2020年(nián)5月(yuè)28日(rì)，《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》（以(yǐ)下(xià)簡稱民(mín)法(fǎ)典）通(tòng)过(guò)，中(zhōng)國(guó)第(dì)一(yī)部(bù)以(yǐ)法(fǎ)典命名(míng)的(de)“社会(huì)生(shēng)活百(bǎi)科全(quán)書(shū)”誕生(shēng)。民(mín)法(fǎ)典对(duì)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業作(zuò)出(chū)了(le)不(bù)少(shǎo)新(xīn)规定(dìng)，同(tóng)时(shí)新(xīn)规的(de)頒布(bù)也(yě)带(dài)来(lái)了(le)新(xīn)的(de)挑戰。

  01民(mín)法(fǎ)典給(gěi)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業带(dài)来(lái)哪些(xiē)新(xīn)挑戰？

  其(qí)一(yī)，民(mín)法(fǎ)典在(zài)原有法(fǎ)律法(fǎ)规及(jí)司法(fǎ)解(jiě)釋的(de)基礎上(shàng)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)规定(dìng)進(jìn)行重新(xīn)梳理(lǐ)，将物(wù)業服(fú)务合同(tóng)單獨列章(zhāng)，增加部(bù)分(fēn)新(xīn)条(tiáo)款，提(tí)高(gāo)效力层(céng)級，对(duì)于(yú)同(tóng)類(lèi)争議問(wèn)題(tí)統一(yī)了(le)新(xīn)的(de)裁判规則；

  其(qí)二(èr)，民(mín)法(fǎ)典对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業提(tí)出(chū)了(le)更高(gāo)的(de)要(yào)求，督促物(wù)業服(fú)务企業必須规範管(guǎn)理(lǐ)運作(zuò)流程，例如(rú)：民(mín)法(fǎ)典第(dì)938条(tiáo)规定(dìng)了(le)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)内容包(bāo)括服(fú)务事(shì)項、服(fú)务質(zhì)量(liàng)、服(fú)务费用(yòng)的(de)标(biāo)準和(hé)收(shōu)取(qǔ)辦(bàn)法(fǎ)、維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)等条(tiáo)款。这(zhè)就(jiù)要(yào)求今後(hòu)的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)对(duì)于(yú)涉及(jí)重要(yào)权利義务的(de)条(tiáo)款必須約定(dìng)清(qīng)楚。同(tóng)时(shí)，該条(tiáo)规定(dìng)物(wù)業服(fú)务企業公開(kāi)作(zuò)出(chū)的(de)有利于(yú)業主的(de)服(fú)务承諾,将作(zuò)为物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)组成(chéng)部(bù)分(fēn)。对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業来(lái)说(shuō)，今後(hòu)參與(yǔ)物(wù)業項目招投标(biāo)时(shí)要(yào)慎做承諾。第(dì)943条(tiáo)，物(wù)業服(fú)务企業应當定(dìng)期将服(fú)务的(de)事(shì)項、收(shōu)费标(biāo)準、履行情(qíng)況、維修資金(jīn)使用(yòng)情(qíng)況、業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)經(jīng)營與(yǔ)收(shōu)益情(qíng)況等以(yǐ)合理(lǐ)方(fāng)式向(xiàng)業主公開(kāi)並(bìng)向(xiàng)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)報告。这(zhè)条(tiáo)对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業的(de)公示事(shì)項作(zuò)出(chū)明(míng)确，对(duì)于(yú)企業的(de)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)提(tí)出(chū)了(le)更高(gāo)的(de)要(yào)求。第(dì)950条(tiáo)，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)終(zhōng)止後(hòu),在(zài)業主或(huò)者(zhě)業主大(dà)会(huì)選聘的(de)新(xīn)物(wù)業服(fú)务人或(huò)者(zhě)決定(dìng)自(zì)行管(guǎn)理(lǐ)的(de)業主接管(guǎn)之(zhī)前(qián),原物(wù)業服(fú)务人应當繼续處(chù)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务事(shì)項。該条(tiáo)意(yì)味着物(wù)業項目接管(guǎn)前(qián)原物(wù)業服(fú)务企業不(bù)得任性(xìng)離场(chǎng)；

