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| 物(wù)業收(shōu)费时(shí)業主14問(wèn)，管(guǎn)家(jiā)14答，附应对(duì)措施！ |
| 发布(bù)时(shí)间:2021-06-01 09:02:35| 浏覽次(cì)數： |
答客問(wèn) 1.業主：目前(qián)物(wù)業费高(gāo)，等業委会(huì)與(yǔ)物(wù)業公司续签合同(tóng)、降低(dī)物(wù)業费标(biāo)準时(shí)再交费。 物(wù)業公司： 1）業主與(yǔ)物(wù)業公司之(zhī)间，是(shì)通(tòng)过(guò)契約形式建立起(qǐ)来(lái)的(de)服(fú)务與(yǔ)被(bèi)服(fú)务關(guān)系(xì)；業主在(zài)入(rù)住时(shí)，與(yǔ)物(wù)業公司签订《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)協議》，約定(dìng)了(le)服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)準。双(shuāng)方(fāng)就(jiù)应按《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)協議》約定(dìng)履行双(shuāng)方(fāng)的(de)权利和(hé)義务。2）若業委会(huì)與(yǔ)物(wù)業公司续签《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》时(shí)，对(duì)收(shōu)费标(biāo)準重新(xīn)約定(dìng)；則应以(yǐ)《合同(tóng)》签定(dìng)生(shēng)效日(rì)期後(hòu)，再執行新(xīn)約定(dìng)。在(zài)此(cǐ)之(zhī)前(qián)，原《前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)協議》或(huò)原《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》是(shì)合法(fǎ)有效的(de)，双(shuāng)方(fāng)都应執行原规定(dìng)。 3）物(wù)業公司每天都在(zài)投入(rù)成(chéng)本(běn)（比如(rú)，員工工資，公共(gòng)設施維護保養），为業主服(fú)务；業主享受到(dào)服(fú)务，就(jiù)应按約定(dìng)交费；物(wù)業公司沒(méi)用(yòng)费用(yòng)，如(rú)何为業主提(tí)供更好(hǎo)的(de)服(fú)务？ 2．業主：物(wù)業服(fú)务不(bù)到(dào)位(wèi)，要(yào)免一(yī)部(bù)分(fēn)物(wù)業费可(kě)以(yǐ)考慮交费。 物(wù)業公司： 1）按《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)：業主有按时(shí)交納物(wù)業服(fú)务费用(yòng)的(de)義务。 2）首先(xiān)讓業主指出(chū)哪些(xiē)工作(zuò)不(bù)到(dào)位(wèi)，進(jìn)而(ér)判斷是(shì)否真(zhēn)不(bù)到(dào)位(wèi)；若确實(shí)有不(bù)到(dào)位(wèi)的(de)地(dì)方(fāng)，立即安(ān)排相關(guān)工作(zuò)人員去(qù)整改； 3）若業主屬“无理(lǐ)挑剔型”，則可(kě)以(yǐ)陪同(tóng)業主一(yī)起(qǐ)到(dào)現(xiàn)场(chǎng)核查，可(kě)以(yǐ)從某種(zhǒng)程度(dù)上(shàng)揭露(lù)業主的(de)“陰謀”。 4）堅定(dìng)立场(chǎng)，不(bù)能(néng)輕(qīng)易承諾降费。 3. 業主：目前(qián)手(shǒu)中(zhōng)沒(méi)錢(qián)，或(huò)現(xiàn)在(zài)比較忙，过(guò)些(xiē)天再来(lái)交费。（此(cǐ)類(lèi)型屬于(yú)无理(lǐ)推托型） 物(wù)業公司： 1）不(bù)能(néng)完全(quán)相信(xìn)業主过(guò)一(yī)段(duàn)时(shí)间一(yī)定(dìng)会(huì)来(lái)交费，一(yī)定(dìng)要(yào)與(yǔ)業主約定(dìng)好(hǎo)交费时(shí)间。 2）在(zài)業主未交费之(zhī)前(qián)，不(bù)斷與(yǔ)該業主保持(chí)聯系(xì)，讓業主沒(méi)有退(tuì)步的(de)空(kōng)间。 3）到(dào)約定(dìng)交费时(shí)间，與(yǔ)該業主沟(gōu)通(tòng)；若業主再找(zhǎo)理(lǐ)由(yóu)，收(shōu)费人員可(kě)以(yǐ)告訴業主可(kě)以(yǐ)上(shàng)門(mén)收(shōu)费或(huò)到(dào)業主單位(wèi)去(qù)收(shōu)。