在(zài)日(rì)常生(shēng)活中(zhōng)作(zuò)为業主常常会(huì)遇到(dào)各(gè)種(zhǒng)各(gè)樣(yàng)與(yǔ)物(wù)業相關(guān)的(de)問(wèn)題(tí)從噪聲困擾到(dào)房(fáng)屋(wū)漏水(shuǐ)從物(wù)業费的(de)繳納到(dào)公共(gòng)區(qū)域的(de)管(guǎn)理(lǐ)每一(yī)个(gè)問(wèn)題(tí)都與(yǔ)我(wǒ)们(men)的(de)生(shēng)活息息相關(guān)

1、噪聲污染歸誰(shéi)管(guǎn)？鄰居(jū)装修、跳廣场(chǎng)舞、家(jiā)里(lǐ)K歌(gē)……这(zhè)些(xiē)噪聲污染經(jīng)常影響我(wǒ)们(men)的(de)生(shēng)活，物(wù)業該不(bù)該管(guǎn)?

《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)，業主应當遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，相關(guān)行为应當符合节(jié)約資源、保護生(shēng)态环(huán)境的(de)要(yào)求。对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人執行政(zhèng)府依法(fǎ)實(shí)施的(de)应急處(chù)置措施和(hé)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)措施，業主应當依法(fǎ)予以(yǐ)配合。業主大(dà)会(huì)或(huò)業主委員会(huì)，对(duì)任意(yì)弃置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或(huò)噪聲等損害他(tā)人合法(fǎ)权益的(de)行为，有权依照法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，請求行为人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。業主或(huò)其(qí)他(tā)行为人拒不(bù)履行相關(guān)義务的(de)，有關(guān)當事(shì)人可(kě)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告或(huò)者(zhě)投訴，有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)应當依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業同(tóng)樣(yàng)具有維護小區(qū)秩序的(de)義务。

按照《民(mín)法(fǎ)典》的(de)规定(dìng)，小區(qū)中(zhōng)出(chū)現(xiàn)聲、光污染，权益被(bèi)損害者(zhě)可(kě)以(yǐ)請求業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)進(jìn)行管(guǎn)制，也(yě)可(kě)以(yǐ)請求小區(qū)物(wù)業進(jìn)行管(guǎn)制，如(rú)果(guǒ)侵害者(zhě)拒不(bù)停止其(qí)侵害，权益被(bèi)損害者(zhě)同(tóng)樣(yàng)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告或(huò)者(zhě)投訴，由(yóu)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)介入(rù)進(jìn)行管(guǎn)制。

2、房(fáng)子漏水(shuǐ)歸誰(shéi)管(guǎn)?廚房(fáng)、衛生(shēng)间、陽台(tái)、樓頂……上(shàng)述地(dì)方(fāng)漏水(shuǐ)是(shì)生(shēng)活中(zhōng)最(zuì)为常見(jiàn)的(de)，那(nà)麼(me)是(shì)不(bù)是(shì)該由(yóu)物(wù)業出(chū)錢(qián)進(jìn)行維修呢?

不(bù)管(guǎn)哪種(zhǒng)類(lèi)型，基本(běn)上(shàng)不(bù)是(shì)由(yóu)物(wù)業企業出(chū)錢(qián)来(lái)進(jìn)行維修的(de)。其(qí)中(zhōng)要(yào)分(fēn)4類(lèi)情(qíng)況處(chù)理(lǐ):

(1)新(xīn)建商品房(fáng)處(chù)于(yú)質(zhì)保期内的(de)，一(yī)般由(yóu)建設單位(wèi)(即開(kāi)发商)来(lái)負責維修;

(2)屬于(yú)自(zì)用(yòng)部(bù)位(wèi)或(huò)人为破壞、使用(yòng)不(bù)當等原因(yīn)造成(chéng)的(de)，一(yī)般由(yóu)使用(yòng)人(一(yī)般指業主)自(zì)行组織維修;

(3)超出(chū)質(zhì)保期、因(yīn)使用(yòng)年(nián)限較长(cháng)等自(zì)然原因(yīn)出(chū)現(xiàn)的(de)屋(wū)面(miàn)、牆(qiáng)面(miàn)滲水(shuǐ)、漏水(shuǐ)等問(wèn)題(tí)，应依法(fǎ)申請使用(yòng)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)進(jìn)行維修;