  其(qí)三(sān)，民(mín)法(fǎ)典提(tí)示物(wù)業服(fú)务企業应當“采取(qǔ)合理(lǐ)措施”“采取(qǔ)必要(yào)安(ān)全(quán)保障措施”提(tí)升(shēng)服(fú)务能(néng)力，排除安(ān)全(quán)隐患，盡量(liàng)降低(dī)法(fǎ)律風(fēng)險。例如(rú)：第(dì)942条(tiáo)，物(wù)業服(fú)务人应當按照約定(dìng)和(hé)物(wù)業的(de)使用(yòng)性(xìng)質(zhì),妥善維修、養護、清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)和(hé)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn),維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序,采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)。第(dì)1254条(tiáo)，物(wù)業服(fú)务企業应當采取(qǔ)必要(yào)的(de)安(ān)全(quán)保障措施防止建築物(wù)中(zhōng)抛擲物(wù)品或(huò)者(zhě)從建築物(wù)上(shàng)墜落(là)物(wù)品，未采取(qǔ)必要(yào)的(de)安(ān)全(quán)保障措施的(de)，应當依法(fǎ)承擔未履行安(ān)全(quán)保障義务的(de)侵权責任；

  其(qí)四(sì)，民(mín)法(fǎ)典规定(dìng)業主享有合同(tóng)任意(yì)解(jiě)除权，提(tí)醒物(wù)業服(fú)务企業必須具備危机意(yì)識。第(dì)946条(tiáo)，業主可(kě)以(yǐ)依照法(fǎ)定(dìng)程序共(gòng)同(tóng)決定(dìng)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务人並(bìng)解(jiě)除物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，業主決定(dìng)解(jiě)聘的(de),应當提(tí)前(qián)六(liù)十(shí)日(rì)書(shū)面(miàn)通(tòng)知物(wù)業服(fú)务人。

  02面(miàn)对(duì)挑戰，尋找(zhǎo)新(xīn)机遇的(de)突破口(kǒu)

  民(mín)法(fǎ)典給(gěi)物(wù)業服(fú)务企業带(dài)来(lái)重大(dà)挑戰，然而(ér)每一(yī)个(gè)挑戰背後(hòu)都隐藏着新(xīn)的(de)机遇。物(wù)業服(fú)务企業应該如(rú)何理(lǐ)性(xìng)面(miàn)对(duì)挑戰，從挑戰中(zhōng)尋找(zhǎo)新(xīn)机遇的(de)突破口(kǒu)呢？

  首先(xiān)，圍繞能(néng)力建設，将提(tí)升(shēng)企業服(fú)务品質(zhì)。民(mín)法(fǎ)典对(duì)行業提(tí)出(chū)了(le)更高(gāo)的(de)要(yào)求，企業可(kě)借(jiè)此(cǐ)机会(huì)重新(xīn)審視既往的(de)運作(zuò)流程及(jí)服(fú)务模式，对(duì)照民(mín)法(fǎ)典每一(yī)条(tiáo)款背後(hòu)預示的(de)法(fǎ)律風(fēng)險点，分(fēn)析服(fú)务过(guò)程中(zhōng)可(kě)能(néng)存在(zài)的(de)安(ān)全(quán)隐患，圍繞企業的(de)能(néng)力建設，系(xì)統地(dì)对(duì)企業管(guǎn)理(lǐ)流程進(jìn)行重整。夯實(shí)内功，工作(zuò)流程精益求精，服(fú)务品質(zhì)必然能(néng)夠上(shàng)一(yī)个(gè)新(xīn)台(tái)階(jiē)。

  其(qí)次(cì)，優勝劣汰的(de)市(shì)场(chǎng)机制，将提(tí)供更多(duō)公平競争机会(huì)。民(mín)法(fǎ)典第(dì)946条(tiáo)规定(dìng)，業主拥有解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業的(de)主動(dòng)权。这(zhè)看(kàn)似将使企業陷入(rù)被(bèi)動(dòng)局(jú)面(miàn)，但一(yī)方(fāng)面(miàn)这(zhè)将敦促企業提(tí)高(gāo)服(fú)务質(zhì)量(liàng)，和(hé)業主保持(chí)良好(hǎo)關(guān)系(xì)，不(bù)因(yīn)怠于(yú)履行職責而(ér)丢失“地(dì)盤”；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，業主对(duì)企業的(de)選擇标(biāo)準越来(lái)越高(gāo)，企業之(zhī)间競争日(rì)趨激烈。同(tóng)时(shí)遵循優勝劣汰的(de)市(shì)场(chǎng)法(fǎ)則，这(zhè)也(yě)給(gěi)優秀企業有更多(duō)公平競争的(de)机会(huì)。未来(lái)的(de)物(wù)業服(fú)务市(shì)场(chǎng)，一(yī)定(dìng)是(shì)屬于(yú)具有前(qián)瞻眼(yǎn)光並(bìng)且(qiě)抓得住机会(huì)的(de)企業。

