一(yī)
什(shén)麼(me)是(shì)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)？有什(shén)麼(me)规定(dìng)？
前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)，是(shì)指住宅(zhái)出(chū)售後(hòu)至(zhì)業主委員会(huì)成(chéng)立前(qián)的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)。它(tā)有下(xià)列规定(dìng)：
1、新(xīn)建商品住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)应當在(zài)出(chū)售住宅(zhái)前(qián)制定(dìng)住宅(zhái)使用(yòng)公約，與(yǔ)其(qí)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务企業签定(dìng)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)，並(bìng)報物(wù)業所(suǒ)在(zài)地(dì)的(de)區(qū)房(fáng)地(dì)産管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)備案(àn)。
2、新(xīn)建商品住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)與(yǔ)住宅(zhái)買(mǎi)售人签订住宅(zhái)轉(zhuǎn)讓合同(tóng)时(shí)，应當将住宅(zhái)使用(yòng)公約、前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)和(hé)住宅(zhái)使用(yòng)说(shuō)明(míng)書(shū)作(zuò)为住宅(zhái)轉(zhuǎn)讓合同(tóng)的(de)附件(jiàn)。
3、住宅(zhái)使用(yòng)公約不(bù)得與(yǔ)法(fǎ)律、法(fǎ)规相抵触。
4、新(xīn)建商品住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)在(zài)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)期间，不(bù)得使用(yòng)物(wù)業維修基金(jīn)。
5、新(xīn)建商品住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)在(zài)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费用(yòng)，由(yóu)住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)承擔，自(zì)新(xīn)建商品住宅(zhái)交付使用(yòng)之(zhī)日(rì)至(zhì)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)終(zhōng)止之(zhī)日(rì)发生(shēng)的(de)前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费用(yòng)，由(yóu)住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)和(hé)買(mǎi)受人按照住宅(zhái)轉(zhuǎn)讓合同(tóng)的(de)約定(dìng)承擔。
新(xīn)建商品住宅(zhái)交付使用(yòng)时(shí)，除住宅(zhái)轉(zhuǎn)讓合同(tóng)另(lìng)有約定(dìng)外(wài)，物(wù)業服(fú)务企業不(bù)得向(xiàng)住宅(zhái)買(mǎi)受人收(shōu)取(qǔ)任何费用(yòng)。
住宅(zhái)使用(yòng)公約至(zhì)業主大(dà)会(huì)或(huò)者(zhě)業主代(dài)表(biǎo)大(dà)会(huì)審議通(tòng)过(guò)的(de)業主公約生(shēng)效时(shí)終(zhōng)止。前(qián)期物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)至(zhì)業主委員会(huì)與(yǔ)其(qí)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务企業签订的(de)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)生(shēng)效时(shí)終(zhōng)止。
住宅(zhái)出(chū)售單位(wèi)違反(fǎn)上(shàng)述五(wǔ)項条(tiáo)款的(de)，由(yóu)市(shì)房(fáng)地(dì)局(jú)或(huò)者(zhě)區(qū)房(fáng)地(dì)産管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)責令其(qí)改正(zhèng)，可(kě)以(yǐ)並(bìng)處(chù)一(yī)万(wàn)元(yuán)以(yǐ)上(shàng)五(wǔ)万(wàn)元(yuán)以(yǐ)下(xià)的(de)罰款。
二(èr)
物(wù)業公司服(fú)务的(de)範圍及(jí)内容有哪些(xiē)？
依據(jù)《普通(tòng)住宅(zhái)物(wù)業服(fú)务等級标(biāo)準》的(de)规定(dìng)，物(wù)業服(fú)务企業服(fú)务的(de)範圍及(jí)内容有：
1、基本(běn)要(yào)求：包(bāo)括各(gè)項管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)、管(guǎn)理(lǐ)人員要(yào)求、服(fú)务时(shí)间和(hé)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)與(yǔ)服(fú)务等。
