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| 物(wù)業服(fú)务25个(gè)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ |
| 发布(bù)时(shí)间:2024-09-09 09:02:00| 浏覽次(cì)數： |
一(yī)、業主放(fàng)在(zài)公區(qū)的(de)物(wù)品丢失如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 業主公區(qū)物(wù)品丢失物(wù)業並(bìng)无責任，處(chù)理(lǐ)时(shí)需站在(zài)安(ān)撫、協助的(de)立场(chǎng)，根(gēn)據(jù)實(shí)际情(qíng)況處(chù)理(lǐ)： 1、首先(xiān)要(yào)了(le)解(jiě)事(shì)情(qíng)經(jīng)过(guò)，安(ān)撫業主情(qíng)緒，明(míng)确責任方(fāng)，避免業主将矛盾矛头(tóu)指向(xiàng)物(wù)業。 2、解(jiě)釋时(shí)把(bǎ)握以(yǐ)下(xià)原則：根(gēn)據(jù)《物(wù)权法(fǎ)》及(jí)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議》：任何个(gè)人和(hé)單位(wèi)不(bù)得占用(yòng)公共(gòng)部(bù)位(wèi)。将私人物(wù)品放(fàng)在(zài)公區(qū)屬于(yú)業主的(de)个(gè)人行为，已經(jīng)是(shì)違法(fǎ)違約行为，物(wù)業並(bìng)沒(méi)有对(duì)業主放(fàng)在(zài)公區(qū)的(de)私人物(wù)品進(jìn)行看(kàn)管(guǎn)的(de)義务。 3、可(kě)适當劝说(shuō)、協助業主報警，警方(fāng)调查时(shí)物(wù)業有必要(yào)提(tí)供監控資料等必要(yào)的(de)協助。
處(chù)理(lǐ)流程： 1、对(duì)于(yú)在(zài)正(zhèng)常行走(zǒu)區(qū)域发生(shēng)的(de)、因(yīn)業主自(zì)身(shēn)不(bù)慎摔倒的(de)情(qíng)況，应由(yóu)業主自(zì)己負責。 2、对(duì)于(yú)在(zài)易滑倒路面(miàn)或(huò)施工區(qū)域发生(shēng)的(de)摔傷情(qíng)況，若物(wù)業公司能(néng)证明(míng)采取(qǔ)了(le)必要(yào)的(de)防護措施，即：①对(duì)于(yú)園(yuán)區(qū)内易滑倒的(de)地(dì)方(fāng)，物(wù)業公司应在(zài)顯著位(wèi)置設置警示标(biāo)識。②对(duì)于(yú)因(yīn)极(jí)端天气(qì)（例如(rú)暴雨(yǔ)暴雪(xuě)）、施工等造成(chéng)的(de)路面(miàn)封(fēng)鎖，不(bù)但要(yào)在(zài)顯著位(wèi)置設施警示标(biāo)識並(bìng)需要(yào)設置圍擋物(wù)業公司不(bù)承擔責任；若物(wù)業公司未采取(qǔ)必要(yào)的(de)防護措施，需对(duì)業主摔傷負主要(yào)責任。 物(wù)業公司在(zài)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)一(yī)定(dìng)要(yào)及(jí)时(shí)对(duì)易发生(shēng)摔傷等事(shì)故的(de)區(qū)域做好(hǎo)警示和(hé)防護措施並(bìng)有意(yì)識留存证據(jù)。 三(sān)、業主車輛在(zài)車位(wèi)划傷如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 1、首先(xiān)，明(míng)确業主與(yǔ)物(wù)業之(zhī)间签订的(de)《車位(wèi)管(guǎn)理(lǐ)協議》，若其(qí)中(zhōng)沒(méi)有规定(dìng)物(wù)業公司負責車輛及(jí)車輛上(shàng)的(de)物(wù)品保管(guǎn)，則車輛及(jí)車上(shàng)物(wù)品意(yì)外(wài)受損或(huò)丢失，由(yóu)車主自(zì)行負責。 2、可(kě)适當引導、協助業主報警或(huò)向(xiàng)車輛保險公司理(lǐ)賠，提(tí)供監控資料等必要(yào)協助。 3、注意(yì)留存巡查記(jì)录(lù)和(hé)車庫車輛、行人出(chū)入(rù)登記(jì)表(biǎo)等物(wù)業本(běn)職工作(zuò)痕迹。 四(sì)、未經(jīng)許可(kě)的(de)物(wù)品搬出(chū)小區(qū)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程：按照合同(tóng)約定(dìng)物(wù)業公司为業主提(tí)供服(fú)务，包(bāo)括業主财産出(chū)入(rù)小區(qū)需要(yào)核實(shí)，物(wù)業公司有核實(shí)的(de)義务但沒(méi)有扣(kòu)留的(de)权利。 五(wǔ)、業主邮(yóu)件(jiàn)在(zài)信(xìn)箱(xiāng)失竊如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程：物(wù)業公司與(yǔ)業主有无看(kàn)管(guǎn)邮(yóu)件(jiàn)的(de)約定(dìng)，如(rú)沒(méi)有則物(wù)業沒(méi)有賠償責任。如(rú)因(yīn)邮(yóu)箱(xiāng)破損物(wù)業未及(jí)时(shí)維修導致(zhì)邮(yóu)件(jiàn)丢失，物(wù)業則承擔管(guǎn)理(lǐ)責任。 六(liù)、業主机動(dòng)、非(fēi)机動(dòng)車車被(bèi)盜、被(bèi)損壞如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 根(gēn)據(jù)情(qíng)況而(ér)定(dìng)。 法(fǎ)律依據(jù)： 《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)对(duì)物(wù)業服(fú)务企業的(de)安(ān)全(quán)防範服(fú)务職責做了(le)明(míng)确．规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業在(zài)采取(qǔ)应急措施的(de)同(tóng)时(shí)，应當及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告，協助做好(hǎo)救助工作(zuò)”。因(yīn)此(cǐ)，從新(xīn)的(de)条(tiáo)例可(kě)以(yǐ)明(míng)确，物(wù)業服(fú)务企業对(duì)物(wù)業小區(qū)的(de)安(ān)全(quán)只(zhī)是(shì)協助責任，而(ér)非(fēi)取(qǔ)代(dài)派出(chū)所(suǒ)的(de)完全(quán)的(de)治安(ān)責任；除非(fēi)物(wù)業服(fú)务企業的(de)人員有过(guò)错而(ér)侵害了(le)業主的(de)合法(fǎ)权益，才应由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業負責。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、停放(fàng)的(de)車輛被(bèi)盜物(wù)業公司是(shì)否承擔賠償責任關(guān)鍵在(zài)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)对(duì)車輛管(guǎn)理(lǐ)行为的(de)約定(dìng)，如(rú)果(guǒ)双(shuāng)方(fāng)未在(zài)合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)，物(wù)業公司就(jiù)不(bù)用(yòng)承擔責任。 2、每年(nián)所(suǒ)繳納的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费系(xì)綜合服(fú)务费，在(zài)费用(yòng)構成(chéng)中(zhōng)並(bìng)无汽車保管(guǎn)费的(de)項目，而(ér)車輛保管(guǎn)亦不(bù)屬于(yú)物(wù)業公司正(zhèng)常的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公共(gòng)性(xìng)服(fú)务範圍。物(wù)業公司只(zhī)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)負有安(ān)全(quán)防範工作(zuò)的(de)職責，當发生(shēng)違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)行为时(shí)，物(wù)業公司应當及(jí)时(shí)采取(qǔ)措施制止該行为，同(tóng)时(shí)应當向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告並(bìng)做好(hǎo)協助工作(zuò)。所(suǒ)以(yǐ)对(duì)于(yú)業主車輛的(de)失竊，物(wù)業公司就(jiù)不(bù)承擔賠償責任。 3、物(wù)業服(fú)务的(de)安(ān)全(quán)服(fú)务的(de)性(xìng)質(zhì)是(shì)一(yī)種(zhǒng)群(qún)防群(qún)治的(de)安(ān)全(quán)防範服(fú)务，物(wù)業服(fú)务企業只(zhī)是(shì)協助公安(ān)机關(guān)進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)的(de)。要(yào)物(wù)業服(fú)务企業对(duì)業主或(huò)物(wù)業使用(yòng)人的(de)财産負完全(quán)的(de)保管(guǎn)、保險責任是(shì)不(bù)公平的(de)也(yě)是(shì)不(bù)合法(fǎ)的(de)。但是(shì)物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)在(zài)案(àn)件(jiàn)发生(shēng) 时(shí)積极(jí)協助公安(ān)机關(guān)破案(àn)。 4、丢失車輛是(shì)現(xiàn)在(zài)社会(huì)的(de)一(yī)个(gè)比較普遍(biàn)的(de)社会(huì)現(xiàn)象(xiàng)，社会(huì)治安(ān)問(wèn)題(tí)也(yě)不(bù)是(shì)保安(ān)能(néng)力範圍能(néng)解(jiě)決的(de)問(wèn)題(tí)。 七(qī)、業主在(zài)小區(qū)内跳樓自(zì)殺物(wù)業是(shì)否承擔責任？ 處(chù)理(lǐ)流程： 如(rú)果(guǒ)是(shì)在(zài)戶内跳樓，則物(wù)業不(bù)承擔相应責任；若由(yóu)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)不(bù)善或(huò)不(bù)當，造成(chéng)跳樓，則物(wù)業公司負有相關(guān)責任。物(wù)業公司在(zài)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)，要(yào)管(guǎn)理(lǐ)禁止入(rù)内區(qū)域並(bìng)张(zhāng)貼相關(guān)提(tí)示标(biāo)識。 