物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)是(shì)基于(yú)物(wù)業“全(quán)过(guò)程”管(guǎn)理(lǐ)的(de)理(lǐ)念，從多(duō)種(zhǒng)角(jiǎo)度(dù)闡述物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業早(zǎo)期介入(rù)，參與(yǔ)物(wù)業的(de)规划設計(jì)和(hé)開(kāi)发建設,对(duì)完善物(wù)業功能(néng)、确保物(wù)業建設質(zhì)量(liàng)和(hé)方(fāng)便日(rì)後(hòu)維護保養等方(fāng)面(miàn),有无可(kě)替代(dài)的(de)重要(yào)作(zuò)用(yòng)。通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)这(zhè)種(zhǒng)建管(guǎn)結合的(de)服(fú)务，使物(wù)業開(kāi)发有一(yī)个(gè)良好(hǎo)的(de)開(kāi)端，为今後(hòu)物(wù)業的(de)使用(yòng)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)打(dǎ)下(xià)堅實(shí)的(de)基礎，其(qí)作(zuò)用(yòng)和(hé)意(yì)義将是(shì)深遠(yuǎn)的(de)。

      近(jìn)年(nián)来(lái)我(wǒ)國(guó)的(de)房(fáng)地(dì)産業发展(zhǎn)迅猛，與(yǔ)之(zhī)相应的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)也(yě)随着房(fáng)地(dì)産業的(de)发展(zhǎn)迅速向(xiàng)社会(huì)化(huà)、專業化(huà)和(hé)市(shì)场(chǎng)化(huà)发展(zhǎn)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)基本(běn)職能(néng)是(shì)代(dài)表(biǎo)和(hé)維護業主的(de)利益，对(duì)委托的(de)物(wù)業進(jìn)行有效的(de)管(guǎn)理(lǐ)。然而(ér)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)實(shí)踐过(guò)程中(zhōng)，一(yī)些(xiē)物(wù)業在(zài)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)、設備性(xìng)能(néng)、設施功能(néng)及(jí)綜合服(fú)务等方(fāng)面(miàn)的(de)先(xiān)天缺陷一(yī)直(zhí)困繞着物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業，这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)的(de)起(qǐ)因(yīn)都源于(yú)物(wù)業的(de)開(kāi)发階(jiē)段(duàn)。要(yào)改變(biàn)这(zhè)一(yī)狀況，把(bǎ)一(yī)些(xiē)以(yǐ)往长(cháng)期難以(yǐ)解(jiě)決的(de)問(wèn)題(tí)盡可(kě)能(néng)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)过(guò)程中(zhōng)限制在(zài)最(zuì)小範圍内，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)早(zǎo)期介入(rù)就(jiù)顯得尤为重要(yào)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業通(tòng)过(guò)物(wù)業在(zài)開(kāi)发规划設計(jì)階(jiē)段(duàn)就(jiù)開(kāi)始(shǐ)介入(rù)並(bìng)參與(yǔ)，了(le)解(jiě)物(wù)業狀況，提(tí)出(chū)建議，将一(yī)些(xiē)問(wèn)題(tí)在(zài)物(wù)業開(kāi)发过(guò)程中(zhōng)予以(yǐ)解(jiě)決，就(jiù)能(néng)夠为以(yǐ)後(hòu)更好(hǎo)地(dì)做好(hǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)打(dǎ)下(xià)堅實(shí)的(de)基礎。

   一(yī)、物(wù)業早(zǎo)期介入(rù)的(de)作(zuò)用(yòng)

      （一(yī)）能(néng)促進(jìn)规划合理(lǐ)、設計(jì)優化(huà)、功能(néng)完善

      從物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)實(shí)踐来(lái)看(kàn)，以(yǐ)往的(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发商在(zài)物(wù)業规划时(shí)只(zhī)考慮了(le)房(fáng)屋(wū)、配套(tào)設施建造时(shí)的(de)方(fāng)便和(hé)成(chéng)本(běn)的(de)节(jié)約，而(ér)沒(méi)有從今後(hòu)的(de)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)使用(yòng)的(de)角(jiǎo)度(dù)去(qù)合理(lǐ)规划，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)必需的(de)設施，以(yǐ)及(jí)交通(tòng)泊位(wèi)、小區(qū)綠(lǜ)化(huà)、水(shuǐ)、電(diàn)、气(qì)、通(tòng)風(fēng)、采光、空(kōng)调位(wèi)置預留等配套(tào)設施，往往考慮不(bù)足，造成(chéng)以(yǐ)後(hòu)難以(yǐ)彌補的(de)後(hòu)果(guǒ)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)能(néng)将物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業與(yǔ)使用(yòng)人长(cháng)期相伴的(de)實(shí)踐信(xìn)息和(hé)要(yào)求建設性(xìng)地(dì)提(tí)出(chū)，從物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)、業主、使用(yòng)人的(de)角(jiǎo)度(dù)出(chū)发，对(duì)戶型結構、配套(tào)設施、道(dào)路綠(lǜ)化(huà)、車輛停放(fàng)、物(wù)業用(yòng)房(fáng)等，向(xiàng)開(kāi)发商提(tí)出(chū)具體(tǐ)建議，充分(fēn)考慮設備、材料的(de)經(jīng)久耐用(yòng)，便于(yú)維修，盡可(kě)能(néng)地(dì)避免在(zài)规划設計(jì)中(zhōng)，由(yóu)于(yú)考慮不(bù)足和(hé)遗漏造成(chéng)日(rì)後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)業主使用(yòng)中(zhōng)出(chū)現(xiàn)不(bù)必要(yào)的(de)麻(má)煩，使规划、設計(jì)更加合理(lǐ)。

