同(tóng)樣(yàng)買(mǎi)一(yī)部(bù)車为什(shén)麼(me)有的(de)開(kāi)幾(jǐ)年(nián)就(jiù)出(chū)問(wèn)題(tí)，而(ér)有些(xiē)開(kāi)十(shí)幾(jǐ)年(nián)還(huán)完好(hǎo)如(rú)初。同(tóng)理(lǐ)有的(de)小區(qū)住幾(jǐ)年(nián)就(jiù)破爛不(bù)堪，而(ér)有的(de)小區(qū)住幾(jǐ)十(shí)年(nián)還(huán)完好(hǎo)如(rú)初？这(zhè)就(jiù)是(shì)保養和(hé)維護的(de)作(zuò)用(yòng)。所(suǒ)不(bù)同(tóng)的(de)是(shì)車子保養車主是(shì)看(kàn)得見(jiàn)的(de)，而(ér)小區(qū)公共(gòng)設施設備的(de)維護是(shì)業主不(bù)容易看(kàn)得見(jiàn)的(de)。大(dà)多(duō)業主因(yīn)工作(zuò)原因(yīn)平时(shí)看(kàn)到(dào)的(de)多(duō)是(shì)保安(ān)和(hé)保潔的(de)服(fú)务，而(ér)且(qiě)家(jiā)中(zhōng)被(bèi)盜物(wù)業大(dà)多(duō)又不(bù)負責賠償，保潔也(yě)不(bù)管(guǎn)打(dǎ)掃業主家(jiā)里(lǐ)衛生(shēng)，覺得物(wù)業费交的(de)冤枉，所(suǒ)以(yǐ)物(wù)業行業曆来(lái)被(bèi)一(yī)些(xiē)人嚴重妖魔化(huà)，甚至(zhì)取(qǔ)消物(wù)業行業的(de)呼聲也(yě)越来(lái)越大(dà)。那(nà)麼(me)我(wǒ)就(jiù)問(wèn)大(dà)家(jiā)一(yī)聲，既然物(wù)業行業像有些(xiē)人認为的(de)那(nà)樣(yàng)罪大(dà)恶极(jí)，那(nà)麼(me)國(guó)家(jiā)为什(shén)麼(me)不(bù)取(qǔ)締物(wù)業行業，相反(fǎn)還(huán)任其(qí)发展(zhǎn)壮大(dà)呢？

  一(yī)、 存在(zài)即为合理(lǐ)

  中(zhōng)國(guó)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業上(shàng)世紀80年(nián)代(dài)從深圳興起(qǐ)，来(lái)自(zì)于(yú)香(xiāng)港，然後(hòu)迅速在(zài)整个(gè)中(zhōng)國(guó)大(dà)陸被(bèi)接受。可(kě)見(jiàn)其(qí)生(shēng)命力之(zhī)強(qiáng)，但面(miàn)对(duì)这(zhè)一(yī)新(xīn)生(shēng)事(shì)，不(bù)管(guǎn)是(shì)政(zhèng)府、社会(huì)、媒體(tǐ)還(huán)是(shì)廣大(dà)業主，甚至(zhì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)從業人員对(duì)这(zhè)个(gè)行業重要(yào)性(xìng)的(de)認識都有偏差。

  作(zuò)为一(yī)个(gè)舶来(lái)品，大(dà)家(jiā)只(zhī)知其(qí)一(yī)，不(bù)知其(qí)二(èr)；剛從筒子樓、大(dà)雜院(yuàn)、從單位(wèi)房(fáng)搬出(chū)来(lái)的(de)人，尤其(qí)是(shì)從農村出(chū)来(lái)的(de)人们(men)，自(zì)由(yóu)散(sàn)漫慣了(le)，根(gēn)本(běn)沒(méi)有花(huā)錢(qián)買(mǎi)服(fú)务，買(mǎi)生(shēng)活品質(zhì)这(zhè)類(lèi)概念，更不(bù)去(qù)想(xiǎng)幾(jǐ)十(shí)年(nián)，上(shàng)百(bǎi)年(nián)以(yǐ)後(hòu)自(zì)己的(de)房(fáng)産会(huì)如(rú)何。