八(bā)、業主損壞道(dào)閘、電(diàn)梯(tī)等共(gòng)用(yòng)設施設備如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》 第(dì)七(qī)条(tiáo)：業主在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，履行下(xià)列義务：①遵守管(guǎn)理(lǐ)规約、業主大(dà)会(huì)議事(shì)规則；②遵守物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)和(hé)共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)使用(yòng)、公共(gòng)秩序和(hé)环(huán)境衛生(shēng)的(de)維護等方(fāng)面(miàn)的(de)规章(zhāng)制度(dù)。 2、《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)条(tiáo)：業主对(duì)建築物(wù)内的(de)住宅(zhái)、經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)等專有部(bù)分(fēn)享有所(suǒ)有权，对(duì)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)权利。 問(wèn)題(tí)分(fēn)析： 发生(shēng)客戶或(huò)業主造成(chéng)物(wù)品設施損壞需要(yào)追究賠償时(shí)，不(bù)能(néng)把(bǎ)双(shuāng)方(fāng)定(dìng)位(wèi)为对(duì)立關(guān)系(xì)，服(fú)务人員应該表(biǎo)現(xiàn)出(chū)關(guān)心(xīn)、理(lǐ)解(jiě)、信(xìn)任、尊(zūn)重的(de)态度(dù)，把(bǎ)对(duì)方(fāng)當作(zuò)“高(gāo)素質(zhì)的(de)人”，大(dà)多(duō)數客戶在(zài)感(gǎn)受到(dào)尊(zūn)重之(zhī)後(hòu)，也(yě)会(huì)表(biǎo)現(xiàn)出(chū)負責任的(de)态度(dù)来(lái)解(jiě)決問(wèn)題(tí)。对(duì)于(yú)不(bù)願意(yì)承擔賠償責任的(de)客戶，要(yào)保留照片(piàn)、監控录(lù)像、旁觀者(zhě)证言等证據(jù)，但不(bù)要(yào)與(yǔ)其(qí)发生(shēng)情(qíng)緒化(huà)的(de)沖突，心(xīn)平气(qì)和(hé)擺事(shì)實(shí)，講道(dào)理(lǐ)，有理(lǐ)有节(jié)，保持(chí)冷静(jìng)克(kè)制、尊(zūn)重協商的(de)态度(dù)。必要(yào)的(de)时(shí)候向(xiàng)客戶展(zhǎn)示我(wǒ)们(men)掌握的(de)证據(jù)，但是(shì)一(yī)定(dìng)要(yào)顧及(jí)客戶的(de)面(miàn)子，給(gěi)他(tā)台(tái)階(jiē)下(xià)。事(shì)件(jiàn)處(chù)理(lǐ)完毕後(hòu)及(jí)时(shí)回(huí)訪，化(huà)解(jiě)矛盾交朋友，否則客戶的(de)心(xīn)結沒(méi)有打(dǎ)開(kāi)，将为日(rì)後(hòu)的(de)工作(zuò)留下(xià)隐患。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、不(bù)要(yào)急于(yú)求成(chéng)。業主心(xīn)里(lǐ)有火，静(jìng)不(bù)下(xià)来(lái)时(shí)，不(bù)要(yào)急着追業主表(biǎo)态，最(zuì)好(hǎo)是(shì)通(tòng)过(guò)细(xì)致(zhì)的(de)解(jiě)釋工作(zuò)，讓業主意(yì)識到(dào)自(zì)己的(de)不(bù)对(duì)之(zhī)處(chù)，最(zuì)好(hǎo)讓業主自(zì)己提(tí)出(chū)處(chù)理(lǐ)意(yì)見(jiàn)。 2、不(bù)要(yào)與(yǔ)業主对(duì)抗。无論處(chù)理(lǐ)任何事(shì)情(qíng)，要(yào)心(xīn)平气(qì)和(hé)擺事(shì)實(shí)，講道(dào)理(lǐ)，有理(lǐ)有节(jié)。不(bù)能(néng)因(yīn)为错誤在(zài)業主，就(jiù)粗(cū)暴对(duì)待業主，而(ér)应以(yǐ)服(fú)务者(zhě)的(de)身(shēn)份與(yǔ)業主沟(gōu)通(tòng)，事(shì)情(qíng)会(huì)向(xiàng)好(hǎo)的(de)方(fāng)向(xiàng)发展(zhǎn)。 3、不(bù)要(yào)陷于(yú)糾纏。事(shì)情(qíng)发生(shēng)後(hòu)，跟業主講清(qīng)楚就(jiù)行，不(bù)要(yào)現(xiàn)场(chǎng)糾纏不(bù)清(qīng)，沒(méi)完沒(méi)了(le)，引起(qǐ)業主反(fǎn)感(gǎn)。處(chù)理(lǐ)問(wèn)題(tí)要(yào)把(bǎ)握好(hǎo)分(fēn)寸(cùn)，不(bù)能(néng)因(yīn)小失大(dà)。只(zhī)要(yào)業主認識到(dào)位(wèi)，願意(yì)賠償，事(shì)情(qíng)就(jiù)是(shì)圆(yuán)滿解(jiě)決。從始(shǐ)至(zhì)終(zhōng)都要(yào)遵循服(fú)务第(dì)一(yī)的(de)宗旨。 九、業主高(gāo)空(kōng)抛物(wù)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)侵权責任法(fǎ)》第(dì)八(bā)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)，建築物(wù)、構築物(wù)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)設施及(jí)其(qí)擱置物(wù)、懸 挂物(wù)发生(shēng)脫落(là)、墜落(là)造成(chéng)他(tā)人損害，所(suǒ)有人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人不(bù)能(néng)证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)，应當承擔侵权責任。所(suǒ)有人、管(guǎn)理(lǐ)人或(huò)者(zhě)使用(yòng)人賠償後(hòu)，有其(qí)他(tā)責任人的(de)，有权向(xiàng)其(qí)他(tā)責任人追償。 2、第(dì)八(bā)十(shí)七(qī)条(tiáo)：從建築物(wù)中(zhōng)抛擲物(wù)品或(huò)者(zhě)從建築物(wù)上(shàng)墜落(là)的(de)物(wù)品造成(chéng)他(tā)人損害，難以(yǐ)确定(dìng)具體(tǐ)侵权人的(de)，除能(néng)夠证明(míng)自(zì)己不(bù)是(shì)侵权人的(de)外(wài)，由(yóu)可(kě)能(néng)加害的(de)建築物(wù)使用(yòng)人給(gěi)予補償。 3、《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》 第(dì)一(yī)百(bǎi)二(èr)十(shí)六(liù)条(tiáo)：建築物(wù)或(huò)其(qí)他(tā)設施以(yǐ)及(jí)建築物(wù)上(shàng)的(de)擱置物(wù)， 懸挂物(wù)发生(shēng)倒塌、脫落(là)、墜落(là)造成(chéng)他(tā)人損害的(de)，它(tā)的(de)所(suǒ)有人或(huò)者(zhě)是(shì)管(guǎn)理(lǐ)人应當承擔民(mín)事(shì)責任，但能(néng)夠证明(míng)自(zì)己沒(méi)有过(guò)错的(de)除外(wài)。共(gòng)同(tóng)侵权情(qíng)況下(xià)，即加害人为二(èr)人或(huò)二(èr)人以(yǐ)上(shàng)的(de)情(qíng)況，加害人除应承擔一(yī)般高(gāo)空(kōng)抛（墜）物(wù)致(zhì)人損害的(de)侵权責任外(wài)，還(huán)应承擔共(gòng)同(tóng)侵权所(suǒ)負的(de)連(lián)带(dài)責任。 分(fēn)析探讨：高(gāo)空(kōng)抛物(wù)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)中(zhōng)是(shì)一(yī)个(gè)較常見(jiàn)的(de)現(xiàn)象(xiàng)，由(yóu)抛物(wù)人承擔相应的(de)損害賠償責任；抛物(wù)人不(bù)明(míng)确的(de)高(gāo)空(kōng)抛物(wù)案(àn)件(jiàn)，如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司沒(méi)有盡到(dào)管(guǎn)理(lǐ)義务，应當承擔相应的(de)責任，比如(rú)沒(méi)有张(zhāng)貼禁止高(gāo)空(kōng)抛物(wù)的(de)通(tòng)知及(jí)醒目标(biāo)識；抛物(wù)人不(bù)明(míng)确，但可(kě)以(yǐ)确定(dìng)一(yī)个(gè)具體(tǐ)範圍的(de)，則所(suǒ)有可(kě)能(néng)實(shí)施抛物(wù)行为的(de)人应當共(gòng)同(tóng)承擔被(bèi)害人的(de)損失。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、加強(qiáng)案(àn)例宣传警醒住戶。应大(dà)力宣传高(gāo)空(kōng)抛物(wù)的(de)危害，应将造成(chéng)重大(dà)經(jīng)濟損失、人員傷亡的(de)高(gāo)空(kōng)抛物(wù)案(àn)件(jiàn)廣泛宣传；讓住戶知道(dào)，高(gāo)空(kōng)抛物(wù)除了(le)有違道(dào)德，還(huán)有可(kě)能(néng)触犯我(wǒ)國(guó)法(fǎ)律，從而(ér)达(dá)到(dào)有效防止高(gāo)空(kōng)抛物(wù)的(de)目的(de)。宣传方(fāng)式：①微信(xìn)公衆号(hào)、微信(xìn)群(qún)、物(wù)業管(guǎn)家(jiā)朋友圈推送高(gāo)空(kōng)抛物(wù)相關(guān)題(tí)材案(àn)例；②園(yuán)區(qū)電(diàn)子顯示屏、公告欄、樓宇大(dà)堂公告欄张(zhāng)貼並(bìng)宣传；③搞一(yī)些(xiē)高(gāo)空(kōng)抛物(wù)危害的(de)社區(qū)公德教育活動(dòng)。 2、物(wù)業全(quán)員建立巡查監管(guǎn)机制。建議相關(guān)部(bù)門(mén)設立獎勵机制，鼓勵工作(zuò)人員舉報高(gāo)空(kōng)抛物(wù)行 为並(bìng)作(zuò)好(hǎo)保護舉報人的(de)工作(zuò)。如(rú)果(guǒ)这(zhè)樣(yàng)做，等于(yú)小區(qū)里(lǐ)增加了(le)多(duō)个(gè)“人工攝像头(tóu)”，也(yě)讓住戶心(xīn)中(zhōng)有數，知道(dào)有人随时(shí)監督高(gāo)空(kōng)抛物(wù)行为。 3、動(dòng)員業主互相監督。業主自(zì)治、互相監督。发生(shēng)該類(lèi)事(shì)件(jiàn)，能(néng)确定(dìng)責任人的(de)，对(duì)責任人進(jìn)行批评教育；不(bù)能(néng)确定(dìng)責任人的(de)，物(wù)業管(guǎn)家(jiā)挨家(jiā)劝導，促使部(bù)分(fēn)習慣不(bù)良的(de)業主認識到(dào)高(gāo)空(kōng)抛物(wù)的(de)危害，自(zì)覺改正(zhèng)。 4、安(ān)装攝像头(tóu)進(jìn)行監控。 5、有条(tiáo)件(jiàn)的(de)应協调執法(fǎ)人員進(jìn)社區(qū)。物(wù)業沒(méi)有執法(fǎ)权，无法(fǎ)对(duì)高(gāo)空(kōng)抛物(wù)的(de)住戶進(jìn)行罰款。