《民(mín)法(fǎ)典》对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)影響

       《民(mín)法(fǎ)典》作(zuò)为我(wǒ)國(guó)第(dì)一(yī)部(bù)法(fǎ)典，意(yì)味着我(wǒ)國(guó)法(fǎ)制建設将進(jìn)入(rù)新(xīn)階(jiē)段(duàn)。《民(mín)法(fǎ)典》的(de)相關(guān)规定(dìng)不(bù)僅是(shì)業主及(jí)物(wù)業服(fú)务人的(de)权利依據(jù)，還(huán)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)未来(lái)工作(zuò)发展(zhǎn)方(fāng)向(xiàng)的(de)指引，对(duì)行業的(de)工作(zuò)发展(zhǎn)以(yǐ)及(jí)工作(zuò)方(fāng)式调整均具有重大(dà)意(yì)義。

       進(jìn)一(yī)步明(míng)确業主权利義务範疇，为物(wù)業服(fú)务工作(zuò)開(kāi)展(zhǎn)提(tí)供法(fǎ)律依據(jù)

       業主的(de)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权是(shì)實(shí)施物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)前(qián)提(tí)和(hé)基礎，更是(shì)業主权利的(de)来(lái)源，業主对(duì)自(zì)己的(de)專有部(bù)分(fēn)享有絕对(duì)的(de)所(suǒ)有权，对(duì)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有同(tóng)等待遇的(de)使用(yòng)、處(chù)分(fēn)、收(shōu)益以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)等一(yī)系(xì)列权利及(jí)对(duì)应的(de)相關(guān)義务。但大(dà)部(bù)分(fēn)業主基本(běn)上(shàng)只(zhī)明(míng)确自(zì)己的(de)权利，房(fáng)屋(wū)漏水(shuǐ)影響居(jū)住，找(zhǎo)物(wù)業服(fú)务企業解(jiě)決；車輛无車位(wèi)停放(fàng)，找(zhǎo)物(wù)業服(fú)务企業協调……然而(ér)卻忘了(le)支付服(fú)务的(de)对(duì)價——物(wù)業费的(de)義务，甚至(zhì)覺得物(wù)業费的(de)繳納无憑无據(jù)。《民(mín)法(fǎ)典》的(de)頒布(bù)進(jìn)一(yī)步明(míng)确了(le)業主的(de)权利義务，讓業主更加清(qīng)晰自(zì)身(shēn)的(de)权利範疇，了(le)解(jiě)其(qí)義务性(xìng)。

       《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)明(míng)确指出(chū)，業主对(duì)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，享有权利，承擔義务；不(bù)得以(yǐ)放(fàng)弃权利为由(yóu)不(bù)履行義务。这(zhè)就(jiù)意(yì)味着，不(bù)論是(shì)否使用(yòng)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)資源，都必須承擔該部(bù)分(fēn)对(duì)应的(de)義务。比如(rú)小區(qū)里(lǐ)的(de)草(cǎo)坪，我(wǒ)们(men)與(yǔ)其(qí)他(tā)業主共(gòng)有欣賞享受它(tā)的(de)权利，同(tóng)时(shí)也(yě)承擔着同(tóng)相關(guān)管(guǎn)理(lǐ)人管(guǎn)理(lǐ)它(tā)的(de)義务和(hé)責任。第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)六(liù)条(tiáo)在(zài)《物(wù)权法(fǎ)》基礎上(shàng)作(zuò)了(le)補充，要(yào)求業主的(de)相關(guān)行为符合节(jié)約資源、保護生(shēng)态环(huán)境的(de)要(yào)求，对(duì)于(yú)相關(guān)管(guǎn)理(lǐ)人依法(fǎ)實(shí)施的(de)措施也(yě)应依法(fǎ)配合。对(duì)于(yú)不(bù)履行相關(guān)義务的(de)行为人，有關(guān)當事(shì)人可(kě)以(yǐ)進(jìn)行報告投訴，有關(guān)部(bù)門(mén)应依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。这(zhè)在(zài)一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)提(tí)高(gāo)了(le)对(duì)業主的(de)要(yào)求和(hé)限制，物(wù)業服(fú)务人在(zài)公共(gòng)職能(néng)外(wài)還(huán)可(kě)以(yǐ)尋求政(zhèng)府相關(guān)部(bù)門(mén)協助管(guǎn)理(lǐ)，大(dà)大(dà)提(tí)升(shēng)了(le)其(qí)管(guǎn)理(lǐ)的(de)有效性(xìng)。