  作(zuò)为一(yī)種(zhǒng)普遍(biàn)流行的(de)實(shí)用(yòng)主義态度(dù)，大(dà)家(jiā)只(zhī)把(bǎ)物(wù)業服(fú)务理(lǐ)解(jiě)为簡單的(de)，甚至(zhì)是(shì)可(kě)有可(kě)无的(de)打(dǎ)掃衛生(shēng)，“伺候人的(de)行業”。甚至(zhì)有的(de)業主说(shuō)，我(wǒ)们(men)不(bù)要(yào)物(wù)業，我(wǒ)们(men)自(zì)己管(guǎn)。大(dà)家(jiā)完全(quán)忽視了(le)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業的(de)專業性(xìng)及(jí)对(duì)整个(gè)社会(huì)财富的(de)重要(yào)意(yì)義。但大(dà)家(jiā)想(xiǎng)一(yī)想(xiǎng)，如(rú)果(guǒ)沒(méi)有物(wù)業企業的(de)專業服(fú)务，二(èr)次(cì)供水(shuǐ)設施就(jiù)会(huì)沒(méi)有專人維護，高(gāo)层(céng)住戶的(de)饮水(shuǐ)就(jiù)難以(yǐ)實(shí)現(xiàn)；如(rú)果(guǒ)沒(méi)有物(wù)業人員的(de)專業服(fú)务，每个(gè)小區(qū)的(de)用(yòng)電(diàn)設備得不(bù)到(dào)維護，住戶用(yòng)電(diàn)成(chéng)为難題(tí)，電(diàn)梯(tī)也(yě)无法(fǎ)運行；如(rú)果(guǒ)沒(méi)有物(wù)業人員的(de)專業服(fú)务，小區(qū)的(de)垃圾就(jiù)沒(méi)有人清(qīng)掃，各(gè)種(zhǒng)排污管(guǎn)道(dào)就(jiù)沒(méi)人疏通(tòng)清(qīng)理(lǐ)，居(jū)住环(huán)境也(yě)将變(biàn)恶化(huà)。更为重要(yào)的(de)是(shì)如(rú)果(guǒ)沒(méi)有物(wù)業人員的(de)專業服(fú)务，消防設備就(jiù)会(huì)癱瘓，一(yī)旦火災发生(shēng)，後(hòu)果(guǒ)就(jiù)不(bù)堪設想(xiǎng)。

  所(suǒ)以(yǐ)，物(wù)業是(shì)城(chéng)市(shì)生(shēng)活中(zhōng)不(bù)可(kě)或(huò)缺的(de)行業，國(guó)家(jiā)不(bù)可(kě)能(néng)人雲(yún)亦雲(yún)，目光短(duǎn)淺，去(qù)取(qǔ)消物(wù)業行業，相反(fǎn)國(guó)家(jiā)耐着性(xìng)子在(zài)这(zhè)方(fāng)面(miàn)進(jìn)行教育和(hé)引導。甚至(zhì)希望通(tòng)过(guò)業主起(qǐ)訴不(bù)守約的(de)物(wù)業或(huò)物(wù)業起(qǐ)訴不(bù)守約的(de)業主，使物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)逐漸走(zǒu)向(xiàng)成(chéng)熟。

  另(lìng)外(wài)由(yóu)于(yú)人们(men)的(de)短(duǎn)視，不(bù)重視物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，廣大(dà)業主的(de)房(fáng)屋(wū)就(jiù)会(huì)貶值，如(rú)果(guǒ)房(fáng)屋(wū)貶值了(le)，不(bù)就(jiù)是(shì)整个(gè)社会(huì)财富的(de)貶值嗎？如(rú)果(guǒ)所(suǒ)有的(de)新(xīn)興小區(qū)都因(yīn)为缺乏管(guǎn)理(lǐ)而(ér)成(chéng)为新(xīn)的(de)大(dà)雜院(yuàn)、貧民(mín)窟，整个(gè)社会(huì)不(bù)就(jiù)重新(xīn)陷入(rù)貧困、混亂和(hé)罪恶嗎？所(suǒ)以(yǐ)，在(zài)中(zhōng)國(guó)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)不(bù)單單是(shì)經(jīng)濟，也(yě)是(shì)政(zhèng)治、理(lǐ)性(xìng)、教育、智慧和(hé)道(dào)德的(de)問(wèn)題(tí)。

  二(èr)、人们(men)对(duì)物(wù)業费本(běn)質(zhì)的(de)曲解(jiě)終(zhōng)将会(huì)水(shuǐ)落(là)石(dàn)出(chū)

