在(zài)小區(qū)屋(wū)頂天台(tái)養花(huā)種(zhǒng)菜,侵占公共(gòng)通(tòng)道(dào)並(bìng)拒不(bù)整改！

法(fǎ)院(yuàn)：業主行使共(gòng)有权亦有法(fǎ)律邊(biān)界

香(xiāng)葱、青(qīng)菜、蒜苗(miáo)……

泡沫箱(xiāng)里(lǐ)面(miàn)盛着泥(ní)土(tǔ)，

栽種(zhǒng)着各(gè)式各(gè)樣(yàng)的(de)蔬菜

为了(le)能(néng)吃上(shàng)自(zì)己種(zhǒng)的(de)蔬菜

很多(duō)業主都在(zài)樓頂、平台(tái)

開(kāi)辟出(chū)屬于(yú)自(zì)己的(de)“田(tián)地(dì)”

但是(shì)这(zhè)種(zhǒng)行为嚴重影響防水(shuǐ)层(céng)

会(huì)導致(zhì)房(fáng)屋(wū)漏水(shuǐ)、滲水(shuǐ)

不(bù)僅給(gěi)鄰居(jū)们(men)的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)困擾

還(huán)会(huì)加速小區(qū)主體(tǐ)的(de)衰敗

为給(gěi)小區(qū)居(jū)民(mín)干(gàn)淨、舒适的(de)居(jū)住环(huán)境

保護小區(qū)的(de)防水(shuǐ)层(céng)

物(wù)業多(duō)次(cì)開(kāi)展(zhǎn)

屋(wū)頂蔬菜清(qīng)除活動(dòng)

但是(shì)不(bù)久後(hòu)又有業主家(jiā)人

開(kāi)始(shǐ)圈地(dì)“擺攤”種(zhǒng)菜

業主共(gòng)有权不(bù)等于(yú)專有权

合理(lǐ)使用(yòng)需遵循一(yī)定(dìng)限度(dù)

設置花(huā)壇、養花(huā)種(zhǒng)草(cǎo)

侵占公共(gòng)通(tòng)道(dào)已迈过(guò)法(fǎ)律邊(biān)界

别讓“眼(yǎn)中(zhōng)的(de)風(fēng)景”變(biàn)成(chéng)“現(xiàn)實(shí)的(de)風(fēng)險”

和(hé)諧美(měi)麗小區(qū)需要(yào)共(gòng)同(tóng)守護

  案(àn)情(qíng)簡介 

原告王某系(xì)某小區(qū)8幢2407室(shì)業主，被(bèi)告张(zhāng)某系(xì)某小區(qū)8幢2506室(shì)業主。該小區(qū)8幢为错层(céng)設計(jì)，张(zhāng)某所(suǒ)在(zài)的(de)25层(céng)僅有张(zhāng)某一(yī)戶業主，张(zhāng)某房(fáng)屋(wū)除進(jìn)戶門(mén)以(yǐ)外(wài)，另(lìng)有一(yī)後(hòu)門(mén)可(kě)通(tòng)向(xiàng)王某的(de)屋(wū)頂天台(tái)。

王某認为其(qí)房(fáng)屋(wū)主卧滲水(shuǐ)系(xì)张(zhāng)某在(zài)屋(wū)頂天台(tái)設置花(huā)壇、種(zhǒng)植花(huā)木導致(zhì)，王某另(lìng)陳述张(zhāng)某在(zài)通(tòng)往天台(tái)的(de)公共(gòng)消防通(tòng)道(dào)搭建架子、櫃子、放(fàng)置生(shēng)活雜物(wù)，並(bìng)将消防通(tòng)道(dào)門(mén)從内鎖住，使王某无法(fǎ)前(qián)往天台(tái)查找(zhǎo)滲水(shuǐ)原因(yīn)並(bìng)維修滲水(shuǐ)屋(wū)頂。

双(shuāng)方(fāng)发生(shēng)糾紛，經(jīng)物(wù)業公司、居(jū)委会(huì)、綜合執法(fǎ)大(dà)队等多(duō)部(bù)門(mén)協调處(chù)理(lǐ)未果(guǒ)，王某訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。

王某主张(zhāng)：

●   张(zhāng)某拆除天台(tái)種(zhǒng)植的(de)所(suǒ)有植物(wù)及(jí)花(huā)壇，恢複原狀；

●   张(zhāng)某清(qīng)除公共(gòng)通(tòng)道(dào)张(zhāng)某个(gè)人物(wù)品，不(bù)在(zài)公共(gòng)通(tòng)道(dào)設置障礙物(wù)，恢複消防通(tòng)道(dào)原狀；

