做好(hǎo)維修資金(jīn)续籌 发揮房(fáng)屋(wū)“養老(lǎo)金(jīn)”作(zuò)用(yòng)

       住宅(zhái)專項維修資金(jīn)（以(yǐ)下(xià)簡稱維修資金(jīn)）是(shì)指專項用(yòng)于(yú)住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備保修期滿後(hòu)的(de)維修和(hé)更新(xīn)、改造的(de)專項資金(jīn)。我(wǒ)國(guó)自(zì)1998年(nián)起(qǐ)開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)的(de)歸集和(hé)使用(yòng)工作(zuò)，近(jìn)年(nián)来(lái)随着房(fáng)地(dì)産業的(de)高(gāo)速发展(zhǎn)，維修資金(jīn)的(de)歸集總(zǒng)量(liàng)也(yě)逐年(nián)增加，以(yǐ)常州市(shì)金(jīn)壇區(qū)为例（以(yǐ)下(xià)簡稱金(jīn)壇區(qū)），截至(zhì)2020年(nián)6月(yuè)，維修資金(jīn)的(de)歸集量(liàng)已經(jīng)突破10亿(yì)元(yuán)。

       伴随着房(fáng)屋(wū)使用(yòng)年(nián)限的(de)增长(cháng)，住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)和(hé)共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)維修和(hé)更新(xīn)改造範圍逐年(nián)擴大(dà)。2010年(nián)之(zhī)前(qián)，金(jīn)壇區(qū)維修資金(jīn)使用(yòng)範圍主要(yào)包(bāo)括房(fáng)屋(wū)屋(wū)頂、外(wài)牆(qiáng)滲漏、房(fáng)屋(wū)雨(yǔ)水(shuǐ)管(guǎn)破損更換、樓道(dào)單元(yuán)門(mén)維修等房(fáng)屋(wū)本(běn)體(tǐ)公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)維修，2010年(nián)起(qǐ)開(kāi)始(shǐ)涉及(jí)小區(qū)停車位(wèi)改造、小區(qū)道(dào)路維修、電(diàn)梯(tī)更換等公共(gòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)維修和(hé)改造，2016年(nián)起(qǐ)開(kāi)始(shǐ)涉及(jí)小區(qū)監控設施和(hé)消防設施的(de)維修和(hé)改造，維修資金(jīn)的(de)有序使用(yòng)，为保障小區(qū)的(de)和(hé)諧穩定(dìng)发揮了(le)重要(yào)作(zuò)用(yòng)。

       資金(jīn)使用(yòng)範圍的(de)不(bù)斷擴大(dà)，導致(zhì)了(le)維修資金(jīn)使用(yòng)规模快(kuài)速增加。2018、2019年(nián)，金(jīn)壇區(qū)維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)金(jīn)額均已接近(jìn)1000万(wàn)元(yuán)，維修資金(jīn)的(de)大(dà)规模使用(yòng)，又導致(zhì)了(le)部(bù)分(fēn)小區(qū)的(de)維修資金(jīn)捉襟見(jiàn)肘，甚至(zhì)出(chū)現(xiàn)資金(jīn)不(bù)足的(de)情(qíng)況。目前(qián)，金(jīn)壇區(qū)維修資金(jīn)信(xìn)息系(xì)統已建業主賬戶約12万(wàn)戶，業主賬戶餘額不(bù)足30%的(de)有6494戶，約占業主賬戶總(zǒng)量(liàng)的(de)5%。加之(zhī)部(bù)分(fēn)1999年(nián)前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)尚未交存維修資金(jīn)，（金(jīn)壇區(qū)成(chéng)规模的(de)33个(gè)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)中(zhōng)交存維修資金(jīn)的(de)只(zhī)有14个(gè)，僅占老(lǎo)小區(qū)總(zǒng)數的(de)42%），因(yīn)此(cǐ)維修資金(jīn)续籌工作(zuò)已經(jīng)迫在(zài)眉睫，急需盡快(kuài)開(kāi)展(zhǎn)。

       01開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)续繳的(de)必要(yào)性(xìng)