執法(fǎ)部(bù)門(mén)如(rú)城(chéng)管(guǎn)、派出(chū)所(suǒ)等应進(jìn)社區(qū)執法(fǎ)，一(yī)旦发現(xiàn)有人高(gāo)空(kōng)抛物(wù)且(qiě)证據(jù)确鑿，应該对(duì)其(qí)進(jìn)行處(chù)罰，還(huán)可(kě)以(yǐ)考慮提(tí)高(gāo)罰款額度(dù)，有效懲戒高(gāo)空(kōng)抛物(wù)者(zhě)。 十(shí)、樓宇電(diàn)梯(tī)困人如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 1、當发生(shēng)電(diàn)梯(tī)困人时(shí)，監控中(zhōng)心(xīn)通(tòng)过(guò)電(diàn)梯(tī)对(duì)講机或(huò)現(xiàn)场(chǎng)喊話(huà)與(yǔ)被(bèi)困人員取(qǔ)得聯系(xì)，並(bìng)说(shuō)明(míng)轎廂随时(shí)可(kě)能(néng)移動(dòng)、务必使其(qí)保持(chí)鎮(zhèn)静(jìng)，不(bù)要(yào)驚慌，告知被(bèi)困人員如(rú)果(guǒ)轎廂門(mén)處(chù)于(yú)半開(kāi)闭狀态，应設法(fǎ)将轎廂門(mén)完全(quán)關(guān)闭，不(bù)可(kě)将身(shēn)體(tǐ)任何部(bù)位(wèi)伸出(chū)轎廂外(wài)，静(jìng)心(xīn)等待救援人員的(de)援救。並(bìng)立即通(tòng)知秩序維護部(bù)、 維修部(bù)電(diàn)梯(tī)技工、電(diàn)梯(tī)維保單位(wèi)前(qián)往救援。 2、客戶服(fú)务部(bù)和(hé)維修部(bù)電(diàn)梯(tī)技工接報後(hòu)立即趕往困人樓层(céng)，根(gēn)據(jù)指示燈(dēng)、 控制櫃内顯示器、選层(céng)器橫杆或(huò)打(dǎ)開(kāi)廳門(mén)觀察判斷轎廂所(suǒ)在(zài)位(wèi)置。 ①當電(diàn)梯(tī)停在(zài)距某平层(céng)位(wèi)置約±0.5米(mǐ)範圍时(shí)的(de)救援工作(zuò)程序 如(rú)下(xià)：客戶服(fú)务部(bù)和(hé)秩序維護部(bù)負責與(yǔ)被(bèi)困業戶交流穩定(dìng)情(qíng)緒、以(yǐ)免情(qíng)緒恶化(huà)撞擊轎廂門(mén)給(gěi)救援工作(zuò)带(dài)来(lái)不(bù)便；電(diàn)梯(tī)技工進(jìn)入(rù)机房(fáng)切(qiè)斷電(diàn)梯(tī)主電(diàn)源，防止電(diàn)梯(tī)意(yì)外(wài)啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明(míng)；用(yòng)專用(yòng)廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)；在(zài)轎頂用(yòng)人力開(kāi)啟轎廂門(mén)；協助乘客安(ān)全(quán)離開(kāi)轎廂；重新(xīn)關(guān)好(hǎo)廳門(mén)；困人救援工作(zuò)完毕後(hòu)，電(diàn)梯(tī)技工应将情(qíng)況完整、规範地(dì)記(jì)录(lù)在(zài)《電(diàn)梯(tī) 故障記(jì)录(lù)表(biǎo)》内。 ②當轎廂停于(yú)距離廳門(mén)±0.5米(mǐ)以(yǐ)外(wài)位(wèi)置的(de)救援工作(zuò)程序如(rú)下(xià): 客戶服(fú)务部(bù)、秩序維護部(bù)負責與(yǔ)被(bèi)困業戶交流穩定(dìng)情(qíng)緒、進(jìn)行安(ān)撫，以(yǐ)免情(qíng)緒恶化(huà)撞擊轎廂門(mén)給(gěi)救援工作(zuò)带(dài)来(lái)不(bù)便；秩序維護部(bù)負責应急處(chù)理(lǐ)、協助維修部(bù)救援；救援工作(zuò)需要(yào)三(sān)人同(tóng)时(shí)進(jìn)行，一(yī)人在(zài)被(bèi)困樓层(céng)用(yòng)对(duì)講机聯络、两(liǎng)人在(zài)机房(fáng)操作(zuò)；電(diàn)梯(tī)技工進(jìn)入(rù)机房(fáng)切(qiè)斷電(diàn)梯(tī)主電(diàn)源，防止電(diàn)梯(tī)意(yì)外(wài)啟動(dòng)， 但必須保留轎廂照明(míng)；拆除曳引電(diàn)動(dòng)机尾(wěi)軸罩蓋，安(ān)上(shàng)旋柄座及(jí)旋柄(即盤車手(shǒu)輪)；操作(zuò)必須由(yóu)两(liǎng)人配合進(jìn)行。一(yī)人握緊旋柄，另(lìng)一(yī)人手(shǒu)持(chí)釋放(fàng)杆，輕(qīng)輕(qīng)撬開(kāi)制動(dòng)器，利用(yòng)轎廂自(zì)重 向(xiàng)正(zhèng)方(fāng)向(xiàng)移動(dòng)。为了(le)避免轎廂移動(dòng)太快(kuài)发生(shēng)危險，操作(zuò)时(shí)应 一(yī)撬一(yī)放(fàng)使轎廂逐步移動(dòng)，直(zhí)至(zhì)最(zuì)接近(jìn)廳門(mén)±100毫(háo)米(mǐ)为止；确認刹車制動(dòng)无誤，放(fàng)開(kāi)盤車手(shǒu)輪；當電(diàn)梯(tī)未超出(chū)頂层(céng)或(huò)底 层(céng)的(de)平层(céng)位(wèi)置时(shí)，可(kě)向(xiàng)較省(shěng)力的(de)方(fāng)向(xiàng)移動(dòng)電(diàn)梯(tī)；而(ér)當電(diàn)梯(tī)超 出(chū)頂层(céng)（或(huò)底层(céng)）平层(céng)时(shí)，則应向(xiàng)底层(céng)（或(huò)頂层(céng)）方(fāng)向(xiàng)移動(dòng) 電(diàn)梯(tī)；必要(yào)时(shí)利用(yòng)盤車手(shǒu)輪盤動(dòng)電(diàn)梯(tī)；當轎廂平层(céng)後(hòu)用(yòng)專用(yòng)廳門(mén)鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)、在(zài)轎頂用(yòng)人力開(kāi)啟轎廂門(mén)、協助乘客安(ān) 全(quán)離開(kāi)轎廂、重新(xīn)關(guān)好(hǎo)廳門(mén)。 3、困人救援工作(zuò)完毕後(hòu)，電(diàn)梯(tī)技工应将情(qíng)況完整、规範地(dì)記(jì)录(lù)在(zài)《電(diàn)梯(tī)故障記(jì)录(lù)表(biǎo)》内。 注意(yì)事(shì)項： 1、在(zài)法(fǎ)律上(shàng)，業主與(yǔ)電(diàn)梯(tī)維保公司等外(wài)委單位(wèi)之(zhī)间不(bù)存在(zài)合同(tóng)關(guān)系(xì)，業主可(kě)以(yǐ)根(gēn)據(jù)物(wù)業服(fú)务協議追究物(wù)業公司的(de)違約責任，物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)根(gēn)據(jù)電(diàn)梯(tī)維保合同(tóng)，再追究電(diàn)梯(tī)維保公司的(de)違約責任。 2、对(duì)遭(zāo)受損失的(de)業主，物(wù)業服(fú)务人員要(yào)及(jí)时(shí)沟(gōu)通(tòng)，慰問(wèn)關(guān)心(xīn)，堅持(chí)負責任的(de)态度(dù)，不(bù)推诿，了(le)解(jiě)業主的(de)訴求，表(biǎo)示重視但不(bù)能(néng)盲目承諾。 3、積极(jí)收(shōu)集外(wài)委單位(wèi)存在(zài)过(guò)失过(guò)错的(de)证據(jù)，要(yào)求其(qí)承擔業主的(de)損失。 4、物(wù)業公司在(zài)情(qíng)感(gǎn)上(shàng)要(yào)貼近(jìn)業主，讓業主感(gǎn)受到(dào)物(wù)業公司良好(hǎo)的(de)服(fú)务态度(dù)；促成(chéng)外(wài)委單位(wèi)和(hé)業主之(zhī)间直(zhí)接沟(gōu)通(tòng)，把(bǎ)業主的(de)訴求壓力轉(zhuǎn)移到(dào)外(wài)委公司；物(wù)業公司不(bù)斷居(jū)中(zhōng)協调，促進(jìn)双(shuāng)方(fāng)協商一(yī)致(zhì)。 5、要(yào)求外(wài)委單位(wèi)分(fēn)析事(shì)故原因(yīn)，立即整改，避免发生(shēng)類(lèi)似事(shì)故。視情(qíng)況需要(yào)采取(qǔ)暫緩支付外(wài)委單位(wèi)一(yī)定(dìng)费用(yòng)等方(fāng)式，施加壓力，避免物(wù)業公司的(de)經(jīng)濟損失。 6、密切(qiè)關(guān)注受傷業主的(de)思(sī)想(xiǎng)動(dòng)态，避免其(qí)采取(qǔ)过(guò)激行为，擴大(dà)負面(miàn)影響，造成(chéng)品牌(pái)損失。 十(shí)一(yī)、業主家(jiā)中(zhōng)被(bèi)盜如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 業主是(shì)我(wǒ)们(men)的(de)客戶，業主财物(wù)被(bèi)盜物(wù)業公司应該及(jí)时(shí)表(biǎo)示關(guān)心(xīn)慰問(wèn)，提(tí)供幫助，協助警方(fāng)處(chù)理(lǐ)案(àn)情(qíng)，協助保險理(lǐ)賠， 幫助業主減少(shǎo)損失。同(tóng)时(shí)，還(huán)应該重点關(guān)注該戶業主的(de)安(ān)全(quán) 需求，采取(qǔ)加装公共(gòng)區(qū)域防盜設施，增加巡邏頻次(cì)、協助業主升(shēng)級防盜門(mén)、加装室(shì)内報警系(xì)統等方(fāng)式，體(tǐ)現(xiàn)物(wù)業公司的(de)服(fú)务誠意(yì)。不(bù)斷沟(gōu)通(tòng)，在(zài)感(gǎn)情(qíng)上(shàng)關(guān)心(xīn)業主損失，在(zài)情(qíng)理(lǐ)上(shàng)幫助業主防盜，在(zài)法(fǎ)律上(shàng)客觀公正(zhèng)，通(tòng)过(guò)良好(hǎo)的(de)服(fú)务讓業主滿 意(yì)，避免长(cháng)期糾紛，避免法(fǎ)律糾紛。切(qiè)忌一(yī)味推卸責任，对(duì)業主漠不(bù)關(guān)心(xīn)。 1、業主家(jiā)中(zhōng)被(bèi)盜，物(wù)業公司是(shì)否应該承擔法(fǎ)律責任？ 不(bù)一(yī)定(dìng)。業主與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间是(shì)基于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)平等合同(tóng)關(guān)系(xì)。《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)三(sān)十(shí)五(wǔ)条(tiáo)规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务企業应當按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，提(tí)供相应的(de)服(fú)务。物(wù)業服(fú)务企業未能(néng)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，導致(zhì)業主人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)受到(dào)損害的(de)，应當依法(fǎ)承擔相应的(de)法(fǎ)律責任。”