進(jìn)一(yī)步給(gěi)業主壓力。 4）業主在(zài)家(jiā)时(shí)，主動(dòng)上(shàng)門(mén)與(yǔ)業主沟(gōu)通(tòng)，催费。 4. 業主：業主以(yǐ)開(kāi)发商对(duì)小區(qū)及(jí)公共(gòng)設施設計(jì)不(bù)合理(lǐ)为由(yóu)，拒交物(wù)業费。 物(wù)業公司： 1)向(xiàng)業主講明(míng)開(kāi)发商、業主、物(wù)業公司三(sān)者(zhě)之(zhī)间的(de)關(guān)系(xì)，設計(jì)問(wèn)題(tí)不(bù)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)職責範圍内所(suǒ)能(néng)解(jiě)決的(de)，超出(chū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务的(de)权限範圍。 2) 業主交物(wù)業费是(shì)来(lái)享受物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，以(yǐ)小區(qū)房(fáng)屋(wū)或(huò)設施設計(jì)不(bù)合理(lǐ)为由(yóu)不(bù)交物(wù)業费，是(shì)沒(méi)有理(lǐ)由(yóu)的(de)。 3）涉及(jí)建設單位(wèi)設計(jì)不(bù)合理(lǐ)，物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)代(dài)表(biǎo)業主向(xiàng)相關(guān)單位(wèi)发函(hán)；有業委会(huì)的(de)也(yě)可(kě)以(yǐ)讓業委会(huì)来(lái)发函(hán)（避免物(wù)業公司與(yǔ)開(kāi)发商之(zhī)间的(de)矛盾激化(huà)）。但能(néng)否有效果(guǒ)，物(wù)業公司无权制約其(qí)它(tā)單位(wèi)。 5．業主：買(mǎi)房(fáng)子後(hòu)，不(bù)在(zài)小區(qū)住，沒(méi)享受到(dào)物(wù)業服(fú)务，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)交物(wù)業费。 物(wù)業公司： 1）業主不(bù)在(zài)小區(qū)住，在(zài)很多(duō)方(fāng)面(miàn)也(yě)是(shì)在(zài)享受物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务，比如(rú)安(ān)全(quán)、公共(gòng)衛生(shēng)、綠(lǜ)化(huà)等服(fú)务；这(zhè)些(xiē)物(wù)業服(fú)务对(duì)業主房(fáng)屋(wū)的(de)保值和(hé)增值起(qǐ)到(dào)潛移默化(huà)的(de)作(zuò)用(yòng)。 2）《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)，經(jīng)書(shū)面(miàn)催交，業主无正(zhèng)當理(lǐ)由(yóu)拒絕交納或(huò)者(zhě)在(zài)催告的(de)合理(lǐ)期限内仍未交納物(wù)業费，物(wù)業服(fú)务企業請求業主支付物(wù)業费的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应予支持(chí)。物(wù)業服(fú)务企業已經(jīng)按照合同(tóng)約定(dìng)以(yǐ)及(jí)相關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务，業主僅以(yǐ)未享受（空(kōng)置房(fáng)未入(rù)住）或(huò)者(zhě)无需接受（一(yī)樓不(bù)需要(yào)使用(yòng)電(diàn)梯(tī)）相關(guān)物(wù)業服(fú)务为抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。 6．業主：物(wù)業费都干(gàn)什(shén)麼(me)了(le)？ 物(wù)業公司：物(wù)業服(fú)务费是(shì)物(wù)業公司为業主提(tí)供各(gè)項服(fú)务的(de)基本(běn)保证。费用(yòng)的(de)支出(chū)包(bāo)括以(yǐ)下(xià)幾(jǐ)个(gè)方(fāng)面(miàn)： 1）小區(qū)的(de)綠(lǜ)化(huà)養護；電(diàn)梯(tī)維護；供電(diàn)、供水(shuǐ)設備運行保養；保潔服(fú)务；垃圾清(qīng)運均由(yóu)專業公司提(tí)供，每月(yuè)要(yào)從物(wù)業费中(zhōng)支出(chū)以(yǐ)上(shàng)各(gè)項服(fú)务费用(yòng)。 2）秩序維護員、維修技工、保潔員及(jí)管(guǎn)理(lǐ)人員的(de)工資要(yào)從物(wù)業费中(zhōng)支出(chū)。 