解(jiě)析 || 物(wù)業公司究竟应該承擔多(duō)大(dà)的(de)維修義务？

衆所(suǒ)周知，

小區(qū)的(de)物(wù)業公司在(zài)向(xiàng)業主

收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费的(de)同(tóng)时(shí)，

不(bù)僅肩負着管(guǎn)理(lǐ)小區(qū)衛生(shēng)、

維護小區(qū)治安(ān)等責任，

而(ér)且(qiě)对(duì)小區(qū)内的(de)一(yī)些(xiē)建築物(wù)

還(huán)負有維修的(de)義务。

       这(zhè)里(lǐ)提(tí)到(dào)的(de)“一(yī)些(xiē)建築”究竟指的(de)是(shì)哪些(xiē)建築？对(duì)于(yú)这(zhè)个(gè)問(wèn)題(tí)，業主们(men)普遍(biàn)存在(zài)着一(yī)定(dìng)的(de)誤區(qū)，他(tā)们(men)往往将“一(yī)些(xiē)建築”的(de)範圍進(jìn)行“擴大(dà)”，認为物(wù)業公司既然向(xiàng)業主收(shōu)取(qǔ)物(wù)業费，就(jiù)要(yào)对(duì)小區(qū)内的(de)所(suǒ)有建築物(wù)負有維修的(de)義务。这(zhè)个(gè)觀点顯然是(shì)错誤的(de)……

案(àn)件(jiàn)回(huí)放(fàng)

       某貿易公司購買(mǎi)了(le)科技大(dà)廈的(de)地(dì)下(xià)室(shì)作(zuò)为廠(chǎng)房(fáng)，三(sān)年(nián)後(hòu)，該廠(chǎng)房(fáng)的(de)天花(huā)闆開(kāi)始(shǐ)出(chū)現(xiàn)漏水(shuǐ)現(xiàn)象(xiàng)。 

       貿易公司要(yào)求物(wù)業公司对(duì)此(cǐ)進(jìn)行維修，物(wù)業公司進(jìn)行幾(jǐ)次(cì)維修後(hòu)未能(néng)根(gēn)本(běn)的(de)解(jiě)決問(wèn)題(tí)，經(jīng)鑒定(dìng)，該漏水(shuǐ)現(xiàn)象(xiàng)是(shì)由(yóu)房(fáng)屋(wū)自(zì)身(shēn)存在(zài)的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)造成(chéng)的(de)。

       此(cǐ)後(hòu)，貿易公司再三(sān)要(yào)求物(wù)業公司对(duì)漏水(shuǐ)進(jìn)行維修但均被(bèi)物(wù)業公司拒絕。为此(cǐ)，貿易公司要(yào)求減少(shǎo)支付物(wù)業费，物(wù)業公司不(bù)同(tóng)意(yì)。 

       于(yú)是(shì)，貿易公司停止了(le)支付物(wù)業费。 

       物(wù)業公司将貿易公司起(qǐ)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)，要(yào)求其(qí)依照約定(dìng)支付物(wù)業费。

法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)查明(míng)，

根(gēn)據(jù)双(shuāng)方(fāng)签订的(de)“物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)”，

物(wù)業公司僅对(duì)該建築的(de)公共(gòng)部(bù)分(fēn)負有維修義务。

       貿易公司上(shàng)层(céng)並(bìng)非(fēi)大(dà)廈的(de)大(dà)堂之(zhī)類(lèi)的(de)公用(yòng)部(bù)分(fēn)，而(ér)是(shì)屬于(yú)另(lìng)外(wài)一(yī)家(jiā)企業所(suǒ)有，即漏水(shuǐ)部(bù)位(wèi)並(bìng)非(fēi)大(dà)廈的(de)公共(gòng)部(bù)位(wèi)，物(wù)業公司对(duì)該部(bù)位(wèi)沒(méi)有維修義务。