同(tóng)时(shí)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)四(sì)十(shí)六(liù)条(tiáo)对(duì)物(wù)業公司的(de)“安(ān)全(quán)防範義务”做出(chū)规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業在(zài)采取(qǔ)应急措施的(de)同(tóng)时(shí)，应當及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告，協助做好(hǎo)救助工作(zuò)。”物(wù)業公司对(duì)管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)，不(bù)是(shì)“保证”,也(yě)不(bù)是(shì)“負責做好(hǎo)”，而(ér)是(shì)“協助做好(hǎo)”。在(zài)符合法(fǎ)律要(yào)求、行業慣例和(hé)合同(tóng)約定(dìng)的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，履行“協助做好(hǎo) 安(ān)全(quán)防範工作(zuò)的(de)義务”。在(zài)同(tóng)时(shí)滿足以(yǐ)下(xià)两(liǎng)个(gè)条(tiáo)件(jiàn)的(de)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業公司需要(yào)承擔法(fǎ)律 責任：一(yī)是(shì)物(wù)業公司存在(zài)違約行为，即“物(wù)業服(fú)务企業未能(néng)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)”，二(èr)是(shì)物(wù)業公司的(de)違約行为與(yǔ)業主遭(zāo)受的(de)損失存在(zài)因(yīn)果(guǒ)關(guān)系(xì)，即“導致(zhì)業主人身(shēn)、财産安(ān)全(quán) 受到(dào)損害”。通(tòng)俗的(de)说(shuō)，就(jiù)是(shì)業主因(yīn)为物(wù)業公司沒(méi)有做到(dào)应該做的(de)安(ān)全(quán)防範事(shì)項，導致(zhì)被(bèi)盜的(de)，物(wù)業公司应該承擔一(yī)定(dìng) 比例的(de)法(fǎ)律責任。需要(yào)特(tè)别说(shuō)明(míng)的(de)是(shì)，“物(wù)業公司沒(méi)有做到(dào)应該做的(de)安(ān)全(quán)防範 事(shì)項”不(bù)只(zhī)是(shì)合同(tóng)約定(dìng)的(de)事(shì)項，還(huán)包(bāo)括“與(yǔ)收(shōu)费标(biāo)準对(duì)应的(de) 行業安(ān)保标(biāo)準”等。物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)舉证已經(jīng)盡到(dào)了(le)合同(tóng)約定(dìng)的(de)人員配備、建立安(ān)保规章(zhāng)制度(dù)、執行巡邏頻次(cì)、采用(yòng)安(ān)保設施設備等義务，不(bù)存在(zài)过(guò)失，則不(bù)应承擔法(fǎ)律責任。 2、要(yào)明(míng)确監控的(de)作(zuò)用(yòng)？ 監控的(de)主要(yào)作(zuò)用(yòng)是(shì)事(shì)後(hòu)提(tí)供違法(fǎ)、違规事(shì)件(jiàn)的(de)证據(jù)；其(qí)次(cì)是(shì) 事(shì)中(zhōng)可(kě)實(shí)时(shí)觀察小區(qū)動(dòng)态，事(shì)先(xiān)震懾拟違法(fǎ)、違规分(fēn)子。由(yóu)于(yú)監控是(shì)静(jìng)态的(de)，多(duō)画(huà)面(miàn)的(de)，而(ér)違法(fǎ)、違规行为一(yī)般有一(yī)定(dìng) 的(de)假象(xiàng)。因(yīn)此(cǐ)，即使是(shì)專職的(de)監控人員，要(yào)求其(qí)确保能(néng)及(jí)时(shí) 判斷出(chū)所(suǒ)有可(kě)疑現(xiàn)象(xiàng)，並(bìng)及(jí)时(shí)采取(qǔ)相關(guān)措施，也(yě)是(shì)无法(fǎ)达(dá)到(dào)的(de)。所(suǒ)以(yǐ)，監控的(de)主要(yào)作(zuò)用(yòng)是(shì)其(qí)事(shì)先(xiān)的(de)震懾作(zuò)用(yòng)及(jí)事(shì)後(hòu)的(de)提(tí) 供证據(jù)作(zuò)用(yòng)。为實(shí)現(xiàn)監控系(xì)統的(de)作(zuò)用(yòng)，物(wù)業公司应通(tòng)过(guò)合理(lǐ) 的(de)維保，确保監控系(xì)統画(huà)面(miàn)清(qīng)晰，能(néng)通(tòng)过(guò)画(huà)面(miàn)清(qīng)楚顯示人的(de) 五(wǔ)官特(tè)征、車輛車牌(pái)号(hào)等。因(yīn)監控系(xì)統画(huà)面(miàn)模糊，造成(chéng)无法(fǎ) 提(tí)供合适的(de)证據(jù)，物(wù)業公司很可(kě)能(néng)应承擔一(yī)定(dìng)的(de)賠償責任。 3、面(miàn)对(duì)業主的(de)賠償要(yào)求应如(rú)何回(huí)答？ ① 告之(zhī)業主監控作(zuò)用(yòng)。② 強(qiáng)调安(ān)保員並(bìng)无脫崗等失職行为。如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司已經(jīng)盡到(dào)了(le)義务，不(bù)应賠償損失。 4、處(chù)理(lǐ)類(lèi)似案(àn)例的(de)簡單作(zuò)業程序？ ① 首先(xiān)建議業主報警（業主不(bù)報警时(shí)，可(kě)由(yóu)秩序維護員代(dài)報）。② 記(jì)录(lù)情(qíng)況。③ 報告當班(bān)中(zhōng)队长(cháng)。④ 當班(bān)中(zhōng)队长(cháng)到(dào)現(xiàn)场(chǎng)接待警察，安(ān)撫業主，報告項目負責人。⑤ 協助警察调查取(qǔ)证、協调處(chù)理(lǐ)。⑥ 跟進(jìn)、回(huí)訪。 5、報警後(hòu)警察不(bù)能(néng)及(jí)时(shí)到(dào)达(dá)現(xiàn)场(chǎng)时(shí)怎麼(me)辦(bàn)？警察不(bù)能(néng)及(jí)时(shí)到(dào)达(dá)現(xiàn)场(chǎng)时(shí)（指半小时(shí)後(hòu)或(huò)約定(dìng)时(shí)间过(guò)後(hòu)仍未 到(dào)达(dá)），应告知業主，並(bìng)再次(cì)電(diàn)話(huà)報警，必要(yào)时(shí)直(zhí)接到(dào)派出(chū)所(suǒ)報案(àn)。秩序維護員做好(hǎo)報案(àn)記(jì)录(lù)。同(tóng)时(shí)注意(yì)保存好(hǎo)監控录(lù)像，並(bìng)保護好(hǎo)現(xiàn)场(chǎng)。 具體(tǐ)措施： 1、安(ān)撫業主情(qíng)緒，了(le)解(jiě)事(shì)情(qíng)經(jīng)过(guò)，建議業主並(bìng)協助業主報警。 2、準備相關(guān)資料，配合公安(ān)机關(guān)对(duì)案(àn)件(jiàn)進(jìn)行處(chù)理(lǐ)。 3、告知業主物(wù)業服(fú)务範圍，並(bìng)留存相關(guān)巡查記(jì)录(lù)及(jí)录(lù)像等相 關(guān)資料。 4、加強(qiáng)对(duì)小區(qū)内的(de)安(ān)全(quán)管(guǎn)理(lǐ)，最(zuì)大(dà)限度(dù)的(de)发揮及(jí)人防、物(wù) 防、技防的(de)結合效用(yòng)，充分(fēn)发揮巡邏人員巡防、聯合相關(guān) 部(bù)門(mén)，例如(rú)居(jū)委会(huì)等人防力量(liàng)，積极(jí)发動(dòng)業主參與(yǔ)，加大(dà)夜(yè)间巡防力度(dù)及(jí)密度(dù)。 5、张(zhāng)貼温(wēn)馨提(tí)示，提(tí)示業主注意(yì)檢查門(mén)窗(chuāng)是(shì)否安(ān)全(quán)，发現(xiàn)可(kě) 疑人員及(jí)时(shí)告知物(wù)業公司，減少(shǎo)入(rù)室(shì)盜竊案(àn)件(jiàn)的(de)发生(shēng)。 十(shí)二(èr)、巡邏发現(xiàn)業主房(fáng)門(mén)未關(guān)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 1、禮貌敲門(mén)，詢問(wèn)是(shì)否有人在(zài)家(jiā)。 2、如(rú)果(guǒ)業主在(zài)家(jiā)，禮貌向(xiàng)業主問(wèn)好(hǎo)：“您好(hǎo)，我(wǒ)是(shì)物(wù)業公司的(de)××，我(wǒ)正(zhèng)在(zài)巡查樓宇安(ān)全(quán)情(qíng)況，发現(xiàn)您家(jiā)門(mén)沒(méi)有關(guān)好(hǎo)，为确保您的(de)安(ān)全(quán)，所(suǒ)以(yǐ)冒昧打(dǎ)擾了(le)！請您諒解(jiě)!” 3、如(rú)果(guǒ)業主不(bù)在(zài)家(jiā)，第(dì)一(yī)时(shí)间通(tòng)知客服(fú)前(qián)台(tái)電(diàn)話(huà)聯系(xì)業主，告知其(qí)家(jiā)里(lǐ)門(mén)沒(méi)有關(guān)。如(rú)果(guǒ)業主表(biǎo)示把(bǎ)門(mén)關(guān)上(shàng)就(jiù)可(kě)以(yǐ)，在(zài)沒(méi)有发現(xiàn)有明(míng)顯被(bèi)盜被(bèi)撬迹象(xiàng)的(de)情(qíng)況下(xià)，可(kě)以(yǐ)把(bǎ)門(mén)關(guān)好(hǎo)後(hòu)離開(kāi)。 4、如(rú)果(guǒ)发現(xiàn)有門(mén)鎖被(bèi)撬的(de)迹象(xiàng)，立即彙報秩序負責人處(chù)理(lǐ)，並(bìng)保護現(xiàn)场(chǎng)，不(bù)碰不(bù)摸任何物(wù)品，以(yǐ)免破壞指纹等破案(àn)線(xiàn)索。 5、在(zài)沒(méi)有了(le)解(jiě)清(qīng)楚具體(tǐ)情(qíng)況或(huò)未征得業主同(tóng)意(yì)的(de)情(qíng)況下(xià)，絕对(duì)不(bù)能(néng)私自(zì)進(jìn)入(rù)業主房(fáng)间，以(yǐ)免産生(shēng)誤会(huì)。 十(shí)三(sān)、緊急情(qíng)況下(xià)業主家(jiā)中(zhōng)无人需破門(mén)而(ér)入(rù)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)一(yī)百(bǎi)二(èr)十(shí)九条(tiáo)：因(yīn)緊急避險造成(chéng)損害的(de)，由(yóu)引起(qǐ)險情(qíng)发生(shēng)的(de)人承擔民(mín)事(shì)責任。如(rú)果(guǒ)危險是(shì)由(yóu)自(zì)然原因(yīn)引起(qǐ)的(de)，緊急避 險人不(bù)承擔民(mín)事(shì)責任或(huò)者(zhě)承擔适當的(de)民(mín)事(shì)責任。因(yīn)緊急避險采取(qǔ)措施不(bù)當或(huò)者(zhě)超过(guò)必要(yào)的(de)限度(dù)，造成(chéng)不(bù)应有的(de)損害的(de)，緊急避險人应當承擔适當的(de)民(mín)事(shì)責任。 處(chù)理(lǐ)流程： 當住戶房(fáng)间内发生(shēng)緊急情(qíng)況，危及(jí)其(qí)他(tā)住戶安(ān)全(quán)时(shí)，物(wù)業是(shì)有責任和(hé)義务采取(qǔ)緊急避險的(de)方(fāng)式，破門(mén)而(ér)入(rù)進(jìn)行緊急情(qíng)況處(chù)理(lǐ)的(de)。