近(jìn)日(rì)，輝南(nán)縣(xiàn)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)審理(lǐ)了(le)一(yī)起(qǐ)業主拒交物(wù)業费的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)糾紛。

案(àn)情(qíng)回(huí)顧

  2014年(nián)被(bèi)告小甲接受某地(dì)産公司房(fáng)屋(wū)並(bìng)入(rù)住，自(zì)2017年(nián)至(zhì)2021年(nián)一(yī)直(zhí)沒(méi)有繳納物(wù)業费，經(jīng)原告某物(wù)業公司多(duō)次(cì)交涉，被(bèi)告仍然以(yǐ)房(fáng)屋(wū)可(kě)視電(diàn)話(huà)、門(mén)鈴未安(ān)装，玻璃有裂纹等理(lǐ)由(yóu)拒繳。而(ér)原告認为被(bèi)告接受了(le)物(wù)業公司提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务，应及(jí)时(shí)繳納物(wù)業费，被(bèi)告拒絕繳納物(wù)業费的(de)行为，嚴重影響原告公司正(zhèng)常運營。原告为維護自(zì)身(shēn)合法(fǎ)权益，故向(xiàng)輝南(nán)縣(xiàn)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)起(qǐ)訴訟，請求法(fǎ)院(yuàn)判令被(bèi)告支付物(wù)業费及(jí)滞納金(jīn)並(bìng)承擔訴訟发生(shēng)的(de)费用(yòng)。

  收(shōu)到(dào)原告訴訟後(hòu)，承辦(bàn)法(fǎ)官第(dì)一(yī)时(shí)间聯系(xì)双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人，本(běn)想(xiǎng)通(tòng)过(guò)訴前(qián)调解(jiě)盡快(kuài)化(huà)解(jiě)糾紛，但被(bèi)告拒不(bù)同(tóng)意(yì)，法(fǎ)官为滿足双(shuāng)方(fāng)當事(shì)人的(de)意(yì)願，在(zài)征得双(shuāng)方(fāng)同(tóng)意(yì)後(hòu)，确定(dìng)了(le)開(kāi)庭时(shí)间。

  開(kāi)庭當日(rì)，通(tòng)过(guò)双(shuāng)方(fāng)口(kǒu)述及(jí)提(tí)供的(de)各(gè)項证據(jù)，法(fǎ)官認为原被(bèi)告之(zhī)间物(wù)業服(fú)务合同(tóng)成(chéng)立。物(wù)業服(fú)务合同(tóng)系(xì)物(wù)業公司提(tí)供物(wù)業服(fú)务，由(yóu)業主支付物(wù)業费的(de)合同(tóng)。由(yóu)于(yú)物(wù)業服(fú)务公司不(bù)僅僅是(shì)为合同(tóng)中(zhōng)的(de)單个(gè)个(gè)體(tǐ)提(tí)供服(fú)务，而(ér)是(shì)为全(quán)體(tǐ)業主提(tí)供服(fú)务，因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業服(fú)务合同(tóng)具有公共(gòng)屬性(xìng)。業主拒絕繳納物(wù)業费的(de)抗辩(biàn)应限定(dìng)在(zài)物(wù)業服(fú)务公司不(bù)履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)在(zài)履行合同(tóng)中(zhōng)具有重大(dà)瑕疵的(de)情(qíng)形。

  庭審过(guò)程中(zhōng)，被(bèi)告同(tóng)意(yì)繳納2019年(nián)、2020年(nián)、2021年(nián)3年(nián)的(de)，但被(bèi)告認为根(gēn)據(jù)起(qǐ)訴时(shí)效应該免交2017、2018年(nián)的(de)，而(ér)電(diàn)梯(tī)一(yī)直(zhí)沒(méi)有使用(yòng)，被(bèi)告則不(bù)同(tóng)意(yì)繳納電(diàn)梯(tī)费，滞納金(jīn)更不(bù)应該讓其(qí)交付，缺乏法(fǎ)律依據(jù)。根(gēn)據(jù)法(fǎ)院(yuàn)的(de)调查证明(míng)，原告已經(jīng)提(tí)供了(le)物(wù)業服(fú)务，被(bèi)告提(tí)出(chū)的(de)玻璃及(jí)可(kě)視門(mén)鈴問(wèn)題(tí)，並(bìng)不(bù)能(néng)視为原告未履行物(wù)業服(fú)务合同(tóng)或(huò)者(zhě)履行合同(tóng)中(zhōng)具有重大(dà)瑕疵，因(yīn)此(cǐ)，被(bèi)告拒絕繳納物(wù)業费的(de)行为，已經(jīng)屬于(yú)違約。原告有权要(yào)求被(bèi)告給(gěi)付拖欠(qiàn)的(de)物(wù)業费。