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業可(kě)以(yǐ)组織專業人員对(duì)開(kāi)发項目的(de)市(shì)场(chǎng)定(dìng)位(wèi)、潛在(zài)業主的(de)構成(chéng)及(jí)消费水(shuǐ)平、消费習慣，周邊(biān)地(dì)區(qū)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)狀況，投用(yòng)後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)内容和(hé)服(fú)务标(biāo)準、收(shōu)费标(biāo)準，成(chéng)本(běn)利润等進(jìn)行預測、綜合评估後(hòu)，对(duì)今後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)構想(xiǎng)向(xiàng)開(kāi)发商提(tí)出(chū)建設性(xìng)的(de)意(yì)見(jiàn)，有利于(yú)開(kāi)发商綜合考慮。

      （二(èr)）能(néng)夠提(tí)高(gāo)工程質(zhì)量(liàng)

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業在(zài)物(wù)業開(kāi)发施工階(jiē)段(duàn)和(hé)竣工验收(shōu)階(jiē)段(duàn)，從物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)使用(yòng)人的(de)角(jiǎo)度(dù)，对(duì)該階(jiē)段(duàn)施以(yǐ)全(quán)面(miàn)、细(xì)致(zhì)的(de)輔助把(bǎ)關(guān)，增加工程監理(lǐ)和(hé)验收(shōu)力度(dù)、保证物(wù)業建設質(zhì)量(liàng)、达(dá)到(dào)減少(shǎo)返工，減少(shǎo)以(yǐ)後(hòu)物(wù)業使用(yòng)中(zhōng)的(de)後(hòu)遗症，提(tí)高(gāo)物(wù)業開(kāi)发的(de)經(jīng)濟效益，其(qí)結果(guǒ)对(duì)開(kāi)发商、業主使用(yòng)人和(hé)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司三(sān)方(fāng)都有利。

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应協助監理(lǐ)做好(hǎo)施工質(zhì)量(liàng)的(de)監督，保证施工安(ān)装符合规範，建築材料符合要(yào)求。熟悉掌握房(fáng)屋(wū)結構、隐蔽工程、各(gè)種(zhǒng)管(guǎn)線(xiàn)鋪設路徑、閥門(mén)位(wèi)置。參與(yǔ)机電(diàn)設備的(de)安(ān)装调试，掌握設備的(de)功能(néng)特(tè)点及(jí)維保要(yào)領，做好(hǎo)相關(guān)記(jì)录(lù)。全(quán)面(miàn)收(shōu)集原始(shǐ)資料，为以(yǐ)後(hòu)管(guǎn)理(lǐ)和(hé)維保打(dǎ)下(xià)基礎。竣工验收(shōu)是(shì)把(bǎ)好(hǎo)工程質(zhì)量(liàng)關(guān)的(de)最(zuì)後(hòu)關(guān)口(kǒu)，竣工验收(shōu)工作(zuò)做得是(shì)否细(xì)致(zhì)到(dào)位(wèi)，直(zhí)接關(guān)系(xì)到(dào)接管(guǎn)物(wù)業的(de)質(zhì)量(liàng)，關(guān)系(xì)到(dào)以(yǐ)後(hòu)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)業主使用(yòng)人的(de)利益。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应選派業务精熟、工作(zuò)負責的(de)管(guǎn)理(lǐ)人員和(hé)專業技術(shù)人員，從以(yǐ)後(hòu)維修、保養和(hé)業主使用(yòng)的(de)角(jiǎo)度(dù)，積极(jí)參與(yǔ)竣工验收(shōu)，協助開(kāi)发商把(bǎ)好(hǎo)工程質(zhì)量(liàng)關(guān)，以(yǐ)減少(shǎo)日(rì)後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)出(chū)現(xiàn)不(bù)必要(yào)的(de)成(chéng)本(běn)支出(chū)。

      （三(sān)）有利于(yú)日(rì)後(hòu)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)使用(yòng)

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)，能(néng)使物(wù)業规划、設計(jì)更趨人性(xìng)化(huà)、功能(néng)化(huà)，能(néng)更好(hǎo)地(dì)考慮到(dào)物(wù)業建成(chéng)交付使用(yòng)後(hòu)的(de)管(guǎn)理(lǐ)要(yào)求，能(néng)使物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業对(duì)物(wù)業的(de)土(tǔ)建結構、管(guǎn)線(xiàn)走(zǒu)向(xiàng)、配套(tào)設施、設備安(ān)装等了(le)如(rú)指掌，有利于(yú)以(yǐ)後(hòu)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，同(tóng)时(shí)也(yě)有利于(yú)物(wù)業使用(yòng)人的(de)使用(yòng)。

