創新(xīn)社區(qū)治理(lǐ)，化(huà)解(jiě)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)糾紛

       近(jìn)年(nián)来(lái)各(gè)類(lèi)投訴事(shì)件(jiàn)中(zhōng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)糾紛問(wèn)題(tí)占比一(yī)直(zhí)居(jū)高(gāo)不(bù)下(xià)，出(chū)現(xiàn)的(de)矛盾也(yě)多(duō)種(zhǒng)多(duō)樣(yàng)，究其(qí)原因(yīn)在(zài)于(yú)：開(kāi)发商对(duì)小區(qū)“建管(guǎn)合一(yī)”，非(fēi)市(shì)场(chǎng)化(huà)選擇物(wù)業公司，從而(ér)不(bù)自(zì)願、不(bù)规範、不(bù)可(kě)控地(dì)剝離了(le)業主所(suǒ)有权中(zhōng)的(de)管(guǎn)理(lǐ)权;签署(shǔ)格式化(huà)条(tiáo)款，服(fú)务中(zhōng)信(xìn)息不(bù)对(duì)等、费用(yòng)不(bù)公開(kāi)等“以(yǐ)管(guǎn)带(dài)服(fú)”的(de)内部(bù)人规則容易造成(chéng)業主不(bù)滿;業主群(qún)體(tǐ)缺少(shǎo)指導，維权沖突、“搭便車”思(sī)想(xiǎng)和(hé)私力救濟行为加深双(shuāng)方(fāng)矛盾;“物(wù)業盲点”老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)收(shōu)费少(shǎo)、維修多(duō)、物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)難以(yǐ)實(shí)現(xiàn)，双(shuāng)方(fāng)糾紛也(yě)不(bù)斷産生(shēng)。这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)需要(yào)政(zhèng)府提(tí)高(gāo)服(fú)务能(néng)力，引導基层(céng)自(zì)治，推動(dòng)社会(huì)治理(lǐ)進(jìn)一(yī)步发展(zhǎn)。

       规範市(shì)场(chǎng)作(zuò)为，打(dǎ)破購房(fáng)和(hé)物(wù)業綁定(dìng)，解(jiě)決物(wù)業公司的(de)首次(cì)選擇，明(míng)确要(yào)約關(guān)系(xì)。政(zhèng)府行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)要(yào)參與(yǔ)初期物(wù)業的(de)招标(biāo)、監管(guǎn)，聯合該地(dì)街(jiē)道(dào)辦(bàn)、居(jū)委会(huì)參與(yǔ)房(fáng)屋(wū)交付前(qián)的(de)招投标(biāo)，幫業主这(zhè)个(gè)所(suǒ)有权人公正(zhèng)選擇管(guǎn)理(lǐ)权代(dài)理(lǐ)人，避免後(hòu)期矛盾。物(wù)業行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)要(yào)制定(dìng)基礎合同(tóng)，房(fáng)地(dì)産公司提(tí)供選擇式、修改式的(de)服(fú)务、制度(dù)、规則供購房(fáng)者(zhě)挑選。業主应理(lǐ)性(xìng)購房(fáng)，完成(chéng)要(yào)約时(shí)避免格式化(huà)条(tiáo)款。在(zài)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)監督管(guǎn)理(lǐ)下(xià)，開(kāi)发商以(yǐ)招投标(biāo)的(de)方(fāng)式選擇物(wù)業服(fú)务，可(kě)以(yǐ)較大(dà)程度(dù)地(dì)厘(lí)清(qīng)業主、開(kāi)发商、物(wù)業公司之(zhī)间的(de)“三(sān)角(jiǎo)關(guān)系(xì)”，切(qiè)實(shí)保障小區(qū)的(de)正(zhèng)常運作(zuò)、維護業主正(zhèng)當利益、提(tí)升(shēng)居(jū)家(jiā)品質(zhì)。