2、房(fáng)屋(wū)管(guǎn)理(lǐ)：包(bāo)括巡查房(fáng)屋(wū)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)（單元(yuán)門(mén)、樓道(dào)通(tòng)道(dào)、以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)部(bù)位(wèi)的(de)門(mén)窗(chuāng)、玻璃等）、設置樓棟單元(yuán)标(biāo)識等。
3、公共(gòng)設施設備維修養護：包(bāo)括室(shì)外(wài)健身(shēn)設施、休閑桌(zhuō)椅(yǐ)、路燈(dēng)、樓道(dào)燈(dēng)、安(ān)全(quán)标(biāo)識、電(diàn)梯(tī)、消防設施、設備等。
4、協助維護公共(gòng)秩序：包(bāo)括人員要(yào)求、門(mén)崗、巡邏崗、技防設施（監控崗）、車輛管(guǎn)理(lǐ)、各(gè)種(zhǒng)应急預案(àn)等。
5、公共(gòng)區(qū)域清(qīng)潔衛生(shēng)服(fú)务：
①樓内公共(gòng)區(qū)域：包(bāo)括地(dì)面(miàn)和(hé)牆(qiáng)面(miàn)，樓梯(tī)扶手(shǒu)、欄杆、窗(chuāng)台(tái)，消防栓、指示牌(pái)等公共(gòng)設施，公共(gòng)燈(dēng)具，門(mén)、窗(chuāng)和(hé)玻璃，雨(yǔ)搭、屋(wū)頂，垃圾收(shōu)集，電(diàn)梯(tī)轎廂；
②樓外(wài)公共(gòng)區(qū)域：包(bāo)括道(dào)路、场(chǎng)地(dì)、綠(lǜ)地(dì)，宣传欄、健身(shēn)器、桌(zhuō)椅(yǐ)等，垃圾廂房(fáng)，果(guǒ)皮(pí)箱(xiāng)、垃圾桶(tǒng)，消毒滅害等。
6、公共(gòng)區(qū)域綠(lǜ)化(huà)日(rì)常養護：包(bāo)括草(cǎo)坪修剪、清(qīng)雜草(cǎo)、灌排水(shuǐ)、施肥、病蟲害防治，樹(shù)木修剪、施肥、病蟲害防治，花(huā)壇花(huā)境布(bù)置、灌排水(shuǐ)、補種(zhǒng)、修剪、施肥、病蟲害防治等。
三(sān)
哪些(xiē)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务事(shì)項应當在(zài)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)約定(dìng)？
物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)中(zhōng)當事(shì)人应當約定(dìng)下(xià)列物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务事(shì)項：
1、住宅(zhái)共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設備的(de)使用(yòng)管(guǎn)理(lǐ)、維修和(hé)更新(xīn)；
2、物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内公共(gòng)設施的(de)使用(yòng)管(guǎn)理(lǐ)、維修和(hé)更新(xīn)；
3、電(diàn)梯(tī)、水(shuǐ)泵等房(fáng)屋(wū)設備的(de)運行服(fú)务；
4、保潔服(fú)务；
5、保安(ān)服(fú)务；
6、物(wù)業維修、更新(xīn)费用(yòng)的(de)帳务管(guǎn)理(lǐ)；
7、物(wù)業档案(àn)資料的(de)保管(guǎn)。
四(sì)
業主或(huò)物(wù)業公司能(néng)否擅自(zì)利用(yòng)物(wù)業共(gòng)用(yòng)部(bù)位(wèi)及(jí)共(gòng)用(yòng)設施設備？
業主不(bù)可(kě)以(yǐ)擅自(zì)利用(yòng)。但是(shì)物(wù)業公司根(gēn)據(jù)服(fú)务合同(tóng)約定(dìng)，從業主利益出(chū)发可(kě)以(yǐ)視情(qíng)況利用(yòng)。
五(wǔ)
物(wù)業公司能(néng)罰款嗎？
不(bù)能(néng)。罰款是(shì)一(yī)種(zhǒng)行政(zhèng)處(chù)罰行为，物(wù)業服(fú)务企業不(bù)是(shì)行政(zhèng)主體(tǐ)，因(yīn)而(ér)沒(méi)有罰款的(de)权力。處(chù)罰权只(zhī)能(néng)由(yóu)行政(zhèng)机關(guān)、司法(fǎ)机關(guān)或(huò)其(qí)他(tā)有處(chù)罰权的(de)组織在(zài)其(qí)法(fǎ)定(dìng)職权範圍内行使。業主與(yǔ)物(wù)業服(fú)务企業之(zhī)间沒(méi)有任何的(de)行政(zhèng)管(guǎn)理(lǐ)的(de)法(fǎ)律關(guān)系(xì)，他(tā)们(men)之(zhī)间是(shì)一(yī)種(zhǒng)平等的(de)民(mín)事(shì)合同(tóng)關(guān)系(xì)，所(suǒ)以(yǐ)物(wù)業服(fú)务企業不(bù)能(néng)对(duì)業主進(jìn)行罰款，但如(rú)果(guǒ)業主确實(shí)違规，对(duì)小區(qū)公共(gòng)部(bù)位(wèi)、共(gòng)用(yòng)設施、設備等造成(chéng)了(le)損害，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)要(yào)求業主進(jìn)行賠償。
六(liù)
業主有权審查物(wù)業公司的(de)收(shōu)支嗎？