3）小區(qū)的(de)公共(gòng)用(yòng)水(shuǐ)、用(yòng)電(diàn)等能(néng)源费要(yào)從物(wù)業费中(zhōng)支出(chū)。 7．業主：房(fáng)屋(wū)施工質(zhì)量(liàng)存在(zài)問(wèn)題(tí)，施工單位(wèi)維修好(hǎo)後(hòu)業主提(tí)出(chū)從維修好(hǎo)開(kāi)始(shǐ)交费是(shì)否可(kě)以(yǐ)。 答：不(bù)可(kě)以(yǐ)。房(fáng)屋(wū)施工質(zhì)量(liàng)有問(wèn)題(tí)，施工單位(wèi)維修屬正(zhèng)常行为，與(yǔ)物(wù)業服(fú)务沒(méi)有直(zhí)接關(guān)系(xì)，業主享受了(le)物(wù)業服(fú)务的(de)内容，应全(quán)額交納物(wù)業服(fú)务费。 8．業主：房(fáng)屋(wū)維保期已过(guò)，業主提(tí)出(chū)一(yī)些(xiē)簡單施工質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)怎麼(me)辦(bàn)？ 物(wù)業公司： 1）管(guǎn)理(lǐ)處(chù)本(běn)着客戶滿意(yì)經(jīng)營的(de)理(lǐ)念和(hé)以(yǐ)解(jiě)決問(wèn)題(tí)收(shōu)取(qǔ)拖欠(qiàn)物(wù)業费的(de)原則，能(néng)給(gěi)業主簡單維修的(de)盡量(liàng)修複。 2）向(xiàng)業主講明(míng)：这(zhè)些(xiē)工作(zuò)本(běn)不(bù)是(shì)物(wù)業服(fú)务範圍内，但物(wù)業願意(yì)幫業主把(bǎ)这(zhè)些(xiē)力所(suǒ)能(néng)及(jí)的(de)問(wèn)題(tí)處(chù)理(lǐ)。 9．業主：集中(zhōng)供暖不(bù)热(rè)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)交物(wù)業费和(hé)供暖费。（獨立采暖屬工程質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)） 物(wù)業公司： 1）派工程技術(shù)人員对(duì)提(tí)出(chū)不(bù)热(rè)的(de)業主房(fáng)间，測量(liàng)温(wēn)度(dù)，聯系(xì)施工單位(wèi)一(yī)起(qǐ)進(jìn)行多(duō)次(cì)跟蹤查找(zhǎo)原因(yīn)；确認是(shì)否有設計(jì)問(wèn)題(tí)或(huò)施工問(wèn)題(tí)。 2）經(jīng)过(guò)跟蹤，确有設計(jì)問(wèn)題(tí)或(huò)施工問(wèn)題(tí)的(de)，由(yóu)施工單位(wèi)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)工程人員一(yī)起(qǐ)進(jìn)行解(jiě)決。 3）供暖不(bù)热(rè)，有多(duō)方(fāng)面(miàn)原因(yīn)。物(wù)業公司在(zài)能(néng)力範圍内幫助解(jiě)決，有作(zuò)为。因(yīn)此(cǐ)業主应該交物(wù)業费。 10．業主：在(zài)小區(qū)丢过(guò)自(zì)行車（或(huò)車輛被(bèi)刮），因(yīn)此(cǐ)不(bù)交物(wù)業费或(huò)要(yào)少(shǎo)交物(wù)業费，用(yòng)来(lái)彌補業主損失。 物(wù)業公司： 1）物(wù)業公司对(duì)小區(qū)業主自(zì)行車未收(shōu)取(qǔ)自(zì)行車保管(guǎn)费，因(yīn)此(cǐ)对(duì)小區(qū)内自(zì)行車无保管(guǎn)責任。業主在(zài)小區(qū)内丢失自(zì)行車，物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)協助公安(ān)部(bù)門(mén)進(jìn)行调查，但无賠償業主的(de)義务。 2）确認業主的(de)机動(dòng)車是(shì)否交费；業主交納停車费，屬于(yú)停車场(chǎng)地(dì)租賃费用(yòng)，物(wù)業公司在(zài)《車位(wèi)租賃合同(tóng)》上(shàng)对(duì)此(cǐ)有約定(dìng)。 3）一(yī)般，物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)幫助業主出(chū)具证明(míng)，讓被(bèi)刮車輛的(de)業主向(xiàng)保險公司索賠，屬于(yú)对(duì)業主幫忙行为。業主不(bù)能(néng)因(yīn)此(cǐ)用(yòng)物(wù)業费来(lái)頂替其(qí)它(tā)損失。 11．業主：家(jiā)中(zhōng)工程質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)很多(duō)，要(yào)施工單位(wèi)賠付，但施工單位(wèi)未答应。