差别化(huà)管(guǎn)理(lǐ)，逐步推動(dòng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)全(quán)覆蓋。《条(tiáo)例》充分(fēn)尊(zūn)重業主選擇，滿足業主多(duō)樣(yàng)化(huà)需求，業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)後(hòu)可(kě)以(yǐ)对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)設施設備的(de)維修養護采取(qǔ)委托物(wù)業服(fú)务企業、專業單位(wèi)、其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)自(zì)行管(guǎn)理(lǐ)等四(sì)種(zhǒng)方(fāng)式。在(zài)不(bù)具備成(chéng)立業主大(dà)会(huì)条(tiáo)件(jiàn)等情(qíng)形下(xià)，街(jiē)道(dào)辦(bàn)事(shì)處(chù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民(mín)政(zhèng)府可(kě)以(yǐ)组建物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委員会(huì)。

       4.完善市(shì)场(chǎng)规則，确保市(shì)场(chǎng)主體(tǐ)遵守权責一(yī)致(zhì)、質(zhì)價相符、公平公開(kāi)的(de)行为準則。

       市(shì)场(chǎng)化(huà)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)本(běn)質(zhì)特(tè)征。《条(tiáo)例》充分(fēn)考慮了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)市(shì)场(chǎng)屬性(xìng)，明(míng)确规定(dìng)要(yào)建立权責一(yī)致(zhì)、質(zhì)價相符、公平公開(kāi)的(de)物(wù)業服(fú)务市(shì)场(chǎng)规則，維護享受物(wù)業服(fú)务並(bìng)依法(fǎ)付费的(de)市(shì)场(chǎng)秩序。《条(tiáo)例》规定(dìng)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费實(shí)行市(shì)场(chǎng)调节(jié)價並(bìng)适时(shí)调整。行業主管(guǎn)部(bù)門(mén)发布(bù)住宅(zhái)小區(qū)物(wù)業服(fú)务項目清(qīng)單，行業協会(huì)監測和(hé)发布(bù)物(wù)業服(fú)务項目成(chéng)本(běn)信(xìn)息和(hé)計(jì)價规則，業主和(hé)物(wù)業服(fú)务人在(zài)協商物(wù)業费时(shí)可(kě)以(yǐ)參考。

       5.规範業主大(dà)会(huì)的(de)成(chéng)立與(yǔ)業委会(huì)的(de)運作(zuò)，保障廣大(dà)業主的(de)合法(fǎ)权益。

       《条(tiáo)例》推動(dòng)業主大(dà)会(huì)的(de)成(chéng)立，加強(qiáng)对(duì)業委会(huì)的(de)指導監督，重点解(jiě)決“啟動(dòng)難、籌備難、備案(àn)難、決策難、換屆難”五(wǔ)大(dà)難題(tí)。《条(tiáo)例》保持(chí)了(le)《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》業主大(dà)会(huì)成(chéng)立的(de)低(dī)門(mén)檻，新(xīn)增了(le)居(jū)（村）委会(huì)可(kě)以(yǐ)组織業主申請成(chéng)立業主大(dà)会(huì)，拓宽(kuān)了(le)申請的(de)渠道(dào)，充實(shí)了(le)推動(dòng)的(de)力量(liàng)。《条(tiáo)例》加強(qiáng)对(duì)業委会(huì)日(rì)常運作(zuò)、資格罷免、換屆等全(quán)流程的(de)監督。

       6.加強(qiáng)行業監管(guǎn)，建立履約考评机制，促進(jìn)物(wù)業服(fú)务水(shuǐ)平提(tí)升(shēng)。

       《条(tiáo)例》建立項目負責人報到(dào)制度(dù)，明(míng)确物(wù)業服(fú)务企業必須遵守的(de)九項规定(dìng)。根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)履行、投訴處(chù)理(lǐ)和(hé)日(rì)常檢查情(qíng)況，对(duì)物(wù)業服(fú)务企業實(shí)施分(fēn)類(lèi)監管(guǎn)，建立激勵和(hé)懲戒制度(dù)。明(míng)确突发事(shì)件(jiàn)应对(duì)期间物(wù)業服(fú)务企業的(de)責任。

