一(yī)、通(tòng)常情(qíng)況下(xià)物(wù)業與(yǔ)業主调解(jiě)糾紛的(de)辦(bàn)法(fǎ)有哪些(xiē)?

      1、建立健全(quán)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)相關(guān)的(de)法(fǎ)律法(fǎ)规。由(yóu)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)法(fǎ)律法(fǎ)规不(bù)健全(quán)或(huò)相關(guān)的(de)规定(dìng)过(guò)原則，所(suǒ)以(yǐ)加快(kuài)立法(fǎ)的(de)步伐，对(duì)現(xiàn)行的(de)法(fǎ)律法(fǎ)规進(jìn)一(yī)步细(xì)化(huà)，对(duì)各(gè)類(lèi)主體(tǐ)之(zhī)间的(de)責職進(jìn)行明(míng)确，如(rú)何对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業的(de)進(jìn)行有效管(guǎn)理(lǐ)和(hé)監督，促進(jìn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)规範化(huà)運作(zuò)，对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業中(zhōng)的(de)不(bù)规範行为要(yào)嚴格依法(fǎ)查處(chù)，促進(jìn)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業健康、有序、规範地(dì)发展(zhǎn)，更好(hǎo)为業主服(fú)务。

      2、加強(qiáng)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人員素質(zhì)的(de)提(tí)高(gāo)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)好(hǎo)壞關(guān)鍵是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人員的(de)素質(zhì)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)应當具有一(yī)支專業化(huà)的(de)队伍。同(tóng)时(shí)应當提(tí)高(gāo)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务行業的(de)準入(rù)門(mén)檻，嚴格實(shí)行資質(zhì)要(yào)求，管(guǎn)理(lǐ)人員应當持(chí)相应的(de)技術(shù)证書(shū)上(shàng)崗。定(dìng)期对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)人員進(jìn)行培訓不(bù)斷提(tí)高(gāo)服(fú)务業务水(shuǐ)平。加大(dà)考核的(de)力度(dù)，对(duì)于(yú)服(fú)务意(yì)識差，工作(zuò)責任心(xīn)不(bù)強(qiáng)，不(bù)能(néng)适应崗位(wèi)的(de)要(yào)求要(yào)堅決下(xià)崗。

      3、加大(dà)物(wù)業服(fú)务範圍的(de)透明(míng)度(dù)。对(duì)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务項目，收(shōu)费标(biāo)準要(yào)向(xiàng)小區(qū)業主公布(bù)，接受監督。特(tè)别在(zài)签订的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)盡可(kě)能(néng)将双(shuāng)方(fāng)的(de)权利和(hé)義务明(míng)确，不(bù)能(néng)出(chū)現(xiàn)含糊不(bù)清(qīng)，过(guò)于(yú)原則的(de)条(tiáo)款，以(yǐ)便双(shuāng)方(fāng)发生(shēng)糾紛时(shí)，才能(néng)有據(jù)可(kě)依，以(yǐ)防糾纏不(bù)清(qīng)。

      4、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司與(yǔ)業主间要(yào)加強(qiáng)沟(gōu)通(tòng)協调，妥善處(chù)理(lǐ)矛盾糾紛。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司和(hé)業主要(yào)經(jīng)常保持(chí)聯系(xì)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司要(yào)經(jīng)常主動(dòng)與(yǔ)業主進(jìn)行沟(gōu)通(tòng)，了(le)解(jiě)業主对(duì)物(wù)業服(fú)务中(zhōng)存在(zài)問(wèn)題(tí)提(tí)出(chū)意(yì)見(jiàn)和(hé)建議，以(yǐ)更好(hǎo)地(dì)改進(jìn)服(fú)务中(zhōng)不(bù)足。業主在(zài)遇到(dào)問(wèn)題(tí)时(shí)也(yě)要(yào)主動(dòng)與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司聯系(xì)，提(tí)出(chū)自(zì)己的(de)想(xiǎng)法(fǎ)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司要(yào)耐心(xīn)進(jìn)行解(jiě)釋，如(rú)双(shuāng)方(fāng)发生(shēng)糾紛要(yào)先(xiān)行友好(hǎo)協商處(chù)理(lǐ)，或(huò)通(tòng)过(guò)其(qí)他(tā)调解(jiě)组織進(jìn)行调解(jiě)處(chù)理(lǐ)，避免双(shuāng)方(fāng)矛盾激化(huà)。

     5、業主增加法(fǎ)律意(yì)識，依法(fǎ)維護自(zì)己合法(fǎ)权益。物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)業主往往由(yóu)于(yú)沒(méi)有充分(fēn)证據(jù)来(lái)反(fǎn)駁物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)訴訟請求，所(suǒ)以(yǐ)敗訴占大(dà)數。業主平时(shí)要(yào)注意(yì)加強(qiáng)对(duì)法(fǎ)律知識的(de)學(xué)習，对(duì)相關(guān)的(de)规定(dìng)有所(suǒ)了(le)解(jiě)，同(tóng)时(shí)要(yào)注意(yì)收(shōu)集固定(dìng)相關(guān)证據(jù)，这(zhè)对(duì)其(qí)在(zài)與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司糾紛的(de)協调處(chù)理(lǐ)，增加法(fǎ)碼，也(yě)才能(néng)有效保護自(zì)身(shēn)的(de)合法(fǎ)权益。