業主讓物(wù)業公司向(xiàng)施工單位(wèi)索要(yào)賠付，以(yǐ)此(cǐ)頂替物(wù)業费。 物(wù)業公司： 1）物(wù)業公司與(yǔ)施工單位(wèi)不(bù)存在(zài)任何契約關(guān)系(xì)，也(yě)不(bù)存在(zài)債权債务關(guān)系(xì)，物(wù)業公司沒(méi)有理(lǐ)由(yóu)向(xiàng)施工單位(wèi)索賠。 2）業主对(duì)施工單位(wèi)索賠不(bù)成(chéng)功，可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)法(fǎ)律途徑来(lái)解(jiě)決。 3）業主以(yǐ)此(cǐ)拒交物(wù)業费的(de)说(shuō)法(fǎ)，是(shì)不(bù)成(chéng)立的(de)。 12．業主：对(duì)小區(qū)周圍施工擾民(mín)或(huò)臨街(jiē)車輛擾民(mín)提(tí)出(chū)投訴，並(bìng)以(yǐ)此(cǐ)理(lǐ)由(yóu)拒交物(wù)業费。 物(wù)業公司： 1）对(duì)此(cǐ)類(lèi)擾民(mín)，物(wù)業公司可(kě)以(yǐ)與(yǔ)居(jū)委会(huì)、以(yǐ)及(jí)業委会(huì)一(yī)起(qǐ)聯名(míng)向(xiàng)有關(guān)單位(wèi)反(fǎn)映情(qíng)況；業主本(běn)人也(yě)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)政(zhèng)府主管(guǎn)部(bù)門(mén)投訴。但物(wù)業公司沒(méi)有权利去(qù)約束(shù)小區(qū)處(chù)其(qí)它(tā)單位(wèi)或(huò)部(bù)門(mén)，同(tóng)时(shí)也(yě)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务範圍之(zhī)外(wài)。 2）業主以(yǐ)此(cǐ)理(lǐ)由(yóu)不(bù)交物(wù)業费，是(shì)不(bù)成(chéng)立的(de)。这(zhè)種(zhǒng)说(shuō)法(fǎ)在(zài)法(fǎ)律和(hé)情(qíng)理(lǐ)方(fāng)面(miàn)都是(shì)站不(bù)住的(de)。 13．問(wèn)：上(shàng)門(mén)收(shōu)费时(shí)業主提(tí)出(chū)的(de)各(gè)類(lèi)問(wèn)題(tí)如(rú)何處(chù)理(lǐ)？ 答： 1）了(le)解(jiě)清(qīng)楚業主欠(qiàn)费的(de)真(zhēn)實(shí)原因(yīn)，請業主将問(wèn)題(tí)填写(xiě)在(zài)欠(qiàn)费原因(yīn)欄内； 2）當天将欠(qiàn)费原因(yīn)交給(gěi)客戶主任彙總(zǒng)； 3）施工質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)開(kāi)單，由(yóu)工程技術(shù)人員上(shàng)門(mén)查看(kàn)，能(néng)簡單處(chù)理(lǐ)的(de)給(gěi)業主處(chù)理(lǐ)；不(bù)能(néng)當时(shí)處(chù)理(lǐ)的(de)問(wèn)題(tí)回(huí)来(lái)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)經(jīng)理(lǐ)、技工班(bān)长(cháng)協商處(chù)理(lǐ)； 4）对(duì)物(wù)業服(fú)务或(huò)開(kāi)发商意(yì)見(jiàn)較大(dà)的(de)業主，當年(nián)不(bù)交费的(de)由(yóu)客戶主任負責沟(gōu)通(tòng)處(chù)理(lǐ)，有往年(nián)欠(qiàn)费的(de)由(yóu)經(jīng)理(lǐ)負責沟(gōu)通(tòng)。 14．小區(qū)内路面(miàn)車位(wèi)屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)，收(shōu)这(zhè)些(xiē)费用(yòng)是(shì)用(yòng)来(lái)維修停車路面(miàn)的(de)，这(zhè)是(shì)路面(miàn)壓損壞收(shōu)的(de)資金(jīn)，也(yě)是(shì)用(yòng)来(lái)彌補維修資金(jīn)的(de)，如(rú)果(guǒ)不(bù)交也(yě)損害了(le)沒(méi)有汽車这(zhè)部(bù)分(fēn)業主的(de)利益，他(tā)们(men)是(shì)不(bù)是(shì)有意(yì)見(jiàn)呀。 物(wù)業：要(yào)看(kàn)車位(wèi)的(de)産权是(shì)誰(shéi)的(de)，小區(qū)内路面(miàn)車位(wèi)屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)，既然有車的(de)業主要(yào)占用(yòng)就(jiù)要(yào)付费，收(shōu)取(qǔ)的(de)费用(yòng)也(yě)屬全(quán)體(tǐ)業主所(suǒ)有，用(yòng)于(yú)小區(qū)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)。