如(rú)果(guǒ)因(yīn)为怕事(shì)，而(ér)不(bù)采取(qǔ)任何的(de)措施，物(wù)業公司也(yě)是(shì)要(yào)承擔不(bù)作(zuò)为的(de)法(fǎ)律責任的(de)。为了(le)避免“好(hǎo)心(xīn)辦(bàn)壞事(shì)”，在(zài)采取(qǔ)緊急措施的(de)同(tóng)时(shí)，還(huán)要(yào)有一(yī)定(dìng)的(de)技巧和(hé)方(fāng)法(fǎ)。破門(mén)而(ér)入(rù)之(zhī)前(qián)，除了(le)征得樓盤負責人的(de)同(tóng)意(yì)以(yǐ)外(wài)，還(huán)必須采取(qǔ)以(yǐ)下(xià)措施，来(lái)证明(míng)自(zì)己的(de)“清(qīng)白”，避免法(fǎ)律糾紛：（1）立即與(yǔ)派出(chū)所(suǒ)和(hé)居(jū)委会(huì)等單位(wèi)聯系(xì)，要(yào)求派人前(qián)来(lái)現(xiàn)场(chǎng)，作(zuò)为第(dì)三(sān)者(zhě)的(de)证人；也(yě)可(kě)邀請隔壁(bì)鄰居(jū)作(zuò)为证人。（2）有条(tiáo)件(jiàn)的(de)应拍照或(huò)全(quán)程录(lù)像。 十(shí)四(sì)、業主占用(yòng)公區(qū)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)物(wù)权法(fǎ)》 第(dì)七(qī)十(shí)二(èr)条(tiáo)：業主对(duì)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，享有 权利，承擔義务。小區(qū)内公共(gòng)區(qū)域歸屬于(yú)小區(qū)全(quán)部(bù)業主，任何單位(wèi)或(huò)个(gè)人私自(zì)侵占共(gòng)有領域，均屬侵犯業主之(zhī)共(gòng)有权利。第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)：業主对(duì)侵害自(zì)己合法(fǎ)权益的(de)行为，可(kě)以(yǐ)依法(fǎ)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟，具有相鄰關(guān)系(xì)或(huò)利害關(guān)系(xì)的(de)業主，可(kě)以(yǐ) 損害自(zì)己安(ān)全(quán)居(jū)住利益为由(yóu)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟。部(bù)分(fēn)業主私占公共(gòng)區(qū)域、私搭亂建，物(wù)業公司应當予以(yǐ)制止，制止无效的(de)，应當向(xiàng)相關(guān)行政(zhèng)執法(fǎ)部(bù)門(mén)報告，並(bìng)留存報告文(wén)件(jiàn)及(jí)相關(guān)部(bù)門(mén)的(de)回(huí)複文(wén)件(jiàn)。 2、《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ) 律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)四(sì)条(tiáo):業主違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)法(fǎ)律、法(fǎ)规、管(guǎn)理(lǐ)规約，實(shí)施妨害物(wù)業服(fú)务與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)的(de)行为，物(wù)業服(fú)务企業請求業主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相应民(mín)事(shì)責任的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。 處(chù)理(lǐ)流程： 第(dì)一(yī)步：物(wù)業管(guǎn)家(jiā)占用(yòng)公共(gòng)區(qū)域業主進(jìn)行身(shēn)份核實(shí)，确定(dìng)哪戶業主。其(qí)次(cì)物(wù)業管(guǎn)家(jiā)通(tòng)过(guò)電(diàn)話(huà)告知業主，並(bìng)说(shuō)明(míng)原由(yóu)； 第(dì)二(èr)步：仍未整改的(de)物(wù)業管(guǎn)家(jiā)入(rù)戶協调，曉之(zhī)以(yǐ)理(lǐ)、動(dòng)之(zhī)以(yǐ)情(qíng)，向(xiàng)業主講述占用(yòng)公區(qū)对(duì)園(yuán)區(qū)环(huán)境和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)危害 以(yǐ)及(jí)可(kě)能(néng)带(dài)来(lái)的(de)安(ān)全(quán)隐患，必要(yào)时(shí)可(kě)協同(tóng)居(jū)委会(huì)上(shàng)門(mén)協调，合理(lǐ)沟(gōu)通(tòng)； 第(dì)三(sān)步：以(yǐ)上(shàng)步驟後(hòu)仍拒絕整改的(de)業主，在(zài)其(qí)占用(yòng)公區(qū)處(chù)张(zhāng)貼温(wēn)馨提(tí)示或(huò)整改通(tòng)知並(bìng)拍照留存，此(cǐ)外(wài)在(zài)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng) 也(yě)应注意(yì)留存张(zhāng)貼在(zài)樓棟大(dà)堂的(de)相關(guān)提(tí)示。 第(dì)四(sì)步：对(duì)于(yú)遭(zāo)周圍住戶強(qiáng)烈投訴或(huò)嚴重阻礙消防通(tòng)道(dào)等占用(yòng)公區(qū)的(de)情(qíng)況，可(kě)協同(tóng)周圍業主一(yī)同(tóng)進(jìn)行劝说(shuō)，拒不(bù)整改者(zhě)必要(yào)时(shí)采取(qǔ)适當強(qiáng)制措施，也(yě)可(kě)尋求業委会(huì)、綜合執法(fǎ)、消防局(jú)等相關(guān)部(bù)門(mén)協助。 3、小結：小區(qū)業主私自(zì)占用(yòng)公共(gòng)區(qū)域，既是(shì)一(yī)種(zhǒng)違反(fǎn)管(guǎn)理(lǐ)规約的(de)違 約行为，同(tóng)时(shí)也(yě)是(shì)一(yī)種(zhǒng)違反(fǎn)土(tǔ)地(dì)管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)、城(chéng)市(shì)规划法(fǎ)等相關(guān)法(fǎ)律、法(fǎ)规的(de)違法(fǎ)行为。在(zài)此(cǐ)情(qíng)況下(xià)，物(wù)業公司应对(duì)此(cǐ)類(lèi)行为及(jí)时(shí)制止，要(yào)求違約、違法(fǎ)業主停止对(duì)公共(gòng)區(qū)域的(de)侵占。这(zhè)既是(shì)物(wù)業公司的(de)权利，同(tóng)时(shí)也(yě)是(shì)義务。 4、思(sī)路拓展(zhǎn)：对(duì)于(yú)占用(yòng)公區(qū)晾曬被(bèi)褥(rù)的(de)情(qíng)況，物(wù)業服(fú)务中(zhōng)心(xīn)可(kě)以(yǐ)根(gēn)據(jù)實(shí)际情(qíng)況選定(dìng)區(qū)域供業主使用(yòng)，並(bìng)对(duì)晾曬时(shí)间、晾曬方(fāng)式等加以(yǐ)限制管(guǎn)理(lǐ)，變(biàn)堵为疏，解(jiě)決業主訴求的(de)同(tóng)时(shí)也(yě)保证了(le) 公共(gòng)區(qū)域的(de)安(ān)全(quán)有序。 十(shí)五(wǔ)、園(yuán)區(qū)住改商如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《物(wù)权法(fǎ)》 第(dì)七(qī)十(shí)七(qī)条(tiáo)：業主不(bù)得違反(fǎn)法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)。業主将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)的(de)，除遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約外(wài)，应當經(jīng)有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)。 2、《業主公約》,第(dì)十(shí)条(tiáo)规定(dìng):“業主应按設計(jì)用(yòng)途使用(yòng)物(wù)業, 因(yīn)特(tè)殊情(qíng)況需改變(biàn)物(wù)業設計(jì)用(yòng)途的(de)，業主应征得相鄰業主書(shū)面(miàn)同(tóng)意(yì)後(hòu)，報有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)批準，並(bìng)告知物(wù)業服(fú)务企業”。 3、《建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权解(jiě)釋》 第(dì)十(shí)条(tiáo)：業主将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)，未按照物(wù)权法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)七(qī)条(tiáo)的(de)规定(dìng)經(jīng)有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)，有利害關(guān)系(xì)的(de)業主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或(huò)者(zhě)賠償損失的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。将住宅(zhái)改變(biàn)为經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)的(de)業主以(yǐ)多(duō)數有利害關(guān)系(xì)的(de)業主同(tóng)意(yì)其(qí)行为進(jìn)行抗辩(biàn)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)（注：应是(shì)所(suǒ)有業主同(tóng)意(yì)）。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、客服(fú)中(zhōng)心(xīn)需要(yào)首先(xiān)明(míng)确幾(jǐ)点：一(yī)是(shì)按照规划，住宅(zhái)是(shì)不(bù)可(kě)以(yǐ)做成(chéng)“商鋪”的(de)，因(yīn)此(cǐ)業主或(huò)租戶是(shì)存在(zài)違約行为的(de)，他(tā)们(men)是(shì)站不(bù)住腳(jiǎo)的(de)；但另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，我(wǒ)们(men)也(yě)要(yào)充分(fēn)理(lǐ)解(jiě)當时(shí)許多(duō)的(de)業主購買(mǎi)首层(céng)就(jiù)是(shì)看(kàn)到(dào)了(le)“商机”，其(qí)動(dòng)机也(yě)是(shì)可(kě)以(yǐ)理(lǐ)解(jiě)的(de)。如(rú)果(guǒ)一(yī)味地(dì)去(qù)打(dǎ)擊、阻攔，其(qí)效果(guǒ)不(bù)一(yī)定(dìng) 好(hǎo)。