随着人们(men)生(shēng)活水(shuǐ)平的(de)日(rì)益提(tí)高(gāo)和(hé)城(chéng)市(shì)化(huà)快(kuài)速推進(jìn)，私家(jiā)車保有量(liàng)大(dà)幅增加，小區(qū)車位(wèi)越来(lái)越“奇貨可(kě)居(jū)”，由(yóu)此(cǐ)引发的(de)矛盾糾紛也(yě)呈高(gāo)发态勢。近(jìn)日(rì)，蘇州市(shì)虎丘區(qū)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)对(duì)一(yī)起(qǐ)車位(wèi)糾紛案(àn)依法(fǎ)判決，駁回(huí)原告業委会(huì)要(yào)求判令被(bèi)告開(kāi)发商停止对(duì)小區(qū)地(dì)下(xià)車位(wèi)銷售、出(chū)租處(chù)分(fēn)行为的(de)訴訟請求。

具有訴訟主體(tǐ)資格

  “幸福小區(qū)的(de)地(dì)下(xià)車位(wèi)屬于(yú)配套(tào)設施和(hé)配套(tào)工程，屬于(yú)小區(qū)共(gòng)用(yòng)設施設備，屬于(yú)小區(qū)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)有。”該小區(qū)業主委員会(huì)陳述，開(kāi)发商銷售、出(chū)租車位(wèi)的(de)行为侵害了(le)全(quán)體(tǐ)業主的(de)权利，于(yú)是(shì)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。被(bèi)告開(kāi)发商辩(biàn)稱，首先(xiān)，原告不(bù)具備訴訟主體(tǐ)資格；其(qí)次(cì)，車位(wèi)的(de)歸屬应由(yóu)當事(shì)人通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈和(hé)出(chū)租的(de)方(fāng)式約定(dìng)，並(bìng)不(bù)當然为業主共(gòng)有。

  經(jīng)查，涉案(àn)小區(qū)地(dì)下(xià)停車位(wèi)的(de)面(miàn)積未計(jì)入(rù)房(fáng)屋(wū)公攤面(miàn)積中(zhōng)，相關(guān)建造成(chéng)本(běn)也(yě)未計(jì)入(rù)房(fáng)屋(wū)銷售價格中(zhōng)。庭審中(zhōng)，原、被(bèi)告一(yī)致(zhì)确認：730个(gè)地(dì)下(xià)車位(wèi)中(zhōng)，468个(gè)系(xì)非(fēi)人防車位(wèi)。

  “我(wǒ)们(men)在(zài)前(qián)期銷售时(shí)，沒(méi)有進(jìn)行过(guò)諸如(rú)買(mǎi)房(fáng)包(bāo)含車位(wèi)，或(huò)者(zhě)買(mǎi)房(fáng)送車位(wèi)類(lèi)似的(de)宣传，而(ér)是(shì)明(míng)确告知業主車位(wèi)将来(lái)是(shì)要(yào)銷售的(de)。”據(jù)被(bèi)告在(zài)庭審中(zhōng)陳述，目前(qián)涉案(àn)訟争的(de)車位(wèi)僅剩70个(gè)，其(qí)餘的(de)都出(chū)售或(huò)出(chū)租給(gěi)業主了(le)，剩餘車位(wèi)是(shì)为未購買(mǎi)或(huò)租賃車位(wèi)的(de)業主預留的(de)。

  再查明(míng)，原告幸福小區(qū)業委会(huì)系(xì)經(jīng)選舉産生(shēng)，于(yú)2018年(nián)7月(yuè)在(zài)主管(guǎn)部(bù)門(mén)進(jìn)行了(le)備案(àn)。本(běn)屆業委会(huì)系(xì)第(dì)一(yī)屆，任期三(sān)年(nián)。針(zhēn)对(duì)本(běn)案(àn)争議焦点之(zhī)一(yī)，即原告是(shì)否具有提(tí)起(qǐ)本(běn)案(àn)訴訟的(de)主體(tǐ)資格，法(fǎ)院(yuàn)認为，原告系(xì)經(jīng)过(guò)選舉産生(shēng)的(de)業主委員会(huì)，且(qiě)在(zài)主管(guǎn)部(bù)門(mén)進(jìn)行了(le)備案(àn)，在(zài)无相反(fǎn)证據(jù)证明(míng)原告系(xì)經(jīng)由(yóu)違法(fǎ)程序所(suǒ)産生(shēng)的(de)情(qíng)況下(xià)，理(lǐ)应認定(dìng)原告的(de)合法(fǎ)地(dì)位(wèi)。根(gēn)據(jù)相關(guān)规定(dìng)，为維護全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益，業主委員会(huì)具有訴訟主體(tǐ)資格，原告系(xì)为維護全(quán)體(tǐ)業主的(de)利益而(ér)提(tí)起(qǐ)本(běn)案(àn)訴訟，所(suǒ)以(yǐ)法(fǎ)院(yuàn)依法(fǎ)支持(chí)原告具有相应的(de)訴訟主體(tǐ)資格。