(4）如(rú)果(guǒ)沒(méi)有籌集專項維修資金(jīn)的(de)，可(kě)由(yóu)相關(guān)業主分(fēn)攤费用(yòng)来(lái)負責維修。

3、空(kōng)置房(fáng)物(wù)業费能(néng)不(bù)能(néng)免？

根(gēn)據(jù)我(wǒ)國(guó)《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。”这(zhè)表(biǎo)明(míng)，无論房(fáng)屋(wū)是(shì)否空(kōng)置，業主都有義务按照約定(dìng)支付物(wù)業费。

現(xiàn)在(zài)已經(jīng)有部(bù)分(fēn)地(dì)區(qū)出(chū)台(tái)政(zhèng)策，針(zhēn)对(duì)空(kōng)置房(fáng)減收(shōu)物(wù)業费。具體(tǐ)減收(shōu)比例和(hé)条(tiáo)件(jiàn)因(yīn)地(dì)方(fāng)政(zhèng)策而(ér)异(yì)。有的(de)地(dì)方(fāng)按60%比例繳納，有的(de)地(dì)方(fāng)可(kě)能(néng)是(shì)80%，還(huán)有一(yī)些(xiē)地(dì)方(fāng)规定(dìng)，只(zhī)要(yào)房(fáng)屋(wū)空(kōng)置超过(guò)一(yī)个(gè)月(yuè)以(yǐ)上(shàng)，業主就(jiù)可(kě)以(yǐ)事(shì)先(xiān)向(xiàng)物(wù)業公司書(shū)面(miàn)申請，並(bìng)确認後(hòu)，按照70%的(de)标(biāo)準進(jìn)行繳费。總(zǒng)的(de)来(lái)说(shuō)，地(dì)方(fāng)政(zhèng)策不(bù)同(tóng)，具體(tǐ)的(de)繳费比例還(huán)是(shì)遵循當地(dì)主管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)规定(dìng)。

4、業主不(bù)入(rù)住也(yě)要(yào)繳納物(wù)業费嗎?

是(shì)的(de)，要(yào)繳納物(wù)業费。因(yīn)为在(zài)法(fǎ)律意(yì)義上(shàng)来(lái)講，該單元(yuán)的(de)所(suǒ)有权已經(jīng)由(yóu)開(kāi)发商移交到(dào)了(le)單个(gè)的(de)業主手(shǒu)中(zhōng)，物(wù)業公司已經(jīng)为該單位(wèi)提(tí)供了(le)公共(gòng)性(xìng)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(比如(rú)設施設備的(de)養護、清(qīng)潔綠(lǜ)化(huà)等服(fú)务)，所(suǒ)以(yǐ)，即使未入(rù)住，也(yě)是(shì)要(yào)交物(wù)業费的(de)。

5、房(fáng)屋(wū)出(chū)現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)歸誰(shéi)管(guǎn)?
(1)向(xiàng)開(kāi)发商購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)，居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)：《最(zuì)高(gāo)院(yuàn)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：“因(yīn)房(fáng)屋(wū)主體(tǐ)結構質(zhì)量(liàng)不(bù)合格不(bù)能(néng)交付使用(yòng)，或(huò)房(fáng)屋(wū)交付使用(yòng)後(hòu)，房(fáng)屋(wū)主體(tǐ)結構質(zhì)量(liàng)經(jīng)核验确屬不(bù)合格，買(mǎi)受人請求解(jiě)除合同(tóng)和(hé)賠償損失的(de)，应予支持(chí)。”第(dì)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“因(yīn)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)嚴重影響正(zhèng)常居(jū)住使用(yòng)，買(mǎi)受人請求解(jiě)除合同(tóng)和(hé)賠償損失的(de)，应予支持(chí)。”因(yīn)此(cǐ)，如(rú)果(guǒ)購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)並(bìng)居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)房(fáng)屋(wū)存在(zài)影響居(jū)住的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)後(hòu)，業主可(kě)以(yǐ)向(xiàng)開(kāi)发商請求賠償。