因(yīn)此(cǐ)，在(zài)小區(qū)業主強(qiáng)烈投訴不(bù)斷，而(ér)多(duō)次(cì)邀請工商城(chéng) 管(guǎn)等政(zhèng)府部(bù)門(mén)无效的(de)情(qíng)況下(xià)，必須要(yào)改變(biàn)策略，變(biàn)“堵” 为“疏”。 2、尋找(zhǎo)一(yī)个(gè)物(wù)業和(hé)“商鋪”双(shuāng)方(fāng)都能(néng)夠接受的(de)方(fāng)案(àn)。客服(fú)中(zhōng)心(xīn)詳细(xì)规定(dìng)招牌(pái)的(de)懸挂位(wèi)置、大(dà)小、材質(zhì)及(jí)樣(yàng)式等，首层(céng)的(de)商戶必須无条(tiáo)件(jiàn)地(dì)按照规定(dìng)執行。 3、对(duì)于(yú)少(shǎo)數堅決不(bù)配合的(de)商戶，通(tòng)过(guò)約見(jiàn)業主或(huò)給(gěi)其(qí)經(jīng)營制造麻(má)煩来(lái)進(jìn)行治理(lǐ)。例如(rú)，向(xiàng)衛生(shēng)部(bù)門(mén)舉報食品店(diàn)，向(xiàng)業主公示某商鋪門(mén)口(kǒu)亂擺亂放(fàng)等。 4、大(dà)禹治水(shuǐ)的(de)成(chéng)功之(zhī)處(chù)就(jiù)在(zài)于(yú)變(biàn)“堵”为“疏”，正(zhèng)确引導。因(yīn)此(cǐ)，我(wǒ)们(men)在(zài)處(chù)理(lǐ)業戶投訴的(de)时(shí)候，也(yě)要(yào)借(jiè)鑒这(zhè)種(zhǒng)思(sī)路，不(bù)要(yào)一(yī)味地(dì)去(qù)打(dǎ)壓、否定(dìng)和(hé)制止業戶的(de)訴求。 注意(yì)事(shì)項：对(duì)于(yú)住改商類(lèi)問(wèn)題(tí)，物(wù)業有告知、劝阻的(de)義务，並(bìng)无強(qiáng)制執法(fǎ)权，对(duì)于(yú)劝阻无效的(de)，物(wù)業有義务及(jí)时(shí)向(xiàng)相關(guān)部(bù)門(mén)報告，並(bìng)提(tí)供必要(yào)的(de)配合和(hé)協助。處(chù)理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)，要(yào)注意(yì)留存工作(zuò)痕迹，做好(hǎo)避責，同(tóng)时(shí)實(shí)时(shí)跟進(jìn)並(bìng)向(xiàng)關(guān)注此(cǐ) 事(shì)的(de)業主彙報處(chù)理(lǐ)進(jìn)度(dù)，注意(yì)維護客戶關(guān)系(xì)，避免業主将 問(wèn)題(tí)矛头(tóu)指向(xiàng)物(wù)業。 十(shí)六(liù)、業主非(fēi)机動(dòng)車亂停放(fàng)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)七(qī)条(tiáo)：業主在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)活動(dòng)中(zhōng)，履行下(xià)列義务：①遵守管(guǎn)理(lǐ)规約、業主大(dà)会(huì)議事(shì)规則；②遵守物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)和(hé)共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)使用(yòng)、公共(gòng)秩序和(hé)环(huán)境衛生(shēng)的(de)維護等方(fāng)面(miàn)的(de)规章(zhāng)制度(dù)。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、指定(dìng)非(fēi)机動(dòng)車停放(fàng)區(qū)域，如(rú)仍然亂停亂放(fàng)，可(kě)下(xià)发《違规整改通(tòng)知單》，物(wù)業管(guǎn)家(jiā)上(shàng)門(mén)跟業主沟(gōu)通(tòng)、劝阻，講述違规停車的(de)壞處(chù)，讓業主養成(chéng)文(wén)明(míng)停車的(de)習慣。 2、秩序維護部(bù)巡邏人員加強(qiáng)園(yuán)區(qū)巡視，发現(xiàn)違规停車及(jí)时(shí)上(shàng)前(qián)制止，禮貌地(dì)劝说(shuō)業主按照小區(qū)的(de)规定(dìng)文(wén)明(míng)停車，若仍管(guǎn)理(lǐ)无效，請綜合執法(fǎ)介入(rù)處(chù)理(lǐ)。 3、充分(fēn)利用(yòng)小區(qū)宣传欄、樓宇宣传欄、微信(xìn)群(qún)、公衆号(hào)、月(yuè)報等途徑加大(dà)亂停非(fēi)机動(dòng)車的(de)危害及(jí)給(gěi)小區(qū)环(huán)境造成(chéng)影響的(de)宣传力度(dù)，讓住戶自(zì)覺地(dì)遵守相關(guān)的(de)停車管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)。 十(shí)七(qī)、商鋪占道(dào)經(jīng)營如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)条(tiáo)：業主对(duì)建築物(wù)内的(de)住宅(zhái)、經(jīng)營性(xìng)用(yòng)房(fáng)等專有部(bù)分(fēn)享有所(suǒ)有权，对(duì)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)享有共(gòng)有和(hé)共(gòng) 同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)权利。2、《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》 第(dì)五(wǔ)十(shí)四(sì)条(tiáo)：利用(yòng)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備進(jìn)行經(jīng)營 的(de)，应當在(zài)征得相關(guān)業主、業主大(dà)会(huì)、物(wù)業服(fú)务企業的(de)同(tóng)意(yì)後(hòu)，按照规定(dìng)辦(bàn)理(lǐ)有關(guān)手(shǒu)续。業主所(suǒ)得收(shōu)益应當主要(yào)用(yòng) 于(yú)補充專項維修資金(jīn)，也(yě)可(kě)以(yǐ)按照業主大(dà)会(huì)的(de)決定(dìng)使用(yòng)。 3、对(duì)于(yú)小區(qū)外(wài)側商鋪可(kě)以(yǐ)啟動(dòng)城(chéng)管(guǎn)聯合整治，按照《城(chéng)市(shì)道(dào)路管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)规定(dìng)占道(dào)經(jīng)營需承擔經(jīng)濟處(chù)罰。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、制定(dìng)並(bìng)公布(bù)《商鋪管(guǎn)理(lǐ)规約》、张(zhāng)貼提(tí)示函(hán)，安(ān)排物(wù)業管(guǎn)家(jiā)做好(hǎo)合理(lǐ)宣传，講清(qīng)占道(dào)經(jīng)營的(de)不(bù)良影響，可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)和(hé)業委会(huì)沟(gōu)通(tòng)来(lái)加強(qiáng)管(guǎn)理(lǐ)。 2、社區(qū)除了(le)日(rì)常整治監督外(wài)，還(huán)应不(bù)定(dìng)期聯合綜合執法(fǎ)等相關(guān)部(bù)門(mén)進(jìn)行整治。經(jīng)过(guò)签署(shǔ)承諾書(shū)、租房(fáng)合同(tóng)附注約束(shù)条(tiáo)款、占道(dào)經(jīng)營安(ān)装隔離欄等多(duō)措並(bìng)舉规範經(jīng)營。 十(shí)八(bā)、園(yuán)區(qū)发現(xiàn)散(sàn)发小廣告、推銷人員如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 問(wèn)題(tí)探究：樓内廣告的(de)派发有三(sān)種(zhǒng)情(qíng)況： 1、經(jīng)批準入(rù)樓为住戶提(tí)供服(fú)务的(de)某些(xiē)人員順便所(suǒ)为；2、以(yǐ)探訪名(míng)義上(shàng)樓而(ér)實(shí)有其(qí)它(tā)意(yì)图(tú)的(de)住戶親友乘隙所(suǒ)为；3、本(běn)人承做特(tè)定(dìng)生(shēng)意(yì)的(de)个(gè)别住戶刻意(yì)所(suǒ)为(全(quán)面(miàn)探明(míng)原因(yīn)， 才好(hǎo)逐个(gè)对(duì)症下(xià)药。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、如(rú)果(guǒ)業主发現(xiàn)，首先(xiān)表(biǎo)示抱歉，安(ān)撫業主情(qíng)緒。 2、了(le)解(jiě)目前(qián)情(qíng)況，若推銷人員仍在(zài)小區(qū)内，聯系(xì)工作(zuò)人員進(jìn)行處(chù)理(lǐ)。立即安(ān)排人員排查，确保推銷人員已經(jīng)離開(kāi)本(běn)小區(qū)。 3、加強(qiáng)門(mén)禁管(guǎn)理(lǐ)，加強(qiáng)巡查監管(guǎn)力度(dù)；4.张(zhāng)貼温(wēn)馨提(tí)示，提(tí)醒業主一(yī)人一(yī)卡(kǎ)，防止尾(wěi)随。借(jiè)助業 主力量(liàng)，共(gòng)同(tóng)維護小區(qū)秩序。 注意(yì)事(shì)項： 1、管(guǎn)为本(běn)。通(tòng)过(guò)業主微信(xìn)群(qún)、公衆号(hào)、宣传欄、電(diàn)子顯示 屏、電(diàn)梯(tī)廣告等，为住戶提(tí)供廣告登载(zài)服(fú)务，變(biàn)堵为疏(先(xiān) 提(tí)供正(zhèng)當渠道(dào)，再去(qù)堵歪門(mén)邪道(dào)，工作(zuò)阻力就(jiù)小了(le))，進(jìn)而(ér) 實(shí)現(xiàn)对(duì)其(qí)的(de)有序管(guǎn)理(lǐ)。 2、教为先(xiān)。发現(xiàn)樓内派发廣告，當即接照廣告上(shàng)的(de)聯系(xì)渠道(dào)，或(huò)打(dǎ)電(diàn)話(huà)或(huò)邀人前(qián)来(lái)，指出(chū)其(qí)错誤做法(fǎ)和(hé)应當怎樣(yàng)去(qù)做，敦促其(qí)依规行事(shì)(抓住其(qí)想(xiǎng)促成(chéng)生(shēng)意(yì)的(de)心(xīn)理(lǐ)，“騙”其(qí)上(shàng)門(mén)来(lái)接受教育，辦(bàn)法(fǎ)巧妙)。 3、治为輔。某些(xiē)單位(wèi)不(bù)听(tīng)招呼繼续亂派廣告，就(jiù)把(bǎ)其(qí)列入(rù)" 黑(hēi)名(míng)單"，嚴格限制这(zhè)些(xiē)單位(wèi)，直(zhí)至(zhì)其(qí)切(qiè)實(shí)做出(chū)保证，並(bìng)确實(shí)改正(zhèng)自(zì)己的(de)違规行为。 