《民(mín)法(fǎ)典》關(guān)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)“新(xīn)规定(dìng)”

物(wù)業服(fú)务合同(tóng)

       王阿姨收(shōu)到(dào)微信(xìn)，心(xīn)里(lǐ)犯起(qǐ)了(le)嘀咕，今年(nián)发生(shēng)了(le)幾(jǐ)档子事(shì)，她在(zài)猶豫这(zhè)物(wù)業费交還(huán)是(shì)不(bù)交？

       事(shì)件(jiàn)一(yī)

       王阿姨買(mǎi)的(de)房(fáng)是(shì)新(xīn)房(fáng)。收(shōu)房(fáng)的(de)时(shí)候，王阿姨看(kàn)見(jiàn)小區(qū)里(lǐ)有工作(zuò)人員在(zài)保潔，噴灑消毒液。王阿姨心(xīn)想(xiǎng)：这(zhè)也(yě)沒(méi)跟物(wù)業签过(guò)合同(tóng)，也(yě)沒(méi)有委托物(wù)業公司，这(zhè)些(xiē)人都是(shì)誰(shéi)請的(de)？未签合同(tóng)，是(shì)不(bù)是(shì)不(bù)用(yòng)交这(zhè)物(wù)業费了(le)？

       ●未直(zhí)接與(yǔ)物(wù)業公司签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)用(yòng)交物(wù)業费嗎？

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       《民(mín)法(fǎ)典》这(zhè)樣(yàng)回(huí)答：

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)三(sān)十(shí)九条(tiáo)的(de)规定(dìng)，建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)業主具有法(fǎ)律約束(shù)力。

       王阿姨房(fáng)屋(wū)所(suǒ)在(zài)小區(qū)是(shì)新(xīn)建小區(qū)，小區(qū)建成(chéng)與(yǔ)業主收(shōu)房(fáng)签订正(zhèng)式物(wù)業合同(tóng)往往存在(zài)一(yī)定(dìng)的(de)时(shí)间差，在(zài)此(cǐ)期间也(yě)需要(yào)对(duì)小區(qū)内的(de)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施進(jìn)行維修養護，对(duì)小區(qū)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)相關(guān)秩序進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)維護。因(yīn)此(cǐ)，雖(suī)然業主未签订正(zhèng)式物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，但開(kāi)发商委托的(de)前(qián)期物(wù)業公司在(zài)提(tí)供物(wù)業服(fú)务後(hòu)，小區(qū)業主应當交納物(wù)業费。

       事(shì)件(jiàn)二(èr)

       王阿姨听(tīng)说(shuō)隔壁(bì)鄰居(jū)放(fàng)在(zài)樓下(xià)的(de)電(diàn)動(dòng)車被(bèi)偷了(le)，小偷還(huán)一(yī)直(zhí)沒(méi)抓着。王阿姨心(xīn)想(xiǎng)：小區(qū)这(zhè)治安(ān)也(yě)不(bù)行啊，这(zhè)就(jiù)不(bù)应該交物(wù)業费了(le)吧。

       ●小區(qū)发生(shēng)了(le)偷盜事(shì)件(jiàn)，業主是(shì)否可(kě)以(yǐ)不(bù)交納物(wù)業费？

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       《民(mín)法(fǎ)典》这(zhè)樣(yàng)回(huí)答：

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务人应當維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序，采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)。对(duì)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)、环(huán)保、消防等法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为，物(wù)業服(fú)务人应當及(jí)时(shí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施制止、向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)。

       小區(qū)物(wù)業服(fú)务公司应當采取(qǔ)保安(ān)定(dìng)时(shí)巡檢、在(zài)公共(gòng)區(qū)域安(ān)装安(ān)防監控等方(fāng)式維護小區(qū)的(de)治安(ān)。小區(qū)发生(shēng)偷盜事(shì)件(jiàn)後(hòu)，物(wù)業公司应向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)報告，提(tí)供小區(qū)監控录(lù)像、安(ān)保巡檢記(jì)录(lù)等，協助有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)處(chù)理(lǐ)偷盜事(shì)件(jiàn)。如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司能(néng)提(tí)供证據(jù)证明(míng)其(qí)已經(jīng)盡到(dào)上(shàng)述義务，業主則不(bù)能(néng)以(yǐ)小區(qū)发生(shēng)偷盜事(shì)件(jiàn)为由(yóu)拒付物(wù)業服(fú)务费。

       事(shì)件(jiàn)三(sān)

       阿姨家(jiā)在(zài)一(yī)层(céng)，從来(lái)沒(méi)有使用(yòng)过(guò)電(diàn)梯(tī)。对(duì)于(yú)物(wù)業保潔服(fú)务，王阿姨也(yě)認为自(zì)己无需接受这(zhè)項服(fú)务。所(suǒ)以(yǐ)王阿姨覺得電(diàn)梯(tī)费養護费用(yòng)、部(bù)分(fēn)保潔费用(yòng)自(zì)己都不(bù)应當支付。

       ● 王阿姨应該交这(zhè)些(xiē)電(diàn)梯(tī)養護费和(hé)保潔费嗎？

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       《民(mín)法(fǎ)典》这(zhè)樣(yàng)回(huí)答：

