物(wù)業费沒(méi)有繳，業主劉青(qīng)被(bèi)物(wù)業公司告上(shàng)了(le)法(fǎ)庭。“我(wǒ)是(shì)对(duì)物(wù)業费有异(yì)議才不(bù)繳的(de)。”劉青(qīng)很委屈，但法(fǎ)院(yuàn)仍判決其(qí)支付1.2万(wàn)元(yuán)物(wù)業费。

        劉青(qīng)是(shì)新(xīn)疆烏魯木齐市(shì)某小區(qū)業主，其(qí)房(fáng)屋(wū)建築面(miàn)積194.17平方(fāng)米(mǐ)，小區(qū)物(wù)業费收(shōu)取(qǔ)标(biāo)準为每平方(fāng)米(mǐ)2.8元(yuán)每月(yuè)。自(zì)2011年(nián)入(rù)住後(hòu)，劉青(qīng)按照上(shàng)述标(biāo)準繳納了(le)2011年(nián)至(zhì)2013年(nián)12月(yuè)及(jí)2016年(nián)1月(yuè)至(zhì)2016年(nián)12月(yuè)的(de)物(wù)業费，拒絕繳納2014年(nián)和(hé)2015年(nián)的(de)物(wù)業费。物(wù)業公司多(duō)次(cì)索要(yào)无果(guǒ)後(hòu)，今年(nián)7月(yuè)将劉青(qīng)訴至(zhì)烏魯木齐市(shì)水(shuǐ)磨沟(gōu)區(qū)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)，請求法(fǎ)院(yuàn)判令劉青(qīng)支付物(wù)業费及(jí)利息合計(jì)1.3万(wàn)餘元(yuán)。

        庭審中(zhōng)，劉青(qīng)認为物(wù)業公司收(shōu)费标(biāo)準过(guò)高(gāo)，同(tóng)时(shí)認为屋(wū)頂漏水(shuǐ)，物(wù)業公司未履行維修義务，服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)。

       法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)認为，劉青(qīng)拖欠(qiàn)物(wù)業费的(de)情(qíng)況确實(shí)存在(zài)，物(wù)業公司也(yě)确實(shí)提(tí)供了(le)物(wù)業服(fú)务，劉青(qīng)已經(jīng)繳納的(de)物(wù)業费，应視为对(duì)物(wù)業公司收(shōu)费标(biāo)準的(de)認可(kě)。屋(wū)頂漏水(shuǐ)不(bù)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)範疇内，業主以(yǐ)此(cǐ)拒交物(wù)業费，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。故判決劉青(qīng)支付物(wù)業公司物(wù)業费1.2万(wàn)餘元(yuán)。

        本(běn)案(àn)主審法(fǎ)官丁磊表(biǎo)示，物(wù)業公司要(yào)求業主支付物(wù)業费，是(shì)物(wù)業糾紛中(zhōng)最(zuì)常見(jiàn)的(de)案(àn)件(jiàn)。業主拒繳理(lǐ)由(yóu)主要(yào)是(shì)認为物(wù)業服(fú)务與(yǔ)收(shōu)费标(biāo)準不(bù)对(duì)等，或(huò)对(duì)物(wù)業费收(shōu)取(qǔ)标(biāo)準及(jí)依據(jù)有异(yì)議等。

丁磊認为，業主即使有合理(lǐ)的(de)理(lǐ)由(yóu)，也(yě)不(bù)应該通(tòng)过(guò)拒繳物(wù)業费来(lái)表(biǎo)达(dá)不(bù)滿。如(rú)果(guǒ)業主認为物(wù)業公司的(de)服(fú)务沒(méi)有达(dá)到(dào)标(biāo)準，可(kě)以(yǐ)共(gòng)同(tóng)向(xiàng)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)或(huò)物(wù)業協会(huì)反(fǎn)映，也(yě)可(kě)以(yǐ)委托專業的(de)中(zhōng)介机構对(duì)物(wù)業服(fú)务等級進(jìn)行评估，再以(yǐ)评估結果(guǒ)为據(jù)，向(xiàng)物(wù)業公司提(tí)出(chū)合理(lǐ)的(de)收(shōu)费标(biāo)準。如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司拒絕调整收(shōu)费标(biāo)準，可(kě)提(tí)起(qǐ)訴訟。