     6、加大(dà)物(wù)業服(fú)务訴訟糾紛的(de)调解(jiě)工作(zuò)。对(duì)于(yú)物(wù)業糾紛案(àn)件(jiàn)涉及(jí)面(miàn)廣、对(duì)象(xiàng)多(duō)。在(zài)審理(lǐ)时(shí)应着力從调解(jiě)方(fāng)式處(chù)理(lǐ)問(wèn)題(tí)为主，以(yǐ)鈍化(huà)双(shuāng)方(fāng)的(de)矛盾糾紛为目的(de)，通(tòng)过(guò)对(duì)双(shuāng)方(fāng)進(jìn)行思(sī)想(xiǎng)疏導，法(fǎ)制宣传，解(jiě)決認識誤區(qū)，使双(shuāng)方(fāng)清(qīng)楚認識到(dào)自(zì)身(shēn)存在(zài)不(bù)足，多(duō)做调解(jiě)工作(zuò)，謹慎判決。審理(lǐ)中(zhōng)不(bù)能(néng)完全(quán)拘泥(ní)证據(jù)规則，要(yào)多(duō)到(dào)現(xiàn)场(chǎng)看(kàn)看(kàn)，多(duō)听(tīng)取(qǔ)各(gè)方(fāng)面(miàn)的(de)意(yì)見(jiàn)。判決时(shí)要(yào)查明(míng)事(shì)實(shí)，明(míng)确責任，避免處(chù)理(lǐ)不(bù)當引发更多(duō)的(de)矛盾糾紛，影響社会(huì)和(hé)諧穩定(dìng)。

二(èr)、物(wù)業與(yǔ)屋(wū)主的(de)糾紛合同(tóng)案(àn)由(yóu)有哪些(xiē)?

      1、法(fǎ)律规定(dìng)不(bù)健全(quán)，存在(zài)漏洞(dòng)。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業在(zài)我(wǒ)國(guó)起(qǐ)步較慢(màn)，但是(shì)发展(zhǎn)速度(dù)較快(kuài)，但法(fǎ)律规定(dìng)存在(zài)一(yī)定(dìng)的(de)涉後(hòu)性(xìng)，許多(duō)問(wèn)題(tí)的(de)處(chù)理(lǐ)无法(fǎ)可(kě)依，致(zhì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司與(yǔ)業主之(zhī)间的(de)糾紛不(bù)能(néng)得到(dào)很好(hǎo)的(de)解(jiě)決，这(zhè)是(shì)導致(zhì)當前(qián)物(wù)業糾紛不(bù)斷增多(duō)的(de)根(gēn)本(běn)原因(yīn)。雖(suī)然出(chū)台(tái)了(le)《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》以(yǐ)及(jí)《民(mín)法(fǎ)典》，但是(shì)仍存在(zài)小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)中(zhōng)哪些(xiē)是(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)負責，哪些(xiē)是(shì)業主自(zì)身(shēn)負責，哪些(xiē)是(shì)居(jū)委会(huì)負責，責職不(bù)明(míng)，出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)时(shí)相互推卸。

      2、房(fáng)地(dì)産開(kāi)发企業所(suǒ)建房(fáng)屋(wū)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)引发糾紛。部(bù)分(fēn)物(wù)業服(fú)务糾紛是(shì)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发企業所(suǒ)建的(de)房(fáng)屋(wū)的(de)牆(qiáng)體(tǐ)、屋(wū)面(miàn)存在(zài)漏水(shuǐ)致(zhì)業主家(jiā)具受損、装璜受損。大(dà)部(bù)物(wù)業公司與(yǔ)業主签订的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)是(shì)其(qí)與(yǔ)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发企業签订的(de)房(fáng)屋(wū)銷售合同(tóng)的(de)同(tóng)时(shí)签订的(de)，所(suǒ)以(yǐ)業主認为物(wù)業公司與(yǔ)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发企業是(shì)一(yī)家(jiā)，应由(yóu)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发企業承擔的(de)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，应由(yóu)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司承擔。加之(zhī)部(bù)分(fēn)房(fáng)屋(wū)開(kāi)发企業當初为銷售房(fáng)屋(wū)故意(yì)作(zuò)虛假宣传，誇大(dà)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)服(fú)务範圍，特(tè)别是(shì)外(wài)地(dì)開(kāi)发商，房(fáng)屋(wū)銷售完就(jiù)走(zǒu)路，結果(guǒ)業主入(rù)住後(hòu)，发現(xiàn)多(duō)方(fāng)面(miàn)配套(tào)不(bù)到(dào)位(wèi)，或(huò)是(shì)原来(lái)的(de)承諾沒(méi)兌現(xiàn)，为後(hòu)来(lái)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司與(yǔ)業主发生(shēng)矛盾埋下(xià)隐患。