  再次(cì)，宣揚平等主體(tǐ)氛圍，改善行業生(shēng)存环(huán)境。民(mín)法(fǎ)典对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)相对(duì)方(fāng)——業主，也(yě)作(zuò)出(chū)相应的(de)行为规範。例如(rú)民(mín)法(fǎ)典第(dì)944条(tiáo)和(hé)第(dì)945条(tiáo)规定(dìng)業主应當按时(shí)繳納物(wù)業服(fú)务费，業主在(zài)装飾装修房(fáng)屋(wū)时(shí)，应當事(shì)先(xiān)告知物(wù)業服(fú)务人員，遵守合理(lǐ)注意(yì)事(shì)項等。

  这(zhè)些(xiē)规定(dìng)，将有效改善此(cǐ)前(qián)不(bù)平等的(de)市(shì)场(chǎng)地(dì)位(wèi)，为物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)正(zhèng)名(míng)，促使業主正(zhèng)确認識物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)價值，改善物(wù)業人的(de)就(jiù)業环(huán)境，为行業发展(zhǎn)創造更平等的(de)交易环(huán)境。

  03迎接民(mín)法(fǎ)典新(xīn)时(shí)代(dài)

  民(mín)法(fǎ)典时(shí)代(dài)，对(duì)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業而(ér)言是(shì)挑戰與(yǔ)机遇並(bìng)存，物(wù)業服(fú)务企業要(yào)重新(xīn)審視經(jīng)營現(xiàn)狀，以(yǐ)從容心(xīn)态应对(duì)新(xīn)挑戰，以(yǐ)積极(jí)心(xīn)态抓住新(xīn)机遇。首先(xiān)要(yào)对(duì)标(biāo)找(zhǎo)差，從法(fǎ)典条(tiáo)文(wén)中(zhōng)反(fǎn)推管(guǎn)理(lǐ)流程。以(yǐ)民(mín)法(fǎ)典条(tiáo)款为标(biāo)準，找(zhǎo)出(chū)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)的(de)差距，從法(fǎ)条(tiáo)的(de)視角(jiǎo)反(fǎn)推日(rì)常工作(zuò)流程，不(bù)斷完善管(guǎn)理(lǐ)運作(zuò)标(biāo)準；其(qí)次(cì)結合案(àn)例學(xué)法(fǎ)，從案(àn)例中(zhōng)找(zhǎo)出(chū)法(fǎ)律風(fēng)險点。選擇與(yǔ)民(mín)法(fǎ)典条(tiáo)款相關(guān)的(de)案(àn)例，告知案(àn)例背景，讓物(wù)業人設身(shēn)處(chù)地(dì)的(de)去(qù)思(sī)考判決中(zhōng)的(de)哪些(xiē)風(fēng)險点可(kě)以(yǐ)怎樣(yàng)運用(yòng)到(dào)日(rì)後(hòu)的(de)管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)，避免掉入(rù)同(tóng)樣(yàng)的(de)“坑”。

  中(zhōng)國(guó)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業誕生(shēng)近(jìn)40年(nián)，其(qí)作(zuò)为一(yī)个(gè)關(guān)系(xì)民(mín)生(shēng)的(de)行業，是(shì)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)進(jìn)程的(de)必然産物(wù)，蘊藏着巨大(dà)市(shì)场(chǎng)机遇。无論從行業變(biàn)革(gé)、業主意(yì)識轉(zhuǎn)變(biàn)以(yǐ)及(jí)人们(men)对(duì)美(měi)好(hǎo)生(shēng)活的(de)需求日(rì)益提(tí)高(gāo)，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業都会(huì)提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求。随着民(mín)法(fǎ)典新(xīn)时(shí)代(dài)的(de)開(kāi)啟，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)重要(yào)作(zuò)用(yòng)将更加突顯，促使行業必須快(kuài)速发展(zhǎn)。“机会(huì)只(zhī)留給(gěi)有準備的(de)人。”物(wù)業服(fú)务企業应當站在(zài)更高(gāo)更遠(yuǎn)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)待所(suǒ)處(chù)的(de)行業，提(tí)前(qián)做好(hǎo)準備，迎得了(le)挑戰，抓得住机遇，必将看(kàn)見(jiàn)更加廣闊的(de)前(qián)景。