地(dì)下(xià)車位(wèi)如(rú)果(guǒ)産权是(shì)開(kāi)发商的(de)，那(nà)就(jiù)本(běn)着誰(shéi)建設誰(shéi)受益的(de)原則，停車费就(jiù)歸開(kāi)发商，物(wù)業公司幫忙出(chū)租的(de)可(kě)以(yǐ)收(shōu)取(qǔ)相应的(de)中(zhōng)介费，當然還(huán)有管(guǎn)理(lǐ)费；産权是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)，就(jiù)跟地(dì)面(miàn)車位(wèi)一(yī)樣(yàng)，物(wù)業公司只(zhī)能(néng)收(shōu)取(qǔ)管(guǎn)理(lǐ)费，其(qí)餘的(de)仍然歸全(quán)體(tǐ)業主。 地(dì)上(shàng)停車位(wèi)应該收(shōu)费，因(yīn)为物(wù)業公司对(duì)停放(fàng)此(cǐ)處(chù)的(de)車輛要(yào)進(jìn)行相關(guān)管(guǎn)理(lǐ)，要(yào)投入(rù)一(yī)定(dìng)的(de)人力和(hé)物(wù)力成(chéng)本(běn)。同(tóng)时(shí)，物(wù)業收(shōu)取(qǔ)的(de)停車费更多(duō)的(de)是(shì)取(qǔ)之(zhī)于(yú)業主用(yòng)之(zhī)于(yú)業主。在(zài)扣(kòu)除物(wù)業公司維護車輛秩序的(de)管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)本(běn)外(wài)，停車费的(de)剩餘部(bù)分(fēn)全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)小區(qū)道(dào)路的(de)維護保養。停車位(wèi)所(suǒ)收(shōu)取(qǔ)的(de)停車费，我(wǒ)認为實(shí)际上(shàng)就(jiù)是(shì)占位(wèi)费。作(zuò)为小區(qū)公共(gòng)面(miàn)積，有車的(de)業主占有和(hé)使用(yòng)了(le)，相对(duì)无車業主来(lái)说(shuō)就(jiù)是(shì)受益者(zhě)，所(suǒ)以(yǐ)应該交一(yī)部(bù)分(fēn)费用(yòng)。 地(dì)上(shàng)停車费其(qí)實(shí)主要(yào)是(shì)占位(wèi)费，就(jiù)是(shì)占有小區(qū)公有面(miàn)積所(suǒ)要(yào)交納的(de)费用(yòng)。至(zhì)于(yú)停車费中(zhōng)占位(wèi)费或(huò)車位(wèi)费與(yǔ)停車管(guǎn)理(lǐ)费的(de)比例，已經(jīng)在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)明(míng)确了(le)。 業主委員会(huì)是(shì)全(quán)體(tǐ)業主的(de)代(dài)表(biǎo)，業委会(huì)同(tóng)意(yì)並(bìng)授权物(wù)業公司收(shōu)取(qǔ)車位(wèi)费，物(wù)業公司就(jiù)可(kě)以(yǐ)行使收(shōu)费权利。而(ér)事(shì)實(shí)上(shàng)，雖(suī)然業主委員会(huì)授权，但有的(de)業主卻並(bìng)不(bù)認可(kě)業委会(huì)的(de)这(zhè)一(yī)授权，甚至(zhì)與(yǔ)物(wù)業公司发生(shēng)沖突。我(wǒ)認为，業主委員会(huì)应对(duì)个(gè)别業主的(de)不(bù)交费行为進(jìn)行起(qǐ)訴，因(yīn)为他(tā)侵害了(le)全(quán)體(tǐ)業主的(de)权益。 物(wù)業所(suǒ)收(shōu)取(qǔ)的(de)停車费既不(bù)是(shì)車輛管(guǎn)理(lǐ)费也(yě)不(bù)是(shì)场(chǎng)地(dì)占用(yòng)费，而(ér)应該是(shì)场(chǎng)地(dì)維護费。因(yīn)为小區(qū)業主停車的(de)地(dì)方(fāng)一(yī)般都是(shì)小區(qū)的(de)公用(yòng)面(miàn)積，占用(yòng)了(le)公用(yòng)面(miàn)積就(jiù)应交納场(chǎng)地(dì)維護费。 停車费中(zhōng)的(de)停車管(guǎn)理(lǐ)费应當列入(rù)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)本(běn)，歸物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司所(suǒ)有；車位(wèi)费应歸全(quán)體(tǐ)業主所(suǒ)有，用(yòng)于(yú)公共(gòng)設施、场(chǎng)地(dì)的(de)維護，即列入(rù)維修基金(jīn)，如(rú)有盈餘可(kě)以(yǐ)根(gēn)據(jù)約定(dìng)或(huò)法(fǎ)律规定(dìng)予以(yǐ)分(fēn)配。