不(bù)必然歸屬于(yú)業主

  關(guān)于(yú)本(běn)案(àn)争議焦点二(èr)，即签订商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)後(hòu)，車位(wèi)是(shì)否由(yóu)被(bèi)告贈與(yǔ)給(gěi)了(le)業主。承辦(bàn)法(fǎ)官指出(chū)，原告認定(dìng)涉案(àn)非(fēi)人防地(dì)下(xià)車位(wèi)歸屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)基本(běn)邏輯是(shì)：被(bèi)告和(hé)業主以(yǐ)签订協議的(de)方(fāng)式将非(fēi)人防地(dì)下(xià)車位(wèi)約定(dìng)为共(gòng)用(yòng)設施，而(ér)根(gēn)據(jù)《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，共(gòng)用(yòng)設施均应屬于(yú)業主共(gòng)有，所(suǒ)以(yǐ)訟争的(de)車位(wèi)屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主。

  对(duì)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)認为：首先(xiān)，商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)中(zhōng)雖(suī)将訟争車位(wèi)約定(dìng)在(zài)“共(gòng)用(yòng)設施與(yǔ)設備”項下(xià)，但无法(fǎ)就(jiù)此(cǐ)簡單推定(dìng)車位(wèi)必然歸屬于(yú)業主。根(gēn)據(jù)《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“建築區(qū)划内的(de)道(dào)路，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)道(dào)路的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有，但屬于(yú)城(chéng)鎮(zhèn)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)或(huò)者(zhě)明(míng)示屬于(yú)个(gè)人的(de)除外(wài)。建築區(qū)划内的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服(fú)务用(yòng)房(fáng)，屬于(yú)業主共(gòng)有”；而(ér)該法(fǎ)第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)同(tóng)时(shí)规定(dìng)：“建築區(qū)划内，规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)、車庫应當首先(xiān)滿足業主的(de)需要(yào)。建築區(qū)划内，规划用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)、車庫的(de)歸屬，由(yóu)當事(shì)人通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈或(huò)者(zhě)出(chū)租等方(fāng)式約定(dìng)。占用(yòng)業主共(gòng)有的(de)道(dào)路或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)场(chǎng)地(dì)用(yòng)于(yú)停放(fàng)汽車的(de)車位(wèi)，屬于(yú)業主共(gòng)有。”根(gēn)據(jù)上(shàng)述两(liǎng)条(tiáo)规定(dìng)可(kě)知，《物(wù)权法(fǎ)》雖(suī)然概括性(xìng)地(dì)将建築區(qū)划内的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施和(hé)物(wù)業服(fú)务用(yòng)房(fáng)，规定(dìng)屬于(yú)業主共(gòng)有，但同(tóng)时(shí)在(zài)第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)中(zhōng)就(jiù)車位(wèi)、車庫的(de)歸屬规定(dìng)了(le)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)出(chū)售、附贈等方(fāng)式進(jìn)行約定(dìng)，这(zhè)就(jiù)明(míng)确表(biǎo)明(míng)了(le)第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)的(de)車位(wèi)、車庫並(bìng)不(bù)屬于(yú)第(dì)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)中(zhōng)规定(dìng)的(de)當然歸屬于(yú)業主的(de)公用(yòng)設施範圍，所(suǒ)以(yǐ)依照《物(wù)权法(fǎ)》规定(dìng)，公用(yòng)設施也(yě)不(bù)必然歸屬于(yú)業主，更何合同(tóng)中(zhōng)也(yě)只(zhī)是(shì)将訟争車位(wèi)规定(dìng)在(zài)“共(gòng)用(yòng)設施與(yǔ)設備”項下(xià)，而(ér)“共(gòng)用(yòng)設施”和(hé)《物(wù)权法(fǎ)》规定(dìng)的(de)“公用(yòng)設施”亦非(fēi)完全(quán)一(yī)致(zhì)，所(suǒ)以(yǐ)依照商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)中(zhōng)的(de)上(shàng)述約定(dìng)无法(fǎ)推導出(chū)訟争車位(wèi)屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主的(de)結論。