        值得注意(yì)的(de)是(shì)，只(zhī)有在(zài)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)过(guò)程中(zhōng)産生(shēng)的(de)問(wèn)題(tí)，業主才能(néng)向(xiàng)物(wù)業公司主张(zhāng)权利。如(rú)果(guǒ)是(shì)其(qí)他(tā)法(fǎ)律關(guān)系(xì)産生(shēng)的(de)争議，如(rú)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)産生(shēng)牆(qiáng)體(tǐ)開(kāi)裂、其(qí)他(tā)業主違章(zhāng)搭建影響通(tòng)風(fēng)采光等，因(yīn)为與(yǔ)物(wù)業公司无關(guān)，不(bù)能(néng)作(zuò)为拒繳物(wù)業费的(de)理(lǐ)由(yóu)。

        衛生(shēng)间滲水(shuǐ)、屋(wū)頂滲水(shuǐ)是(shì)小區(qū)多(duō)发問(wèn)題(tí)，維修起(qǐ)来(lái)不(bù)僅要(yào)破壞装修，還(huán)特(tè)别麻(má)煩，不(bù)僅業主头(tóu)疼，小區(qū)物(wù)業也(yě)头(tóu)疼。那(nà)麼(me)，小區(qū)業主发現(xiàn)樓上(shàng)衛生(shēng)间滲水(shuǐ)、屋(wū)頂（或(huò)稱屋(wū)面(miàn)）滲水(shuǐ)应該怎麼(me)辦(bàn)？維修責任到(dào)底应該由(yóu)誰(shéi)来(lái)承擔呢？

        衛生(shēng)间漏水(shuǐ)原因(yīn)有二(èr)：

        一(yī)是(shì)防水(shuǐ)层(céng)破壞，二(èr)是(shì)管(guǎn)線(xiàn)損壞。

        第(dì)一(yī)代(dài)種(zhǒng)情(qíng)況比較普遍(biàn)，一(yī)般屋(wū)面(miàn)防水(shuǐ)保修期为3-5年(nián)。在(zài)實(shí)現(xiàn)中(zhōng)，我(wǒ)们(men)常会(huì)遇到(dào)以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)種(zhǒng)情(qíng)況：

1、保修期内，精装修房(fáng)衛生(shēng)间因(yīn)防水(shuǐ)层(céng)損壞漏水(shuǐ)怎麼(me)辦(bàn)？

        一(yī)般該由(yóu)開(kāi)发商負責，因(yīn)使用(yòng)不(bù)當造成(chéng)損害，則由(yóu)行为人修複。

2、保修期内，毛(máo)坯房(fáng)衛生(shēng)间因(yīn)防水(shuǐ)层(céng)損壞漏水(shuǐ)怎麼(me)辦(bàn)？

        如(rú)果(guǒ)在(zài)验收(shōu)房(fáng)屋(wū)时(shí)業主曾親自(zì)对(duì)24小时(shí)闭水(shuǐ)實(shí)验進(jìn)行确認，由(yóu)業主負責。

如(rú)果(guǒ)業主沒(méi)有親自(zì)确認，開(kāi)发商只(zhī)是(shì)有竣工验收(shōu)合格证，但開(kāi)发商能(néng)证明(míng)業主为認为損害的(de)由(yóu)業主負責；不(bù)能(néng)分(fēn)清(qīng)責任的(de)，双(shuāng)方(fāng)協调解(jiě)決，協商不(bù)成(chéng)，申請第(dì)三(sān)方(fāng)鑒定(dìng)，费用(yòng)由(yóu)鑒定(dìng)後(hòu)的(de)責任方(fāng)負責。