      （四(sì)）有利于(yú)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)準備

      早(zǎo)期介入(rù)有宽(kuān)裕的(de)时(shí)间，充分(fēn)、穩妥地(dì)進(jìn)行前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)策划、設計(jì)，确定(dìng)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)框架，測算前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)，明(míng)确物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)收(shōu)费标(biāo)準；配置人員，招聘各(gè)類(lèi)專業人員進(jìn)行培訓；组織力量(liàng)制定(dìng)針(zhēn)对(duì)本(běn)物(wù)業的(de)管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)。在(zài)業主入(rù)住前(qián)，在(zài)软(ruǎn)硬(yìng)件(jiàn)方(fāng)面(miàn)作(zuò)好(hǎo)充分(fēn)準備，避免倉促上(shàng)阵(zhèn)。

      二(èr)、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)的(de)重要(yào)意(yì)義

      （一(yī)）出(chū)色(sè)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)可(kě)以(yǐ)提(tí)升(shēng)物(wù)業的(de)價值，有利于(yú)物(wù)業的(de)銷售。

      我(wǒ)國(guó)的(de)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发經(jīng)过(guò)多(duō)年(nián)的(de)发展(zhǎn)，從以(yǐ)抓建設为主的(de)生(shēng)産導向(xiàng)階(jiē)段(duàn)，到(dào)抓促銷为主的(de)銷售導向(xiàng)階(jiē)段(duàn)，逐步发展(zhǎn)到(dào)綜合開(kāi)发的(de)營銷導向(xiàng)階(jiē)段(duàn)。開(kāi)发商们(men)開(kāi)始(shǐ)根(gēn)據(jù)市(shì)场(chǎng)需要(yào)确定(dìng)開(kāi)发戰略，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)要(yào)求不(bù)再停留在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司搞好(hǎo)後(hòu)期管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务上(shàng)，還(huán)希望借(jiè)助物(wù)管(guǎn)公司熟悉掌握住戶需求變(biàn)化(huà)和(hé)物(wù)業使用(yòng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)專業優勢早(zǎo)期介入(rù)開(kāi)发階(jiē)段(duàn)，共(gòng)同(tóng)參與(yǔ)物(wù)業的(de)规划、設計(jì)、施工、验收(shōu)等工作(zuò)，保证物(wù)業建設的(de)設計(jì)合理(lǐ)和(hé)質(zhì)量(liàng)良好(hǎo)，使得開(kāi)发出(chū)的(de)物(wù)業能(néng)夠貼近(jìn)住戶需求，成(chéng)为市(shì)场(chǎng)上(shàng)受消费者(zhě)歡迎的(de)物(wù)業。在(zài)物(wù)業銷售前(qián)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業可(kě)以(yǐ)配合開(kāi)发商進(jìn)行周密策划，制定(dìng)出(chū)具有人性(xìng)化(huà)的(de)符合業主和(hé)使用(yòng)需要(yào)的(de)物(wù)業開(kāi)发方(fāng)案(àn)，站在(zài)潛在(zài)購房(fáng)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)，制定(dìng)出(chū)新(xīn)穎、實(shí)用(yòng)、合理(lǐ)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)，以(yǐ)高(gāo)品質(zhì)、專業化(huà)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，做为房(fáng)屋(wū)銷售新(xīn)的(de)賣(mài)点，吸引更多(duō)的(de)潛在(zài)業主。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)，也(yě)能(néng)讓消费者(zhě)真(zhēn)切(qiè)感(gǎn)受到(dào)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发商对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)重視。目前(qián)消费者(zhě)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)意(yì)識已經(jīng)有了(le)很大(dà)的(de)提(tí)高(gāo)，優質(zhì)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)可(kě)以(yǐ)提(tí)升(shēng)物(wù)業的(de)價值。如(rú)果(guǒ)能(néng)讓具有優良業績的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司早(zǎo)期介入(rù)，将会(huì)极(jí)大(dà)地(dì)促進(jìn)物(wù)業的(de)銷售。可(kě)見(jiàn)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)对(duì)開(kāi)发商所(suǒ)開(kāi)发物(wù)業的(de)完善和(hé)促銷起(qǐ)着很大(dà)作(zuò)用(yòng)。

      （二(èr)）體(tǐ)現(xiàn)了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)“全(quán)过(guò)程”管(guǎn)理(lǐ)理(lǐ)念，提(tí)升(shēng)了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)品質(zhì)。