       金(jīn)壇區(qū)的(de)維修資金(jīn)使用(yòng)狀況是(shì)大(dà)部(bù)分(fēn)城(chéng)市(shì)，特(tè)别是(shì)縣(xiàn)級區(qū)域城(chéng)市(shì)的(de)一(yī)个(gè)縮影。習近(jìn)平说(shuō):“人民(mín)对(duì)美(měi)好(hǎo)生(shēng)活的(de)向(xiàng)往,就(jiù)是(shì)我(wǒ)们(men)的(de)奮斗(dǒu)目标(biāo)。”通(tòng)过(guò)開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)的(de)续籌，确保維修資金(jīn)持(chí)续可(kě)用(yòng)，发揮“房(fáng)屋(wū)養老(lǎo)金(jīn)”的(de)作(zuò)用(yòng)，将能(néng)有效解(jiě)決居(jū)民(mín)日(rì)常生(shēng)活中(zhōng)的(de)各(gè)類(lèi)問(wèn)題(tí),提(tí)高(gāo)居(jū)民(mín)生(shēng)活品質(zhì)。具體(tǐ)而(ér)言，開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)续繳工作(zuò)有以(yǐ)下(xià)必要(yào)性(xìng)：

       一(yī)是(shì)有利于(yú)延长(cháng)房(fáng)屋(wū)使用(yòng)寿命，保障居(jū)民(mín)安(ān)全(quán)。房(fáng)屋(wū)作(zuò)为一(yī)个(gè)特(tè)殊的(de)商品，其(qí)也(yě)有着自(zì)身(shēn)的(de)保修期，《建設工程質(zhì)量(liàng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》中(zhōng)对(duì)房(fáng)屋(wū)各(gè)項部(bù)位(wèi)的(de)保修期，均作(zuò)出(chū)了(le)明(míng)确规定(dìng)，除去(qù)房(fáng)屋(wū)結構主體(tǐ)外(wài)，保修期最(zuì)长(cháng)的(de)为防水(shuǐ)工程，保修期为5年(nián)。按此(cǐ)标(biāo)準計(jì)算，金(jīn)壇區(qū)約有110个(gè)小區(qū)已过(guò)保修期，約占小區(qū)總(zǒng)數的(de)70%。上(shàng)述小區(qū)保修期後(hòu)出(chū)現(xiàn)的(de)維修問(wèn)題(tí)，可(kě)通(tòng)过(guò)使用(yòng)維修資金(jīn)得到(dào)及(jí)时(shí)解(jiě)決，能(néng)夠有效延长(cháng)小區(qū)房(fáng)屋(wū)的(de)使用(yòng)寿命。

       二(èr)是(shì)有利于(yú)改善居(jū)民(mín)生(shēng)活品質(zhì)，提(tí)升(shēng)居(jū)民(mín)的(de)幸福感(gǎn)。維修資金(jīn)作(zuò)为小區(qū)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)更新(xīn)改造資金(jīn)，可(kě)以(yǐ)滿足居(jū)民(mín)对(duì)生(shēng)活品質(zhì)提(tí)升(shēng)的(de)需求。如(rú)小區(qū)停車難問(wèn)題(tí)，可(kě)以(yǐ)動(dòng)用(yòng)維修資金(jīn)改擴建公共(gòng)停車位(wèi)。電(diàn)梯(tī)作(zuò)为高(gāo)层(céng)住宅(zhái)的(de)必備設施，随着使用(yòng)年(nián)限的(de)增加，設備也(yě)将進(jìn)入(rù)大(dà)修期。據(jù)統計(jì)，金(jīn)壇區(qū)在(zài)2005年(nián)左(zuǒ)右(yòu)投入(rù)使用(yòng)的(de)電(diàn)梯(tī)約有二(èr)百(bǎi)台(tái)，至(zhì)今投入(rù)使用(yòng)已有十(shí)五(wǔ)年(nián)，基本(běn)已达(dá)到(dào)電(diàn)梯(tī)的(de)使用(yòng)年(nián)限。居(jū)民(mín)可(kě)申請維修資金(jīn)对(duì)電(diàn)梯(tī)進(jìn)行維修更換，避免電(diàn)梯(tī)带(dài)病作(zuò)業，造成(chéng)安(ān)全(quán)隐患。通(tòng)过(guò)使用(yòng)維修資金(jīn)實(shí)施小區(qū)“微改造”，提(tí)升(shēng)住區(qū)功能(néng)，才能(néng)不(bù)斷提(tí)升(shēng)居(jū)民(mín)的(de)幸福感(gǎn)。