  那(nà)麼(me)業主对(duì)物(wù)業为什(shén)麼(me)这(zhè)麼(me)反(fǎn)感(gǎn)呢？中(zhōng)國(guó)人暴富了(le)，但還(huán)沒(méi)有買(mǎi)服(fú)务这(zhè)个(gè)觀念，買(mǎi)房(fáng)子要(yào)大(dà)，只(zhī)問(wèn)房(fáng)價不(bù)管(guǎn)其(qí)它(tā)。而(ér)且(qiě)，贪小便宜心(xīn)里(lǐ)嚴重。花(huā)幾(jǐ)百(bǎi)万(wàn)買(mǎi)房(fáng)子可(kě)以(yǐ)，花(huā)幾(jǐ)百(bǎi)块(kuài)錢(qián)交物(wù)業费覺得虧。同(tóng)时(shí)更是(shì)对(duì)物(wù)業费本(běn)質(zhì)的(de)曲解(jiě)造成(chéng)的(de)。下(xià)面(miàn)就(jiù)重点说(shuō)一(yī)下(xià)物(wù)業费的(de)本(běn)質(zhì)：

大(dà)家(jiā)在(zài)購買(mǎi)商品房(fáng)时(shí)，其(qí)實(shí)是(shì)購買(mǎi)了(le)两(liǎng)部(bù)分(fēn)物(wù)業：專有部(bù)分(fēn)和(hé)共(gòng)有部(bù)分(fēn)。專有部(bù)分(fēn)就(jiù)是(shì)房(fáng)産证规定(dìng)的(de)那(nà)部(bù)分(fēn)，是(shì)房(fáng)産開(kāi)发企業交房(fáng)时(shí)業主直(zhí)接得到(dào)的(de)部(bù)分(fēn)。大(dà)部(bù)分(fēn)業主就(jiù)認为購房(fáng)只(zhī)買(mǎi)了(le)这(zhè)部(bù)分(fēn)。正(zhèng)因(yīn)为这(zhè)種(zhǒng)認識上(shàng)的(de)错誤造就(jiù)了(le)以(yǐ)後(hòu)和(hé)物(wù)業公司的(de)不(bù)和(hé)諧。

  而(ér)共(gòng)有部(bù)分(fēn)是(shì)指，建築區(qū)划内的(de)建設用(yòng)地(dì)使用(yòng)权，專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)建築物(wù)部(bù)分(fēn)，以(yǐ)及(jí)建築區(qū)划内建築物(wù)以(yǐ)外(wài)的(de)其(qí)他(tā)公共(gòng)场(chǎng)所(suǒ)、公用(yòng)設施等。共(gòng)有部(bù)分(fēn)因(yīn)供給(gěi)所(suǒ)有者(zhě)共(gòng)用(yòng)，其(qí)权利应歸屬于(yú)全(quán)體(tǐ)或(huò)一(yī)部(bù)分(fēn)所(suǒ)有者(zhě)共(gòng)有。正(zhèng)因(yīn)为它(tā)不(bù)能(néng)區(qū)分(fēn)为某一(yī)戶業主所(suǒ)有，因(yīn)此(cǐ)在(zài)房(fáng)産開(kāi)发企業交房(fáng)时(shí)，把(bǎ)这(zhè)一(yī)共(gòng)有部(bù)分(fēn)作(zuò)为整體(tǐ)交給(gěi)了(le)招标(biāo)成(chéng)功的(de)物(wù)業公司管(guǎn)理(lǐ)。这(zhè)也(yě)是(shì)大(dà)部(bù)分(fēn)業主購房(fáng)後(hòu)容易忽略的(de)部(bù)分(fēn)。

  对(duì)于(yú)專有部(bù)分(fēn)民(mín)法(fǎ)典第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：業主对(duì)其(qí)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)享有占有、使用(yòng)、收(shōu)益和(hé)處(chù)分(fēn)的(de)权利。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，这(zhè)部(bù)分(fēn)对(duì)外(wài)签订合同(tóng)，業主是(shì)當仁不(bù)讓的(de)主角(jiǎo)，譬如(rú)聘請家(jiā)政(zhèng)服(fú)务。其(qí)间所(suǒ)有維護的(de)费用(yòng)當然也(yě)是(shì)業主自(zì)掏腰包(bāo)的(de)，物(wù)業企業是(shì)不(bù)会(huì)染指的(de)。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)業主家(jiā)里(lǐ)比如(rú)電(diàn)燈(dēng)壞了(le)、家(jiā)中(zhōng)電(diàn)路壞了(le)、家(jiā)里(lǐ)暖气(qì)不(bù)热(rè)、水(shuǐ)龍头(tóu)壞了(le)等，物(wù)業企業是(shì)可(kě)以(yǐ)不(bù)提(tí)供服(fú)务的(de)，提(tí)供的(de)話(huà)，对(duì)此(cǐ)服(fú)务可(kě)以(yǐ)收(shōu)费，也(yě)就(jiù)是(shì)常说(shuō)的(de)有償服(fú)务。而(ér)对(duì)于(yú)共(gòng)有部(bù)分(fēn)民(mín)法(fǎ)典第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：業主对(duì)建築物(wù)專有部(bù)分(fēn)以(yǐ)外(wài)的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，享有权利，承擔義务，不(bù)得以(yǐ)放(fàng)弃权利为由(yóu)不(bù)履行義务。公共(gòng)部(bù)分(fēn)作(zuò)为業主生(shēng)活中(zhōng)不(bù)可(kě)或(huò)缺的(de)一(yī)部(bù)分(fēn)，它(tā)的(de)維修、養護及(jí)服(fú)务的(de)總(zǒng)费用(yòng)當然也(yě)由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主承擔。这(zhè)个(gè)费用(yòng)就(jiù)是(shì)物(wù)業费，也(yě)叫公共(gòng)部(bù)分(fēn)管(guǎn)理(lǐ)费 。所(suǒ)以(yǐ)物(wù)業费的(de)本(běn)質(zhì)是(shì)应當由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)同(tóng)分(fēn)攤的(de)费用(yòng)。一(yī)般包(bāo)括房(fáng)屋(wū)及(jí)配套(tào)的(de)設施設備和(hé)相關(guān)场(chǎng)地(dì)進(jìn)行維修、養護、管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)以(yǐ)及(jí)維護相關(guān)區(qū)域内的(de)环(huán)境衛生(shēng)和(hé)秩序的(de)费用(yòng)。那(nà)麼(me)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)如(rú)何确定(dìng)呢?