  而(ér)原告在(zài)被(bèi)告拒絕繳納物(wù)業费之(zhī)後(hòu)已經(jīng)采取(qǔ)每年(nián)每月(yuè)電(diàn)話(huà)催繳、上(shàng)門(mén)催繳、张(zhāng)貼催繳單的(de)形式進(jìn)行催繳，此(cǐ)行为視为原告在(zài)被(bèi)告違約之(zhī)後(hòu)一(yī)直(zhí)在(zài)向(xiàng)被(bèi)告主张(zhāng)权利，因(yīn)此(cǐ)，法(fǎ)院(yuàn)对(duì)被(bèi)告提(tí)出(chū)的(de)原告部(bù)分(fēn)請求已經(jīng)超过(guò)訴訟时(shí)效的(de)抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)不(bù)予采信(xìn)。

  对(duì)于(yú)原告請求的(de)電(diàn)梯(tī)费的(de)問(wèn)題(tí)。根(gēn)據(jù)规定(dìng)，電(diàn)梯(tī)屬于(yú)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)有，電(diàn)梯(tī)運行过(guò)程中(zhōng)需要(yào)運行能(néng)源费、電(diàn)梯(tī)日(rì)常養護费、電(diàn)梯(tī)小修费、電(diàn)梯(tī)安(ān)檢费等，該费用(yòng)理(lǐ)应由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主承擔。因(yīn)此(cǐ)，原告請求被(bèi)告承擔電(diàn)梯(tī)费的(de)請求符合法(fǎ)律规定(dìng)，本(běn)院(yuàn)予以(yǐ)支持(chí)。被(bèi)告雖(suī)然抗辩(biàn)5年(nián)内沒(méi)有使用(yòng)電(diàn)梯(tī)，但被(bèi)告並(bìng)未提(tí)供证據(jù)未使用(yòng)電(diàn)梯(tī)系(xì)原告原因(yīn)，因(yīn)此(cǐ)法(fǎ)院(yuàn)对(duì)被(bèi)告的(de)抗辩(biàn)理(lǐ)由(yóu)不(bù)予采信(xìn)。

  对(duì)于(yú)原告要(yào)求的(de)滞納金(jīn)問(wèn)題(tí)，双(shuāng)方(fāng)約定(dìng)的(de)滞納金(jīn)實(shí)为違約金(jīn)。但原告提(tí)供的(de)管(guǎn)理(lǐ)规約系(xì)格式合同(tóng)，關(guān)于(yú)滞納金(jīn)条(tiáo)款在(zài)承諾書(shū)中(zhōng)未对(duì)被(bèi)告進(jìn)行特(tè)殊警示提(tí)醒，同(tóng)时(shí)，原被(bèi)告在(zài)玻璃修理(lǐ)、可(kě)視門(mén)鈴安(ān)装的(de)問(wèn)題(tí)上(shàng)存在(zài)分(fēn)歧，故原告对(duì)滞納金(jīn)的(de)訴訟請求，本(běn)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。綜上(shàng)所(suǒ)述，法(fǎ)院(yuàn)最(zuì)終(zhōng)判決：被(bèi)告应在(zài)规定(dìng)时(shí)间内将所(suǒ)欠(qiàn)物(wù)業费繳齐，被(bèi)告的(de)其(qí)他(tā)要(yào)求及(jí)原告对(duì)于(yú)滞納金(jīn)的(de)相關(guān)要(yào)求，法(fǎ)院(yuàn)不(bù)予支持(chí)。

  物(wù)業糾紛並(bìng)不(bù)是(shì)某一(yī)方(fāng)的(de)原因(yīn)，物(wù)業公司與(yǔ)業主都要(yào)明(míng)确自(zì)身(shēn)責任和(hé)義务，双(shuāng)方(fāng)要(yào)加強(qiáng)沟(gōu)通(tòng)，及(jí)时(shí)解(jiě)決問(wèn)題(tí)，避免因(yīn)长(cháng)时(shí)间的(de)拉鋸戰使矛盾越積越深，只(zhī)有積极(jí)解(jiě)決問(wèn)題(tí)的(de)态度(dù)，才能(néng)将矛盾化(huà)解(jiě)在(zài)源头(tóu)，使物(wù)業公司和(hé)業主和(hé)諧相處(chù)。

法(fǎ)官講法(fǎ)

  根(gēn)據(jù)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng):業主应當按照約定(dìng)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务人支付物(wù)業费。物(wù)業服(fú)务人已經(jīng)按照約定(dìng)和(hé)有關(guān)规定(dìng)提(tí)供服(fú)务的(de)，業主不(bù)得以(yǐ)未接受或(huò)者(zhě)无需接受相關(guān)物(wù)業服(fú)务为由(yóu)拒絕支付物(wù)業费。業主違反(fǎn)約定(dìng)逾期不(bù)支付物(wù)業费的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)以(yǐ)催告其(qí)在(zài)合理(lǐ)期限内支付；合理(lǐ)期限屆滿仍不(bù)支付的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)以(yǐ)提(tí)起(qǐ)訴訟或(huò)者(zhě)申請仲裁。物(wù)業服(fú)务人不(bù)得采取(qǔ)停止供電(diàn)、供水(shuǐ)、供热(rè)、供燃气(qì)等方(fāng)式催交物(wù)業费。