       《民(mín)法(fǎ)典》九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)實(shí)务中(zhōng)，一(yī)樓業主以(yǐ)不(bù)需乘坐電(diàn)梯(tī)及(jí)空(kōng)置房(fáng)不(bù)享受服(fú)务为由(yóu)拒繳物(wù)業费的(de)糾紛數不(bù)勝數，《民(mín)法(fǎ)典》的(de)直(zhí)接规定(dìng)为物(wù)業服(fú)务工作(zuò)的(de)開(kāi)展(zhǎn)提(tí)供了(le)法(fǎ)律依據(jù)。

       業主大(dà)会(huì)表(biǎo)決机制调整，行業市(shì)场(chǎng)競争更趨激烈

       《民(mín)法(fǎ)典》将業主大(dà)会(huì)的(de)表(biǎo)決机制進(jìn)行了(le)调整和(hé)完善，實(shí)踐中(zhōng)有些(xiē)業主不(bù)參與(yǔ)表(biǎo)決甚至(zhì)无法(fǎ)聯系(xì)，導致(zhì)需要(yào)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項无法(fǎ)快(kuài)速形成(chéng)有效決議，物(wù)業服(fú)务企業的(de)許多(duō)工作(zuò)開(kāi)展(zhǎn)如(rú)專項維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)常常因(yīn)此(cǐ)擱置，導致(zhì)後(hòu)续更多(duō)糾紛。修改後(hòu)需“双(shuāng)2/3業主”參與(yǔ)表(biǎo)決，一(yī)般事(shì)項經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決的(de)業主“双(shuāng)过(guò)半同(tóng)意(yì)”，重大(dà)事(shì)項經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決的(de)業主“双(shuāng)过(guò)3/4同(tóng)意(yì)”，換言之(zhī)，一(yī)般事(shì)項最(zuì)低(dī)只(zhī)需全(quán)體(tǐ)業主1/3同(tóng)意(yì)（即2/3*1/2），重大(dà)事(shì)項最(zuì)低(dī)只(zhī)需全(quán)體(tǐ)業主1/2同(tóng)意(yì)（即2/3*3/4），降低(dī)了(le)需要(yào)業主共(gòng)同(tóng)表(biǎo)決事(shì)項的(de)門(mén)檻，对(duì)業主能(néng)更多(duō)的(de)參與(yǔ)到(dào)小區(qū)事(shì)务中(zhōng)有非(fēi)常重大(dà)的(de)意(yì)義。

       我(wǒ)们(men)更需注意(yì)的(de)是(shì)，“選聘與(yǔ)解(jiě)聘物(wù)業公司”屬于(yú)一(yī)般事(shì)項，根(gēn)據(jù)新(xīn)规定(dìng)，僅需全(quán)體(tǐ)業主1/3同(tóng)意(yì)即可(kě)，这(zhè)更加加快(kuài)了(le)小區(qū)内物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人之(zhī)间的(de)更叠。对(duì)物(wù)業服(fú)务企業来(lái)说(shuō)，为避免市(shì)场(chǎng)的(de)優勝劣汰，需要(yào)不(bù)斷提(tí)升(shēng)物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)，創新(xīn)服(fú)务理(lǐ)念，对(duì)行業的(de)发展(zhǎn)是(shì)有促進(jìn)作(zuò)用(yòng)的(de)。但就(jiù)現(xiàn)在(zài)的(de)市(shì)场(chǎng)大(dà)环(huán)境来(lái)说(shuō)，对(duì)中(zhōng)小企業的(de)挑戰无疑是(shì)最(zuì)大(dà)的(de)，未修改之(zhī)前(qián)，一(yī)些(xiē)企業为擴大(dà)市(shì)场(chǎng)份額，恶意(yì)競争，不(bù)惜以(yǐ)各(gè)種(zhǒng)形式擾亂物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)秩序，使現(xiàn)有物(wù)業服(fú)务企業自(zì)動(dòng)或(huò)者(zhě)被(bèi)動(dòng)退(tuì)出(chū)管(guǎn)理(lǐ)，從而(ér)达(dá)到(dào)搶盤的(de)目的(de)。據(jù)統計(jì)，近(jìn)两(liǎng)年(nián)被(bèi)收(shōu)購的(de)物(wù)業服(fú)务區(qū)企業达(dá)70多(duō)家(jiā)，且(qiě)大(dà)部(bù)分(fēn)为100%控股。表(biǎo)決方(fāng)式调整後(hòu)，解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業的(de)門(mén)檻降低(dī)，大(dà)企業之(zhī)间争奪項目管(guǎn)理(lǐ)权的(de)競争便会(huì)更加激烈，方(fāng)式也(yě)有可(kě)能(néng)多(duō)種(zhǒng)多(duō)樣(yàng)，小物(wù)業服(fú)务企業的(de)生(shēng)存发展(zhǎn)将更加艱難。