       三(sān)是(shì)有利于(yú)解(jiě)決社區(qū)治理(lǐ)難題(tí)，建立共(gòng)建共(gòng)治共(gòng)享新(xīn)局(jú)面(miàn)。2020年(nián)7月(yuè)，國(guó)务院(yuàn)发布(bù)了(le)《關(guān)于(yú)全(quán)面(miàn)推進(jìn)城(chéng)鎮(zhèn)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)改造工作(zuò)的(de)指導意(yì)見(jiàn)》。我(wǒ)國(guó)将開(kāi)展(zhǎn)新(xīn)一(yī)輪的(de)老(lǎo)旧(jiù)小區(qū)綜合整治工作(zuò)，文(wén)件(jiàn)指出(chū)，改造中(zhōng)应當合理(lǐ)落(là)實(shí)居(jū)民(mín)出(chū)資責任。按照誰(shéi)受益、誰(shéi)出(chū)資原則，積极(jí)推動(dòng)居(jū)民(mín)出(chū)資參與(yǔ)改造，可(kě)通(tòng)过(guò)直(zhí)接出(chū)資、使用(yòng)（補建、续籌）住宅(zhái)專項維修資金(jīn)、讓渡小區(qū)公共(gòng)收(shōu)益等方(fāng)式落(là)實(shí)。因(yīn)此(cǐ)，将維修資金(jīn)作(zuò)为居(jū)民(mín)集體(tǐ)出(chū)資的(de)一(yī)種(zhǒng)重要(yào)手(shǒu)段(duàn)，也(yě)能(néng)引導居(jū)民(mín)參與(yǔ)到(dào)小區(qū)治理(lǐ)中(zhōng)来(lái)，真(zhēn)正(zhèng)发揮其(qí)“小區(qū)主人翁”作(zuò)用(yòng)，逐步形成(chéng)“共(gòng)建、共(gòng)治、共(gòng)享”的(de)社会(huì)治理(lǐ)新(xīn)格局(jú)。

       02開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)续繳工作(zuò)的(de)探索

       維修資金(jīn)的(de)长(cháng)期可(kě)持(chí)续性(xìng)使用(yòng)，无論对(duì)居(jū)民(mín)生(shēng)活還(huán)是(shì)对(duì)社區(qū)治理(lǐ)，都发揮着重要(yào)的(de)作(zuò)用(yòng)。就(jiù)如(rú)何開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)的(de)续籌工作(zuò)，《住宅(zhái)專項維修資金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)十(shí)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)“業主分(fēn)戶賬面(miàn)住宅(zhái)專項維修資金(jīn)餘額不(bù)足首期交存額30%的(de)，应當及(jí)时(shí)续交。成(chéng)立業主大(dà)会(huì)的(de)，续交方(fāng)案(àn)由(yóu)業主大(dà)会(huì)決定(dìng)。未成(chéng)立業主大(dà)会(huì)的(de)，续交的(de)具體(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)由(yóu)直(zhí)轄市(shì)、市(shì)、縣(xiàn)人民(mín)政(zhèng)府建設（房(fáng)地(dì)産）主管(guǎn)部(bù)門(mén)会(huì)同(tóng)同(tóng)級财政(zhèng)部(bù)門(mén)制定(dìng)。”

       江蘇省(shěng)又進(jìn)一(yī)步明(míng)确了(le)续籌工作(zuò)应在(zài)辦(bàn)理(lǐ)産权轉(zhuǎn)移登記(jì)时(shí)完成(chéng)，在(zài)《江蘇省(shěng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)七(qī)十(shí)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)“住宅(zhái)專項維修資金(jīn)餘額不(bù)足首期籌集金(jīn)額百(bǎi)分(fēn)之(zhī)三(sān)十(shí)的(de)，業主应當按照國(guó)家(jiā)和(hé)省(shěng)相關(guān)规定(dìng)以(yǐ)及(jí)業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)，续籌住宅(zhái)專項維修資金(jīn)。業主申請房(fáng)地(dì)産轉(zhuǎn)移登記(jì)时(shí)，应當向(xiàng)房(fáng)地(dì)産登記(jì)机構提(tí)供已足額交存住宅(zhái)專項維修資金(jīn)的(de)相關(guān)憑证。”常州市(shì)市(shì)區(qū)從2013年(nián)起(qǐ)開(kāi)展(zhǎn)維修資金(jīn)续籌工作(zuò)，在(zài)辦(bàn)理(lǐ)二(èr)手(shǒu)房(fáng)産权过(guò)戶时(shí)由(yóu)不(bù)動(dòng)産登記(jì)中(zhōng)心(xīn)查詢房(fáng)屋(wū)維修資金(jīn)餘額是(shì)否足額，截止2019年(nián)底，共(gòng)查詢約15万(wàn)戶，補交約2万(wàn)戶，续籌資金(jīn)近(jìn)亿(yì)元(yuán)，有效保障了(le)維修資金(jīn)的(de)正(zhèng)常使用(yòng)。