十(shí)九、業主无理(lǐ)由(yóu)辱骂物(wù)業員工如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)治安(ān)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)罰法(fǎ)》 第(dì)二(èr)条(tiáo) 擾亂公共(gòng)秩序，妨害公共(gòng)安(ān)全(quán)，侵犯人身(shēn)权利、财産权利，妨害社会(huì)管(guǎn)理(lǐ)，具有社会(huì)危害性(xìng)，依照《中(zhōng)華人民(mín) 共(gòng)和(hé)國(guó)刑法(fǎ)》的(de)规定(dìng)構成(chéng)犯罪的(de)，依法(fǎ)追究刑事(shì)責任；尚不(bù)夠刑事(shì)處(chù)罰的(de)，由(yóu)公安(ān)机關(guān)依照本(běn)法(fǎ)給(gěi)予治安(ān)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)罰。第(dì)二(èr)十(shí)四(sì)条(tiáo) 有下(xià)列行为之(zhī)一(yī)，擾亂文(wén)化(huà)、體(tǐ)育等大(dà)型群(qún)衆性(xìng)活動(dòng)秩序的(de)，處(chù)警告或(huò)者(zhě)二(èr)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)下(xià)罰款；情(qíng)节(jié)嚴重的(de)， 處(chù)五(wǔ)日(rì)以(yǐ)上(shàng)十(shí)日(rì)以(yǐ)下(xià)拘留，可(kě)以(yǐ)並(bìng)處(chù)五(wǔ)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)下(xià)罰款：①強(qiáng)行進(jìn)入(rù)场(chǎng)内的(de)；②違反(fǎn)规定(dìng)，在(zài)场(chǎng)内燃放(fàng)煙花(huā)爆竹(zhú)或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)物(wù)品的(de)；③展(zhǎn)示侮辱性(xìng)标(biāo)語(yǔ)、条(tiáo)幅等物(wù)品的(de)；④圍攻裁判員、運動(dòng)員或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)工作(zuò)人員的(de)；⑤向(xiàng)场(chǎng)内投擲雜物(wù)，不(bù)听(tīng)制止的(de)；⑥擾亂大(dà)型群(qún)衆性(xìng)活動(dòng)秩序的(de)其(qí)他(tā)行为。因(yīn)擾亂體(tǐ)育比賽秩序被(bèi)處(chù)以(yǐ)拘留處(chù)罰的(de)，可(kě)以(yǐ)同(tóng)时(shí)責令其(qí) 十(shí)二(èr)个(gè)月(yuè)内不(bù)得進(jìn)入(rù)體(tǐ)育场(chǎng)館(guǎn)觀看(kàn)同(tóng)類(lèi)比賽；違反(fǎn)规定(dìng)進(jìn) 入(rù)體(tǐ)育场(chǎng)館(guǎn)的(de)，強(qiáng)行带(dài)離現(xiàn)场(chǎng)。 2、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)刑法(fǎ)》第(dì)二(èr)百(bǎi)九十(shí)三(sān)条(tiáo)：有下(xià)列尋釁滋事(shì)行为之(zhī)一(yī)，破壞社会(huì)秩 序的(de)，處(chù)五(wǔ)年(nián)以(yǐ)下(xià)有期徒刑、拘役或(huò)者(zhě)管(guǎn)制：①随意(yì)毆打(dǎ)他(tā)人，情(qíng)节(jié)恶劣的(de)；②追逐、攔截、辱骂他(tā)人，情(qíng)节(jié)恶劣的(de)；③強(qiáng)拿硬(yìng)要(yào)或(huò)者(zhě)任意(yì)損毀、占用(yòng)公私财物(wù)，情(qíng)节(jié)嚴重的(de)；④在(zài)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)起(qǐ)哄鬧事(shì)，造成(chéng)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)秩序嚴重混亂的(de)。 探讨分(fēn)析：打(dǎ)骂門(mén)崗保安(ān)、客服(fú)前(qián)台(tái)工作(zuò)人員等。物(wù)業其(qí)他(tā)工作(zuò)人員应盡量(liàng)安(ān)撫業主情(qíng)緒，将生(shēng)气(qì)業主带(dài)離工作(zuò)現(xiàn)场(chǎng)。如(rú)業主情(qíng)緒过(guò)于(yú)激動(dòng)，有打(dǎ)人傾向(xiàng)，第(dì)一(yī)时(shí)间報警。如(rú)果(guǒ)不(bù)小心(xīn) 被(bèi)打(dǎ)，做好(hǎo)拍照、录(lù)像，視受傷情(qíng)況第(dì)一(yī)时(shí)间送往醫院(yuàn)檢查、治療。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、首先(xiān)冷静(jìng)、客觀、公正(zhèng)、全(quán)面(miàn)地(dì)了(le)解(jiě)情(qíng)況。通(tòng)过(guò)听(tīng)取(qǔ)當事(shì)人和(hé)知情(qíng)者(zhě)的(de)情(qíng)況介紹，调看(kàn)現(xiàn)场(chǎng)录(lù)象(xiàng)，确認双(shuāng)方(fāng)責任。 2、物(wù)業公司約定(dìng)时(shí)间，請業主委員会(huì)代(dài)表(biǎo)、管(guǎn)轄區(qū)域的(de)民(mín)警和(hé)業主一(yī)起(qǐ)協商解(jiě)決这(zhè)一(yī)問(wèn)題(tí)(類(lèi)似問(wèn)題(tí)請業主委員会(huì)主任參與(yǔ)處(chù)理(lǐ)是(shì)管(guǎn)理(lǐ)公司明(míng)智之(zhī)舉，參與(yǔ)處(chù)理(lǐ)也(yě)是(shì)業主委員会(huì)主任的(de)職責所(suǒ)在(zài))。物(wù)業公司应詳细(xì)介紹事(shì)情(qíng)經(jīng)过(guò)，並(bìng)列舉人证、物(wù)证，使各(gè)个(gè)方(fāng)面(miàn)留下(xià)物(wù)業的(de)管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)認真(zhēn)嚴謹 的(de)印(yìn)象(xiàng)，且(qiě)物(wù)業處(chù)理(lǐ)問(wèn)題(tí)並(bìng)无任何不(bù)妥，应當得到(dào)大(dà)家(jiā)的(de)理(lǐ)解(jiě)、尊(zūn)重和(hé)支持(chí)，業主应对(duì)打(dǎ)人一(yī)事(shì)後(hòu)果(guǒ)負責（賠償相应的(de)損失及(jí)醫療费等）。 3、物(wù)業服(fú)务企業領導应做好(hǎo)員工安(ān)撫工作(zuò)，做好(hǎo)人性(xìng)化(huà)關(guān)懷，避免影響其(qí)工作(zuò)心(xīn)情(qíng)、狀态。 点评：对(duì)一(yī)些(xiē)人无理(lǐ)取(qǔ)鬧，不(bù)能(néng)不(bù)了(le)了(le)之(zhī)，这(zhè)既会(huì)挫傷我(wǒ)们(men)員工的(de)積极(jí)性(xìng)，又会(huì)助长(cháng)不(bù)良現(xiàn)象(xiàng)；同(tóng)时(shí)，若物(wù)業服(fú)务企業獨自(zì)處(chù)理(lǐ)，又有相當難度(dù)。而(ér)善于(yú)借(jiè)助各(gè)方(fāng)面(miàn)的(de)力量(liàng)，處(chù)理(lǐ)起(qǐ)来(lái)就(jiù)相对(duì)容易得多(duō)。 二(èr)十(shí)、綠(lǜ)化(huà)消殺小孩或(huò)寵物(wù)中(zhōng)毒如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 處(chù)理(lǐ)流程： 1、首先(xiān)，物(wù)業公司在(zài)《消殺通(tòng)知》中(zhōng)应明(míng)确提(tí)醒業主在(zài)消殺期间看(kàn)管(guǎn)好(hǎo)自(zì)己的(de)小孩和(hé)寵物(wù)，在(zài)集中(zhōng)消殺區(qū)域根(gēn)據(jù)實(shí)际情(qíng)況必要(yào)时(shí)需設置圍擋。若以(yǐ)上(shàng)工作(zuò)落(là)實(shí)到(dào)位(wèi)，物(wù)業公司对(duì)此(cǐ)類(lèi)情(qíng)況不(bù)負有責任。 2）當发生(shēng)小孩或(huò)寵物(wù)中(zhōng)毒情(qíng)況，应先(xiān)安(ān)撫業主情(qíng)緒，引導、協助就(jiù)醫並(bìng)采取(qǔ)必要(yào)的(de)緊急處(chù)理(lǐ) 措施。 二(èr)十(shí)一(yī)、樓层(céng)生(shēng)活垃圾物(wù)業是(shì)否有義务進(jìn)行清(qīng)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議》中(zhōng)物(wù)業服(fú)务内容包(bāo)括物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)的(de)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)的(de)清(qīng)潔衛生(shēng)。 2、根(gēn)據(jù)《城(chéng)市(shì)市(shì)容和(hé)环(huán)境衛生(shēng)管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)规定(dìng)，一(yī)切(qiè)單位(wèi)和(hé)个(gè)人应該按照规定(dìng)在(zài)指定(dìng)地(dì)点傾倒垃圾。物(wù)業的(de)職責是(shì)提(tí)供垃圾收(shōu)集容器，並(bìng)按照规定(dìng)及(jí)时(shí)清(qīng)運和(hé)清(qīng)理(lǐ)現(xiàn)场(chǎng)。而(ér)将垃圾傾倒在(zài)指定(dìng)位(wèi)置則是(shì)住戶的(de)義务。 二(èr)十(shí)二(èr)、入(rù)戶門(mén)外(wài)側保潔是(shì)否有義务進(jìn)行清(qīng)理(lǐ)？ 1、住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)，是(shì)指根(gēn)據(jù)法(fǎ)律、法(fǎ)规和(hé)房(fáng)屋(wū)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)，由(yóu)單幢住宅(zhái)内業主或(huò)者(zhě)單幢住宅(zhái)内業主及(jí)與(yǔ)之(zhī)結構相連(lián)的(de)非(fēi)住宅(zhái)業主共(gòng)有的(de)部(bù)位(wèi)，一(yī)般包(bāo)括：住宅(zhái)的(de)基礎、承重牆(qiáng) 體(tǐ)、柱(zhù)、梁(liáng)、樓闆、屋(wū)頂以(yǐ)及(jí)戶外(wài)的(de)牆(qiáng)面(miàn)、門(mén)廳、樓梯(tī)间、走(zǒu)廊通(tòng)道(dào)等。 2、《前(qián)期物(wù)業服(fú)务協議》中(zhōng)物(wù)業服(fú)务内容包(bāo)括物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)的(de)清(qīng)潔衛生(shēng)，垃圾的(de)收(shōu)集、清(qīng)運及(jí)雨(yǔ)水(shuǐ)、污水(shuǐ) 管(guǎn)道(dào)的(de)流通(tòng)。根(gēn)據(jù)以(yǐ)上(shàng)规定(dìng)，物(wù)業对(duì)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)有義务進(jìn)行清(qīng)潔。所(suǒ)以(yǐ)，入(rù)戶門(mén)外(wài)側在(zài)共(gòng)用(yòng)範圍内，有義务進(jìn)行清(qīng)理(lǐ)。