  理(lǐ)論上(shàng)物(wù)業费包(bāo)括：

  1.管(guǎn)理(lǐ)、服(fú)务人員的(de)工資和(hé)按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)福利费：指人員的(de)费用(yòng)，包(bāo)括基本(běn)工資，按规定(dìng)提(tí)取(qǔ)的(de)福利费、加班(bān)费和(hé)服(fú)装费，不(bù)包(bāo)括管(guǎn)理(lǐ)、服(fú)务人員的(de)獎金(jīn)(獎金(jīn)是(shì)根(gēn)據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中(zhōng)提(tí)取(qǔ)的(de))。

  2.公共(gòng)設施、設備日(rì)常運行維修及(jí)保養费，包(bāo)括：

  (1)公共(gòng)建築(如(rú)过(guò)道(dào)、門(mén)廳、樓梯(tī)及(jí)道(dào)路环(huán)境)内的(de)各(gè)種(zhǒng)土(tǔ)建維修费;(2)給(gěi)排水(shuǐ)日(rì)常運行、維修及(jí)保養费;(3)電(diàn)气(qì)系(xì)統設備維修保養费;(4)弱(ruò)電(diàn)系(xì)統設備維修保養费;(5)消防系(xì)統設備維修保養费;(6)公共(gòng)照明(míng)费;(7)不(bù)可(kě)預見(jiàn)费;(8)易損件(jiàn)更新(xīn)準備金(jīn)。

  3.綠(lǜ)化(huà)管(guǎn)理(lǐ)费：指小區(qū)环(huán)境綠(lǜ)化(huà)的(de)養護费用(yòng)，包(bāo)括：綠(lǜ)化(huà)工具费、勞保用(yòng)品费、綠(lǜ)化(huà)用(yòng)水(shuǐ)费、農药化(huà)肥费、雜草(cǎo)清(qīng)運费、景觀再造费。

  4.清(qīng)潔衛生(shēng)费：包(bāo)括清(qīng)潔工具、勞保用(yòng)品、衛生(shēng)防疫殺毒费、化(huà)糞池清(qīng)掏费、垃圾外(wài)運费和(hé)清(qīng)潔环(huán)衛所(suǒ)需之(zhī)其(qí)他(tā)费用(yòng)。

  5. 安(ān)保费：小區(qū)公共(gòng)秩序的(de)維持(chí)费用(yòng)。包(bāo)括：安(ān)保器材装備费(安(ān)保系(xì)統、安(ān)保器材等);保安(ān)人員人身(shēn)保險费(如(rú)每年(nián)投保2万(wàn)元(yuán)人身(shēn)意(yì)外(wài)傷害險，保險费率为4‰)。《物(wù)業服(fú)务合同(tóng)》約定(dìng)的(de)安(ān)保服(fú)务，僅指物(wù)業企業为了(le)維護物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)公共(gòng)秩序和(hé)物(wù)業使用(yòng)的(de)安(ān)全(quán)而(ér)實(shí)施的(de)必要(yào)的(de)正(zhèng)常防範性(xìng)安(ān)全(quán)保衛活動(dòng)。所(suǒ)以(yǐ)如(rú)果(guǒ)物(wù)業公司能(néng)夠提(tí)供其(qí)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)責任義务，即使業主家(jiā)中(zhōng)被(bèi)盜，物(wù)業公司也(yě)不(bù)承擔連(lián)带(dài)賠償責任。