       极(jí)大(dà)地(dì)促進(jìn)行業标(biāo)準化(huà)、规範化(huà)

       以(yǐ)往对(duì)物(wù)業服(fú)务工作(zuò)的(de)指導更多(duō)的(de)是(shì)參照最(zuì)高(gāo)法(fǎ)的(de)司法(fǎ)解(jiě)釋，現(xiàn)在(zài)将物(wù)業服(fú)务合同(tóng)從无名(míng)合同(tóng)變(biàn)为有名(míng)合同(tóng)，並(bìng)不(bù)只(zhī)是(shì)因(yīn)为相關(guān)物(wù)業服(fú)务糾紛增多(duō)，需要(yào)一(yī)个(gè)正(zhèng)式的(de)规範去(qù)約束(shù)，而(ér)是(shì)随着行業的(de)不(bù)斷发展(zhǎn)，更加需要(yào)对(duì)服(fú)务提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)标(biāo)準。物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)对(duì)合同(tóng)的(de)内容、形式，公開(kāi)做出(chū)有利于(yú)業主的(de)承諾为合同(tóng)组成(chéng)部(bù)分(fēn)進(jìn)行了(le)明(míng)确；禁止全(quán)部(bù)或(huò)肢解(jiě)轉(zhuǎn)包(bāo)，支持(chí)專項分(fēn)包(bāo)，规範了(le)物(wù)業服(fú)务市(shì)场(chǎng)，使物(wù)業服(fú)务更加專業化(huà)、标(biāo)準化(huà)，形成(chéng)企業良性(xìng)发展(zhǎn)；对(duì)物(wù)業服(fú)务人的(de)要(yào)求也(yě)更高(gāo)，物(wù)業服(fú)务人需要(yào)定(dìng)期把(bǎ)履約情(qíng)況、維修資金(jīn)使用(yòng)、公共(gòng)收(shōu)益等向(xiàng)業主公開(kāi)，向(xiàng)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)報告，服(fú)务向(xiàng)公開(kāi)化(huà)、透明(míng)化(huà)发展(zhǎn)，促進(jìn)物(wù)業服(fú)务人提(tí)高(gāo)服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对(duì)服(fú)务细(xì)节(jié)、質(zhì)量(liàng)的(de)關(guān)注和(hé)把(bǎ)控；在(zài)實(shí)务中(zhōng)，物(wù)業服(fú)务人進(jìn)行停水(shuǐ)停電(diàn)来(lái)催繳物(wù)業费为常見(jiàn)做法(fǎ)，双(shuāng)方(fāng)都在(zài)用(yòng)相互侵害权利的(de)方(fāng)式来(lái)維護自(zì)身(shēn)权益，往往後(hòu)果(guǒ)是(shì)两(liǎng)敗俱傷。《民(mín)法(fǎ)典》中(zhōng)直(zhí)接规定(dìng)禁止以(yǐ)停水(shuǐ)停電(diàn)的(de)方(fāng)式催繳物(wù)業费，很大(dà)程度(dù)上(shàng)制止了(le)物(wù)業服(fú)务人以(yǐ)暴制暴的(de)做法(fǎ)，使得他(tā)们(men)需要(yào)不(bù)斷提(tí)高(gāo)自(zì)身(shēn)專業性(xìng)去(qù)尋找(zhǎo)合法(fǎ)合理(lǐ)的(de)方(fāng)式維权。《民(mín)法(fǎ)典》施行可(kě)能(néng)給(gěi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)更多(duō)的(de)限制性(xìng)，但也(yě)是(shì)一(yī)个(gè)契机，服(fú)务更加规範化(huà)、标(biāo)準化(huà)、透明(míng)化(huà)，物(wù)業服(fú)务質(zhì)量(liàng)、服(fú)务效果(guǒ)、服(fú)务水(shuǐ)平不(bù)斷提(tí)高(gāo)，对(duì)整个(gè)行業的(de)发展(zhǎn)必将産生(shēng)重大(dà)意(yì)義。

