然而(ér)物(wù)業並(bìng)不(bù)是(shì)“万(wàn)能(néng)”的(de)，物(wù)業服(fú)务究竟包(bāo)括什(shén)麼(me)？物(wù)業的(de)責任邊(biān)界在(zài)哪？出(chū)現(xiàn)不(bù)同(tóng)問(wèn)題(tí)業主究竟該找(zhǎo)哪些(xiē)部(bù)門(mén)？一(yī)起(qǐ)来(lái)看(kàn)看(kàn)《民(mín)法(fǎ)典》上(shàng)的(de)规定(dìng)吧！

  問(wèn)：綠(lǜ)地(dì)被(bèi)侵占，物(wù)業該不(bù)該管(guǎn)？
     答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)：“建築區(qū)划内的(de)綠(lǜ)地(dì)，屬于(yú)業主共(gòng)有”；同(tóng)时(shí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务人应當按照約定(dìng)和(hé)物(wù)業的(de)使用(yòng)性(xìng)質(zhì)，妥善維修、養護、清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)和(hé)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)，維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序，采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)”。
  因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業負有对(duì)小區(qū)公共(gòng)綠(lǜ)地(dì)的(de)管(guǎn)理(lǐ)義务。如(rú)果(guǒ)小區(qū)的(de)綠(lǜ)地(dì)被(bèi)侵占，物(wù)業应該要(yào)求破壞者(zhě)整改並(bìng)恢複原樣(yàng)。对(duì)于(yú)不(bù)予恢複的(de)，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)報請有關(guān)執法(fǎ)部(bù)門(mén)介入(rù)解(jiě)決。

  問(wèn)：私搭亂建該誰(shéi)管(guǎn)？
  答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)了(le)物(wù)業有維護業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)秩序的(de)義务。因(yīn)此(cǐ)，小區(qū)内如(rú)果(guǒ)出(chū)現(xiàn)了(le)私搭亂建，首先(xiān)可(kě)以(yǐ)通(tòng)过(guò)業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)進(jìn)行維权；
  如(rú)果(guǒ)在(zài)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)進(jìn)行私搭亂建，同(tóng)樣(yàng)可(kě)以(yǐ)請求物(wù)業進(jìn)行管(guǎn)理(lǐ)；如(rú)果(guǒ)私搭亂建者(zhě)拒不(bù)履行相關(guān)義务，還(huán)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)部(bù)門(mén)投訴或(huò)報告，請求有關(guān)部(bù)門(mén)介入(rù)處(chù)理(lǐ)。

  問(wèn)：消防出(chū)問(wèn)題(tí)該誰(shéi)管(guǎn)？
  答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：“对(duì)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内違反(fǎn)有關(guān)治安(ān)、环(huán)保、消防等法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为，物(wù)業服(fú)务人应當及(jí)时(shí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施制止、向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)。”
  因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業有義务防止其(qí)服(fú)务區(qū)域内出(chū)現(xiàn)違反(fǎn)消防法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。这(zhè)要(yào)求物(wù)業一(yī)方(fāng)面(miàn)应及(jí)时(shí)采取(qǔ)合理(lǐ)措施制止違反(fǎn)消防法(fǎ)的(de)行为，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)有向(xiàng)消防救援机構報告並(bìng)協助處(chù)理(lǐ)違法(fǎ)行为的(de)義务。

  問(wèn)：噪音(yīn)擾民(mín)歸誰(shéi)管(guǎn)？
  答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)，業主应當遵守法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，相關(guān)行为应當符合节(jié)約資源、保護生(shēng)态环(huán)境的(de)要(yào)求。对(duì)于(yú)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人執行政(zhèng)府依法(fǎ)實(shí)施的(de)应急處(chù)置措施和(hé)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)措施，業主应當依法(fǎ)予以(yǐ)配合。
  業主大(dà)会(huì)或(huò)業主委員会(huì)，对(duì)任意(yì)弃置垃圾、排放(fàng)污染物(wù)或(huò)噪聲等損害他(tā)人合法(fǎ)权益的(de)行为，有权依照法(fǎ)律、法(fǎ)规以(yǐ)及(jí)管(guǎn)理(lǐ)规約，請求行为人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。
  業主或(huò)其(qí)他(tā)行为人拒不(bù)履行相關(guān)義务的(de)，有關(guān)當事(shì)人可(kě)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告或(huò)者(zhě)投訴，有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)应當依法(fǎ)處(chù)理(lǐ)。
  因(yīn)此(cǐ)，物(wù)業同(tóng)樣(yàng)具有維護小區(qū)秩序的(de)義务。按照《民(mín)法(fǎ)典》的(de)规定(dìng)，小區(qū)中(zhōng)出(chū)現(xiàn)聲、光污染，权益被(bèi)損害者(zhě)可(kě)以(yǐ)請求業主大(dà)会(huì)、業主委員会(huì)進(jìn)行管(guǎn)制，也(yě)可(kě)以(yǐ)請求小區(qū)物(wù)業進(jìn)行管(guǎn)制，如(rú)果(guǒ)侵害者(zhě)拒不(bù)停止其(qí)侵害，权益被(bèi)損害者(zhě)同(tóng)樣(yàng)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)報告或(huò)者(zhě)投訴，由(yóu)有關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)介入(rù)進(jìn)行管(guǎn)制。