(2)購買(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)後(hòu)发現(xiàn)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí):《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)六(liù)百(bǎi)一(yī)十(shí)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)：“出(chū)賣(mài)人交付的(de)标(biāo)的(de)物(wù)不(bù)符合質(zhì)量(liàng)要(yào)求的(de)，買(mǎi)受人可(kě)依據(jù)本(běn)法(fǎ)第(dì)五(wǔ)百(bǎi)八(bā)十(shí)二(èr)条(tiáo)至(zhì)第(dì)五(wǔ)百(bǎi)八(bā)十(shí)四(sì)条(tiáo)的(de)规定(dìng)請求承擔違約責任”，因(yīn)此(cǐ)，如(rú)果(guǒ)在(zài)購買(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)並(bìng)居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，現(xiàn)業主应向(xiàng)原業主請求賠償；原業主如(rú)能(néng)证明(míng)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)为開(kāi)发商所(suǒ)致(zhì)而(ér)並(bìng)非(fēi)由(yóu)其(qí)所(suǒ)致(zhì)，則可(kě)按上(shàng)文(wén)规定(dìng)向(xiàng)開(kāi)发商請求賠償。

6、公共(gòng)部(bù)位(wèi)、設施出(chū)問(wèn)題(tí)誰(shéi)負責?我(wǒ)们(men)小區(qū)个(gè)别外(wài)牆(qiáng)脫落(là)較厲害。外(wài)牆(qiáng)脫落(là)、電(diàn)梯(tī)出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)，到(dào)底該歸誰(shéi)管(guǎn)?

電(diàn)梯(tī)等共(gòng)有設施設備出(chū)問(wèn)題(tí)应區(qū)分(fēn)看(kàn)待，日(rì)常保養的(de)工作(zuò)，屬于(yú)日(rì)常物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)範疇；如(rú)屬于(yú)維修、更新(xīn)、改造，符合維修資金(jīn)使用(yòng)範疇的(de)，应通(tòng)过(guò)申請使用(yòng)維修資金(jīn)解(jiě)決。外(wài)牆(qiáng)脫落(là)等公共(gòng)部(bù)位(wèi)出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)，保修期内可(kě)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)業委会(huì)進(jìn)行反(fǎn)映，由(yóu)其(qí)協调建設單位(wèi)進(jìn)行維修；保修期外(wài)的(de)，可(kě)由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)業委会(huì)申請使用(yòng)維修資金(jīn)解(jiě)決。

《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)；“建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)，屬于(yú)業主共(gòng)有。經(jīng)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，可(kě)以(yǐ)用(yòng)于(yú)電(diàn)梯(tī)、屋(wū)頂、外(wài)牆(qiáng)、无障礙設施等共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)維修、更新(xīn)和(hé)改造。建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)的(de)籌集、使用(yòng)情(qíng)況应當定(dìng)期公布(bù)。

7、車輛在(zài)自(zì)己停車位(wèi)被(bèi)剮蹭，交了(le)停車费，也(yě)找(zhǎo)不(bù)到(dào)肇事(shì)車輛(人)，物(wù)業有賠償責任嗎？

物(wù)業基本(běn)沒(méi)有責任，除非(fēi)有人证、物(wù)证物(wù)業有过(guò)失，隐瞒事(shì)故真(zhēn)相，或(huò)直(zhí)接就(jiù)是(shì)物(wù)業公司派人故意(yì)所(suǒ)为。对(duì)于(yú)住宅(zhái)小區(qū)的(de)車輛管(guǎn)理(lǐ)，有固定(dìng)車位(wèi)的(de)業主来(lái)说(shuō)，服(fú)务方(fāng)和(hé)接受服(fú)务方(fāng)是(shì)基于(yú)小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)之(zhī)外(wài)的(de)，另(lìng)一(yī)个(gè)特(tè)約服(fú)务協議，即車輛管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議，双(shuāng)方(fāng)的(de)权利和(hé)義务在(zài)協議中(zhōng)有明(míng)确闡述，一(yī)般来(lái)说(shuō)，此(cǐ)協議明(míng)确说(shuō)明(míng)了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)不(bù)承擔車輛保管(guǎn)義务，如(rú)果(guǒ)業主有看(kàn)管(guǎn)車輛的(de)需求，則需要(yào)另(lìng)外(wài)签订車輛看(kàn)管(guǎn)(保管(guǎn))協議，这(zhè)也(yě)是(shì)有法(fǎ)律依據(jù)的(de)。