       引入(rù)第(dì)三(sān)方(fāng)评估，建立规範透明(míng)的(de)物(wù)業監督管(guǎn)理(lǐ)机制，对(duì)難以(yǐ)承接監督管(guǎn)理(lǐ)職責的(de)权力進(jìn)行重新(xīn)配置和(hé)调整。一(yī)是(shì)将物(wù)業服(fú)务監督納入(rù)社區(qū)“网(wǎng)格化(huà)管(guǎn)理(lǐ)”，不(bù)定(dìng)期对(duì)小區(qū)物(wù)業質(zhì)量(liàng)進(jìn)行監控、服(fú)务走(zǒu)訪。二(èr)是(shì)政(zhèng)府購買(mǎi)会(huì)計(jì)、審計(jì)服(fú)务，協助小區(qū)(包(bāo)括未成(chéng)立業委会(huì)新(xīn)小區(qū))的(de)物(wù)業招标(biāo)、年(nián)度(dù)賬目公開(kāi)、考核评議等工作(zuò)，不(bù)斷改進(jìn)與(yǔ)完善專項維修資金(jīn)的(de)歸集、管(guǎn)理(lǐ)和(hé)使用(yòng)制度(dù)。三(sān)是(shì)以(yǐ)“文(wén)明(míng)創建”标(biāo)準为指導，住建、公安(ān)、工商、基层(céng)组織要(yào)形成(chéng)監管(guǎn)合力，定(dìng)期開(kāi)展(zhǎn)專項檢查。四(sì)是(shì)司法(fǎ)部(bù)門(mén)和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)“以(yǐ)案(àn)釋法(fǎ)”，收(shōu)集整理(lǐ)典型糾紛案(àn)件(jiàn)並(bìng)給(gěi)予司法(fǎ)解(jiě)釋後(hòu)印(yìn)发成(chéng)册(cè)，指導物(wù)業糾紛的(de)判定(dìng)和(hé)處(chù)理(lǐ)。最(zuì)後(hòu)，政(zhèng)府按照各(gè)社區(qū)物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)信(xìn)息情(qíng)況進(jìn)行彙總(zǒng)和(hé)年(nián)度(dù)评估公示，消除業主、開(kāi)发商、物(wù)業之(zhī)间信(xìn)息不(bù)对(duì)稱。通(tòng)过(guò)年(nián)度(dù)“紅(hóng)黑(hēi)榜”監督激勵物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司，也(yě)为物(wù)業糾紛處(chù)理(lǐ)、業主選換物(wù)業提(tí)供依據(jù)和(hé)參考。

       引入(rù)市(shì)场(chǎng)競争机制，政(zhèng)府提(tí)供信(xìn)息公開(kāi)平台(tái)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)定(dìng)期公開(kāi)招投标(biāo)，菜單式定(dìng)價服(fú)务。一(yī)是(shì)用(yòng)市(shì)场(chǎng)競争、業主滿意(yì)度(dù)考核物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，提(tí)供公開(kāi)、公平、公正(zhèng)的(de)成(chéng)长(cháng)环(huán)境。政(zhèng)府要(yào)扶持(chí)新(xīn)物(wù)業公司发展(zhǎn)，整合法(fǎ)规政(zhèng)策，開(kāi)展(zhǎn)從業者(zhě)培訓、服(fú)务定(dìng)價、行業规划。同(tóng)时(shí)要(yào)鼓勵老(lǎo)物(wù)業公司重視品牌(pái)建設，提(tí)供優質(zhì)服(fú)务。二(èr)是(shì)引導成(chéng)熟小區(qū)成(chéng)立業主委員会(huì)，定(dìng)期通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)形式招投标(biāo)多(duō)次(cì)選擇物(wù)業公司。施行競價收(shōu)费，兼顧各(gè)類(lèi)業主利益訴求，将收(shōu)费标(biāo)準與(yǔ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)挂鈎，實(shí)現(xiàn)“菜單式管(guǎn)理(lǐ)”。修改服(fú)务繳费规則、管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)等，以(yǐ)避免因(yīn)相对(duì)壟斷性(xìng)導致(zhì)的(de)收(shōu)费與(yǔ)服(fú)务不(bù)符。三(sān)是(shì)政(zhèng)府提(tí)供信(xìn)息平台(tái)，公開(kāi)各(gè)小區(qū)的(de)物(wù)業公司招标(biāo)公告，为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司提(tí)供市(shì)场(chǎng)競争考核机制，为業主提(tí)供選擇主動(dòng)权。

