牆(qiáng)皮(pí)脫落(là)刮壞了(le)業主的(de)車物(wù)業有責任嗎？

業主在(zài)小區(qū)散(sàn)步摔倒物(wù)業有責任嗎？

大(dà)風(fēng)把(bǎ)空(kōng)调箱(xiāng)吹落(là)砸壞了(le)業主财物(wù)物(wù)業有責任嗎？

……

物(wù)業企業在(zài)对(duì)小區(qū)進(jìn)行日(rì)常服(fú)务过(guò)程中(zhōng)会(huì)碰到(dào)形形色(sè)色(sè)的(de)突发狀況，这(zhè)些(xiē)突发狀況有的(de)屬于(yú)物(wù)業責任範圍，物(wù)業应當主動(dòng)擔責配合解(jiě)決問(wèn)題(tí)；有的(de)突发狀況則不(bù)屬于(yú)物(wù)業責任範圍，物(wù)業沒(méi)必要(yào)无条(tiáo)件(jiàn)“背鍋(guō)”。

面(miàn)对(duì)複雜多(duō)樣(yàng)的(de)突发狀況，物(wù)業如(rú)何判斷是(shì)否需要(yào)承擔責任呢？今天物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)圈與(yǔ)大(dà)家(jiā)聊一(yī)聊物(wù)業責任判斷那(nà)些(xiē)事(shì)。

别看(kàn)突发狀況從表(biǎo)現(xiàn)形式上(shàng)看(kàn)是(shì)複雜多(duō)樣(yàng)的(de)，但其(qí)責任判斷是(shì)有一(yī)套(tào)内在(zài)的(de)邏輯可(kě)尋的(de)。今天我(wǒ)们(men)跟大(dà)家(jiā)介紹一(yī)種(zhǒng)簡單實(shí)用(yòng)的(de)物(wù)業責任判斷“三(sān)步法(fǎ)”，希望幫助物(wù)業企業在(zài)发生(shēng)突发狀況後(hòu)对(duì)自(zì)身(shēn)責任的(de)有无和(hé)大(dà)小形成(chéng)一(yī)个(gè)基本(běn)的(de)判斷，不(bù)至(zhì)于(yú)手(shǒu)忙腳(jiǎo)亂。

第(dì)一(yī)步：看(kàn)區(qū)域——突发狀況是(shì)否发生(shēng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)46条(tiáo)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务企業应當協助做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)安(ān)全(quán)防範工作(zuò)。发生(shēng)安(ān)全(quán)事(shì)故时(shí)，物(wù)業服(fú)务企業在(zài)采取(qǔ)应急措施的(de)同(tóng)时(shí)，应當及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告，協助做好(hǎo)救助工作(zuò)。

依據(jù)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》的(de)规定(dìng)，物(wù)業僅需对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)突发狀況負責，當发生(shēng)某一(yī)突发狀況後(hòu)，物(wù)業企業首先(xiān)需要(yào)判斷該突发狀況是(shì)否发生(shēng)在(zài)“物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域”，如(rú)果(guǒ)該狀況並(bìng)非(fēi)发生(shēng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域，則物(wù)業无需承擔責任。如(rú)果(guǒ)該狀況确實(shí)发生(shēng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域，那(nà)麼(me)物(wù)業应當及(jí)时(shí)配合采取(qǔ)应急救助措施，並(bìng)及(jí)时(shí)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)報告。

第(dì)二(èr)步：看(kàn)时(shí)间——突发狀況是(shì)否发生(shēng)在(zài)物(wù)業免責或(huò)減責时(shí)间段(duàn)

看(kàn)突发狀況是(shì)否发生(shēng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域是(shì)判斷物(wù)業应否承擔責任的(de)最(zuì)簡單直(zhí)接的(de)方(fāng)法(fǎ)，但是(shì)僅憑这(zhè)一(yī)点是(shì)不(bù)夠的(de)，因(yīn)为物(wù)業不(bù)是(shì)“千(qiān)手(shǒu)觀音(yīn)”，如(rú)果(guǒ)将发生(shēng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)所(suǒ)有突发狀況都歸結为物(wù)業責任，顯然对(duì)于(yú)物(wù)業是(shì)不(bù)公平的(de)。因(yīn)此(cǐ)，我(wǒ)们(men)還(huán)需結合突发狀況发生(shēng)的(de)时(shí)间来(lái)判斷物(wù)業責任的(de)有无與(yǔ)大(dà)小。