     3、物(wù)業公司服(fú)务人員的(de)素質(zhì)有待提(tí)高(gāo)，服(fú)务存在(zài)瑕疵。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司人員大(dà)多(duō)數是(shì)非(fēi)專業人員，部(bù)分(fēn)是(shì)年(nián)龄較大(dà)，对(duì)相關(guān)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)知識不(bù)夠了(le)解(jiě)，責任心(xīn)不(bù)夠強(qiáng)，有在(zài)做一(yī)天算一(yī)天的(de)想(xiǎng)法(fǎ)，不(bù)能(néng)弄清(qīng)物(wù)業公司與(yǔ)業主之(zhī)间是(shì)服(fú)务合同(tóng)的(de)關(guān)系(xì)，双(shuāng)方(fāng)的(de)地(dì)位(wèi)是(shì)平等的(de)，应嚴格遵守双(shuāng)方(fāng)的(de)物(wù)業合同(tóng)的(de)約定(dìng)，如(rú)对(duì)小區(qū)衛生(shēng)不(bù)能(néng)做到(dào)經(jīng)常化(huà)打(dǎ)掃或(huò)打(dǎ)掃不(bù)及(jí)时(shí);对(duì)小區(qū)的(de)安(ān)全(quán)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)到(dào)位(wèi)，安(ān)保人員流于(yú)形式;对(duì)小商小販進(jìn)入(rù)小區(qū)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)嚴;对(duì)小區(qū)綠(lǜ)化(huà)管(guǎn)理(lǐ)不(bù)到(dào)位(wèi);有时(shí)遇到(dào)涉及(jí)業主权益的(de)糾紛不(bù)敢管(guǎn)，最(zuì)終(zhōng)造成(chéng)業主间发生(shēng)矛盾。最(zuì)終(zhōng)業主们(men)以(yǐ)拖欠(qiàn)物(wù)業费来(lái)表(biǎo)达(dá)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)不(bù)滿。

      4、業主委員会(huì)産生(shēng)不(bù)规範，且(qiě)不(bù)能(néng)真(zhēn)正(zhèng)发揮作(zuò)用(yòng)。有些(xiē)小區(qū)的(de)業主委員会(huì)是(shì)怎麼(me)産生(shēng)的(de)業主均不(bù)清(qīng)楚，業主相应的(de)知情(qíng)权、選擇权不(bù)能(néng)得到(dào)實(shí)現(xiàn)，所(suǒ)以(yǐ)業主易对(duì)業主委員会(huì)的(de)行为産生(shēng)合理(lǐ)懷疑，对(duì)業主委員会(huì)與(yǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司签订的(de)合同(tóng)一(yī)般是(shì)不(bù)予認可(kě)。部(bù)分(fēn)小區(qū)業主委員会(huì)不(bù)能(néng)充分(fēn)行使对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)履行合同(tóng)的(de)監督，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)公司存在(zài)違約行为时(shí)不(bù)能(néng)及(jí)时(shí)交涉，真(zhēn)正(zhèng)代(dài)表(biǎo)業主維護其(qí)合法(fǎ)权益。

     5、部(bù)分(fēn)業主恶意(yì)拖欠(qiàn)物(wù)業费。由(yóu)于(yú)部(bù)分(fēn)小區(qū)業主长(cháng)期居(jū)住在(zài)老(lǎo)居(jū)民(mín)區(qū)，以(yǐ)前(qián)並(bìng)沒(méi)有物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，未交納过(guò)物(wù)業费，現(xiàn)初入(rù)小區(qū)思(sī)想(xiǎng)觀念未能(néng)得到(dào)更新(xīn)。有些(xiē)業主对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)要(yào)求过(guò)高(gāo)，对(duì)家(jiā)庭失竊，房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)，總(zǒng)歸于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)範圍，特(tè)别是(shì)对(duì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)輕(qīng)微的(de)瑕疵就(jiù)大(dà)作(zuò)文(wén)章(zhāng)等，當出(chū)現(xiàn)这(zhè)類(lèi)情(qíng)況时(shí)就(jiù)拒付全(quán)部(bù)物(wù)業费。

     6、部(bù)分(fēn)業主買(mǎi)房(fáng)後(hòu)长(cháng)期不(bù)居(jū)住或(huò)将房(fáng)屋(wū)出(chū)租給(gěi)他(tā)人。部(bù)分(fēn)業主認为自(zì)己长(cháng)期不(bù)居(jū)住在(zài)小區(qū)，就(jiù)拒付物(wù)業费，或(huò)在(zài)房(fáng)屋(wū)了(le)租他(tā)人时(shí)，其(qí)以(yǐ)與(yǔ)承租人約定(dìng)了(le)物(wù)業费由(yóu)承租人承擔，以(yǐ)引来(lái)对(duì)抗物(wù)業公司，不(bù)交納物(wù)業费。