  6.辦(bàn)公费：交通(tòng)费(車輛及(jí)保險維護费用(yòng))、通(tòng)訊费、低(dī)值易耗辦(bàn)公用(yòng)品费、書(shū)報费、廣告宣传社區(qū)文(wén)化(huà)费、辦(bàn)公用(yòng)房(fáng)租金(jīn)(含水(shuǐ)電(diàn)费)、其(qí)它(tā)雜項等。

  7.物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業固定(dìng)資産折旧(jiù)率：固定(dìng)資産包(bāo)括：交通(tòng)工具、通(tòng)訊設備、辦(bàn)公設備、工程維修設備、其(qí)他(tā)設備等。固定(dìng)資産平均折旧(jiù)年(nián)限一(yī)般为5年(nián)。

  8.利润：利润率按各(gè)地(dì)物(wù)價主管(guǎn)部(bù)門(mén)根(gēn)據(jù)本(běn)地(dì)區(qū)實(shí)际情(qíng)況确定(dìng)，一(yī)般普通(tòng)住宅(zhái)小區(qū)平均利润率不(bù)高(gāo)于(yú)社会(huì)平均利润率为上(shàng)限。

  9.法(fǎ)定(dìng)税费：法(fǎ)定(dìng)税费指按現(xiàn)行税法(fǎ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業在(zài)進(jìn)行企業經(jīng)營活動(dòng)过(guò)程中(zhōng)应繳納的(de)税费。物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業享受國(guó)家(jiā)对(duì)第(dì)三(sān)産業的(de)優惠政(zhèng)策，应繳納的(de)税费主要(yào)是(shì)两(liǎng)税一(yī)费(代(dài)收(shōu)代(dài)繳部(bù)分(fēn)不(bù)計(jì)征)。

  當然需要(yào)特(tè)别说(shuō)明(míng)的(de)是(shì)由(yóu)于(yú)物(wù)業公司是(shì)服(fú)务性(xìng)質(zhì)，为了(le)更有利于(yú)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施設備的(de)大(dà)修、中(zhōng)修和(hé)更新(xīn)、改造，法(fǎ)律並(bìng)沒(méi)有賦予物(wù)業公司这(zhè)部(bù)分(fēn)权利，而(ér)是(shì)政(zhèng)府專門(mén)向(xiàng)業主征收(shōu)了(le)这(zhè)項專項維修資金(jīn)，也(yě)就(jiù)是(shì)我(wǒ)们(men)说(shuō)的(de)“大(dà)修基金(jīn)”。因(yīn)此(cǐ)物(wù)業费不(bù)包(bāo)括因(yīn)建築質(zhì)量(liàng)導致(zhì)的(de)種(zhǒng)種(zhǒng)問(wèn)題(tí)，比如(rú)漏水(shuǐ)、滲水(shuǐ)、裂縫等。但这(zhè)方(fāng)面(miàn)出(chū)了(le)問(wèn)題(tí)物(wù)業公司有義务替業主向(xiàng)開(kāi)发商反(fǎn)映。保修期内由(yóu)開(kāi)发商負責處(chù)理(lǐ)，出(chū)了(le)保修期就(jiù)只(zhī)能(néng)申請使用(yòng)專項維修資金(jīn)解(jiě)決。

  以(yǐ)上(shàng)9項费用(yòng)即为物(wù)業费用(yòng)構成(chéng)，測算出(chū)来(lái)後(hòu)全(quán)部(bù)相加就(jiù)是(shì)公共(gòng)性(xìng)服(fú)务總(zǒng)费用(yòng)。那(nà)麼(me)每戶每月(yuè)物(wù)業费收(shōu)费标(biāo)準即为前(qián)9項之(zhī)和(hé)再除以(yǐ)總(zǒng)建築面(miàn)積和(hé)12个(gè)月(yuè)，即得出(chū)每月(yuè)每平方(fāng)米(mǐ)应交金(jīn)額，然後(hòu)再乘以(yǐ)每戶的(de)建築面(miàn)積。但这(zhè)種(zhǒng)理(lǐ)論上(shàng)的(de)方(fāng)法(fǎ)在(zài)實(shí)际工作(zuò)中(zhōng)計(jì)算会(huì)有一(yī)定(dìng)的(de)困難。所(suǒ)以(yǐ)目前(qián)物(wù)業费的(de)收(shōu)费标(biāo)準簡化(huà)为：