8、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费里(lǐ)包(bāo)括了(le)哪些(xiē)费用(yòng)？

物(wù)業费是(shì)指物(wù)業服(fú)务企業按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，对(duì)房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)，維護相關(guān)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)秩序而(ér)向(xiàng)業主或(huò)使用(yòng)人收(shōu)取(qǔ)的(de)费用(yòng)。

《物(wù)業服(fú)务收(shōu)费管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务成(chéng)本(běn)或(huò)者(zhě)物(wù)業服(fú)务支出(chū)構成(chéng)一(yī)般包(bāo)括以(yǐ)下(xià)部(bù)分(fēn)（九大(dà)項）：

①管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务人員的(de)工資、社会(huì)保險和(hé)按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)福利费等；

②物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)日(rì)常運行、維護费用(yòng)；

③物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域清(qīng)潔衛生(shēng)费用(yòng)；

④物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域綠(lǜ)化(huà)養護费用(yòng)；

⑤物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域秩序維護费用(yòng)；

⑥辦(bàn)公费用(yòng)；

⑦物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業固定(dìng)資産折旧(jiù)；

⑧物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備及(jí)公衆責任保險费用(yòng)；

⑨經(jīng)業主同(tóng)意(yì)的(de)其(qí)他(tā)费用(yòng)。

物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)修、中(zhōng)修和(hé)更新(xīn)、改造费用(yòng)，应當通(tòng)过(guò)專項維修資金(jīn)予以(yǐ)列支，不(bù)得計(jì)入(rù)物(wù)業服(fú)务支出(chū)或(huò)者(zhě)物(wù)業服(fú)务成(chéng)本(běn)。

物(wù)業服(fú)务範圍是(shì)小區(qū)公共(gòng)區(qū)域和(hé)公共(gòng)設施設備，以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)就(jiù)不(bù)包(bāo)括在(zài)物(wù)業费里(lǐ)：

(1)不(bù)包(bāo)括住宅(zhái)内部(bù)設施設備的(de)維修费用(yòng)，也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)你家(jiā)里(lǐ)的(de)電(diàn)燈(dēng)壞了(le)、水(shuǐ)龍头(tóu)壞了(le)、馬桶(tǒng)堵了(le)等，小區(qū)物(wù)業是(shì)不(bù)会(huì)管(guǎn)的(de)，因(yīn)为这(zhè)不(bù)歸他(tā)们(men)管(guǎn)。而(ér)且(qiě)即使小區(qū)物(wù)業为你提(tí)供了(le)这(zhè)些(xiē)維修服(fú)务，他(tā)们(men)也(yě)是(shì)可(kě)以(yǐ)收(shōu)费的(de)。

(2)不(bù)包(bāo)括因(yīn)建築質(zhì)量(liàng)導致(zhì)的(de)種(zhǒng)種(zhǒng)問(wèn)題(tí)而(ér)産生(shēng)的(de)费用(yòng)，比如(rú)滲水(shuǐ)、漏水(shuǐ)、裂縫等，也(yě)是(shì)不(bù)歸小區(qū)物(wù)業管(guǎn)的(de)，但小區(qū)物(wù)業有義务替你向(xiàng)開(kāi)发商反(fǎn)映，聯系(xì)開(kāi)发商来(lái)为你維修。这(zhè)類(lèi)的(de)問(wèn)題(tí)，維保期内由(yóu)開(kāi)发商負責，維保期外(wài)可(kě)以(yǐ)申請維修資金(jīn)進(jìn)行維修。

(3)不(bù)包(bāo)括小區(qū)業主共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)中(zhōng)修费用(yòng)及(jí)重大(dà)部(bù)件(jiàn)的(de)更新(xīn)改造费用(yòng)，小區(qū)業主共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)中(zhōng)修费用(yòng)及(jí)重大(dà)部(bù)件(jiàn)的(de)更換改造费用(yòng)也(yě)不(bù)包(bāo)含在(zài)物(wù)業费里(lǐ)，但是(shì)可(kě)以(yǐ)申請維修資金(jīn)解(jiě)決。