當然，对(duì)于(yú)業主的(de)錢(qián)到(dào)底花(huā)在(zài)哪了(le)，物(wù)業公司首先(xiān)应向(xiàng)業委会(huì)提(tí)出(chū)申請，就(jiù)具體(tǐ)支出(chū)項目向(xiàng)全(quán)體(tǐ)業主予以(yǐ)说(shuō)明(míng)，也(yě)就(jiù)是(shì)定(dìng)期進(jìn)行公示。 問(wèn)題(tí)與(yǔ)应对(duì)措施 1、業主因(yīn)現(xiàn)房(fáng)與(yǔ)廣告有差异(yì)，拒交服(fú)务费 廣告是(shì)購房(fáng)者(zhě)獲取(qǔ)房(fáng)屋(wū)信(xìn)息的(de)一(yī)个(gè)重要(yào)渠道(dào)，其(qí)真(zhēn)實(shí)性(xìng)和(hé)準确性(xìng)往往直(zhí)接影響購房(fáng)者(zhě)的(de)選擇，但是(shì)目前(qián)很多(duō)開(kāi)发商使用(yòng)虛假廣告，使現(xiàn)房(fáng)和(hé)當初廣告上(shàng)的(de)宣传有很大(dà)差别。对(duì)于(yú)这(zhè)種(zhǒng)情(qíng)況，《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)糾紛案(àn)件(jiàn)使用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》第(dì)三(sān)条(tiáo)做了(le)明(míng)确规定(dìng)：出(chū)賣(mài)人就(jiù)商品房(fáng)開(kāi)发规划範圍内的(de)房(fáng)屋(wū)及(jí)相關(guān)設施所(suǒ)作(zuò)的(de)说(shuō)明(míng)和(hé)允諾具體(tǐ)确定(dìng)，並(bìng)对(duì)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)的(de)订立以(yǐ)及(jí)房(fáng)屋(wū)價格的(de)确定(dìng)有重大(dà)影響的(de)，应當視为要(yào)約。 該说(shuō)明(míng)和(hé)允諾即使未载(zài)入(rù)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)，亦应當視为合同(tóng)内容，當事(shì)人違反(fǎn)的(de)，应當承擔違約責任。 如(rú)果(guǒ)現(xiàn)房(fáng)與(yǔ)開(kāi)放(fàng)商廣告上(shàng)的(de)宣传不(bù)符，購房(fáng)者(zhě)可(kě)以(yǐ)以(yǐ)廣告作(zuò)为证據(jù)，按照以(yǐ)上(shàng)规定(dìng)要(yào)求開(kāi)发商承擔違約責任。 2、業主投訴说(shuō)我(wǒ)们(men)是(shì)说(shuō)一(yī)套(tào)做一(yī)套(tào)，拒交服(fú)务费 代(dài)理(lǐ)公司賣(mài)房(fáng)时(shí)作(zuò)出(chū)一(yī)些(xiē)承諾，可(kě)事(shì)後(hòu)開(kāi)发商不(bù)予承認。对(duì)此(cǐ)可(kě)以(yǐ)根(gēn)據(jù)情(qíng)況来(lái)看(kàn)这(zhè)些(xiē)承諾是(shì)否对(duì)開(kāi)发商有效： 1.如(rú)果(guǒ)購房(fáng)者(zhě)有理(lǐ)由(yóu)相信(xìn)代(dài)理(lǐ)人对(duì)該代(dài)理(lǐ)事(shì)項有代(dài)理(lǐ)权的(de)，即使代(dài)理(lǐ)公司沒(méi)有代(dài)理(lǐ)权、超越代(dài)理(lǐ)权或(huò)者(zhě)代(dài)理(lǐ)权終(zhōng)止後(hòu)以(yǐ)被(bèi)代(dài)理(lǐ)人即開(kāi)发商名(míng)義订立合同(tóng)，依據(jù)《合同(tóng)法(fǎ)》第(dì)49条(tiáo)的(de)规定(dìng)，該代(dài)理(lǐ)行为有效，即開(kāi)发商要(yào)負相应的(de)義务； 2.如(rú)果(guǒ)消费者(zhě)知道(dào)或(huò)者(zhě)应該知道(dào)代(dài)理(lǐ)公司已經(jīng)越权，依據(jù)《合同(tóng)法(fǎ)》第(dì)48条(tiáo)规定(dìng)，其(qí)承諾不(bù)对(duì)開(kāi)发商有效，应由(yóu)代(dài)理(lǐ)公司負擔相应的(de)責任。