  其(qí)次(cì)，双(shuāng)方(fāng)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)補充条(tiáo)款約定(dìng)：“建築區(qū)划内，未計(jì)入(rù)買(mǎi)受人商品房(fáng)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)分(fēn)攤建築面(miàn)積，且(qiě)又不(bù)屬于(yú)法(fǎ)定(dìng)必須移交給(gěi)業主、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)單位(wèi)和(hé)社區(qū)机構的(de)建築物(wù)（構築物(wù)）、配套(tào)設施及(jí)具有獨立使用(yòng)功能(néng)的(de)空(kōng)间或(huò)區(qū)域，其(qí)歸出(chū)賣(mài)人所(suǒ)有”，根(gēn)據(jù)庭審查明(míng)的(de)事(shì)實(shí)可(kě)知，沒(méi)有证據(jù)证明(míng)案(àn)涉地(dì)下(xià)車位(wèi)計(jì)入(rù)了(le)買(mǎi)受人商品房(fáng)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)分(fēn)攤建築面(miàn)積，也(yě)不(bù)屬于(yú)法(fǎ)定(dìng)必須移交給(gěi)業主的(de)配套(tào)設施，所(suǒ)以(yǐ)根(gēn)據(jù)該条(tiáo)約定(dìng)，非(fēi)人防地(dì)下(xià)車位(wèi)应歸屬于(yú)被(bèi)告。

  再次(cì)，贈與(yǔ)合同(tóng)是(shì)贈與(yǔ)人将自(zì)己的(de)财産无償給(gěi)予受贈人，受贈人表(biǎo)示接受贈與(yǔ)的(de)合同(tóng)，從生(shēng)活經(jīng)验来(lái)看(kàn)，“買(mǎi)房(fáng)送車位(wèi)”必定(dìng)会(huì)成(chéng)为開(kāi)发商銷售房(fáng)屋(wū)的(de)一(yī)大(dà)賣(mài)点，被(bèi)告如(rú)有此(cǐ)意(yì)，在(zài)銷售房(fáng)屋(wū)时(shí)大(dà)肆宣传方(fāng)为合理(lǐ)，但原告未能(néng)提(tí)交任何证據(jù)证明(míng)被(bèi)告有此(cǐ)方(fāng)面(miàn)的(de)宣传，斷難認定(dìng)是(shì)被(bèi)告的(de)真(zhēn)實(shí)意(yì)思(sī)表(biǎo)示。

  綜上(shàng)，法(fǎ)院(yuàn)对(duì)原告所(suǒ)稱的(de)訟争車位(wèi)已由(yóu)被(bèi)告贈與(yǔ)給(gěi)業主的(de)事(shì)實(shí)礙難認定(dìng)。訟争車位(wèi)初始(shǐ)登記(jì)在(zài)被(bèi)告名(míng)下(xià)，被(bèi)告作(zuò)为所(suǒ)有权人有权依法(fǎ)進(jìn)行處(chù)分(fēn)，原告要(yào)求被(bèi)告停止處(chù)分(fēn)行为的(de)訴訟請求于(yú)法(fǎ)无據(jù)，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)，于(yú)是(shì)判決駁回(huí)。

法(fǎ)官連(lián)線(xiàn)