9、为什(shén)麼(me)要(yào)交專項維修資金(jīn)？它(tā)的(de)使用(yòng)、续籌的(de)程序怎樣(yàng)的(de)？

根(gēn)據(jù)國(guó)家(jiā)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》及(jí)當地(dì)有關(guān)物(wù)業維修資金(jīn)之(zhī)相關(guān)规定(dìng)，業主需要(yào)交納物(wù)業維修資金(jīn)。新(xīn)建居(jū)住小區(qū)商品住宅(zhái)銷售时(shí)，購房(fáng)者(zhě)应當按購房(fáng)款2%—3%的(de)比例向(xiàng)售房(fáng)單位(wèi)繳納維修資金(jīn)。

資金(jīn)用(yòng)于(yú)住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備保修期滿後(hòu)的(de)大(dà)修、更新(xīn)、改造。維修資金(jīn)的(de)使用(yòng)，由(yóu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業提(tí)出(chū)年(nián)度(dù)财务預算，經(jīng)業主委員会(huì)審定(dìng)後(hòu)實(shí)施。維修資金(jīn)不(bù)足时(shí)，經(jīng)業主委員会(huì)決定(dìng)，按業主拥有的(de)住宅(zhái)建築面(miàn)積比例向(xiàng)業主续籌。商品住宅(zhái)專項維修資金(jīn)由(yóu)房(fáng)管(guǎn)局(jú)代(dài)为管(guǎn)理(lǐ)。

10、綠(lǜ)地(dì)被(bèi)侵占物(wù)業該不(bù)該管(guǎn)?

《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng):“建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有”;同(tóng)时(shí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng):“物(wù)業服(fú)务人应當按照約定(dìng)和(hé)物(wù)業的(de)使用(yòng)性(xìng)質(zhì)，妥善維修、養護、清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)和(hé)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)，維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序，采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)”。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業負有对(duì)小區(qū)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)的(de)管(guǎn)理(lǐ)義务。如(rú)果(guǒ)小區(qū)的(de)綠(lǜ)地(dì)被(bèi)侵占，物(wù)業应該要(yào)求破壞者(zhě)整改並(bìng)恢複原樣(yàng)。对(duì)于(yú)不(bù)予恢複的(de)，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)報請有關(guān)執法(fǎ)部(bù)門(mén)介入(rù)解(jiě)決。

11、私搭亂建該誰(shéi)管(guǎn)?除了(le)毀壞綠(lǜ)地(dì)，據(jù)很多(duō)業主反(fǎn)映，部(bù)分(fēn)業主存在(zài)私搭亂建的(de)現(xiàn)象(xiàng)，到(dào)底該歸誰(shéi)管(guǎn)?

上(shàng)述《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)了(le)物(wù)業有維護業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)秩序的(de)義务。因(yīn)此(cǐ)，小區(qū)内如(rú)果(guǒ)出(chū)現(xiàn)了(le)私搭亂建，首先(xiān)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)進(jìn)行維权；如(rú)果(guǒ)在(zài)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)進(jìn)行私搭亂建，同(tóng)樣(yàng)可(kě)以(yǐ)請求物(wù)業進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ);如(rú)果(guǒ)私搭亂建者(zhě)拒不(bù)履行相關(guān)義务，還(huán)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)投訴或(huò)報告，請求有關(guān)部(bù)門(mén)介入(rù)處(chù)理(lǐ)。

12、消防出(chū)問(wèn)題(tí)該誰(shéi)管(guǎn)?我(wǒ)们(men)小區(qū)地(dì)下(xià)車庫消防通(tòng)道(dào)被(bèi)人侵占改装成(chéng)儲藏间，极(jí)大(dà)增加消防隐患，業主多(duō)次(cì)反(fǎn)映沒(méi)人管(guǎn)。作(zuò)为日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)，消防通(tòng)道(dào)被(bèi)占，到(dào)底該歸誰(shéi)管(guǎn)?