另(lìng)外(wài)，有时(shí)候代(dài)理(lǐ)公司僅僅口(kǒu)头(tóu)承諾購房(fáng)者(zhě)，对(duì)于(yú)口(kǒu)头(tóu)承諾是(shì)否有效，依據(jù)我(wǒ)國(guó)《合同(tóng)法(fǎ)》的(de)相關(guān)规定(dìng)，除非(fēi)法(fǎ)律法(fǎ)定(dìng)，否則口(kǒu)头(tóu)承諾是(shì)有效的(de)，但是(shì)对(duì)于(yú)口(kǒu)头(tóu)承諾一(yī)般都存在(zài)舉证難的(de)問(wèn)題(tí)。 特(tè)别提(tí)示：許多(duō)購房(fáng)者(zhě)将公司的(de)承諾录(lù)音(yīn)作(zuò)为证據(jù)，根(gēn)據(jù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)民(mín)事(shì)訴訟证據(jù)的(de)若干(gàn)规定(dìng)》：有其(qí)他(tā)证據(jù)佐证並(bìng)以(yǐ)合法(fǎ)手(shǒu)段(duàn)取(qǔ)得的(de)、无疑点的(de)視听(tīng)資料可(kě)以(yǐ)作(zuò)为证據(jù)使用(yòng)。所(suǒ)以(yǐ)取(qǔ)得录(lù)音(yīn)证據(jù)如(rú)果(guǒ)沒(méi)有侵害他(tā)人合法(fǎ)权益或(huò)者(zhě)違反(fǎn)法(fǎ)律禁止性(xìng)规定(dìng)，並(bìng)有其(qí)他(tā)证據(jù)佐证都应为有效证據(jù)。 3、業主说(shuō)规划改變(biàn)，拒交服(fú)务费 目前(qián)，改變(biàn)规划主要(yào)有两(liǎng)種(zhǒng)情(qíng)況： 第(dì)一(yī)，规划部(bù)門(mén)主動(dòng)變(biàn)更； 第(dì)二(èr)，由(yóu)開(kāi)发商提(tí)出(chū)申請，规划部(bù)門(mén)審批認可(kě)。 從程序上(shàng)講，规划部(bù)門(mén)變(biàn)更规划应該公示並(bìng)听(tīng)证。2002年(nián)5月(yuè)23日(rì)實(shí)施的(de)建設部(bù)、國(guó)家(jiā)計(jì)委、國(guó)家(jiā)經(jīng)貿委、财政(zhèng)部(bù)、國(guó)土(tǔ)資源部(bù)、國(guó)家(jiā)工商行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)總(zǒng)局(jú)、監察部(bù)《關(guān)于(yú)整顿(dùn)和(hé)规範房(fáng)地(dì)産市(shì)场(chǎng)秩序的(de)通(tòng)知》规定(dìng)：“房(fáng)地(dì)産開(kāi)发項目规划方(fāng)案(àn)一(yī)經(jīng)批準，任何單位(wèi)和(hé)个(gè)人不(bù)得擅自(zì)變(biàn)更。确需變(biàn)更的(de)，必須按原審批程序報批；城(chéng)市(shì)规划行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)在(zài)批準其(qí)變(biàn)更前(qián)，应當進(jìn)行听(tīng)证。” 《北(běi)京(jīng)市(shì)城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産轉(zhuǎn)讓管(guǎn)理(lǐ)辦(bàn)法(fǎ)》第(dì)43条(tiáo)第(dì)二(èr)款规定(dìng)：房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業确需變(biàn)更规划許可(kě)证规定(dìng)内容的(de)，应當書(shū)面(miàn)征得受影響的(de)預購人同(tóng)意(yì)，並(bìng)取(qǔ)得规划行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)的(de)批準。因(yīn)规划變(biàn)更給(gěi)預購人的(de)权益造成(chéng)損失的(de)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業应當給(gěi)予相应的(de)補償。 如(rú)果(guǒ)规划部(bù)門(mén)變(biàn)更规划導致(zhì)相關(guān)权利人权益受到(dào)侵害的(de)，权利人可(kě)以(yǐ)依據(jù)法(fǎ)律规定(dìng)，对(duì)规划部(bù)門(mén)提(tí)起(qǐ)行政(zhèng)複議或(huò)行政(zhèng)訴訟，要(yào)求规划部(bù)門(mén)撤銷變(biàn)更後(hòu)的(de)规划。 業主不(bù)交费的(de)處(chù)理(lǐ)技巧 1、最(zuì)“死闆”的(de)催费技巧：无限次(cì)上(shàng)門(mén)催繳，直(zhí)到(dào)業主前(qián)来(lái)物(wù)管(guǎn)處(chù)繳納为止。（不(bù)建議用(yòng)）2、最(zuì)“損人”的(de)催费技巧：打(dǎ)電(diàn)話(huà)給(gěi)其(qí)公司，跟他(tā)領導提(tí)及(jí)此(cǐ)事(shì)，讓領導轉(zhuǎn)告給(gěi)業主。