       7.加強(qiáng)对(duì)維修資金(jīn)和(hé)公共(gòng)收(shōu)益管(guǎn)理(lǐ)，确保房(fáng)屋(wū)的(de)“養老(lǎo)金(jīn)”。

       随着全(quán)市(shì)房(fáng)屋(wū)逐步進(jìn)入(rù)大(dà)中(zhōng)修期，維修資金(jīn)不(bù)足的(de)問(wèn)題(tí)日(rì)益凸顯。《条(tiáo)例》加大(dà)維修資金(jīn)的(de)補建、续籌力度(dù)，规定(dìng)已售公房(fáng)的(de)業主轉(zhuǎn)讓公房(fáng)前(qián)或(huò)者(zhě)已售公房(fáng)産权人變(biàn)更的(de)，应當按照屆时(shí)商品房(fáng)标(biāo)準補足公房(fáng)的(de)維修資金(jīn)。不(bù)動(dòng)産轉(zhuǎn)移登記(jì)或(huò)者(zhě)抵押登記(jì)时(shí)，应當提(tí)供已足額交納的(de)相關(guān)憑证。同(tóng)时(shí)明(míng)确餘額不(bù)足的(de)，百(bǎi)分(fēn)之(zhī)五(wǔ)十(shí)以(yǐ)上(shàng)公共(gòng)收(shōu)益優先(xiān)用(yòng)于(yú)補充維修資金(jīn)。

       8.加大(dà)處(chù)罰力度(dù)，讓居(jū)住區(qū)更加规範有序，建設和(hé)諧宜居(jū)美(měi)麗家(jiā)園(yuán)。

       《条(tiáo)例》加強(qiáng)了(le)对(duì)市(shì)场(chǎng)各(gè)方(fāng)主體(tǐ)的(de)全(quán)面(miàn)監管(guǎn)，加大(dà)了(le)處(chù)罰力度(dù)，为《条(tiáo)例》的(de)實(shí)施提(tí)供了(le)法(fǎ)制保障。《条(tiáo)例》规定(dìng)街(jiē)道(dào)辦(bàn)事(shì)處(chù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民(mín)政(zhèng)府建立綜合執法(fǎ)工作(zuò)机制，加強(qiáng)对(duì)住宅(zhái)小區(qū)内違法(fǎ)行为的(de)巡查處(chù)理(lǐ)。加強(qiáng)了(le)对(duì)業主和(hé)使用(yòng)人居(jū)住行为的(de)監管(guǎn)。对(duì)于(yú)13種(zhǒng)違法(fǎ)違规行为，利害關(guān)系(xì)人有权投訴、舉報。《条(tiáo)例》规定(dìng)業主必須按时(shí)足額交納物(wù)業费。拒不(bù)執行人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)書(shū)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)可(kě)以(yǐ)对(duì)其(qí)作(zuò)出(chū)限制消费令、納入(rù)失信(xìn)被(bèi)執行人名(míng)單。占用(yòng)、堵塞共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)或(huò)者(zhě)損壞共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)，城(chéng)管(guǎn)執法(fǎ)部(bù)門(mén)可(kě)对(duì)單位(wèi)處(chù)二(èr)千(qiān)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)二(èr)万(wàn)元(yuán)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款，对(duì)个(gè)人處(chù)二(èr)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)五(wǔ)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款；物(wù)業服(fú)务人拒不(bù)退(tuì)出(chū)的(de)，自(zì)规定(dìng)时(shí)间屆滿次(cì)日(rì)起(qǐ)處(chù)每日(rì)一(yī)万(wàn)元(yuán)的(de)罰款等。同(tóng)时(shí)，相關(guān)主體(tǐ)受到(dào)行政(zhèng)處(chù)罰的(de)情(qíng)況将共(gòng)享到(dào)公共(gòng)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息平台(tái)。行政(zhèng)机關(guān)根(gēn)據(jù)本(běn)市(shì)關(guān)于(yú)公共(gòng)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)可(kě)以(yǐ)对(duì)其(qí)采取(qǔ)懲戒措施。