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| 物(wù)業服(fú)务不(bù)达(dá)标(biāo)，不(bù)構成(chéng)根(gēn)本(běn)性(xìng)違約，業主不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)拒繳物(wù)業费！ |
| 发布(bù)时(shí)间:2024-04-29 09:29:02| 浏覽次(cì)數： |
某物(wù)業公司分(fēn)别于(yú)2016年(nián)、2021年(nián)與(yǔ)王某、李某签订《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》，合同(tóng)約定(dìng)由(yóu)某物(wù)業公司向(xiàng)王某、李某居(jū)住的(de)小區(qū)提(tí)供物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，全(quán)體(tǐ)業主及(jí)物(wù)業使用(yòng)人按約定(dìng)支付物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费。在(zài)約定(dìng)繳费期内經(jīng)多(duō)次(cì)催繳，王某、李某拒不(bù)履行自(zì)己的(de)繳费義务，于(yú)是(shì)物(wù)業公司将王某、李某訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。
王某、李某答辩(biàn)並(bìng)提(tí)起(qǐ)反(fǎn)訴，稱物(wù)業公司未按双(shuāng)方(fāng)合同(tóng)約定(dìng)的(de)五(wǔ)星(xīng)級标(biāo)準要(yào)求提(tí)供服(fú)务導致(zhì)業主人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)受到(dào)損害，应當依法(fǎ)承擔相应的(de)法(fǎ)律責任。
法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)認为:
《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，業主应當根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)。業主按期交納费用(yòng)是(shì)物(wù)業服(fú)务企業能(néng)夠正(zhèng)常提(tí)供服(fú)务的(de)基本(běn)保证，拒絕交納物(wù)業费会(huì)造成(chéng)服(fú)务質(zhì)量(liàng)降低(dī)的(de)恶性(xìng)循环(huán)，不(bù)利于(yú)小區(qū)的(de)发展(zhǎn)，同(tóng)时(shí)也(yě)侵害了(le)已交納物(wù)業服(fú)务费的(de)業主的(de)合法(fǎ)权益。
《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)三(sān)十(shí)九条(tiáo)规定(dìng)，建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，以(yǐ)及(jí)業主委員会(huì)與(yǔ)業主大(dà)会(huì)依法(fǎ)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)業主具有法(fǎ)律約束(shù)力。案(àn)涉《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》合法(fǎ)有效，某物(wù)業公司已提(tí)供了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)等服(fú)务，王某、李某作(zuò)为業主，应當按照協議約定(dìng)履行交納物(wù)業服(fú)务费等相關(guān)费用(yòng)的(de)義务。故，某物(wù)業公司訴求宋王某、李某支付拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费，法(fǎ)院(yuàn)予以(yǐ)支持(chí)。
本(běn)案(àn)的(de)争議焦点为：業主訴求物(wù)業公司降低(dī)星(xīng)級标(biāo)準收(shōu)费是(shì)否应當予以(yǐ)支持(chí)？
法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)認为:
首先(xiān)，《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务收(shōu)费应當遵循合理(lǐ)、公開(kāi)以(yǐ)及(jí)费用(yòng)與(yǔ)服(fú)务水(shuǐ)平相适应的(de)原則，區(qū)别不(bù)同(tóng)物(wù)業的(de)性(xìng)質(zhì)和(hé)特(tè)点，由(yóu)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業按照相關(guān)主管(guǎn)部(bù)門(mén)制定(dìng)的(de)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费辦(bàn)法(fǎ)，在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)。案(àn)涉前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議和(hé)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费标(biāo)準進(jìn)行了(le)明(míng)确約定(dìng)，王某、李某作(zuò)为業主应當按照合同(tóng)約定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)準交納物(wù)業服(fú)务费。
其(qí)次(cì)，王某、李某主张(zhāng)某物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务达(dá)不(bù)到(dào)双(shuāng)方(fāng)合同(tóng)的(de)五(wǔ)星(xīng)級标(biāo)準，所(suǒ)提(tí)供的(de)证據(jù)主要(yào)是(shì)反(fǎn)映“制度(dù)公開(kāi)落(là)實(shí)不(bù)到(dào)位(wèi)，消防安(ān)全(quán)落(là)實(shí)不(bù)到(dào)位(wèi)；沒(méi)有按照服(fú)务标(biāo)準保证電(diàn)梯(tī)24小时(shí)正(zhèng)常使用(yòng)、小區(qū)衛生(shēng)差、綠(lǜ)化(huà)少(shǎo)”等問(wèn)題(tí)。從上(shàng)述证據(jù)来(lái)看(kàn)，无法(fǎ)判斷这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)屬于(yú)个(gè)别問(wèn)題(tí)還(huán)是(shì)整个(gè)小區(qū)普遍(biàn)存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)，雖(suī)在(zài)一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)反(fǎn)映某物(wù)業公司在(zài)物(wù)業服(fú)务过(guò)程中(zhōng)可(kě)能(néng)有一(yī)定(dìng)的(de)瑕疵，但均屬于(yú)一(yī)般性(xìng)瑕疵，難以(yǐ)由(yóu)此(cǐ)来(lái)認定(dìng)物(wù)業服(fú)务是(shì)否达(dá)标(biāo)、是(shì)否違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。且(qiě)对(duì)物(wù)業服(fú)务是(shì)否滿意(yì)具有較強(qiáng)的(de)主觀性(xìng)，不(bù)能(néng)因(yīn)个(gè)别業主的(de)感(gǎn)受在(zài)个(gè)案(àn)中(zhōng)降低(dī)本(běn)小區(qū)的(de)物(wù)業费标(biāo)準。