（不(bù)建議用(yòng)） 3、最(zuì)“温(wēn)馨”的(de)催费技巧：平时(shí)多(duō)多(duō)關(guān)心(xīn)業主，了(le)解(jiě)業主家(jiā)庭背景，平时(shí)多(duō)多(duō)關(guān)心(xīn)其(qí)家(jiā)的(de)小孩和(hé)老(lǎo)人，把(bǎ)他(tā)们(men)當成(chéng)自(zì)己親人一(yī)般对(duì)待，當他(tā)们(men)遇到(dào)求助或(huò)困難时(shí)及(jí)时(shí)幫助，到(dào)时(shí)候你去(qù)催费时(shí)業主也(yě)会(huì)不(bù)好(hǎo)意(yì)思(sī)，就(jiù)只(zhī)能(néng)讓你上(shàng)門(mén)拿錢(qián)。 4、最(zuì)“狡猾”的(de)催费技巧：每年(nián)兒童节(jié)和(hé)重陽节(jié)等节(jié)日(rì)舉辦(bàn)一(yī)些(xiē)集體(tǐ)外(wài)出(chū)遊玩活動(dòng)，明(míng)确表(biǎo)示只(zhī)有不(bù)欠(qiàn)费業主才能(néng)參加，業主会(huì)考慮到(dào)家(jiā)中(zhōng)小孩和(hé)老(lǎo)人的(de)感(gǎn)想(xiǎng)，積极(jí)繳納物(wù)業费，從而(ér)得到(dào)“双(shuāng)赢”運作(zuò)。 5、最(zuì)“難堪”的(de)催费技巧：在(zài)路上(shàng)碰到(dào)两(liǎng)業主在(zài)聊天，一(yī)家(jiā)欠(qiàn)费一(yī)家(jiā)不(bù)欠(qiàn)费，你可(kě)以(yǐ)过(guò)去(qù)跟欠(qiàn)费的(de)業主講“您好(hǎo)，您家(jiā)的(de)物(wù)業费要(yào)交咯，他(tā)家(jiā)早(zǎo)交了(le)呢”。（不(bù)建議用(yòng)） 6、最(zuì)“有效”的(de)催费技巧：當然是(shì)把(bǎ)服(fú)务做的(de)更好(hǎo)，就(jiù)像一(yī)句(jù)廣告語(yǔ)一(yī)樣(yàng)“沒(méi)有最(zuì)好(hǎo)，只(zhī)有更好(hǎo)”，以(yǐ)超值的(de)服(fú)务赢取(qǔ)更多(duō)業主的(de)心(xīn)。 7、最(zuì)“便利”的(de)催费技巧：現(xiàn)在(zài)社会(huì)的(de)運轉(zhuǎn)速度(dù)非(fēi)常快(kuài)，有很多(duō)業主早(zǎo)出(chū)晚(wǎn)歸，我(wǒ)们(men)物(wù)業人員很難有时(shí)间跟業主進(jìn)行沟(gōu)通(tòng)，就(jiù)写(xiě)一(yī)张(zhāng)小便利条(tiáo)貼在(zài)他(tā)们(men)家(jiā)門(mén)口(kǒu)，等他(tā)们(men)下(xià)班(bān)看(kàn)到(dào)了(le)会(huì)主動(dòng)抽时(shí)间前(qián)来(lái)物(wù)管(guǎn)處(chù)繳納。 8、最(zuì)“人性(xìng)化(huà)”的(de)催费技巧：把(bǎ)業主的(de)事(shì)當成(chéng)自(zì)己的(de)事(shì)，盡快(kuài)把(bǎ)業主反(fǎn)映的(de)問(wèn)題(tí)反(fǎn)饋給(gěi)上(shàng)級領導，並(bìng)及(jí)时(shí)跟進(jìn)此(cǐ)事(shì)，速度(dù)解(jiě)決此(cǐ)事(shì)，並(bìng)在(zài)事(shì)後(hòu)做好(hǎo)回(huí)訪工作(zuò)，從而(ér)得到(dào)業主的(de)認同(tóng)，自(zì)然而(ér)然業主会(huì)主動(dòng)繳納所(suǒ)欠(qiàn)费用(yòng)。 9、最(zuì)“殘酷”的(de)催费技巧：通(tòng)过(guò)法(fǎ)律途徑，給(gěi)长(cháng)期欠(qiàn)费不(bù)交的(de)業主送去(qù)法(fǎ)院(yuàn)传票(piào)，通(tòng)过(guò)打(dǎ)官司迫使業主繳納所(suǒ)欠(qiàn)费用(yòng)。 10、最(zuì)“含糊”的(de)催费技巧：給(gěi)欠(qiàn)费較多(duō)的(de)業主送去(qù)《物(wù)業服(fú)务等級收(shōu)费标(biāo)準》，讓他(tā)自(zì)己来(lái)算这(zhè)笔帳，並(bìng)檢查我(wǒ)们(men)工作(zuò)哪幾(jǐ)点沒(méi)做到(dào)位(wèi)，如(rú)果(guǒ)都做到(dào)位(wèi)了(le)，就(jiù)是(shì)業主自(zì)己的(de)思(sī)想(xiǎng)沒(méi)有到(dào)位(wèi)，意(yì)思(sī)就(jiù)是(shì)請盡快(kuài)抽空(kōng)前(qián)来(lái)物(wù)管(guǎn)處(chù)交納所(suǒ)欠(qiàn)费用(yòng)。 |
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