3、開(kāi)发商、物(wù)業公司不(bù)配合怎麼(me)辦(bàn)？

       在(zài)漏水(shuǐ)問(wèn)題(tí)上(shàng)，開(kāi)发商不(bù)配合、物(wù)業公司不(bù)配合的(de)情(qíng)況时(shí)有发生(shēng)，當業主的(de)正(zhèng)當要(yào)求无法(fǎ)得到(dào)滿足时(shí)，業主可(kě)以(yǐ)向(xiàng)當地(dì)房(fáng)屋(wū)主管(guǎn)部(bù)門(mén)反(fǎn)应情(qíng)況或(huò)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴。

4、保修期外(wài)衛生(shēng)间防水(shuǐ)层(céng)自(zì)然損害怎麼(me)辦(bàn)？

       房(fáng)屋(wū)是(shì)一(yī)種(zhǒng)特(tè)殊的(de)商品，其(qí)特(tè)殊性(xìng)之(zhī)一(yī)就(jiù)在(zài)于(yú)房(fáng)産的(de)不(bù)同(tóng)所(suǒ)有人之(zhī)间存在(zài)結構相連(lián)部(bù)分(fēn)或(huò)共(gòng)有、共(gòng)用(yòng)設備和(hé)附屬建築，《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰各(gè)方(fāng)，应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)精神，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)截水(shuǐ)、排水(shuǐ)、通(tòng)行、通(tòng)風(fēng)、采光等方(fāng)面(miàn)的(de)相鄰關(guān)系(xì)。給(gěi)相鄰方(fāng)造成(chéng)妨礙或(huò)者(zhě)損失的(de)，应當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

5、保修期外(wài)衛生(shēng)间防水(shuǐ)层(céng)因(yīn)人为損壞怎麼(me)辦(bàn)？

        按照相關(guān)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)因(yīn)使用(yòng)不(bù)當造成(chéng)損害，由(yóu)責任人負責。

6、鄰居(jū)不(bù)配合怎麼(me)辦(bàn)？

        对(duì)于(yú)鄰居(jū)不(bù)配合的(de)情(qíng)況，《民(mín)法(fǎ)通(tòng)則》第(dì)八(bā)十(shí)三(sān)条(tiáo) 相鄰關(guān)系(xì) 不(bù)動(dòng)産的(de)相鄰各(gè)方(fāng)，应當按照有利生(shēng)産、方(fāng)便生(shēng)活、团(tuán)結互助、公平合理(lǐ)的(de)精神，正(zhèng)确處(chù)理(lǐ)截水(shuǐ)、排水(shuǐ)、通(tòng)行、通(tòng)風(fēng)、采光等方(fāng)面(miàn)的(de)相鄰關(guān)系(xì)。給(gěi)相鄰方(fāng)造成(chéng)妨礙或(huò)者(zhě)損失的(de)，应當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。根(gēn)據(jù)这(zhè)个(gè)规定(dìng)，如(rú)果(guǒ)你的(de)鄰居(jū)不(bù)配合，你可(kě)以(yǐ)向(xiàng)物(wù)業公司“求助”，因(yīn)为協调業主之(zhī)间的(de)關(guān)系(xì)是(shì)物(wù)業公司的(de)義务；如(rú)果(guǒ)不(bù)成(chéng)，可(kě)向(xiàng)當地(dì)房(fáng)屋(wū)主管(guǎn)部(bù)門(mén)反(fǎn)映情(qíng)況尋求调解(jiě)，或(huò)向(xiàng)當地(dì)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴。

7、保修期内因(yīn)管(guǎn)線(xiàn)損壞造成(chéng)漏水(shuǐ)怎麼(me)辦(bàn)？

        在(zài)保修期内，一(yī)般应該由(yóu)開(kāi)发商負責。因(yīn)使用(yòng)不(bù)當造成(chéng)的(de)損害，則应由(yóu)行为人負責。