 （1）住宅(zhái)前(qián)期物(wù)業服(fú)务收(shōu)费實(shí)行政(zhèng)府定(dìng)價，收(shōu)费标(biāo)準由(yóu)價格主管(guǎn)部(bù)門(mén)会(huì)同(tóng)同(tóng)級住建主管(guǎn)部(bù)門(mén)制定(dìng)並(bìng)公布(bù)基準價及(jí)浮動(dòng)幅度(dù)，建立動(dòng)态调整机制。具體(tǐ)物(wù)業费的(de)收(shōu)费标(biāo)準由(yóu)建設單位(wèi)走(zǒu)招投标(biāo)程序後(hòu)确。

 （2）住宅(zhái)前(qián)期物(wù)業服(fú)务以(yǐ)外(wài)的(de)價格由(yóu)市(shì)场(chǎng)競争産生(shēng)，實(shí)行市(shì)场(chǎng)调节(jié)。實(shí)行市(shì)场(chǎng)调节(jié)的(de)物(wù)業服(fú)务收(shōu)费应當遵循合理(lǐ)、公開(kāi)及(jí)费用(yòng)與(yǔ)服(fú)务質(zhì)量(liàng)相适应的(de)原則，由(yóu)業主與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)。

  那(nà)麼(me)这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)如(rú)何向(xiàng)每戶業主分(fēn)攤呢？

  民(mín)法(fǎ)典第(dì)三(sān)百(bǎi)零(líng)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：共(gòng)有人对(duì)共(gòng)有物(wù)的(de)管(guǎn)理(lǐ)费用(yòng)以(yǐ)及(jí)其(qí)它(tā)負擔，有約定(dìng)的(de)，按照其(qí)約定(dìng)；沒(méi)有約定(dìng)或(huò)者(zhě)約定(dìng)不(bù)明(míng)的(de)，按份共(gòng)有人按照其(qí)份額負擔，共(gòng)同(tóng)共(gòng)有人共(gòng)同(tóng)負擔。

  物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)本(běn)質(zhì)是(shì)業主对(duì)建築物(wù)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)。但由(yóu)于(yú)这(zhè)樣(yàng)和(hé)那(nà)樣(yàng)的(de)原因(yīn)，業主自(zì)己是(shì)无法(fǎ)管(guǎn)好(hǎo)它(tā)的(de)。于(yú)是(shì)只(zhī)好(hǎo)聘請專業的(de)管(guǎn)理(lǐ)队伍代(dài)替自(zì)己管(guǎn)理(lǐ)，而(ér)物(wù)業公司就(jiù)是(shì)其(qí)中(zhōng)之(zhī)一(yī)。作(zuò)为回(huí)報，在(zài)現(xiàn)實(shí)中(zhōng)物(wù)業费的(de)支付方(fāng)式一(yī)般有两(liǎng)種(zhǒng)：酬薪制是(shì)指在(zài)預收(shōu)的(de)物(wù)業服(fú)务费中(zhōng)，按約定(dìng)比例或(huò)約定(dìng)數額，提(tí)取(qǔ)酬金(jīn)支付給(gěi)物(wù)業公司，其(qí)餘全(quán)部(bù)用(yòng)于(yú)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)的(de)支出(chū)，結餘或(huò)者(zhě)不(bù)足均由(yóu)業主享有或(huò)者(zhě)承擔。包(bāo)干(gàn)制是(shì)指該小區(qū)的(de)業主通(tòng)过(guò)一(yī)个(gè)招标(biāo)和(hé)投标(biāo)的(de)形式来(lái)選出(chū)一(yī)个(gè)符合他(tā)们(men)的(de)相關(guān)的(de)資質(zhì)要(yào)求的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業来(lái)給(gěi)他(tā)们(men)進(jìn)行服(fú)务，然後(hòu)支付給(gěi)这(zhè)个(gè)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)企業一(yī)笔固定(dìng)的(de)服(fú)务费用(yòng)，那(nà)麼(me)这(zhè)一(yī)笔费用(yòng)的(de)盈利以(yǐ)及(jí)虧損都将由(yóu)这(zhè)个(gè)物(wù)業企業所(suǒ)享有或(huò)者(zhě)是(shì)自(zì)行承擔。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，包(bāo)干(gàn)制是(shì)物(wù)業和(hé)小區(qū)業主商量(liàng)好(hǎo)之(zhī)後(hòu)的(de)一(yī)切(qiè)，不(bù)管(guǎn)之(zhī)後(hòu)物(wù)業公司是(shì)盈利還(huán)是(shì)会(huì)虧損都将與(yǔ)小區(qū)的(de)業主毫(háo)无關(guān)系(xì)，然而(ér)酬金(jīn)制則是(shì)抽出(chū)那(nà)一(yī)部(bù)分(fēn)利益，其(qí)餘的(de)虧損或(huò)者(zhě)是(shì)盈利都是(shì)由(yóu)小區(qū)業主来(lái)承擔或(huò)者(zhě)是(shì)享有，也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)一(yī)个(gè)的(de)風(fēng)險是(shì)由(yóu)業主所(suǒ)承擔的(de)，一(yī)个(gè)的(de)風(fēng)險是(shì)由(yóu)小區(qū)的(de)物(wù)業所(suǒ)承擔的(de)。我(wǒ)國(guó)目前(qián)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费的(de)價格基本(běn)都是(shì)按照建築面(miàn)積計(jì)價的(de)。