●   賠償王某的(de)租金(jīn)損失和(hé)律师(shī)费損失。

法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)後(hòu)認为，涉案(àn)天台(tái)及(jí)通(tòng)往天台(tái)的(de)通(tòng)道(dào)屬于(yú)業主共(gòng)有，且(qiě)與(yǔ)王某所(suǒ)有的(de)房(fáng)屋(wū)直(zhí)接相鄰。王某作(zuò)为所(suǒ)在(zài)樓棟的(de)業主之(zhī)一(yī)及(jí)相鄰關(guān)系(xì)一(yī)方(fāng)，其(qí)主张(zhāng)的(de)訴請與(yǔ)其(qí)自(zì)身(shēn)具有法(fǎ)律上(shàng)的(de)利害關(guān)系(xì)，其(qí)以(yǐ)原告身(shēn)份提(tí)起(qǐ)民(mín)事(shì)訴訟，主體(tǐ)适格。

本(běn)案(àn)中(zhōng)，根(gēn)據(jù)王某提(tí)供公共(gòng)通(tòng)道(dào)的(de)照片(piàn)、物(wù)業公司、居(jū)委会(huì)提(tí)供的(de)情(qíng)況说(shuō)明(míng)及(jí)法(fǎ)院(yuàn)至(zhì)現(xiàn)场(chǎng)的(de)勘验情(qíng)況，张(zhāng)某确有在(zài)王某房(fáng)屋(wū)通(tòng)往天台(tái)的(de)公共(gòng)通(tòng)道(dào)两(liǎng)邊(biān)設置櫃子、架子並(bìng)堆放(fàng)生(shēng)活物(wù)品的(de)情(qíng)況。

张(zhāng)某占用(yòng)、堵塞該公共(gòng)通(tòng)道(dào)行为已超出(chū)张(zhāng)某合理(lǐ)使用(yòng)的(de)範圍，亦可(kě)能(néng)存在(zài)緊急情(qíng)況下(xià)危害消防救援和(hé)人員安(ān)全(quán)疏散(sàn)的(de)情(qíng)況。派出(chū)所(suǒ)就(jiù)該情(qíng)況向(xiàng)张(zhāng)某出(chū)具《責令改正(zhèng)通(tòng)知書(shū)》。

本(běn)案(àn)中(zhōng)，张(zhāng)某占用(yòng)、堵塞公共(gòng)通(tòng)道(dào)的(de)行为事(shì)實(shí)上(shàng)妨礙到(dào)王某作(zuò)为共(gòng)有業主的(de)正(zhèng)常通(tòng)行，故法(fǎ)院(yuàn)認为，张(zhāng)某应将其(qí)實(shí)际占有使用(yòng)的(de)公共(gòng)通(tòng)道(dào)中(zhōng)架子、櫃子及(jí)堆放(fàng)物(wù)品清(qīng)除，恢複公共(gòng)通(tòng)道(dào)原狀，且(qiě)不(bù)得在(zài)通(tòng)往天台(tái)的(de)公共(gòng)通(tòng)道(dào)及(jí)門(mén)窗(chuāng)上(shàng)設置障礙物(wù)，保证公共(gòng)通(tòng)道(dào)正(zhèng)常通(tòng)行。

關(guān)于(yú)王某要(yào)求张(zhāng)某拆除王某屋(wū)頂的(de)剩餘花(huā)壇及(jí)種(zhǒng)植物(wù)，将王某屋(wū)頂恢複原狀的(de)主张(zhāng)，法(fǎ)院(yuàn)認为，一(yī)方(fāng)面(miàn)，张(zhāng)某占有使用(yòng)處(chù)于(yú)公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)花(huā)壇，且(qiě)在(zài)該花(huā)壇上(shàng)種(zhǒng)植蔬菜、花(huā)木，使該公共(gòng)部(bù)位(wèi)實(shí)际上(shàng)變(biàn)成(chéng)张(zhāng)某的(de)獨享空(kōng)间，客觀上(shàng)改變(biàn)公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)使用(yòng)功能(néng)，該行为本(běn)身(shēn)已超过(guò)共(gòng)有人的(de)合理(lǐ)使用(yòng)限度(dù)。