      传統的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)定(dìng)義是(shì)指物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業受物(wù)業所(suǒ)有人的(de)委托，依據(jù)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)委托合同(tóng)，对(duì)物(wù)業的(de)房(fáng)屋(wū)建築及(jí)其(qí)設備、市(shì)政(zhèng)公用(yòng)設施、綠(lǜ)化(huà)、衛生(shēng)、交通(tòng)、治安(ān)和(hé)环(huán)境等管(guǎn)理(lǐ)項目進(jìn)行維護、修繕和(hé)整治，並(bìng)向(xiàng)物(wù)業所(suǒ)有人和(hé)使用(yòng)人提(tí)供綜合性(xìng)的(de)有償服(fú)务。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)立足点是(shì)充分(fēn)发揮物(wù)業的(de)最(zuì)大(dà)使用(yòng)功能(néng)，使其(qí)保值增值。但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)忽略了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)在(zài)房(fáng)地(dì)産開(kāi)发全(quán)过(guò)程中(zhōng)的(de)積极(jí)作(zuò)用(yòng)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業早(zǎo)期介入(rù)，從物(wù)業的(de)使用(yòng)管(guǎn)理(lǐ)角(jiǎo)度(dù)为物(wù)業的(de)完善和(hé)保证使用(yòng)功能(néng)的(de)发揮提(tí)供科學(xué)的(de)建議和(hé)有效的(de)方(fāng)法(fǎ)。通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)，真(zhēn)正(zhèng)體(tǐ)現(xiàn)了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)“全(quán)过(guò)程”管(guǎn)理(lǐ)的(de)理(lǐ)念，使物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)服(fú)务質(zhì)量(liàng)得到(dào)進(jìn)一(yī)步的(de)提(tí)高(gāo)，也(yě)使物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)“以(yǐ)人为本(běn)、業主第(dì)一(yī)”的(de)宗旨得到(dào)了(le)進(jìn)一(yī)步的(de)貫徹，最(zuì)終(zhōng)使業主受益，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)更加順暢。

      （三(sān)）能(néng)夠體(tǐ)現(xiàn)物(wù)管(guǎn)企業的(de)專業素質(zhì)，有利于(yú)物(wù)管(guǎn)工作(zuò)的(de)順利開(kāi)展(zhǎn)。

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)，在(zài)與(yǔ)開(kāi)发商、監理(lǐ)方(fāng)、施工方(fāng)等方(fāng)面(miàn)的(de)共(gòng)同(tóng)協作(zuò)中(zhōng)，可(kě)以(yǐ)充分(fēn)展(zhǎn)示自(zì)身(shēn)的(de)專業素質(zhì)。物(wù)管(guǎn)企業可(kě)以(yǐ)從物(wù)業使用(yòng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)角(jiǎo)度(dù)、從業主的(de)角(jiǎo)度(dù)、從降低(dī)管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)的(de)角(jiǎo)度(dù)在(zài)规划、設計(jì)、監理(lǐ)施工方(fāng)面(miàn)提(tí)出(chū)一(yī)条(tiáo)条(tiáo)合理(lǐ)化(huà)建議，從而(ér)完善了(le)物(wù)業，減少(shǎo)了(le)今後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)的(de)問(wèn)題(tí)和(hé)矛盾。同(tóng)时(shí)，通(tòng)过(guò)在(zài)早(zǎo)期介入(rù)中(zhōng)同(tóng)施工單位(wèi)形成(chéng)的(de)良好(hǎo)合作(zuò)關(guān)系(xì)，可(kě)以(yǐ)在(zài)今後(hòu)物(wù)業的(de)保修期内，加強(qiáng)双(shuāng)方(fāng)的(de)緊密合作(zuò)，提(tí)高(gāo)物(wù)業的(de)維修及(jí)时(shí)率。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，由(yóu)于(yú)通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司已經(jīng)在(zài)業主入(rù)住前(qián)，處(chù)理(lǐ)好(hǎo)了(le)如(rú)熟悉物(wù)業、設備設施使用(yòng)、資料收(shōu)集等接管(guǎn)验收(shōu)的(de)各(gè)類(lèi)重要(yào)工作(zuò)。業主入(rù)住时(shí)，就(jiù)可(kě)以(yǐ)全(quán)心(xīn)全(quán)意(yì)地(dì)投入(rù)接待工作(zuò)，樹(shù)立企業的(de)良好(hǎo)形象(xiàng)。如(rú)果(guǒ)接管(guǎn)與(yǔ)入(rù)住同(tóng)步進(jìn)行，物(wù)管(guǎn)公司即使很努力，往往也(yě)会(huì)被(bèi)各(gè)項繁雜事(shì)务搞得焦头(tóu)爛額，容易忙中(zhōng)出(chū)错，其(qí)後(hòu)還(huán)会(huì)出(chū)現(xiàn)一(yī)段(duàn)时(shí)间的(de)磨合期，影響了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)服(fú)务質(zhì)量(liàng)和(hé)專業形象(xiàng)。因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)是(shì)非(fēi)常必要(yào)的(de)。

      （四(sì)）为前(qián)期的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)打(dǎ)下(xià)良好(hǎo)基礎。