8、保修期外(wài)因(yīn)管(guǎn)線(xiàn)損壞造成(chéng)漏水(shuǐ)怎麼(me)辦(bàn)？

        管(guǎn)道(dào)屬于(yú)公用(yòng)設施，是(shì)整體(tǐ)設施設備的(de)一(yī)部(bù)分(fēn)，可(kě)啟用(yòng)公共(gòng)維修基金(jīn)。

        如(rú)果(guǒ)屋(wū)頂滲漏为房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，開(kāi)发商在(zài)保修期内承擔維修責任。

        首先(xiān)应當确定(dìng)屋(wū)頂滲漏的(de)原因(yīn)是(shì)屬于(yú)房(fáng)屋(wū)施工时(shí)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，還(huán)是(shì)因(yīn)为屋(wū)主在(zài)装修或(huò)使用(yòng)不(bù)當造成(chéng)的(de)。对(duì)此(cǐ)，建議可(kě)以(yǐ)聘請專業的(de)机構進(jìn)行鑒定(dìng)。如(rú)果(guǒ)經(jīng)鑒定(dìng)屋(wū)頂滲漏屬于(yú)居(jū)住人的(de)原因(yīn)造成(chéng)的(de)，則維修責任应當自(zì)行承擔。經(jīng)鑒定(dìng)屋(wū)頂滲漏为房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，則看(kàn)該房(fáng)屋(wū)部(bù)位(wèi)是(shì)否還(huán)在(zài)開(kāi)发商承擔的(de)保修期限内。

        開(kāi)发商作(zuò)为房(fáng)屋(wū)的(de)設計(jì)、建設者(zhě)，对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)应承擔責任。根(gēn)據(jù)國(guó)家(jiā)有關(guān)规定(dìng)，在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)，開(kāi)发商应向(xiàng)購房(fáng)者(zhě)提(tí)供新(xīn)建住宅(zhái)質(zhì)量(liàng)保证書(shū)。質(zhì)保書(shū)詳细(xì)記(jì)载(zài)了(le)房(fáng)屋(wū)各(gè)个(gè)部(bù)位(wèi)的(de)保修期限。根(gēn)據(jù)現(xiàn)行规定(dìng)，屋(wū)頂防水(shuǐ)的(de)保修期是(shì)５年(nián)。在(zài)保修期限内，購房(fáng)者(zhě)正(zhèng)常使用(yòng)情(qíng)況下(xià)出(chū)現(xiàn)的(de)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，開(kāi)发商需承擔免费維修責任。

        物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司对(duì)于(yú)超过(guò)保修期的(de)共(gòng)用(yòng)設施承擔維修責任。購房(fáng)者(zhě)在(zài)辦(bàn)理(lǐ)産权证前(qián)已經(jīng)交納了(le)購房(fáng)款一(yī)定(dìng)比例的(de)維修基金(jīn)，这(zhè)笔維修基金(jīn)只(zhī)能(néng)在(zài)保修期屆滿後(hòu)用(yòng)于(yú)对(duì)小區(qū)内共(gòng)用(yòng)設施的(de)維護和(hé)更新(xīn)，不(bù)能(néng)用(yòng)于(yú)業主房(fáng)屋(wū)自(zì)用(yòng)部(bù)分(fēn)的(de)維修。

綜上(shàng)所(suǒ)述：

1、如(rú)果(guǒ)您屋(wū)頂滲漏屬于(yú)商品房(fáng)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，在(zài)保修期内应當由(yóu)開(kāi)发商負責免费維修；

2、如(rú)果(guǒ)您屋(wū)頂已經(jīng)过(guò)了(le)保修期，但由(yóu)于(yú)頂层(céng)屋(wū)頂屬于(yú)共(gòng)用(yòng)設施，应當由(yóu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司使用(yòng)維修基金(jīn)進(jìn)行維修；

3、如(rú)果(guǒ)經(jīng)鑒定(dìng)屋(wū)頂滲漏屬于(yú)居(jū)住人的(de)原因(yīn)造成(chéng)的(de)，則維修責任应當自(zì)行承擔。