另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，該花(huā)壇及(jí)種(zhǒng)植物(wù)的(de)长(cháng)期存在(zài)，客觀上(shàng)阻礙了(le)包(bāo)括王某在(zài)内的(de)業主对(duì)該公共(gòng)部(bù)位(wèi)的(de)合理(lǐ)使用(yòng)，对(duì)王某的(de)房(fáng)屋(wū)可(kě)能(néng)構成(chéng)再次(cì)滲漏水(shuǐ)且(qiě)妨礙維修的(de)現(xiàn)實(shí)風(fēng)險，王某依據(jù)該可(kě)能(néng)妨礙房(fáng)屋(wū)的(de)現(xiàn)實(shí)風(fēng)險，要(yào)求张(zhāng)某排除妨礙，消除危險，有相应事(shì)實(shí)及(jí)法(fǎ)律依據(jù)。

张(zhāng)某作(zuò)为2506室(shì)現(xiàn)有業主，2407室(shì)房(fáng)屋(wū)上(shàng)方(fāng)屋(wū)頂天台(tái)的(de)花(huā)壇雖(suī)然是(shì)其(qí)購買(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)时(shí)已存在(zài)，但目前(qián)實(shí)际由(yóu)张(zhāng)某在(zài)使用(yòng)，該花(huā)壇的(de)蔬菜亦由(yóu)张(zhāng)某種(zhǒng)植，根(gēn)據(jù)民(mín)事(shì)权利義务相一(yī)致(zhì)原則，张(zhāng)某有義务对(duì)其(qí)實(shí)际占有使用(yòng)的(de)花(huā)壇及(jí)花(huā)壇内種(zhǒng)植物(wù)予以(yǐ)拆除，並(bìng)将該天台(tái)恢複原狀。

關(guān)于(yú)王某主张(zhāng)的(de)租金(jīn)損失52000元(yuán)。法(fǎ)院(yuàn)認为，王某自(zì)2020年(nián)5月(yuè)至(zhì)2021年(nián)1月(yuè)期间多(duō)次(cì)通(tòng)过(guò)物(wù)業公司、居(jū)委会(huì)、派出(chū)所(suǒ)等部(bù)門(mén)沟(gōu)通(tòng)協调，但张(zhāng)某均未積极(jí)配合将王某主卧滲水(shuǐ)部(bù)位(wèi)的(de)花(huā)壇全(quán)部(bù)拆除，客觀上(shàng)導致(zhì)王某无法(fǎ)及(jí)时(shí)对(duì)房(fáng)屋(wū)滲水(shuǐ)部(bù)位(wèi)進(jìn)行維修，张(zhāng)某应对(duì)延誤維修給(gěi)王某造成(chéng)的(de)損失承擔賠償責任。

但考慮到(dào)，王某在(zài)處(chù)理(lǐ)該相鄰糾紛中(zhōng)亦有一(yī)些(xiē)情(qíng)緒激動(dòng)言語(yǔ)过(guò)激的(de)不(bù)當行为，導致(zhì)双(shuāng)方(fāng)矛盾加劇，客觀亦不(bù)利于(yú)房(fáng)屋(wū)滲水(shuǐ)維修的(de)順利推進(jìn)，故本(běn)院(yuàn)綜合上(shàng)述相關(guān)因(yīn)素，酌定(dìng)张(zhāng)某賠償王某損失40000元(yuán)。

本(běn)案(àn)判決後(hòu)，张(zhāng)某不(bù)服(fú)，向(xiàng)蘇州市(shì)中(zhōng)級人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)上(shàng)訴。蘇州市(shì)中(zhōng)級人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)判決駁回(huí)上(shàng)訴，維持(chí)原判。

樓頂種(zhǒng)菜的(de)危害

一(yī)、增加樓頂承重荷载(zài)。一(yī)般樓頂承重荷载(zài)150公斤/平方(fāng)米(mǐ)，而(ér)種(zhǒng)植会(huì)使每立方(fāng)米(mǐ)重量(liàng)在(zài)1吨(dūn)至(zhì)半吨(dūn)左(zuǒ)右(yòu)，即土(tǔ)层(céng)厚度(dù)15厘(lí)米(mǐ)便达(dá)到(dào)樓頂荷载(zài)极(jí)限，外(wài)加泡沫箱(xiāng)及(jí)人員走(zǒu)動(dòng)的(de)重量(liàng)；

二(èr)、灌菜地(dì)时(shí)会(huì)用(yòng)大(dà)量(liàng)的(de)水(shuǐ)，易造成(chéng)頂层(céng)住戶屋(wū)頂滲水(shuǐ)；

三(sān)、種(zhǒng)植植物(wù)的(de)枝、藤(téng)、叶，澆灌沖刷的(de)泥(ní)土(tǔ)易引起(qǐ)樓頂排水(shuǐ)口(kǒu)堵塞；