       加大(dà)物(wù)業服(fú)务人管(guǎn)理(lǐ)責任，物(wù)業服(fú)务企業經(jīng)營壓力及(jí)風(fēng)險變(biàn)大(dà)

       《民(mín)法(fǎ)典》明(míng)确在(zài)突发公共(gòng)事(shì)件(jiàn)中(zhōng)，物(wù)業服(fú)务人应當執行政(zhèng)府依法(fǎ)實(shí)施的(de)应急處(chù)置措施，積极(jí)配合開(kāi)展(zhǎn)相關(guān)工作(zuò)，賦予了(le)物(wù)業服(fú)务人“準公共(gòng)管(guǎn)理(lǐ)”的(de)職責和(hé)義务；雖(suī)然物(wù)業服(fú)务人更多(duō)的(de)是(shì)公共(gòng)職能(néng)，对(duì)公共(gòng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)位(wèi)承擔管(guǎn)理(lǐ)責任，但对(duì)于(yú)違反(fǎn)治安(ān)、环(huán)保、消防等法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为除及(jí)时(shí)制止外(wài)，還(huán)要(yào)向(xiàng)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)，这(zhè)意(yì)味着物(wù)業服(fú)务人還(huán)需配合公職部(bù)門(mén)一(yī)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)；更为關(guān)注的(de)是(shì)，如(rú)果(guǒ)建築物(wù)或(huò)附屬設施倒塌、擱置物(wù)（或(huò)懸挂物(wù)）墜落(là)、抛擲物(wù)品等行为发生(shēng)侵权的(de)、公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)造成(chéng)他(tā)人損害的(de)或(huò)因(yīn)第(dì)三(sān)人侵权造成(chéng)他(tā)人受損害的(de)，物(wù)業服(fú)务人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错，或(huò)未盡相应的(de)安(ān)全(quán)保障義务的(de)，将直(zhí)接承擔相应的(de)法(fǎ)律責任，这(zhè)明(míng)顯提(tí)高(gāo)了(le)物(wù)業服(fú)务企業安(ān)全(quán)保障工作(zuò)的(de)要(yào)求，也(yě)加大(dà)了(le)物(wù)業服(fú)务企業工作(zuò)的(de)風(fēng)險系(xì)數，促使物(wù)業服(fú)务企業加快(kuài)構建公共(gòng)防範體(tǐ)系(xì)，如(rú)監控設施設備的(de)全(quán)部(bù)布(bù)控。

       總(zǒng)之(zhī)，《民(mín)法(fǎ)典》的(de)頒布(bù)實(shí)施为物(wù)業服(fú)务工作(zuò)提(tí)供了(le)法(fǎ)律依據(jù)，工作(zuò)開(kāi)展(zhǎn)變(biàn)得有法(fǎ)可(kě)依，明(míng)确了(le)双(shuāng)方(fāng)的(de)权利義务，相關(guān)物(wù)業服(fú)务糾紛可(kě)以(yǐ)有所(suǒ)緩解(jiě)，对(duì)建設和(hé)諧小區(qū)有重大(dà)意(yì)義；同(tóng)时(shí)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業来(lái)说(shuō)也(yě)是(shì)一(yī)个(gè)巨大(dà)的(de)挑戰，市(shì)场(chǎng)競争的(de)激烈性(xìng)会(huì)促進(jìn)優勝劣汰，也(yě)是(shì)一(yī)个(gè)行業发展(zhǎn)的(de)必然，需要(yào)物(wù)業服(fú)务人在(zài)挑戰中(zhōng)找(zhǎo)到(dào)发展(zhǎn)的(de)机遇，完善物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)，提(tí)升(shēng)物(wù)業服(fú)务标(biāo)準與(yǔ)獨立性(xìng)，明(míng)确自(zì)身(shēn)市(shì)场(chǎng)定(dìng)位(wèi)，主動(dòng)迎合市(shì)场(chǎng)需求，提(tí)高(gāo)服(fú)务标(biāo)準，增強(qiáng)競争力！