  至(zhì)此(cǐ)通(tòng)过(guò)对(duì)物(wù)業费實(shí)質(zhì)的(de)了(le)解(jiě)，我(wǒ)们(men)就(jiù)会(huì)明(míng)白为什(shén)麼(me)空(kōng)置房(fáng)和(hé)一(yī)樓的(de)業主都要(yào)從建築商交房(fáng)日(rì)開(kāi)始(shǐ)全(quán)額繳納物(wù)業费，除非(fēi)是(shì)業主和(hé)物(wù)業之(zhī)间進(jìn)行協商达(dá)到(dào)統一(yī)減免交费的(de)意(yì)見(jiàn)。因(yīn)为共(gòng)有部(bù)分(fēn)與(yǔ)專有部(bù)分(fēn)具有緊密聯系(xì)，每一(yī)个(gè)業主包(bāo)括空(kōng)置房(fáng)業主都從物(wù)業服(fú)务企業对(duì)于(yú)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)與(yǔ)保養中(zhōng)受益，物(wù)業费的(de)交納義务对(duì)全(quán)體(tǐ)業主而(ér)言是(shì)均等的(de)，如(rú)果(guǒ)不(bù)收(shōu)取(qǔ)空(kōng)置房(fáng)的(de)物(wù)業费，对(duì)于(yú)真(zhēn)正(zhèng)居(jū)住的(de)業主们(men)来(lái)说(shuō)是(shì)一(yī)件(jiàn)不(bù)公平的(de)事(shì)情(qíng)。

  三(sān)、理(lǐ)解(jiě)万(wàn)歲

  物(wù)業公司不(bù)会(huì)也(yě)不(bù)可(kě)能(néng)是(shì)万(wàn)能(néng)主 那(nà)種(zhǒng)認为交了(le)物(wù)業费，物(wù)業就(jiù)应該啥都管(guǎn)的(de)理(lǐ)念是(shì)错誤的(de)。業主違章(zhāng)搭建，影響鄰居(jū)家(jiā)通(tòng)風(fēng)、采光、出(chū)行，装空(kōng)调占了(le)别人的(de)位(wèi)置等，向(xiàng)物(wù)業公司反(fǎn)映，物(wù)業去(qù)做必要(yào)的(de)沟(gōu)通(tòng)交流，解(jiě)釋说(shuō)明(míng)工作(zuò)，这(zhè)是(shì)物(wù)業分(fēn)内的(de)事(shì)，但你不(bù)能(néng)強(qiáng)人所(suǒ)難，一(yī)定(dìng)要(yào)給(gěi)你解(jiě)決。因(yīn)为物(wù)業公司並(bìng)不(bù)具備任何行政(zhèng)執法(fǎ)权，它(tā)只(zhī)是(shì)一(yī)个(gè)企業。它(tā)可(kě)以(yǐ)对(duì)業主進(jìn)行规劝、制止和(hé)報告政(zhèng)府有關(guān)職能(néng)部(bù)門(mén)。物(wù)業公司既不(bù)能(néng)揮起(qǐ)花(huā)拳绣腿粉碎違章(zhāng)搭建，也(yě)不(bù)能(néng)坐在(zài)原告席(xí)起(qǐ)訴業主；相反(fǎn)权益受到(dào)侵害的(de)業主，完全(quán)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)政(zhèng)府有關(guān)職能(néng)部(bù)門(mén)舉報或(huò)者(zhě)依法(fǎ)向(xiàng)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)起(qǐ)訴。所(suǒ)以(yǐ)業主決不(bù)可(kě)以(yǐ)意(yì)气(qì)用(yòng)事(shì)，以(yǐ)不(bù)交物(wù)業费相威脅。