      物(wù)管(guǎn)企業通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)对(duì)物(wù)業的(de)土(tǔ)建結構、管(guǎn)線(xiàn)走(zǒu)向(xiàng)、設施建設、設備安(ān)装等情(qíng)況了(le)如(rú)指掌，便于(yú)在(zài)今後(hòu)的(de)管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)做好(hǎo)物(wù)業及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修養護工作(zuò)。由(yóu)于(yú)已对(duì)所(suǒ)管(guǎn)物(wù)業有了(le)全(quán)面(miàn)了(le)解(jiě)，就(jiù)为竣工验收(shōu)、接管(guǎn)验收(shōu)打(dǎ)下(xià)了(le)基礎，可(kě)以(yǐ)提(tí)高(gāo)验收(shōu)質(zhì)量(liàng)，縮短(duǎn)验收(shōu)时(shí)间，对(duì)验收(shōu)中(zhōng)发現(xiàn)的(de)仍需改進(jìn)之(zhī)處(chù)，也(yě)比較清(qīng)楚，容易交涉和(hé)協调。而(ér)沒(méi)有前(qián)期介入(rù)，接管(guǎn)验收(shōu)中(zhōng)一(yī)旦出(chū)現(xiàn)图(tú)紙(zhǐ)資料不(bù)全(quán)的(de)問(wèn)題(tí)和(hé)硬(yìng)件(jiàn)方(fāng)面(miàn)嚴重缺陷往往難以(yǐ)及(jí)时(shí)解(jiě)決，对(duì)業主的(de)入(rù)住、後(hòu)期管(guǎn)理(lǐ)和(hé)創優达(dá)标(biāo)工作(zuò)带(dài)来(lái)嚴重影響。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，在(zài)早(zǎo)期介入(rù)中(zhōng)，經(jīng)过(guò)一(yī)段(duàn)时(shí)间的(de)磨合，便于(yú)理(lǐ)順同(tóng)环(huán)衛、水(shuǐ)電(diàn)、煤(méi)气(qì)、通(tòng)訊、治安(ān)、維修、綠(lǜ)化(huà)等各(gè)部(bù)門(mén)间的(de)關(guān)系(xì)，建立順暢的(de)服(fú)务渠道(dào)，有利于(yú)前(qián)期管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)的(de)進(jìn)行。同(tóng)时(shí)，物(wù)管(guǎn)企業通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)可(kě)以(yǐ)提(tí)出(chū)許多(duō)設計(jì)和(hé)施工方(fāng)面(miàn)存在(zài)的(de)問(wèn)題(tí)和(hé)解(jiě)決方(fāng)法(fǎ)，從而(ér)大(dà)大(dà)減少(shǎo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)工作(zuò)中(zhōng)物(wù)業的(de)返修工作(zuò)量(liàng)，有利于(yú)業主，也(yě)有利于(yú)施工企業。

      三(sān)、 物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)的(de)實(shí)踐體(tǐ)会(huì)

      物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)大(dà)致(zhì)分(fēn)为四(sì)个(gè)階(jiē)段(duàn)，即項目策划階(jiē)段(duàn)，规划設計(jì)階(jiē)段(duàn)，施工、安(ān)装階(jiē)段(duàn)，竣工验收(shōu)階(jiē)段(duàn)。本(běn)人認为施工、安(ān)装階(jiē)段(duàn)的(de)介入(rù)的(de)重要(yào)性(xìng)、實(shí)用(yòng)性(xìng)和(hé)可(kě)操作(zuò)性(xìng)最(zuì)強(qiáng)。

      在(zài)长(cháng)期的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)實(shí)踐中(zhōng)感(gǎn)触最(zuì)深的(de)是(shì)，一(yī)些(xiē)物(wù)業的(de)先(xiān)天缺陷給(gěi)物(wù)業公司带(dài)来(lái)許多(duō)棘手(shǒu)的(de)難題(tí)最(zuì)令人头(tóu)疼，耗费了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業大(dà)量(liàng)的(de)人力、物(wù)力、财力和(hé)精力。例如(rú)房(fáng)屋(wū)建築的(de)内在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)、設施管(guǎn)線(xiàn)中(zhōng)的(de)隐患、設備安(ān)装的(de)缺陷及(jí)对(duì)工程特(tè)别是(shì)隐藏工程的(de)不(bù)了(le)解(jiě)、对(duì)複雜設備的(de)不(bù)了(le)解(jiě)等，这(zhè)些(xiē)問(wèn)題(tí)往往在(zài)竣工验收(shōu)容易疏忽遗留下(xià)問(wèn)題(tí)，造成(chéng)日(rì)後(hòu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)力不(bù)從心(xīn)，困難重重。要(yào)改變(biàn)这(zhè)種(zhǒng)长(cháng)期以(yǐ)来(lái)難以(yǐ)克(kè)服(fú)的(de)頑症，使之(zhī)盡可(kě)能(néng)地(dì)限制在(zài)最(zuì)小範圍内，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業在(zài)施工、安(ān)装階(jiē)段(duàn)介入(rù)就(jiù)顯得特(tè)别重要(yào)，並(bìng)具有很高(gāo)的(de)實(shí)用(yòng)價值和(hé)突出(chū)作(zuò)用(yòng)。

      （一(yī)）熟悉工程質(zhì)量(liàng)，協助監理(lǐ)把(bǎ)好(hǎo)工程質(zhì)量(liàng)