《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng):“对(duì)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)、环(huán)保、消防等法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为，物(wù)業服(fú)务人应當及(jí)时(shí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施制止、向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)。”因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業有義务防止其(qí)服(fú)务區(qū)域内出(chū)現(xiàn)違反(fǎn)消防法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。这(zhè)要(yào)求物(wù)業一(yī)方(fāng)面(miàn)应及(jí)时(shí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施制止違反(fǎn)消防法(fǎ)的(de)行为，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)有向(xiàng)消防救援机構報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)違法(fǎ)行为的(de)義务。

13、物(wù)業換開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)該不(bù)該收(shōu)费?“插座更換10元(yuán)/个(gè)、馬桶(tǒng)疏通(tòng)50元(yuán)……”物(wù)業提(tí)供的(de)这(zhè)些(xiē)服(fú)务該不(bù)該收(shōu)费?

《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng):“物(wù)業服(fú)务人应當按照約定(dìng)和(hé)物(wù)業的(de)使用(yòng)性(xìng)質(zhì)，妥善維修、養護、清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)和(hé)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)，維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序，采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)。”而(ér)開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)並(bìng)不(bù)屬于(yú)業主的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，物(wù)業並(bìng)沒(méi)有无償为業主進(jìn)行維修的(de)義务，因(yīn)此(cǐ)，不(bù)能(néng)要(yào)求物(wù)業无償提(tí)供服(fú)务，物(wù)業給(gěi)業主換開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)，屬于(yú)增值服(fú)务，可(kě)以(yǐ)适當收(shōu)费。

14、装修时(shí)为什(shén)麼(me)要(yào)交装修保证金(jīn)？是(shì)按哪些(xiē)相關(guān)标(biāo)準收(shōu)取(qǔ)？

根(gēn)據(jù)《住宅(zhái)室(shì)内装飾装修管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)一(yī)条(tiáo)和(hé)物(wù)業公司在(zài)具體(tǐ)操作(zuò)时(shí)通(tòng)过(guò)與(yǔ)業主签订協議，以(yǐ)收(shōu)取(qǔ)一(yī)定(dìng)的(de)保证金(jīn)的(de)方(fāng)式来(lái)約定(dìng)装修行为。以(yǐ)达(dá)到(dào)安(ān)全(quán)施工的(de)目的(de)。具體(tǐ)的(de)收(shōu)取(qǔ)标(biāo)準以(yǐ)物(wù)業公司與(yǔ)業主签订的(de)《装修管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务協議》約定(dìng)的(de)金(jīn)額为準。

15、小區(qū)内的(de)水(shuǐ)景、園(yuán)林(lín)維護如(rú)何進(jìn)行？其(qí)保養運行是(shì)否額外(wài)收(shōu)费？

水(shuǐ)景園(yuán)林(lín)将由(yóu)外(wài)包(bāo)的(de)專業公司進(jìn)行維護與(yǔ)保養。能(néng)夠保证如(rú)噴泉(quán)之(zhī)類(lèi)的(de)配套(tào)正(zhèng)常運行，運行时(shí)间由(yóu)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)具體(tǐ)拟定(dìng)。其(qí)保養運行不(bù)額外(wài)收(shōu)费，包(bāo)含在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费中(zhōng)。如(rú)遇大(dà)修則需動(dòng)用(yòng)維修資金(jīn)。

16、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费是(shì)怎樣(yàng)計(jì)算出(chū)来(lái)的(de)，測算标(biāo)準是(shì)什(shén)麼(me)？

是(shì)依據(jù)國(guó)家(jiā)《前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》、當地(dì)有關(guān)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务收(shōu)费辦(bàn)法(fǎ)所(suǒ)約定(dìng)之(zhī)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务内容和(hé)服(fú)务質(zhì)量(liàng)要(yào)求而(ér)定(dìng)出(chū)管(guǎn)理(lǐ)费收(shōu)费标(biāo)準，其(qí)測算标(biāo)準除依據(jù)以(yǐ)上(shàng)内容，亦參考當地(dì)物(wù)價水(shuǐ)平及(jí)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费收(shōu)费水(shuǐ)平，並(bìng)根(gēn)據(jù)與(yǔ)樓盤档次(cì)相匹(pǐ)配之(zhī)服(fú)务需求和(hé)服(fú)务深度(dù)而(ér)作(zuò)出(chū)測算並(bìng)經(jīng)过(guò)政(zhèng)府部(bù)門(mén)最(zuì)終(zhōng)批核确定(dìng)。