舉个(gè)例子，就(jiù)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)而(ér)言法(fǎ)律规定(dìng)了(le)“質(zhì)保期”，在(zài)質(zhì)保期内如(rú)果(guǒ)因(yīn)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)引起(qǐ)突发狀況，顯然開(kāi)发商应當对(duì)此(cǐ)承擔主要(yào)責任。就(jiù)其(qí)他(tā)突发狀況而(ér)言，一(yī)般在(zài)突发狀況发生(shēng)後(hòu)的(de)合理(lǐ)时(shí)间内，物(wù)業是(shì)可(kě)以(yǐ)免責或(huò)減責的(de)。

以(yǐ)業主在(zài)小區(qū)散(sàn)步摔倒为例，如(rú)果(guǒ)是(shì)雪(xuě)後(hòu)地(dì)滑，物(wù)業未及(jí)时(shí)清(qīng)理(lǐ)積雪(xuě)做好(hǎo)防滑工作(zuò)導致(zhì)業主摔倒，則物(wù)業需要(yào)承擔相应責任。若業主摔倒发生(shēng)在(zài)下(xià)雪(xuě)过(guò)程中(zhōng)，或(huò)发生(shēng)在(zài)夜(yè)间，物(wù)業尚来(lái)不(bù)及(jí)清(qīng)理(lǐ)積雪(xuě)，則物(wù)業甚至(zhì)可(kě)以(yǐ)免責。

第(dì)三(sān)步：看(kàn)合同(tóng)——物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)否就(jiù)物(wù)業義务做出(chū)特(tè)别約定(dìng)

《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》第(dì)35条(tiáo)，物(wù)業服(fú)务企業应當按照物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，提(tí)供相应的(de)服(fú)务。物(wù)業服(fú)务企業未能(néng)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)的(de)約定(dìng)，導致(zhì)業主人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)受到(dào)損害的(de)，应當依法(fǎ)承擔相应的(de)法(fǎ)律責任。

一(yī)般情(qíng)況下(xià)，物(wù)業的(de)責任大(dà)小與(yǔ)物(wù)業的(de)服(fú)务标(biāo)準、物(wù)業服(fú)务费的(de)收(shōu)费水(shuǐ)平是(shì)成(chéng)正(zhèng)比的(de)。采取(qǔ)五(wǔ)星(xīng)級服(fú)务的(de)小區(qū)，業主和(hé)物(wù)業在(zài)签订物(wù)業服(fú)务合同(tóng)时(shí)一(yī)般会(huì)对(duì)特(tè)殊情(qíng)況做出(chū)約定(dìng)，約定(dìng)的(de)目的(de)旨在(zài)加重物(wù)業義务，保障業主权益。因(yīn)此(cǐ)一(yī)些(xiē)特(tè)殊狀況按照常理(lǐ)本(běn)不(bù)屬于(yú)物(wù)業責任，但如(rú)果(guǒ)物(wù)業在(zài)與(yǔ)業主签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)做出(chū)了(le)特(tè)殊約定(dìng)，則物(wù)業有可(kě)能(néng)需要(yào)承擔相应責任。

特(tè)别提(tí)醒，現(xiàn)在(zài)很多(duō)小區(qū)成(chéng)立業主委員会(huì)之(zhī)後(hòu)会(huì)采取(qǔ)招投标(biāo)方(fāng)式選聘物(wù)業企業，在(zài)招投标(biāo)过(guò)程中(zhōng)業主通(tòng)常会(huì)对(duì)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)做出(chū)特(tè)殊約定(dìng)，建議企業一(yī)定(dìng)要(yào)請公司法(fǎ)务或(huò)外(wài)聘法(fǎ)律顧問(wèn)就(jiù)相關(guān)合同(tóng)条(tiáo)款做仔细(xì)研究，切(qiè)不(bù)可(kě)單純为了(le)中(zhōng)标(biāo)在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)上(shàng)做出(chū)太大(dà)讓步，那(nà)樣(yàng)会(huì)增加日(rì)後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)諸多(duō)隐患與(yǔ)風(fēng)險。