      在(zài)物(wù)業開(kāi)发的(de)施工階(jiē)段(duàn)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業应選派具有較強(qiáng)業务技術(shù)能(néng)力的(de)工程技術(shù)人員介入(rù)其(qí)中(zhōng)，着重对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)結構情(qíng)況，上(shàng)、下(xià)水(shuǐ)及(jí)管(guǎn)線(xiàn)預埋及(jí)管(guǎn)線(xiàn)路徑、排水(shuǐ)管(guǎn)的(de)檢查口(kǒu)、清(qīng)掃口(kǒu)位(wèi)置及(jí)給(gěi)、排水(shuǐ)的(de)各(gè)種(zhǒng)閥門(mén)位(wèi)置進(jìn)行了(le)解(jiě)，協助監理(lǐ)監督施工队做好(hǎo)土(tǔ)建及(jí)管(guǎn)線(xiàn)預埋的(de)工程質(zhì)量(liàng)，同(tóng)时(shí)監督、提(tí)醒施工方(fāng)嚴禁将施工垃圾遗留在(zài)排水(shuǐ)管(guǎn)中(zhōng)；特(tè)别留意(yì)屋(wū)面(miàn)的(de)防水(shuǐ)和(hé)地(dì)下(xià)室(shì)的(de)防滲及(jí)衛生(shēng)间、廚房(fáng)防水(shuǐ)的(de)工藝處(chù)理(lǐ)等，從而(ér)杜絕日(rì)後(hòu)業主使用(yòng)时(shí)发生(shēng)屋(wū)面(miàn)滲漏和(hé)下(xià)水(shuǐ)堵塞等較難處(chù)理(lǐ)的(de)問(wèn)題(tí)。例如(rú)：我(wǒ)公司在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)維修过(guò)程中(zhōng)經(jīng)常遇到(dào)新(xīn)建樓盤的(de)排水(shuǐ)管(guǎn)道(dào)内留有渣土(tǔ)、水(shuǐ)泥(ní)块(kuài)等雜質(zhì)，短(duǎn)期不(bù)易察覺，时(shí)间一(yī)长(cháng)由(yóu)于(yú)头(tóu)发、雜物(wù)的(de)纏繞造成(chéng)堵塞，而(ér)且(qiě)建築垃圾較硬(yìng)，管(guǎn)道(dào)疏通(tòng)机不(bù)易疏通(tòng)，再加上(shàng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)一(yī)般在(zài)業主装修时(shí)都封(fēng)在(zài)吊頂内，處(chù)理(lǐ)起(qǐ)来(lái)非(fēi)常麻(má)煩；另(lìng)外(wài)有的(de)辦(bàn)公樓上(shàng)下(xià)层(céng)結構和(hé)使用(yòng)功能(néng)不(bù)同(tóng)造成(chéng)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)橫向(xiàng)排布(bù)过(guò)长(cháng)，由(yóu)于(yú)吊頂高(gāo)度(dù)限制，管(guǎn)道(dào)的(de)水(shuǐ)平落(là)差較小，长(cháng)期使用(yòng)很容易堆積雜物(wù)造成(chéng)堵塞，如(rú)果(guǒ)再缺少(shǎo)必要(yào)清(qīng)掃口(kǒu)，維修和(hé)疏通(tòng)起(qǐ)来(lái)就(jiù)更加困難；有的(de)吊頂沒(méi)有預留檢修口(kǒu)或(huò)者(zhě)檢修口(kǒu)太小；有的(de)閥門(mén)前(qián)沒(méi)有安(ān)装便于(yú)拆卸的(de)活节(jié)等等諸如(rú)此(cǐ)類(lèi)的(de)問(wèn)題(tí)還(huán)有很多(duō)。由(yóu)于(yú)长(cháng)期的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)實(shí)踐中(zhōng)積累了(le)許多(duō)相關(guān)的(de)經(jīng)验，我(wǒ)们(men)在(zài)介入(rù)城(chéng)南(nán)的(de)某處(chù)綜合辦(bàn)公樓遇到(dào)了(le)類(lèi)似的(de)問(wèn)題(tí)，通(tòng)过(guò)與(yǔ)建設方(fāng)、監理(lǐ)方(fāng)加強(qiáng)聯系(xì)，積极(jí)參加他(tā)们(men)的(de)工程例会(huì)，提(tí)出(chū)相關(guān)的(de)建議，同(tóng)时(shí)監督施工方(fāng)将排水(shuǐ)管(guǎn)的(de)地(dì)漏口(kǒu)用(yòng)塑料布(bù)進(jìn)行封(fēng)紮；对(duì)于(yú)較长(cháng)的(de)橫向(xiàng)排水(shuǐ)管(guǎn)适當加粗(cū)管(guǎn)徑並(bìng)增加清(qīng)掃口(kǒu)和(hé)傾斜落(là)差。由(yóu)于(yú)在(zài)介入(rù)施工过(guò)程工作(zuò)细(xì)致(zhì)，該樓盤至(zhì)今從未发生(shēng)过(guò)下(xià)水(shuǐ)管(guǎn)堵塞等現(xiàn)象(xiàng)。