17、業主家(jiā)被(bèi)盜,物(wù)業公司是(shì)否一(yī)定(dìng)要(yào)賠償？

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)47条(tiáo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。保安(ān)服(fú)务内容不(bù)包(bāo)含对(duì)住戶室(shì)内财産的(de)安(ān)全(quán)保衛工作(zuò)。物(wù)業公司收(shōu)取(qǔ)的(de)保安(ān)费僅用(yòng)于(yú)維持(chí)小區(qū)公共(gòng)秩序和(hé)日(rì)常巡視，並(bìng)非(fēi)是(shì)对(duì)小區(qū)内特(tè)定(dìng)的(de)人、财、物(wù)予以(yǐ)管(guǎn)理(lǐ)。只(zhī)要(yào)保安(ān)服(fú)务达(dá)到(dào)规定(dìng)的(de)要(yào)求，物(wù)業公司就(jiù)沒(méi)有法(fǎ)律責任。

18、小區(qū)的(de)車位(wèi)所(suǒ)有权到(dào)底屬于(yú)誰(shéi)？

小區(qū)車位(wèi)産权複雜，有的(de)屬于(yú)開(kāi)发商拥有、有的(de)屬于(yú)業主共(gòng)有、有的(de)歸國(guó)家(jiā)所(suǒ)有。
車位(wèi)、車庫是(shì)小區(qū)業主共(gòng)同(tóng)生(shēng)活的(de)輔助設施，屬于(yú)小區(qū)的(de)配套(tào)設施。之(zhī)前(qián)的(de)《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)74条(tiáo)对(duì)車位(wèi)、車庫的(de)权利歸屬作(zuò)出(chū)明(míng)确规定(dìng)，現(xiàn)行的(de)《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)275条(tiáo)沿用(yòng)前(qián)述规定(dìng)，即：建築區(qū)划内，规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)、車庫的(de)歸屬，由(yóu)當事(shì)人通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈或(huò)者(zhě)出(chū)租等方(fāng)式約定(dìng)。占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)，屬于(yú)業主共(gòng)有。

规划内車位(wèi)、車庫是(shì)建設單位(wèi)在(zài)開(kāi)始(shǐ)建造之(zhī)初經(jīng)规划部(bù)門(mén)批準，並(bìng)于(yú)建造完成(chéng)後(hòu)可(kě)以(yǐ)辦(bàn)理(lǐ)産权登記(jì)的(de)車位(wèi)。这(zhè)種(zhǒng)車位(wèi)具有獨立性(xìng)、可(kě)分(fēn)性(xìng)，建設單位(wèi)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈或(huò)出(chū)租等書(shū)面(miàn)合同(tóng)方(fāng)式，对(duì)車位(wèi)、車庫所(suǒ)有权的(de)歸屬作(zuò)出(chū)明(míng)确約定(dìng)。

非(fēi)规划内車位(wèi)是(shì)占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停車形成(chéng)的(de)車位(wèi)，沒(méi)有包(bāo)含在(zài)最(zuì)初批準的(de)項目建設规划中(zhōng)，所(suǒ)占用(yòng)的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)场(chǎng)地(dì)屬于(yú)業主共(gòng)有财産，維護费用(yòng)作(zuò)为公攤费用(yòng)由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主承擔，後(hòu)续改擴建車位(wèi)也(yě)应由(yóu)業主共(gòng)有。

19、因(yīn)工程質(zhì)量(liàng)遗留問(wèn)題(tí)，業主是(shì)否可(kě)以(yǐ)拒交物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费？

不(bù)可(kě)以(yǐ)，開(kāi)发遗留問(wèn)題(tí)是(shì)業主和(hé)建設單位(wèi)之(zhī)间的(de)問(wèn)題(tí)，而(ér)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)是(shì)業主和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業之(zhī)间的(de)法(fǎ)律問(wèn)題(tí)，二(èr)者(zhě)不(bù)能(néng)混淆，業主拒絕交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)是(shì)違反(fǎn)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)行为，要(yào)承擔違約責任。对(duì)于(yú)開(kāi)发遗留問(wèn)題(tí)，業主应當與(yǔ)建設單位(wèi)或(huò)通(tòng)过(guò)物(wù)業公司代(dài)为協商處(chù)理(lǐ)。