沒(méi)有。只(zhī)有業主委員会(huì)可(kě)以(yǐ)請有關(guān)審計(jì)部(bù)門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因(yīn)为一(yī)般的(de)業主不(bù)具備專業的(de)财务知識，即使是(shì)專業财务人員也(yě)无法(fǎ)以(yǐ)个(gè)人身(shēn)份提(tí)供具有合法(fǎ)效力的(de)審計(jì)证明(míng)。如(rú)果(guǒ)每个(gè)業主都可(kě)以(yǐ)濫用(yòng)自(zì)己的(de)查賬权，这(zhè)樣(yàng)只(zhī)能(néng)嚴重干(gàn)擾管(guǎn)理(lǐ)公司的(de)正(zhèng)常運作(zuò)。
七(qī)
物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务收(shōu)费的(de)标(biāo)準有何规定(dìng)？
物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务收(shōu)费的(de)标(biāo)準按照下(xià)列规定(dìng)确定(dìng)：
1、已售公有住宅(zhái)的(de)收(shōu)费标(biāo)準，由(yóu)市(shì)物(wù)價局(jú)会(huì)同(tóng)市(shì)房(fáng)地(dì)局(jú)制定(dìng)；
2、普通(tòng)内銷商品住宅(zhái)的(de)收(shōu)费标(biāo)準，由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)業主或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)在(zài)區(qū)物(wù)價部(bù)門(mén)会(huì)同(tóng)房(fáng)地(dì)産管(guǎn)理(lǐ)部(bù)門(mén)规定(dìng)的(de)基準價的(de)浮動(dòng)幅度(dù)内協商确定(dìng)。
3、高(gāo)标(biāo)準内銷商品住宅(zhái)和(hé)外(wài)銷商品住宅(zhái)的(de)收(shōu)费标(biāo)準，由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)業主或(huò)者(zhě)業主委員会(huì)協商确定(dìng)。
其(qí)他(tā)服(fú)务項目的(de)收(shōu)费，由(yóu)物(wù)業服(fú)务企業與(yǔ)業主委員会(huì)或(huò)者(zhě)業主、使用(yòng)人協商确定(dìng)。
八(bā)
物(wù)業费包(bāo)括哪些(xiē)項目？
物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务收(shōu)费包(bāo)括下(xià)列項目：
1、管(guǎn)理(lǐ)费，用(yòng)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域的(de)日(rì)常管(guǎn)理(lǐ)，包(bāo)括物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内的(de)巡視、檢查、物(wù)業維修、更新(xīn)费用(yòng)的(de)帳务管(guǎn)理(lǐ)，物(wù)業档案(àn)資料的(de)保管(guǎn)和(hé)其(qí)他(tā)有關(guān)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务；
2、房(fáng)屋(wū)設備運行费，用(yòng)于(yú)電(diàn)梯(tī)、水(shuǐ)泵等房(fáng)屋(wū)設備運行服(fú)务所(suǒ)需的(de)费用(yòng)；
3、保潔费，用(yòng)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内日(rì)常保潔服(fú)务所(suǒ)需的(de)费用(yòng)；
4、保安(ān)费，用(yòng)于(yú)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)區(qū)域内日(rì)常安(ān)全(quán)保衛服(fú)务所(suǒ)需的(de)费用(yòng)；
5、維修费，用(yòng)于(yú)物(wù)業維修服(fú)务所(suǒ)需的(de)费用(yòng)。
上(shàng)述第(dì)1、2、3、4項费用(yòng)按月(yuè)分(fēn)項計(jì)算，第(dì)5項费用(yòng)按實(shí)际維修項目計(jì)算。
九
以(yǐ)什(shén)麼(me)面(miàn)積收(shōu)取(qǔ)我(wǒ)的(de)物(wù)業费？
房(fáng)産证未辦(bàn)理(lǐ)以(yǐ)前(qián)，以(yǐ)商品房(fáng)買(mǎi)賣(mài)合同(tóng)上(shàng)的(de)銷售面(miàn)積为準；房(fáng)産证辦(bàn)理(lǐ)以(yǐ)後(hòu)，以(yǐ)實(shí)測後(hòu)的(de)建築面(miàn)積收(shōu)取(qǔ)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)费。
十(shí)
物(wù)業费可(kě)以(yǐ)預收(shōu)幾(jǐ)个(gè)月(yuè)？業主或(huò)使用(yòng)人未按时(shí)交納，如(rú)何處(chù)罰？
物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费用(yòng)經(jīng)約定(dìng)可(kě)以(yǐ)預收(shōu)，預收(shōu)期限不(bù)得超过(guò)三(sān)个(gè)月(yuè)。業主、使用(yòng)人未按照物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务合同(tóng)交納物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务费用(yòng)的(de)，物(wù)業服(fú)务企業可(kě)以(yǐ)按日(rì)加收(shōu)应交納费用(yòng)千(qiān)分(fēn)之(zhī)三(sān)的(de)滞納金(jīn)或(huò)者(zhě)按約定(dìng)加收(shōu)滞納金(jīn)。
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