      （二(èr)）跟蹤設備的(de)安(ān)装，參與(yǔ)設備调试

      随着房(fáng)地(dì)産市(shì)场(chǎng)的(de)蓬勃发展(zhǎn)，樓宇内的(de)各(gè)種(zhǒng)設備越来(lái)越完備，技術(shù)含量(liàng)也(yě)越来(lái)越高(gāo)，其(qí)发展(zhǎn)趨勢趨向(xiàng)智能(néng)化(huà)、信(xìn)息化(huà)；電(diàn)气(qì)控制由(yóu)原来(lái)的(de)各(gè)種(zhǒng)繼電(diàn)器、接触器的(de)強(qiáng)電(diàn)控制方(fāng)式，向(xiàng)數字(zì)化(huà)、模块(kuài)化(huà)的(de)弱(ruò)電(diàn)控制強(qiáng)電(diàn)方(fāng)式发展(zhǎn)。樓宇内（特(tè)别是(shì)高(gāo)层(céng)樓宇）的(de)各(gè)種(zhǒng)給(gěi)、排水(shuǐ)設備，消防報警和(hé)滅火設備、監控設備、供配電(diàn)設備、应急照明(míng)設備、中(zhōng)央空(kōng)调和(hé)電(diàn)梯(tī)等技術(shù)不(bù)斷升(shēng)級，科技含量(liàng)越来(lái)越高(gāo)，这(zhè)就(jiù)对(duì)設備的(de)使用(yòng)和(hé)維護提(tí)出(chū)了(le)更高(gāo)的(de)要(yào)求。在(zài)設備安(ān)装时(shí)，物(wù)業公司的(de)設備維修人員应積极(jí)參加安(ān)装和(hé)调试，这(zhè)樣(yàng)不(bù)僅可(kě)以(yǐ)保证設備的(de)安(ān)装質(zhì)量(liàng)，同(tóng)时(shí)也(yě)可(kě)以(yǐ)迅速地(dì)对(duì)設備情(qíng)況全(quán)面(miàn)了(le)解(jiě)，掌握設備的(de)各(gè)種(zhǒng)性(xìng)能(néng)、維護、调试要(yào)領和(hé)使用(yòng)方(fāng)法(fǎ)，对(duì)設備上(shàng)有不(bù)清(qīng)楚、不(bù)了(le)解(jiě)的(de)地(dì)方(fāng)，設備安(ān)装單位(wèi)的(de)技術(shù)人員是(shì)最(zuì)好(hǎo)的(de)老(lǎo)师(shī)，所(suǒ)以(yǐ)參與(yǔ)設備的(de)安(ān)装與(yǔ)调试也(yě)是(shì)对(duì)維修人員最(zuì)好(hǎo)的(de)培訓。

      （三(sān)）可(kě)以(yǐ)與(yǔ)施工單位(wèi)和(hé)市(shì)政(zhèng)等部(bù)門(mén)建立良好(hǎo)的(de)關(guān)系(xì)，有利于(yú)物(wù)業公司今後(hòu)的(de)管(guǎn)理(lǐ)

      開(kāi)发商在(zài)與(yǔ)施工單位(wèi)签订合同(tóng)时(shí)，往往約定(dìng)了(le)工程完工後(hòu)的(de)質(zhì)保期，介入(rù)施工和(hé)安(ān)装过(guò)程，可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)與(yǔ)施工和(hé)安(ān)装單位(wèi)經(jīng)常接触，相互沟(gōu)通(tòng)，建立良好(hǎo)的(de)關(guān)系(xì)，便于(yú)日(rì)後(hòu)在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)遇到(dào)房(fáng)屋(wū)設備問(wèn)題(tí)时(shí)，聯系(xì)暢通(tòng)，使問(wèn)題(tí)及(jí)时(shí)解(jiě)決。同(tóng)时(shí)在(zài)施工期间經(jīng)常與(yǔ)水(shuǐ)、電(diàn)、气(qì)等市(shì)政(zhèng)部(bù)門(mén)接触，加強(qiáng)相互聯系(xì)，有利于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)遇到(dào)相關(guān)問(wèn)題(tí)时(shí)的(de)及(jí)时(shí)處(chù)理(lǐ)。例如(rú)：我(wǒ)们(men)在(zài)介入(rù)聯通(tòng)某大(dà)廈时(shí)，由(yóu)于(yú)在(zài)施工期间天天與(yǔ)建設單位(wèi)、監理(lǐ)單位(wèi)、施工單位(wèi)在(zài)一(yī)起(qǐ)聯合辦(bàn)公，參與(yǔ)它(tā)们(men)的(de)工程例会(huì)和(hé)施工秩序及(jí)场(chǎng)地(dì)安(ān)全(quán)的(de)管(guǎn)理(lǐ)。通(tòng)过(guò)长(cháng)期接触，增進(jìn)了(le)相互理(lǐ)解(jiě)，建立了(le)良好(hǎo)的(de)工作(zuò)關(guān)系(xì)。大(dà)廈從土(tǔ)建施工、各(gè)種(zhǒng)設備安(ān)装到(dào)装修和(hé)院(yuàn)内綠(lǜ)化(huà)等先(xiān)後(hòu)關(guān)系(xì)到(dào)幾(jǐ)十(shí)家(jiā)施工單位(wèi)。我(wǒ)们(men)将每家(jiā)單位(wèi)的(de)負責項目、負責人、聯系(xì)方(fāng)式、項目的(de)質(zhì)保期限進(jìn)行疏理(lǐ)編制成(chéng)表(biǎo)格，加強(qiáng)與(yǔ)他(tā)们(men)的(de)沟(gōu)通(tòng)和(hé)聯系(xì)，在(zài)大(dà)廈投入(rù)運行後(hòu)对(duì)大(dà)廈工程設備中(zhōng)出(chū)現(xiàn)的(de)問(wèn)題(tí)，通(tòng)过(guò)我(wǒ)们(men)的(de)聯系(xì)及(jí)时(shí)得到(dào)解(jiě)決，減輕(qīng)了(le)建設單位(wèi)的(de)負擔，提(tí)高(gāo)了(le)維修的(de)及(jí)时(shí)率和(hé)設備的(de)完好(hǎo)率，同(tóng)时(shí)降低(dī)了(le)管(guǎn)理(lǐ)維護成(chéng)本(běn)。