第(dì)三(sān)，關(guān)于(yú)物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準，系(xì)業主與(yǔ)物(wù)業協商确定(dìng)的(de)重大(dà)事(shì)項，对(duì)于(yú)物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準是(shì)否降低(dī)，事(shì)關(guān)全(quán)體(tǐ)業主利益，並(bìng)不(bù)适合在(zài)个(gè)别業主與(yǔ)物(wù)業的(de)个(gè)别糾紛中(zhōng)予以(yǐ)讨論解(jiě)決。故，王某、李某辩(biàn)稱並(bìng)反(fǎn)訴应将物(wù)業收(shōu)费标(biāo)準降低(dī)並(bìng)确認为二(èr)星(xīng)級收(shōu)费标(biāo)準，理(lǐ)據(jù)不(bù)足，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。當然，物(wù)業的(de)服(fú)务是(shì)否到(dào)位(wèi)，關(guān)系(xì)到(dào)全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益，全(quán)體(tǐ)業主均有監督的(de)权利，業主可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)業主委員会(huì)等合法(fǎ)渠道(dào)依法(fǎ)表(biǎo)达(dá)訴求、行使权利。
法(fǎ)院(yuàn)最(zuì)終(zhōng)判決王某、李某支付物(wù)業服(fú)务费並(bìng)支付違約金(jīn)。一(yī)審判決後(hòu)，王某、李某提(tí)起(qǐ)上(shàng)訴，二(èr)審调解(jiě)結案(àn)。
法(fǎ)官说(shuō)法(fǎ)
物(wù)業合同(tóng)的(de)設立具有公共(gòng)性(xìng)，每个(gè)業主單獨進(jìn)行付费的(de)行为體(tǐ)現(xiàn)的(de)則是(shì)个(gè)體(tǐ)性(xìng)，在(zài)保障業主理(lǐ)性(xìng)形式抗辩(biàn)权的(de)同(tóng)时(shí)，有必要(yào)对(duì)相關(guān)权利的(de)行使設置必要(yào)的(de)基礎条(tiáo)件(jiàn)，避免出(chū)現(xiàn)个(gè)體(tǐ)濫用(yòng)抗辩(biàn)权侵損公共(gòng)利益的(de)情(qíng)況，例如(rú)本(běn)案(àn)中(zhōng)一(yī)般的(de)物(wù)業服(fú)务瑕疵未構成(chéng)根(gēn)本(běn)違約的(de)情(qíng)況下(xià)，業主不(bù)应當以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。
同(tóng)时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業也(yě)应當加強(qiáng)與(yǔ)業主之(zhī)间的(de)沟(gōu)通(tòng)交流，及(jí)时(shí)了(le)解(jiě)業主意(yì)見(jiàn)建議，積极(jí)改進(jìn)工作(zuò)方(fāng)法(fǎ)和(hé)服(fú)务方(fāng)式，提(tí)高(gāo)業主滿意(yì)度(dù)。
小區(qū)的(de)事(shì)是(shì)大(dà)家(jiā)的(de)事(shì)，大(dà)家(jiā)的(de)事(shì)要(yào)大(dà)家(jiā)共(gòng)同(tóng)商量(liàng)辦(bàn)。協商議事(shì)是(shì)小區(qū)居(jū)民(mín)自(zì)我(wǒ)管(guǎn)理(lǐ)、自(zì)我(wǒ)服(fú)务、自(zì)我(wǒ)監督的(de)重要(yào)形式，对(duì)涉及(jí)小區(qū)物(wù)業服(fú)务等問(wèn)題(tí)，業主委員会(huì)、社區(qū)居(jū)民(mín)、物(wù)業公司及(jí)街(jiē)道(dào)社區(qū)各(gè)方(fāng)可(kě)有序參與(yǔ)物(wù)業服(fú)务矛盾解(jiě)紛全(quán)过(guò)程，充分(fēn)发揮廣大(dà)業主在(zài)小區(qū)治理(lǐ)中(zhōng)的(de)主體(tǐ)作(zuò)用(yòng)，才能(néng)最(zuì)大(dà)限度(dù)凝聚共(gòng)識、協调利益，化(huà)解(jiě)矛盾。
法(fǎ)条(tiáo)鍊(liàn)接
《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)条(tiáo)：物(wù)業服(fú)务收(shōu)费应當遵循合理(lǐ)、公開(kāi)以(yǐ)及(jí)费用(yòng)與(yǔ)服(fú)务水(shuǐ)平相适应的(de)原則，區(qū)别不(bù)同(tóng)物(wù)業的(de)性(xìng)質(zhì)和(hé)特(tè)点，由(yóu)業主和(hé)物(wù)業服(fú)务企業按照國(guó)务院(yuàn)價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)会(huì)同(tóng)國(guó)务院(yuàn)建設行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)制定(dìng)的(de)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费辦(bàn)法(fǎ)，在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)。
《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)一(yī)条(tiáo)第(dì)一(yī)款：業主应當根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)。業主與(yǔ)物(wù)業使用(yòng)人約定(dìng)由(yóu)物(wù)業使用(yòng)人交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)的(de)，從其(qí)約定(dìng)，業主負連(lián)带(dài)交納責任。
《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)三(sān)十(shí)九条(tiáo)：建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，以(yǐ)及(jí)業主委員会(huì)與(yǔ)業主大(dà)会(huì)依法(fǎ)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)業主具有法(fǎ)律約束(shù)力。
《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)：業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。 |
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上(shàng)一(yī)篇(piān)：業委会(huì)是(shì)否有权解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)？
下(xià)一(yī)篇(piān)：業主能(néng)不(bù)能(néng)投喂流浪狗、流浪貓，法(fǎ)律这(zhè)樣(yàng)规定(dìng) |
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