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。

       物(wù)業公司提(tí)供服(fú)务内容包(bāo)括对(duì)小區(qū)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修養護，对(duì)小區(qū)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)相關(guān)秩序的(de)管(guǎn)理(lǐ)維護。除日(rì)常小區(qū)保潔、保安(ān)、綠(lǜ)化(huà)、垃圾清(qīng)運外(wài)，還(huán)有很多(duō)難以(yǐ)被(bèi)業主直(zhí)接所(suǒ)見(jiàn)的(de)隐蔽工程，例如(rú)供暖設備、隐蔽管(guǎn)道(dào)的(de)清(qīng)理(lǐ)養護，電(diàn)梯(tī)的(de)定(dìng)时(shí)定(dìng)檢等。物(wù)業服(fú)务费标(biāo)準系(xì)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务公司協商後(hòu)綜合核定(dìng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業協也(yě)会(huì)定(dìng)期发布(bù)物(wù)業服(fú)务項目成(chéng)本(běn)信(xìn)息和(hé)計(jì)價规則供協商时(shí)參考。業主在(zài)小區(qū)内居(jū)住生(shēng)活，事(shì)實(shí)上(shàng)已經(jīng)享受了(le)物(wù)業公司提(tí)供的(de)各(gè)項服(fú)务，與(yǔ)物(wù)業公司形成(chéng)了(le)物(wù)業服(fú)务法(fǎ)律關(guān)系(xì)，不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)，拒絕支付物(wù)業费。

       事(shì)件(jiàn)四(sì)

       有一(yī)天，王阿姨坐電(diàn)梯(tī)时(shí)发現(xiàn)電(diàn)梯(tī)里(lǐ)装了(le)块(kuài)電(diàn)子屏，循环(huán)播放(fàng)着某課外(wài)机構“XX輔導”、某4S店(diàn)還(huán)有XX超市(shì)的(de)廣告。

       ●王阿姨又犯起(qǐ)了(le)嘀咕：这(zhè)打(dǎ)廣告肯定(dìng)給(gěi)物(wù)業廣告费了(le)，電(diàn)梯(tī)应該是(shì)業主共(gòng)有設施，物(wù)業能(néng)收(shōu)这(zhè)錢(qián)嗎？

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       《民(mín)法(fǎ)典》这(zhè)樣(yàng)回(huí)答：

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务人应當定(dìng)期将服(fú)务的(de)事(shì)項、負責人員、質(zhì)量(liàng)要(yào)求、收(shōu)费項目、收(shōu)费标(biāo)準、履行情(qíng)況，以(yǐ)及(jí)維修資金(jīn)使用(yòng)情(qíng)況、業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)經(jīng)營與(yǔ)收(shōu)益情(qíng)況等以(yǐ)合理(lǐ)方(fāng)式向(xiàng)業主公開(kāi)並(bìng)向(xiàng)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)報告。

       小區(qū)内電(diàn)梯(tī)、樓道(dào)、道(dào)路等公共(gòng)區(qū)域屬于(yú)業主共(gòng)用(yòng)範圍，物(wù)業公司利用(yòng)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)進(jìn)行經(jīng)營的(de)，应當公共(gòng)收(shōu)益單獨列賬，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)業主公示。根(gēn)據(jù)《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)规定(dìng)，公共(gòng)收(shōu)益歸全(quán)體(tǐ)業主所(suǒ)有。專項維修資金(jīn)餘額不(bù)足首期应籌集金(jīn)額百(bǎi)分(fēn)之(zhī)三(sān)十(shí)的(de)，百(bǎi)分(fēn)之(zhī)五(wǔ)十(shí)以(yǐ)上(shàng)的(de)公共(gòng)收(shōu)益金(jīn)額应當優先(xiān)用(yòng)于(yú)補充專項維修資金(jīn)，剩餘部(bù)分(fēn)的(de)使用(yòng)由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)。

       如(rú)果(guǒ)王阿姨对(duì)小區(qū)開(kāi)发商委托的(de)前(qián)期物(wù)業公司存在(zài)各(gè)種(zhǒng)不(bù)滿，是(shì)有权更換物(wù)業公司的(de)。《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)条(tiáo)规定(dìng)，建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)服(fú)务期限屆滿前(qián)，業主委員会(huì)或(huò)者(zhě)業主與(yǔ)新(xīn)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)生(shēng)效的(de)，前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)終(zhōng)止。

       如(rú)果(guǒ)王阿姨对(duì)新(xīn)更換的(de)物(wù)業公司仍不(bù)滿意(yì)的(de)話(huà)，按照《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)以(yǐ)及(jí)《北(běi)京(jīng)市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)规定(dìng)，王阿姨還(huán)可(kě)以(yǐ)聯合業主召集業主大(dà)会(huì)，共(gòng)同(tóng)決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务公司，解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)等事(shì)宜。新(xīn)老(lǎo)物(wù)業公司交替期不(bù)是(shì)物(wù)業服(fú)务的(de)“空(kōng)窗(chuāng)期”，《民(mín)法(fǎ)典》为保障業主这(zhè)段(duàn)期间的(de)权利，第(dì)九百(bǎi)五(wǔ)十(shí)条(tiáo)還(huán)规定(dìng)了(le)在(zài)業主或(huò)者(zhě)業主大(dà)会(huì)選聘的(de)新(xīn)物(wù)業服(fú)务人或(huò)者(zhě)決定(dìng)自(zì)行管(guǎn)理(lǐ)的(de)業主接管(guǎn)之(zhī)前(qián)，原物(wù)業服(fú)务人应當繼续處(chù)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务事(shì)項，並(bìng)可(kě)以(yǐ)請求業主支付該期间的(de)物(wù)業费。