  問(wèn)：物(wù)業換開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)要(yào)收(shōu)费嗎？
  答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：“物(wù)業服(fú)务人应當按照約定(dìng)和(hé)物(wù)業的(de)使用(yòng)性(xìng)質(zhì)，妥善維修、養護、清(qīng)潔、綠(lǜ)化(huà)和(hé)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)業主共(gòng)有部(bù)分(fēn)，維護物(wù)業服(fú)务區(qū)域内的(de)基本(běn)秩序，采取(qǔ)合理(lǐ)措施保護業主的(de)人身(shēn)、财産安(ān)全(quán)。”
  而(ér)開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)並(bìng)不(bù)屬于(yú)業主的(de)共(gòng)有部(bù)分(fēn)，物(wù)業並(bìng)沒(méi)有无償为業主進(jìn)行維修的(de)義务，因(yīn)此(cǐ)，不(bù)能(néng)要(yào)求物(wù)業无償提(tí)供服(fú)务，物(wù)業給(gěi)業主換開(kāi)關(guān)、水(shuǐ)龍头(tóu)，屬于(yú)增值服(fú)务，可(kě)以(yǐ)适當收(shōu)费。

  問(wèn)：停水(shuǐ)、停電(diàn)該找(zhǎo)誰(shéi)？
  答：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)六(liù)百(bǎi)五(wǔ)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)：“供電(diàn)人应當按照國(guó)家(jiā)规定(dìng)的(de)供電(diàn)質(zhì)量(liàng)标(biāo)準和(hé)約定(dìng)安(ān)全(quán)供電(diàn)。供電(diàn)人未按照國(guó)家(jiā)规定(dìng)的(de)供電(diàn)質(zhì)量(liàng)标(biāo)準和(hé)約定(dìng)安(ān)全(quán)供電(diàn)，造成(chéng)用(yòng)電(diàn)人損失的(de)，应當承擔賠償責任。”
  供水(shuǐ)、供電(diàn)等專業經(jīng)營單位(wèi)应當按照最(zuì)終(zhōng)用(yòng)戶使用(yòng)的(de)計(jì)量(liàng)器具顯示的(de)量(liàng)值向(xiàng)用(yòng)戶收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)。遇到(dào)停水(shuǐ)、停電(diàn)等問(wèn)題(tí)，应要(yào)求供水(shuǐ)、供電(diàn)等單位(wèi)解(jiě)決問(wèn)題(tí)。
  如(rú)涉及(jí)物(wù)業服(fú)务企業轉(zhuǎn)供水(shuǐ)、電(diàn)的(de)，应區(qū)分(fēn)屬于(yú)源头(tóu)問(wèn)題(tí)還(huán)是(shì)轉(zhuǎn)供水(shuǐ)、電(diàn)中(zhōng)的(de)設備因(yīn)素，如(rú)果(guǒ)是(shì)轉(zhuǎn)供水(shuǐ)、電(diàn)中(zhōng)的(de)設備出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)，应由(yóu)物(wù)業组織自(zì)行維修或(huò)申請使用(yòng)維修資金(jīn)維修。
  同(tóng)时(shí)，《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)九百(bǎi)四(sì)十(shí)四(sì)条(tiáo)规定(dìng)，業主違反(fǎn)約定(dìng)逾期不(bù)支付物(wù)業费的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)催告其(qí)在(zài)合理(lǐ)期限内支付；合理(lǐ)期限屆滿仍不(bù)支付的(de)，物(wù)業服(fú)务人可(kě)提(tí)起(qǐ)訴訟或(huò)申請仲裁。物(wù)業服(fú)务人不(bù)得采取(qǔ)停止供電(diàn)、供水(shuǐ)、供热(rè)、供燃气(qì)等方(fāng)式催交物(wù)業费。

  問(wèn)：房(fáng)子漏水(shuǐ)歸誰(shéi)管(guǎn)？
  答：要(yào)分(fēn)4類(lèi)情(qíng)況處(chù)理(lǐ)：

    （1）新(xīn)建商品房(fáng)處(chù)于(yú)質(zhì)保期内的(de)，由(yóu)建設單位(wèi)（即開(kāi)发商）来(lái)負責維修；
    （2）屬于(yú)自(zì)用(yòng)部(bù)位(wèi)（如(rú)業主家(jiā)廚房(fáng)、衛生(shēng)间）或(huò)人为破壞、使用(yòng)不(bù)當等原因(yīn)造成(chéng)的(de)，一(yī)般由(yóu)使用(yòng)人（一(yī)般指業主）自(zì)行组織維修；
    （3）超出(chū)質(zhì)保期、因(yīn)使用(yòng)年(nián)限較长(cháng)等自(zì)然原因(yīn)出(chū)現(xiàn)的(de)屋(wū)面(miàn)、牆(qiáng)面(miàn)（公共(gòng)部(bù)位(wèi)）滲水(shuǐ)、漏水(shuǐ)等問(wèn)題(tí)，应依法(fǎ)申請使用(yòng)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)進(jìn)行維修；
    （4）如(rú)果(guǒ)沒(méi)有籌集專項維修資金(jīn)的(de)，可(kě)由(yóu)相關(guān)業主分(fēn)攤费用(yòng)来(lái)負責維修。