  當然一(yī)个(gè)巴掌拍不(bù)響，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)行業目前(qián)良莠不(bù)齐，个(gè)别管(guǎn)理(lǐ)水(shuǐ)平差，培訓不(bù)到(dào)位(wèi)，敗壞了(le)整个(gè)物(wù)業行業的(de)名(míng)聲，再加上(shàng)業主的(de)不(bù)团(tuán)結也(yě)使業主无法(fǎ)作(zuò)为权力主體(tǐ)與(yǔ)物(wù)業公司形成(chéng)健康有力的(de)制衡等等，多(duō)方(fāng)面(miàn)原因(yīn)造成(chéng)了(le)物(wù)業发展(zhǎn)的(de)不(bù)确定(dìng)性(xìng)及(jí)缺乏透明(míng)、誠信(xìn)度(dù)。另(lìng)外(wài)，物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)實(shí)际在(zài)被(bèi)動(dòng)擔負着传統基层(céng)政(zhèng)府職責，但又缺乏政(zhèng)府的(de)权威及(jí)行政(zhèng)、司法(fǎ)體(tǐ)制的(de)支持(chí)，結果(guǒ)導致(zhì)尴尬局(jú)面(miàn)。物(wù)業管(guǎn)也(yě)不(bù)是(shì)，不(bù)管(guǎn)也(yě)不(bù)行。加之(zhī)業主对(duì)物(wù)業工作(zuò)期望值太高(gāo)，又缺乏理(lǐ)解(jiě)和(hé)必要(yào)的(de)配合，交流、沟(gōu)通(tòng)不(bù)暢，本(běn)来(lái)的(de)小問(wèn)題(tí)常常发展(zhǎn)成(chéng)大(dà)错誤。一(yī)句(jù)話(huà)，物(wù)業、業主大(dà)家(jiā)都有問(wèn)題(tí)，絕不(bù)簡單的(de)是(shì)哪个(gè)方(fāng)面(miàn)的(de)問(wèn)題(tí)。我(wǒ)们(men)面(miàn)臨的(de)物(wù)業問(wèn)題(tí)是(shì)我(wǒ)國(guó)現(xiàn)階(jiē)段(duàn)在(zài)发展(zhǎn)中(zhōng)出(chū)現(xiàn)的(de)整體(tǐ)問(wèn)題(tí)的(de)反(fǎn)映。

  所(suǒ)以(yǐ)我(wǒ)们(men)不(bù)能(néng)因(yīn)噎廢食，非(fēi)要(yào)高(gāo)喊廢除物(wù)業公司而(ér)逞口(kǒu)舌(shé)之(zhī)快(kuài)。同(tóng)时(shí)要(yào)讓業主認識到(dào)，不(bù)交物(wù)業费是(shì)自(zì)毀，不(bù)能(néng)解(jiě)決任何問(wèn)題(tí)，否則，人人都去(qù)效仿，就(jiù)会(huì)導致(zhì)整个(gè)社區(qū)災難的(de)多(duō)米(mǐ)諾骨(gǔ)牌(pái)效应。因(yīn)为，那(nà)些(xiē)遵紀守法(fǎ)繳费的(de)廣大(dà)業主无論如(rú)何不(bù)能(néng)與(yǔ)傷害他(tā)们(men)根(gēn)本(běn)利益的(de)不(bù)繳费業主团(tuán)結起(qǐ)来(lái)，这(zhè)时(shí)，業主群(qún)體(tǐ)就(jiù)首先(xiān)開(kāi)始(shǐ)分(fēn)裂了(le)，最(zuì)終(zhōng)受害的(de)還(huán)是(shì)我(wǒ)们(men)業主自(zì)己。

  四(sì)、物(wù)業行業前(qián)途光明(míng)

  物(wù)業服(fú)务行業涉及(jí)到(dào)千(qiān)家(jiā)万(wàn)戶，物(wù)業服(fú)务糾紛在(zài)所(suǒ)難免。出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)並(bìng)非(fēi)洪水(shuǐ)猛獸、不(bù)可(kě)调和(hé)，找(zhǎo)到(dào)其(qí)中(zhōng)處(chù)理(lǐ)之(zhī)策才是(shì)正(zhèng)道(dào)。現(xiàn)在(zài)國(guó)家(jiā)正(zhèng)在(zài)全(quán)面(miàn)推進(jìn)社區(qū)物(wù)業黨建聯建，構建黨建引領、各(gè)方(fāng)協同(tóng)、群(qún)衆參與(yǔ)、制度(dù)保障的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)新(xīn)格局(jú)，相信(xìn)不(bù)遠(yuǎn)的(de)将来(lái)，業主、物(wù)業定(dìng)能(néng)和(hé)睦相處(chù)，群(qún)衆在(zài)城(chéng)市(shì)生(shēng)活得会(huì)更方(fāng)便、更舒心(xīn)、更美(měi)好(hǎo)！