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業委会(huì)是(shì)否有权解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)？
发布(bù)时(shí)间:2024-04-26 09:11:48| 浏覽次(cì)數：


案(àn)情(qíng)簡介

1998年(nián)，某小區(qū)由(yóu)邵陽市(shì)某1房(fáng)地(dì)産開(kāi)发有限公司建設竣工，戶數總(zǒng)計(jì)1008戶，前(qián)期小區(qū)物(wù)業服(fú)务由(yóu)該公司承擔。2010年(nián)8月(yuè)26日(rì)A物(wù)業公司成(chéng)立，接替了(le)邵陽市(shì)某1房(fáng)地(dì)産開(kāi)发有限公司对(duì)某小區(qū)的(de)物(wù)業服(fú)务，某小區(qū)的(de)業主也(yě)无异(yì)議，A物(wù)業公司对(duì)某小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务至(zhì)今。2021年(nián)12月(yuè)，某小區(qū)業主在(zài)基层(céng)社區(qū)的(de)指導下(xià)召開(kāi)業主大(dà)会(huì)，選舉産生(shēng)了(le)該小區(qū)業主委員会(huì)，並(bìng)經(jīng)邵陽市(shì)双(shuāng)清(qīng)區(qū)某某街(jiē)道(dào)辦(bàn)事(shì)處(chù)備案(àn)。因(yīn)某小區(qū)部(bù)分(fēn)設施老(lǎo)化(huà)和(hé)損壞，衛生(shēng)未搞整潔，A物(wù)業公司管(guǎn)理(lǐ)不(bù)到(dào)位(wèi)，部(bù)分(fēn)業主與(yǔ)A物(wù)業公司産生(shēng)糾紛，B業委会(huì)于(yú)2022年(nián)1月(yuè)6日(rì)、2月(yuè)10日(rì)要(yào)求A物(wù)業公司整改，同(tóng)年(nián)3月(yuè)12日(rì)，B業委会(huì)通(tòng)知A物(wù)業公司，限A物(wù)業公司于(yú)2022年(nián)4月(yuè)12日(rì)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，並(bìng)在(zài)30日(rì)内與(yǔ)新(xīn)的(de)物(wù)業公司完成(chéng)交接手(shǒu)续。A物(wù)業公司不(bù)同(tóng)意(yì)，釀成(chéng)糾紛。

法(fǎ)院(yuàn)判決

關(guān)于(yú)B業委会(huì)解(jiě)聘A物(wù)業公司是(shì)否合法(fǎ)有效的(de)問(wèn)題(tí)。《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)第(dì)一(yī)款规定(dìng)：“業主依照法(fǎ)定(dìng)程序共(gòng)同(tóng)決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人的(de)，可(kě)以(yǐ)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)。決定(dìng)解(jiě)聘的(de)，应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人，但是(shì)合同(tóng)对(duì)通(tòng)知期限另(lìng)有約定(dìng)的(de)除外(wài)”。本(běn)条(tiáo)賦予作(zuò)为委托人的(de)業主享有任意(yì)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)权利，物(wù)業服(fú)务人不(bù)享有任意(yì)解(jiě)除权。《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)：“下(xià)列事(shì)項由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)：……（四(sì)）選聘和(hé)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人；……業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項，应當由(yóu)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決。決定(dìng)前(qián)款第(dì)六(liù)項至(zhì)第(dì)八(bā)項规定(dìng)的(de)事(shì)項，应當經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主同(tóng)意(yì)。決定(dìng)前(qián)款其(qí)他(tā)事(shì)項，应當經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)”。物(wù)業服(fú)务涉及(jí)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)使用(yòng)、維護、修理(lǐ)、更換，涉及(jí)公共(gòng)秩序、环(huán)境衛生(shēng)、小區(qū)治安(ān)等多(duō)方(fāng)面(miàn)，是(shì)全(quán)天候、不(bù)间斷、全(quán)方(fāng)位(wèi)、多(duō)层(céng)次(cì)的(de)動(dòng)态过(guò)程性(xìng)服(fú)务，服(fú)务的(de)内容和(hé)質(zhì)量(liàng)标(biāo)準，與(yǔ)小區(qū)業主息息相關(guān)，故法(fǎ)律规定(dìng)了(le)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業必須由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，業主委員会(huì)是(shì)經(jīng)業主大(dà)会(huì)民(mín)主選舉産生(shēng)，是(shì)業主大(dà)会(huì)的(de)執行机構，达(dá)到(dào)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決，並(bìng)經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積过(guò)半數且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)，業主委員会(huì)就(jiù)可(kě)以(yǐ)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業。本(běn)案(àn)在(zài)審理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)，B業委会(huì)沒(méi)有提(tí)供某小區(qū)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決的(de)证據(jù)，即沒(méi)有提(tí)供某小區(qū)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積的(de)總(zǒng)數，三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積總(zǒng)數，總(zǒng)表(biǎo)決的(de)業主人數、業主姓名(míng)、身(shēn)份证号(hào)碼、房(fáng)棟号(hào)、房(fáng)産证号(hào)碼等等，B業委会(huì)提(tí)供的(de)某小區(qū)部(bù)分(fēn)業主对(duì)A物(wù)業公司服(fú)务内容不(bù)到(dào)位(wèi)及(jí)服(fú)务質(zhì)量(liàng)差的(de)证據(jù)，不(bù)能(néng)达(dá)到(dào)解(jiě)聘與(yǔ)A物(wù)業公司的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)法(fǎ)定(dìng)条(tiáo)件(jiàn)，故B業委会(huì)的(de)訴訟請求不(bù)能(néng)得到(dào)支持(chí)。

法(fǎ)眼(yǎn)觀点

選聘和(hé)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人屬于(yú)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)的(de)事(shì)項，因(yīn)此(cǐ)業委会(huì)应當依照上(shàng)述规定(dìng)，召開(kāi)業主大(dà)会(huì)由(yóu)小區(qū)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決，否則業委会(huì)无权做出(chū)決定(dìng)。
 
 
 上(shàng)一(yī)篇(piān)：業主有权调取(qǔ)小區(qū)監控嗎？物(wù)業应當怎樣(yàng)做？
 下(xià)一(yī)篇(piān)：物(wù)業服(fú)务不(bù)达(dá)标(biāo)，不(bù)構成(chéng)根(gēn)本(běn)性(xìng)違約，業主不(bù)能(néng)以(yǐ)此(cǐ)为由(yóu)拒繳物(wù)業费！
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