  問(wèn)：房(fáng)屋(wū)出(chū)現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)該誰(shéi)管(guǎn)？
  答：应分(fēn)情(qíng)況讨論：
    （1）向(xiàng)開(kāi)发商購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)，居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)：《最(zuì)高(gāo)院(yuàn)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)司法(fǎ)解(jiě)釋》第(dì)十(shí)二(èr)条(tiáo)规定(dìng)：“因(yīn)房(fáng)屋(wū)主體(tǐ)結構質(zhì)量(liàng)不(bù)合格不(bù)能(néng)交付使用(yòng)，或(huò)房(fáng)屋(wū)交付使用(yòng)後(hòu)，房(fáng)屋(wū)主體(tǐ)結構質(zhì)量(liàng)經(jīng)核验确屬不(bù)合格，買(mǎi)受人請求解(jiě)除合同(tóng)和(hé)賠償損失的(de)，应予支持(chí)。”
    第(dì)十(shí)三(sān)条(tiáo)规定(dìng)：“因(yīn)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)嚴重影響正(zhèng)常居(jū)住使用(yòng)，買(mǎi)受人請求解(jiě)除合同(tóng)和(hé)賠償損失的(de)，应予支持(chí)。”因(yīn)此(cǐ)，如(rú)果(guǒ)購買(mǎi)房(fáng)屋(wū)並(bìng)居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)房(fáng)屋(wū)存在(zài)影響居(jū)住的(de)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)後(hòu)，業主可(kě)以(yǐ)向(xiàng)開(kāi)发商請求賠償。
    （2）購買(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)後(hòu)发現(xiàn)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)：《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)六(liù)百(bǎi)一(yī)十(shí)七(qī)条(tiáo)规定(dìng)：“出(chū)賣(mài)人交付的(de)标(biāo)的(de)物(wù)不(bù)符合質(zhì)量(liàng)要(yào)求的(de)，買(mǎi)受人可(kě)依據(jù)本(běn)法(fǎ)第(dì)五(wǔ)百(bǎi)八(bā)十(shí)二(èr)条(tiáo)至(zhì)第(dì)五(wǔ)百(bǎi)八(bā)十(shí)四(sì)条(tiáo)的(de)规定(dìng)請求承擔違約責任”。
  因(yīn)此(cǐ)，如(rú)果(guǒ)在(zài)購買(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)並(bìng)居(jū)住後(hòu)发現(xiàn)存在(zài)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)，現(xiàn)業主应向(xiàng)原業主請求賠償；原業主如(rú)能(néng)证明(míng)房(fáng)屋(wū)質(zhì)量(liàng)問(wèn)題(tí)为開(kāi)发商所(suǒ)致(zhì)而(ér)並(bìng)非(fēi)由(yóu)其(qí)所(suǒ)致(zhì)，則可(kě)按上(shàng)文(wén)规定(dìng)向(xiàng)開(kāi)发商請求賠償。

  問(wèn)：公共(gòng)部(bù)位(wèi)、設施出(chū)了(le)問(wèn)題(tí)誰(shéi)来(lái)管(guǎn)？

  答：電(diàn)梯(tī)等共(gòng)有設施設備出(chū)問(wèn)題(tí)应區(qū)分(fēn)看(kàn)待，日(rì)常保養的(de)工作(zuò)，屬于(yú)日(rì)常物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)的(de)範疇；如(rú)屬于(yú)維修、更新(xīn)、改造，符合維修資金(jīn)使用(yòng)範疇的(de)，应通(tòng)过(guò)申請使用(yòng)維修資金(jīn)解(jiě)決。
  外(wài)牆(qiáng)脫落(là)等公共(gòng)部(bù)位(wèi)出(chū)現(xiàn)問(wèn)題(tí)，保修期内可(kě)向(xiàng)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)業委会(huì)進(jìn)行反(fǎn)映，由(yóu)其(qí)協调建設單位(wèi)進(jìn)行維修；保修期外(wài)的(de)，可(kě)由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業或(huò)業委会(huì)申請使用(yòng)維修資金(jīn)解(jiě)決。
  《民(mín)法(fǎ)典》第(dì)二(èr)百(bǎi)八(bā)十(shí)一(yī)条(tiáo)规定(dìng)：“建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)，屬于(yú)業主共(gòng)有。經(jīng)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，可(kě)以(yǐ)用(yòng)于(yú)電(diàn)梯(tī)、屋(wū)頂、外(wài)牆(qiáng)、无障礙設施等共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)維修、更新(xīn)和(hé)改造。建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)的(de)籌集、使用(yòng)情(qíng)況应當定(dìng)期公布(bù)。