四(sì)、施肥时(shí)有异(yì)味，影響到(dào)臨近(jìn)住戶；

五(wǔ)、会(huì)招惹老(lǎo)鼠；

六(liù)、占用(yòng)樓頂公共(gòng)消防应急疏散(sàn)场(chǎng)所(suǒ)。

公共(gòng)樓道(dào)堆放(fàng)雜物(wù)的(de)危害 及(jí)法(fǎ)律依據(jù)

一(yī)、樓道(dào)堆放(fàng)雜物(wù)存在(zài)火災隐患樓道(dào)是(shì)公共(gòng)空(kōng)间，占用(yòng)樓道(dào)空(kōng)间堆放(fàng)雜物(wù)会(huì)带(dài)来(lái)安(ān)全(quán)隐患。廢弃雜物(wù)多(duō)为木制品、棉(mián)織品、紙(zhǐ)制品等可(kě)燃物(wù)，存放(fàng)时(shí)间久，稍遇明(míng)火极(jí)易引起(qǐ)火災。樓道(dào)是(shì)居(jū)民(mín)行走(zǒu)的(de)通(tòng)道(dào)，抽煙随便亂扔煙头(tóu)者(zhě)有之(zhī)，兒童玩火、燃放(fàng)爆竹(zhú)者(zhě)有之(zhī)，这(zhè)些(xiē)都很容易引起(qǐ)火災事(shì)故的(de)发生(shēng)。

二(èr)、樓道(dào)堆放(fàng)雜物(wù)影響了(le)通(tòng)行和(hé)整體(tǐ)环(huán)境小區(qū)樓道(dào)屬于(yú)公共(gòng)消防通(tòng)道(dào)，是(shì)廣大(dà)居(jū)民(mín)日(rì)常出(chū)行的(de)唯一(yī)通(tòng)道(dào)，部(bù)分(fēn)住戶将雜物(wù)堆放(fàng)在(zài)小區(qū)樓道(dào)内，影響了(le)居(jū)民(mín)的(de)進(jìn)出(chū)通(tòng)行和(hé)整體(tǐ)环(huán)境，同(tóng)时(shí)也(yě)存在(zài)安(ān)全(quán)隐患。當发生(shēng)地(dì)震、火災等自(zì)然災害的(de)时(shí)候，将嚴重影響他(tā)人逃生(shēng)。

一(yī)、《消防法(fǎ)》第(dì)二(èr)十(shí)八(bā)条(tiáo)规定(dìng)：“任何單位(wèi)、个(gè)人不(bù)得占用(yòng)、堵塞、封(fēng)闭疏散(sàn)通(tòng)道(dào)、安(ān)全(quán)出(chū)口(kǒu)、消防車通(tòng)道(dào)”，樓道(dào)作(zuò)为火災时(shí)的(de)重要(yào)消防通(tòng)道(dào)和(hé)安(ān)全(quán)出(chū)口(kǒu)，必須时(shí)刻保持(chí)安(ān)全(quán)和(hé)暢通(tòng)。

《消防法(fǎ)》第(dì)六(liù)十(shí)条(tiáo)第(dì)三(sān)款：占用(yòng)、堵塞、封(fēng)闭疏散(sàn)通(tòng)道(dào)、安(ān)全(quán)出(chū)口(kǒu)或(huò)者(zhě)有其(qí)他(tā)妨礙安(ān)全(quán)疏散(sàn)行为的(de)，處(chù)五(wǔ)千(qiān)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)五(wǔ)万(wàn)元(yuán)以(yǐ)下(xià)罰款。

二(èr)、《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)六(liù)条(tiáo)：業主应當遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約。業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)，对(duì)任意(yì)弃置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或(huò)者(zhě)噪聲、違反(fǎn)规定(dìng)飼養動(dòng)物(wù)、違章(zhāng)搭建、侵占通(tòng)道(dào)、拒付物(wù)業费等損害他(tā)人合法(fǎ)权益的(de)行为，有权依照法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，請求行为人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

行为人拒不(bù)履行相關(guān)義务的(de)，有關(guān)當事(shì)人可(kě)以(yǐ)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)投訴，有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)应當依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。

三(sān)、《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所(suǒ)有权糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)三(sān)条(tiáo)：樓梯(tī)通(tòng)道(dào)，所(suǒ)有权屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主。个(gè)别業主私自(zì)将樓梯(tī)通(tòng)道(dào)用(yòng)于(yú)自(zì)己堆放(fàng)雜物(wù)，明(míng)顯是(shì)化(huà)共(gòng)有为私有，也(yě)是(shì)对(duì)其(qí)他(tā)業主共(gòng)有权的(de)侵害