       鼓勵基层(céng)政(zhèng)府作(zuò)为，協助業委会(huì)自(zì)治，建立基层(céng)議事(shì)協调机制處(chù)理(lǐ)物(wù)業糾紛。拓宽(kuān)維权渠道(dào)，将物(wù)業糾紛從源头(tóu)解(jiě)決，落(là)實(shí)到(dào)基层(céng)，明(míng)确街(jiē)道(dào)辦(bàn)适时(shí)组織業委会(huì)責任。街(jiē)道(dào)辦(bàn)需要(yào)在(zài)新(xīn)小區(qū)購買(mǎi)完成(chéng)50%时(shí)，出(chū)面(miàn)幫助组織業主委員会(huì)的(de)成(chéng)立，完善基本(běn)规則，明(míng)确权利義务，指導業委会(huì)通(tòng)过(guò)合理(lǐ)合法(fǎ)方(fāng)式保障業主利益。業委会(huì)按照市(shì)场(chǎng)經(jīng)濟原則掌握物(wù)業的(de)選擇权、監督权，投訴和(hé)協调由(yóu)街(jiē)道(dào)辦(bàn)處(chù)理(lǐ)。小區(qū)公共(gòng)區(qū)域哪里(lǐ)該維修、哪里(lǐ)不(bù)準改建，“小區(qū)公約”、“管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)”等都可(kě)以(yǐ)双(shuāng)方(fāng)協调。在(zài)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)和(hé)街(jiē)道(dào)辦(bàn)的(de)牽头(tóu)下(xià)，促進(jìn)居(jū)委会(huì)、業委会(huì)两(liǎng)種(zhǒng)城(chéng)市(shì)组織的(de)協同(tóng)发展(zhǎn)，做好(hǎo)两(liǎng)者(zhě)整合，大(dà)社區(qū)，小業委会(huì)，設立常設崗位(wèi)處(chù)理(lǐ)物(wù)業的(de)日(rì)常沟(gōu)通(tòng)聯系(xì)。

       对(duì)于(yú)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)和(hé)有条(tiáo)件(jiàn)的(de)農村社區(qū)推行業委会(huì)自(zì)治招标(biāo)新(xīn)物(wù)管(guǎn)公司。老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)有的(de)還(huán)延续着單位(wèi)低(dī)價低(dī)質(zhì)量(liàng)的(de)物(wù)業服(fú)务方(fāng)式，伴随着業主对(duì)服(fú)务和(hé)生(shēng)活質(zhì)量(liàng)的(de)要(yào)求提(tí)高(gāo)，小區(qū)問(wèn)題(tí)糾紛不(bù)斷。需要(yào)更新(xīn)物(wù)業，強(qiáng)化(huà)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)服(fú)务，由(yóu)房(fáng)地(dì)産行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)和(hé)街(jiē)道(dào)辦(bàn)首先(xiān)幫助成(chéng)立業委会(huì)，統一(yī)思(sī)想(xiǎng)後(hòu)主持(chí)招标(biāo)，讓業委会(huì)和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司“点菜下(xià)單”做好(hǎo)收(shōu)费，完成(chéng)物(wù)業服(fú)务工作(zuò)，提(tí)高(gāo)業主滿意(yì)度(dù)，完善城(chéng)市(shì)小區(qū)建設。

       “知屋(wū)漏者(zhě)在(zài)宇下(xià)”，現(xiàn)在(zài)面(miàn)对(duì)數量(liàng)龐大(dà)的(de)投訴，既是(shì)問(wèn)題(tí)也(yě)是(shì)机遇。只(zhī)有完善民(mín)主自(zì)治，做好(hǎo)行業规則，運用(yòng)好(hǎo)基层(céng)民(mín)主自(zì)治、整合原有居(jū)委会(huì)和(hé)新(xīn)型業委会(huì)資源，才能(néng)讓業主與(yǔ)物(wù)業这(zhè)两(liǎng)个(gè)群(qún)體(tǐ)真(zhēn)正(zhèng)實(shí)現(xiàn)互利互惠，推動(dòng)社会(huì)治理(lǐ)的(de)進(jìn)一(yī)步发展(zhǎn)。