       因(yīn)此(cǐ)，貿易公司应當按照合同(tóng)約定(dìng)的(de)數額支付物(wù)業费。

       最(zuì)終(zhōng)，法(fǎ)院(yuàn)支持(chí)了(le)物(wù)業公司的(de)訴訟請求。

提(tí) 示 

       建築物(wù)根(gēn)據(jù)所(suǒ)有权的(de)歸屬可(kě)以(yǐ)分(fēn)为公共(gòng)部(bù)位(wèi)和(hé)專有部(bù)位(wèi)。根(gēn)據(jù)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部(bù)2004年(nián)印(yìn)发《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)（示範文(wén)本(běn)）》及(jí)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部(bù)、國(guó)家(jiā)工商行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)局(jú)1997年(nián)印(yìn)发的(de)《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)（示範文(wén)本(běn)）》的(de)规定(dìng)：“物(wù)業公司的(de)維修義务是(shì)指对(duì)小區(qū)建築物(wù)公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)維修。”

       共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)：包(bāo)括房(fáng)屋(wū)承重結構、房(fáng)屋(wū)主體(tǐ)結構、公共(gòng)門(mén)廳、公共(gòng)走(zǒu)廊、公共(gòng)樓梯(tī)间、内天井、戶外(wài)牆(qiáng)面(miàn)、屋(wū)面(miàn)、樓蓋、屋(wū)頂传达(dá)室(shì)及(jí)其(qí)他(tā)約定(dìng)的(de)公共(gòng)部(bù)位(wèi)。”

       此(cǐ)外(wài)，共(gòng)用(yòng)設施設備包(bāo)括：共(gòng)用(yòng)的(de)上(shàng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)、落(là)水(shuǐ)管(guǎn)、垃圾道(dào)、煙囪、共(gòng)用(yòng)照明(míng)、天線(xiàn)、中(zhōng)央空(kōng)调、暖气(qì)干(gàn)線(xiàn)、供暖鍋(guō)爐房(fáng)、高(gāo)壓水(shuǐ)泵房(fáng)、樓内消防設施設備、電(diàn)梯(tī)。

       而(ér)且(qiě)，对(duì)相關(guān)附屬建築物(wù)、構築物(wù)同(tóng)樣(yàng)負有維修義务：包(bāo)括小區(qū)道(dào)路、室(shì)外(wài)上(shàng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)、化(huà)糞池、沟(gōu)渠、池、井、自(zì)行車棚、停車场(chǎng)等。

       業主所(suǒ)交納的(de)物(wù)業费中(zhōng)，已經(jīng)包(bāo)含了(le)对(duì)物(wù)業公司履行这(zhè)類(lèi)小修義务的(de)费用(yòng)。对(duì)于(yú)小區(qū)建築物(wù)的(de)專有部(bù)分(fēn)，即各(gè)業主享有私人所(suǒ)有权的(de)部(bù)分(fēn)，並(bìng)沒(méi)有包(bāo)括在(zài)物(wù)業公司的(de)維修義务範圍内。

       單个(gè)業主可(kě)以(yǐ)委托物(wù)業公司对(duì)自(zì)己所(suǒ)在(zài)的(de)小區(qū)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)提(tí)供維修養護等服(fú)务，服(fú)务内容和(hé)费用(yòng)由(yóu)双(shuāng)方(fāng)另(lìng)行商定(dìng)。

       也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，在(zài)沒(méi)有特(tè)别約定(dìng)的(de)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業公司沒(méi)有義务对(duì)業主的(de)房(fáng)屋(wū)的(de)自(zì)用(yòng)部(bù)位(wèi)、自(zì)用(yòng)設施進(jìn)行維修，如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司应業主的(de)要(yào)求進(jìn)行了(le)維修服(fú)务，有权要(yào)求業主支付相应的(de)费用(yòng)。

       因(yīn)此(cǐ)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司沒(méi)有履行对(duì)公共(gòng)部(bù)位(wèi)、公共(gòng)設施的(de)維修義务，那(nà)麼(me)業主有权要(yào)求減少(shǎo)相应的(de)物(wù)業费。

       但是(shì)，在(zài)沒(méi)有約定(dìng)物(wù)業公司对(duì)業主專有的(de)房(fáng)屋(wū)或(huò)設備進(jìn)行維修的(de)情(qíng)況下(xià)，業主不(bù)能(néng)以(yǐ)物(wù)業公司未履行維修義务为由(yóu)要(yào)求減、免物(wù)業费。