二(èr)十(shí)三(sān)、業主破壞綠(lǜ)地(dì)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)：建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)者(zhě)明(míng)示屬于(yú)个(gè)人的(de)除外(wài)。故任何个(gè)人占用(yòng)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)搭建構築物(wù)，均侵犯了(le)業主共(gòng)有财産权利。第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)：業主应當遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約。業主大(dà)会(huì)和(hé)業主委員会(huì)，对(duì)任意(yì)弃置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或(huò)者(zhě)噪聲、違反(fǎn)规定(dìng)飼養動(dòng)物(wù)、違章(zhāng)搭建、侵占通(tòng)道(dào)、拒付物(wù)業费等損 害他(tā)人合法(fǎ)权益的(de)行为，有权依照法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，要(yào)求行为人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主对(duì)侵害自(zì)己合法(fǎ)权益的(de)行为，可(kě)以(yǐ)依法(fǎ)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟。 處(chù)理(lǐ)流程： 1、要(yào)想(xiǎng)改變(biàn)劣習，不(bù)做宣传教育工作(zuò)是(shì)不(bù)行的(de)，光靠宣传教育也(yě)是(shì)不(bù)夠的(de)。既要(yào)講道(dào)理(lǐ)，使之(zhī)不(bù)想(xiǎng)，又要(yào)有相關(guān)的(de)強(qiáng)有力措施，使之(zhī)不(bù)能(néng)、不(bù)敢。久而(ér)久之(zhī)，習慣成(chéng)自(zì)然。 2、拓宽(kuān)思(sī)路，采取(qǔ)教、管(guǎn)、疏相結合的(de)新(xīn)招數，三(sān)招並(bìng)用(yòng)。①教--加大(dà)宣传力度(dù)，提(tí)高(gāo)宣传藝術(shù)。首先(xiān)将警示牌(pái)由(yóu)通(tòng)道(dào) 旁移至(zhì)人们(men)时(shí)常穿越、逗(dòu)留的(de)綠(lǜ)地(dì)中(zhōng)，同(tóng)时(shí)将警示語(yǔ)由(yóu)刺眼(yǎn)的(de)"請勿踐踏草(cǎo)地(dì)、違者(zhě)罰款"更改为動(dòng)心(xīn)的(de)"足下(xià)留情(qíng)、春意(yì) 更濃"，讓人舉目可(kě)及(jí)怦然心(xīn)動(dòng)；②管(guǎn)--加強(qiáng)秩序維護巡邏，強(qiáng)调全(quán)員管(guǎn)理(lǐ)。針(zhēn)对(duì)出(chū)入(rù)較多(duō)的(de)时(shí)间点，指定(dìng)專人重点巡邏，同(tóng)时(shí)规定(dìng)物(wù)業其(qí)他(tā)員工若发現(xiàn)有人踐踏綠(lǜ)地(dì)，都要(yào)主動(dòng)上(shàng)前(qián)劝阻；③疏--營造客觀情(qíng)境，疏導遊人流向(xiàng)。在(zài)只(zhī)有翻越亭台(tái)才能(néng)避開(kāi)綠(lǜ)地(dì)通(tòng)行的(de)地(dì)段(duàn)，增鋪平順的(de)人行通(tòng)道(dào)，同(tóng)时(shí)把(bǎ)綠(lǜ)地(dì)噴 灌时(shí)间由(yóu)早(zǎo)晨改为傍晚(wǎn)，保持(chí)人流密度(dù)大(dà)的(de)时(shí)段(duàn)内綠(lǜ)地(dì)清(qīng)新(xīn) 温(wēn)润，使人们(men)盡享自(zì)然，而(ér)又无法(fǎ)作(zuò)出(chū)"石(dàn)筍系(xì)馬"等煞風(fēng)景之(zhī)舉。 3、必要(yào)时(shí)可(kě)協调業委会(huì)、居(jū)委会(huì)、綜合執法(fǎ)等相關(guān)部(bù)門(mén)共(gòng)同(tóng)處(chù)理(lǐ)。 二(èr)十(shí)四(sì)、鄰里(lǐ)噪聲擾民(mín)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 1、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)治安(ān)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)罰法(fǎ)》第(dì)五(wǔ)十(shí)八(bā)条(tiáo)：違反(fǎn)關(guān)于(yú)社会(huì)生(shēng)活噪聲污染防治的(de)法(fǎ)律规定(dìng)，制造噪聲干(gàn)擾他(tā)人正(zhèng)常生(shēng)活的(de)，處(chù)警告；警告後(hòu)不(bù)改正(zhèng)的(de)，處(chù)二(èr)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)五(wǔ)百(bǎi)元(yuán)以(yǐ)下(xià)罰款。 2、《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)八(bā)十(shí)四(sì)条(tiáo)不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰权利人应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)原則，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)相鄰關(guān)系(xì)。 3、《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)：不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰各(gè)方(fāng)，应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)精神，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)截水(shuǐ)、排水(shuǐ)、通(tòng)行、通(tòng)風(fēng)、采光等方(fāng)面(miàn)的(de)相鄰關(guān)系(xì)。給(gěi)相鄰方(fāng)造成(chéng)妨礙或(huò)者(zhě)損失的(de)，应當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。 4、《住宅(zhái)室(shì)内装飾装修管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)二(èr)十(shí)六(liù)条(tiáo)：装飾装修企業從事(shì)住宅(zhái)室(shì)内装飾装修活動(dòng)，应當嚴格遵守规定(dìng)的(de)装飾装修施工时(shí)间，降低(dī)施工噪音(yīn)，減少(shǎo)环(huán)境污染。 處(chù)理(lǐ)流程： 擾民(mín)方(fāng)式：噪音(yīn)擾民(mín)（施工、活動(dòng)、寵物(wù)噪音(yīn)等），該問(wèn)題(tí)屬于(yú)物(wù)業相鄰關(guān)系(xì)的(de)糾紛。 1、用(yòng)法(fǎ)规的(de)手(shǒu)段(duàn)来(lái)實(shí)施管(guǎn)理(lǐ)。比如(rú)制定(dìng)《鄰里(lǐ)生(shēng)活温(wēn)馨提(tí)示》明(míng)确業主的(de)权利和(hé)義务，将这(zhè)些(xiē)管(guǎn)理(lǐ)规定(dìng)和(hé)相關(guān)法(fǎ)规在(zài)小區(qū)公告欄、微信(xìn)公衆号(hào)、業主群(qún)、物(wù)業管(guǎn)家(jiā)朋友圈等進(jìn)行宣传，通(tòng)过(guò)宣传教育争取(qǔ)得到(dào)廣大(dà)業主、住戶的(de)認可(kě)與(yǔ)支持(chí)。 2、物(wù)業做好(hǎo)相關(guān)問(wèn)題(tí)的(de)安(ān)撫、调节(jié)工作(zuò)，曉之(zhī)以(yǐ)理(lǐ)、動(dòng)之(zhī)以(yǐ)情(qíng)，讓噪聲停止。拒不(bù)整改的(de)，留存相關(guān)证據(jù)，協助報警處(chù)理(lǐ)。对(duì)于(yú)物(wù)業公司来(lái)说(shuō)，出(chū)現(xiàn)这(zhè)類(lèi)糾紛問(wèn)題(tí)，应該以(yǐ)教育调解(jiě)的(de)方(fāng)式，用(yòng)“法(fǎ)、理(lǐ)、情(qíng)”的(de)手(shǒu)段(duàn)處(chù)理(lǐ)解(jiě)決这(zhè)類(lèi)物(wù)業相鄰關(guān)系(xì)的(de)糾紛。不(bù)要(yào)動(dòng)不(bù)動(dòng)就(jiù)找(zhǎo)派出(chū)所(suǒ)或(huò)其(qí)他(tā)政(zhèng)府部(bù)門(mén)干(gàn)預，以(yǐ)免小事(shì)變(biàn)大(dà)，影響管(guǎn)理(lǐ)者(zhě)和(hé)用(yòng)戶之(zhī)间的(de)融洽關(guān)系(xì)，妨礙以(yǐ)後(hòu)管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)的(de)順利開(kāi)展(zhǎn)。 二(èr)十(shí)五(wǔ)、業主利用(yòng)公區(qū)種(zhǒng)植瓜果(guǒ)蔬菜如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 法(fǎ)律依據(jù)： 《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)：建築區(qū)划内的(de)道(dào)路，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)道(dào)路的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)者(zhě)明(míng)示屬于(yú)个(gè)人的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服(fú)务用(yòng)房(fáng)，屬于(yú)業主共(gòng)有。 綜上(shàng)所(suǒ)述，遇業主私自(zì)占用(yòng)公共(gòng)區(qū)域，要(yào)禮貌劝阻。可(kě)采取(qǔ)統一(yī)规划綠(lǜ)化(huà)種(zhǒng)植的(de)方(fāng)式避免个(gè)人对(duì)公共(gòng)區(qū)域的(de)使用(yòng)。 |
| 上(shàng)一(yī)篇(piān)：不(bù)交物(wù)業费，只(zhī)想(xiǎng)搭便車！請問(wèn)：物(wù)業公司拿什(shén)麼(me)为業主服(fú)务？ 下(xià)一(yī)篇(piān)：中(zhōng)秋节(jié)将至(zhì)！關(guān)于(yú)電(diàn)動(dòng)自(zì)行車違规停放(fàng)充電(diàn)法(fǎ)律責任的(de)通(tòng)告，轉(zhuǎn)出(chū)去(qù)，讓大(dà)家(jiā)都知道(dào)！ |
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