      （四(sì)）知根(gēn)知底，唯我(wǒ)獨有，为争取(qǔ)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)創造条(tiáo)件(jiàn)。

      由(yóu)于(yú)施工安(ān)装階(jiē)段(duàn)的(de)介入(rù)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業对(duì)開(kāi)发的(de)物(wù)業從房(fáng)屋(wū)結構、到(dào)管(guǎn)線(xiàn)、閥門(mén)、隐蔽工程、設備情(qíng)況等了(le)如(rú)指掌；與(yǔ)施工安(ān)装單位(wèi)、市(shì)政(zhèng)公用(yòng)單位(wèi)建立了(le)良好(hǎo)的(de)關(guān)系(xì)，这(zhè)種(zhǒng)得天獨厚的(de)条(tiáo)件(jiàn)是(shì)其(qí)他(tā)物(wù)業公司不(bù)具備的(de)。这(zhè)就(jiù)为争取(qǔ)到(dào)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)創造了(le)有利的(de)条(tiáo)件(jiàn)。只(zhī)有争取(qǔ)到(dào)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，在(zài)这(zhè)个(gè)平台(tái)上(shàng)展(zhǎn)現(xiàn)自(zì)己的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力和(hé)管(guǎn)理(lǐ)水(shuǐ)平，得到(dào)了(le)業主的(de)認知，才能(néng)为以(yǐ)後(hòu)真(zhēn)正(zhèng)地(dì)紮穩腳(jiǎo)跟打(dǎ)下(xià)堅實(shí)基礎。

      綜上(shàng)所(suǒ)述，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)是(shì)本(běn)着物(wù)業“全(quán)过(guò)程”管(guǎn)理(lǐ)的(de)理(lǐ)念而(ér)産生(shēng)的(de)。在(zài)物(wù)業的(de)開(kāi)发初期，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業就(jiù)介入(rù)其(qí)中(zhōng)，站在(zài)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)業主使用(yòng)人角(jiǎo)度(dù)，結合长(cháng)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)經(jīng)验的(de)積累，總(zǒng)結出(chū)的(de)一(yī)些(xiē)在(zài)物(wù)業使用(yòng)中(zhōng)經(jīng)常出(chū)現(xiàn)的(de)各(gè)種(zhǒng)問(wèn)題(tí)，從配套(tào)設施、水(shuǐ)、電(diàn)、气(qì)、安(ān)全(quán)系(xì)統、通(tòng)信(xìn)网(wǎng)络、垃圾處(chù)理(lǐ)、消防、車輛停放(fàng)、建材選用(yòng)和(hé)物(wù)業用(yòng)房(fáng)等方(fāng)面(miàn)提(tí)出(chū)專業性(xìng)、建設性(xìng)的(de)意(yì)見(jiàn)、咨詢報告，或(huò)者(zhě)直(zhí)接參與(yǔ)相關(guān)讨論、评審和(hé)施工的(de)現(xiàn)场(chǎng)監理(lǐ)，通(tòng)过(guò)早(zǎo)期介入(rù)这(zhè)種(zhǒng)建管(guǎn)結合的(de)服(fú)务，可(kě)以(yǐ)有效的(de)避免了(le)因(yīn)规划設計(jì)缺陷和(hé)施工質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，給(gěi)今後(hòu)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)和(hé)業主使用(yòng)带(dài)来(lái)不(bù)必要(yào)的(de)麻(má)煩，使物(wù)業開(kāi)发有一(yī)个(gè)良好(hǎo)的(de)開(kāi)端，也(yě)为進(jìn)一(yī)步争取(qǔ)到(dào)前(qián)期的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)創造有利条(tiáo)件(jiàn)，为日(rì)後(hòu)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)打(dǎ)好(hǎo)基礎，同(tóng)时(shí)也(yě)使物(wù)業所(suǒ)有人、使用(yòng)人的(de)权益得到(dào)保障。因(yīn)此(cǐ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)早(zǎo)期介入(rù)具有非(fēi)常重要(yào)的(de)意(yì)義和(hé)作(zuò)用(yòng)。