  實(shí)踐中(zhōng)，業主在(zài)出(chū)售房(fáng)屋(wū)时(shí)将自(zì)己在(zài)小區(qū)中(zhōng)購買(mǎi)的(de)停車位(wèi)單獨保留的(de)事(shì)例屢見(jiàn)不(bù)鮮，但因(yīn)停車位(wèi)的(de)緊缺，矛盾糾紛就(jiù)会(huì)由(yóu)此(cǐ)而(ér)生(shēng)。这(zhè)種(zhǒng)狀況如(rú)何從法(fǎ)律上(shàng)進(jìn)行规制，現(xiàn)行法(fǎ)律並(bìng)无明(míng)确、具體(tǐ)的(de)规定(dìng)。目前(qián)来(lái)看(kàn)，《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)基本(běn)上(shàng)是(shì)对(duì)業主單獨處(chù)分(fēn)車位(wèi)的(de)唯一(yī)法(fǎ)律依據(jù)，雖(suī)然在(zài)宏觀上(shàng)具有較強(qiáng)的(de)指導意(yì)義，但缺乏具體(tǐ)的(de)操作(zuò)模式。如(rú)果(guǒ)業主在(zài)将房(fáng)屋(wū)出(chū)售之(zhī)後(hòu)單獨保留了(le)車位(wèi)，而(ér)小區(qū)車位(wèi)又處(chù)于(yú)不(bù)能(néng)滿足業主需要(yào)的(de)情(qíng)況下(xià)，單獨保留車位(wèi)的(de)業主因(yīn)房(fáng)屋(wū)已經(jīng)出(chū)售而(ér)喪失了(le)業主資格，實(shí)踐中(zhōng)就(jiù)会(huì)導致(zhì)出(chū)現(xiàn)糾紛。
  承辦(bàn)法(fǎ)官提(tí)出(chū)，第(dì)一(yī)，法(fǎ)律上(shàng)必須明(míng)确車位(wèi)一(yī)般应不(bù)屬于(yú)房(fáng)屋(wū)的(de)附屬設施，不(bù)宜簡單認定(dìng)为從物(wù)，如(rú)此(cǐ)才有讨論的(de)必要(yào)，否則应根(gēn)據(jù)從物(wù)附屬于(yú)主物(wù)的(de)规則加以(yǐ)解(jiě)決。房(fáng)屋(wū)和(hé)車位(wèi)的(de)使用(yòng)價值是(shì)獨立的(de)，各(gè)自(zì)有着不(bù)同(tóng)的(de)功能(néng)，充分(fēn)发揮房(fáng)屋(wū)的(de)使用(yòng)價值並(bìng)不(bù)必然需要(yào)借(jiè)助于(yú)車位(wèi)，如(rú)果(guǒ)两(liǎng)者(zhě)在(zài)物(wù)理(lǐ)上(shàng)是(shì)可(kě)分(fēn)割的(de)且(qiě)車位(wèi)的(de)存在(zài)與(yǔ)否並(bìng)不(bù)影響房(fáng)屋(wū)功能(néng)的(de)发揮，則应當賦予業主对(duì)車位(wèi)的(de)單獨處(chù)分(fēn)权。當前(qián)車位(wèi)的(de)市(shì)场(chǎng)價格已水(shuǐ)漲船高(gāo)，強(qiáng)制一(yī)並(bìng)轉(zhuǎn)讓必然会(huì)对(duì)房(fáng)屋(wū)的(de)流轉(zhuǎn)效率造成(chéng)負面(miàn)影響而(ér)造成(chéng)資源的(de)浪费，賦予業主对(duì)車位(wèi)的(de)單獨處(chù)分(fēn)权必要(yào)且(qiě)合理(lǐ)。
  第(dì)二(èr)，業主在(zài)将房(fáng)屋(wū)出(chū)售而(ér)單獨保留車位(wèi)时(shí)，应從法(fǎ)律上(shàng)加以(yǐ)规制，这(zhè)应區(qū)分(fēn)两(liǎng)種(zhǒng)情(qíng)況分(fēn)别處(chù)理(lǐ)：首先(xiān)，根(gēn)據(jù)《物(wù)权法(fǎ)》第(dì)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)的(de)规定(dìng)，車位(wèi)应優先(xiān)滿足業主的(de)需要(yào)，如(rú)果(guǒ)小區(qū)車位(wèi)能(néng)夠滿足業主的(de)需要(yào)，則單獨保留車位(wèi)的(de)業主可(kě)持(chí)续拥有該車位(wèi)而(ér)无需強(qiáng)制轉(zhuǎn)移权利。其(qí)次(cì)，如(rú)果(guǒ)車位(wèi)不(bù)能(néng)滿足小區(qū)居(jū)民(mín)的(de)使用(yòng)，則应对(duì)單獨處(chù)分(fēn)車位(wèi)業主的(de)處(chù)分(fēn)期限做一(yī)限制，在(zài)限制期内可(kě)向(xiàng)小區(qū)業主自(zì)由(yóu)處(chù)分(fēn)，超出(chū)限制期限而(ér)不(bù)處(chù)理(lǐ)或(huò)者(zhě)未處(chù)理(lǐ)成(chéng)功的(de)，則賦予小區(qū)業主委員会(huì)或(huò)者(zhě)全(quán)體(tǐ)業主強(qiáng)制收(shōu)回(huí)的(de)权利，當然必須向(xiàng)对(duì)方(fāng)支付相应的(de)对(duì)價。