       03推進(jìn)維修資金(jīn)续繳工作(zuò)的(de)建議

       維修資金(jīn)作(zuò)为房(fáng)改制度(dù)深化(huà)改革(gé)，保障住房(fáng)私有化(huà)順利實(shí)施的(de)衍生(shēng)品，實(shí)施20年(nián)来(lái)，有效解(jiě)決了(le)小區(qū)内共(gòng)有部(bù)位(wèi)和(hé)共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)維修，在(zài)保障小區(qū)安(ān)全(quán)穩定(dìng)運行工作(zuò)中(zhōng)，起(qǐ)到(dào)了(le)至(zhì)關(guān)重要(yào)的(de)作(zuò)用(yòng)，如(rú)何有效保障維修資金(jīn)长(cháng)期可(kě)持(chí)续使用(yòng)，应當受到(dào)各(gè)地(dì)政(zhèng)府的(de)重視。笔者(zhě)的(de)建議有四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)：

       一(yī)是(shì)要(yào)理(lǐ)順续存工作(zuò)机制。在(zài)實(shí)际工作(zuò)中(zhōng)，由(yóu)業主大(dà)会(huì)決定(dìng)維修資金(jīn)续籌難度(dù)較大(dà)。常州市(shì)至(zhì)今未有小區(qū)通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)形式续籌維修資金(jīn)。目前(qián)最(zuì)有效的(de)方(fāng)法(fǎ)就(jiù)是(shì)在(zài)房(fáng)地(dì)産环(huán)节(jié)補足，但如(rú)果(guǒ)法(fǎ)律沖突不(bù)解(jiě)決，該項工作(zuò)想(xiǎng)全(quán)域推進(jìn)存在(zài)較大(dà)困難，即使部(bù)分(fēn)區(qū)域已經(jīng)開(kāi)展(zhǎn)也(yě)存在(zài)法(fǎ)律隐患。建議由(yóu)省(shěng)、市(shì)政(zhèng)府层(céng)面(miàn)牽头(tóu)理(lǐ)順相關(guān)法(fǎ)律效力，統籌指導各(gè)地(dì)建立統一(yī)的(de)維修資金(jīn)续籌模式，推動(dòng)在(zài)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易轉(zhuǎn)讓环(huán)节(jié)補足維修資金(jīn)，保障業主权益。

       二(èr)是(shì)嘗试公共(gòng)收(shōu)益補充。按照《江蘇省(shěng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》等法(fǎ)律法(fǎ)规规定(dìng)，前(qián)期物(wù)業服(fú)务期间将不(bù)低(dī)于(yú)70%的(de)公共(gòng)收(shōu)益納入(rù)本(běn)小區(qū)維修資金(jīn)；成(chéng)立業主大(dà)会(huì)後(hòu)，結合小區(qū)實(shí)际，可(kě)将屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)公共(gòng)收(shōu)益納入(rù)維修資金(jīn)賬戶，統一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，建立維修資金(jīn)长(cháng)效续籌机制。

       三(sān)是(shì)探索分(fēn)期续籌模式。由(yóu)于(yú)一(yī)次(cì)性(xìng)補繳金(jīn)額較大(dà)，小區(qū)業主意(yì)見(jiàn)較多(duō)，可(kě)以(yǐ)探索采用(yòng)並(bìng)入(rù)物(wù)業服(fú)务费測算項目，分(fēn)期续籌的(de)方(fāng)法(fǎ)，如(rú)深圳市(shì)維修資金(jīn)的(de)收(shōu)繳模式中(zhōng)，業主需按照建築面(miàn)積每月(yuè)交存“日(rì)常收(shōu)取(qǔ)的(de)物(wù)業專項維修資金(jīn)”。

       四(sì)是(shì)加強(qiáng)续籌工作(zuò)保障。建立誠信(xìn)机制，将拒絕或(huò)滞繳续籌維修資金(jīn)的(de)業主信(xìn)息告知金(jīn)融部(bù)門(mén)，記(jì)入(rù)个(gè)人誠信(xìn)档案(àn)，納入(rù)征信(xìn)體(tǐ)系(xì)。对(duì)确實(shí)无能(néng)力续籌的(de)業主，建議政(zhèng)府相關(guān)部(bù)門(mén)出(chū)台(tái)相關(guān)政(zhèng)策、幫助对(duì)接社会(huì)公益团(tuán)體(tǐ)或(huò)个(gè)人幫助解(jiě)決。

       綜上(shàng)所(suǒ)述，对(duì)于(yú)維修資金(jīn)的(de)续籌問(wèn)題(tí)，各(gè)地(dì)政(zhèng)府应當通(tòng)力合作(zuò)，落(là)實(shí)部(bù)門(mén)職責，通(tòng)过(guò)業主參與(yǔ)、政(zhèng)策保障的(de)方(fāng)式，共(gòng)同(tóng)做好(hǎo)維修資金(jīn)续籌工作(zuò)，为小區(qū)的(de)长(cháng)治久安(ān)夯實(shí)基礎。