某小區(qū)物(wù)業公司通(tòng)知物(wù)業费漲價，

並(bìng)稱“同(tóng)意(yì)调價業主已过(guò)半”。

業主张(zhāng)某对(duì)繳费标(biāo)準不(bù)服(fú)，

拒交物(wù)業费，

被(bèi)訴至(zhì)法(fǎ)院(yuàn)。

     廣州市(shì)中(zhōng)級人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)日(rì)前(qián)審結此(cǐ)案(àn)，認为物(wù)業公司调價程序不(bù)當，業主按原物(wù)業费标(biāo)準支付欠(qiàn)费。

物(wù)業稱同(tóng)意(yì)漲價已“双(shuāng)过(guò)半”

業主拒交物(wù)業费被(bèi)追讨 

  廣州某小區(qū)尚未成(chéng)立業委会(huì)，小區(qū)二(èr)百(bǎi)多(duō)戶住宅(zhái)及(jí)商鋪的(de)物(wù)業服(fú)务均由(yóu)開(kāi)发商選聘的(de)某物(wù)業服(fú)务公司提(tí)供，其(qí)中(zhōng)住宅(zhái)按每月(yuè)1.6元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)的(de)标(biāo)準收(shōu)取(qǔ)物(wù)業服(fú)务费。
  2018年(nián)9月(yuè)，物(wù)業公司在(zài)未召開(kāi)業主大(dà)会(huì)征求業主意(yì)見(jiàn)的(de)情(qíng)況下(xià)，單方(fāng)发出(chū)公告稱其(qí)已與(yǔ)大(dà)部(bù)分(fēn)住宅(zhái)業主达(dá)成(chéng)按1.85元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)标(biāo)準收(shōu)取(qǔ)住宅(zhái)管(guǎn)理(lǐ)费的(de)合意(yì)，希望業主在(zài)2018年(nián)10月(yuè)31日(rì)之(zhī)前(qián)到(dào)管(guǎn)理(lǐ)處(chù)签署(shǔ)相關(guān)文(wén)件(jiàn)。 

  两(liǎng)个(gè)月(yuè)後(hòu)，物(wù)業公司再次(cì)发出(chū)公告稱：同(tóng)意(yì)调價为1.85元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)的(de)業主已达(dá)“双(shuāng)过(guò)半”，此(cǐ)後(hòu)物(wù)業费按照1.85元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)的(de)标(biāo)準執行。經(jīng)統計(jì)，同(tóng)意(yì)按1.85元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)收(shōu)费的(de)業主已达(dá)到(dào)法(fǎ)定(dìng)50%以(yǐ)上(shàng)，故此(cǐ)後(hòu)物(wù)業费按照1.85元(yuán)/平方(fāng)米(mǐ)的(de)标(biāo)準執行。
  小區(qū)業主张(zhāng)某因(yīn)对(duì)繳费标(biāo)準不(bù)服(fú)而(ér)拒交物(wù)業费，物(wù)業公司将张(zhāng)某告上(shàng)法(fǎ)庭，追讨物(wù)業欠(qiàn)费。为证明(míng)调價程序的(de)合法(fǎ)性(xìng)，物(wù)業公司向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)交了(le)《業主同(tóng)意(yì)调價之(zhī)签約情(qíng)況統計(jì)表(biǎo)》及(jí)其(qí)與(yǔ)業主签订的(de)196份格式内容均相同(tóng)的(de)協議。 

  法(fǎ)院(yuàn)審查发現(xiàn)：

  上(shàng)述所(suǒ)有協議後(hòu)均沒(méi)有附房(fáng)産证及(jí)身(shēn)份证複印(yìn)件(jiàn)；均未载(zài)明(míng)物(wù)業面(miàn)積；部(bù)分(fēn)協議的(de)落(là)款签名(míng)不(bù)完整或(huò)字(zì)迹潦草(cǎo)无法(fǎ)看(kàn)清(qīng)或(huò)在(zài)签名(míng)後(hòu)写(xiě)有“代(dài)”字(zì)；部(bù)分(fēn)協議的(de)落(là)款日(rì)期系(xì)在(zài)物(wù)業公司发出(chū)调價公示之(zhī)後(hòu)。

法(fǎ)院(yuàn)

物(wù)業公司调價程序不(bù)當

業主按原物(wù)業费标(biāo)準支付欠(qiàn)费 

  法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)審理(lǐ)後(hòu)認为，案(àn)涉小區(qū)目前(qián)仍未召開(kāi)業主大(dà)会(huì)，處(chù)于(yú)前(qián)期物(wù)業服(fú)务階(jiē)段(duàn)，物(wù)業公司为開(kāi)发商選聘的(de)前(qián)期服(fú)务單位(wèi)，有权就(jiù)其(qí)提(tí)供的(de)物(wù)業服(fú)务向(xiàng)小區(qū)業主追讨欠(qiàn)费。 

  根(gēn)據(jù)《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)關(guān)于(yú)審理(lǐ)物(wù)業服(fú)务糾紛案(àn)件(jiàn)具體(tǐ)应用(yòng)法(fǎ)律若干(gàn)問(wèn)題(tí)的(de)解(jiě)釋》《物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》及(jí)《廣州市(shì)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》等相關(guān)规定(dìng)，物(wù)業费调價屬于(yú)应由(yóu)全(quán)體(tǐ)小區(qū)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)的(de)“有關(guān)共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权利的(de)其(qí)他(tā)重大(dà)事(shì)項”，调價程序应正(zhèng)當、有序，並(bìng)应接受合理(lǐ)監督。 

  在(zài)调價前(qián)，物(wù)業服(fú)务公司应向(xiàng)全(quán)體(tǐ)業主公示上(shàng)一(yī)年(nián)度(dù)物(wù)業經(jīng)營情(qíng)況的(de)審計(jì)報告及(jí)调價方(fāng)案(àn)，最(zuì)終(zhōng)方(fāng)案(àn)能(néng)否通(tòng)过(guò)，应由(yóu)全(quán)體(tǐ)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)，經(jīng)“双(shuāng)过(guò)半”（即參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積过(guò)半數且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數过(guò)半數）的(de)業主同(tóng)意(yì)的(de)，才能(néng)成(chéng)功调價。 

  本(běn)案(àn)中(zhōng)，物(wù)業公司在(zài)调價前(qián)並(bìng)未提(tí)前(qián)公示其(qí)上(shàng)年(nián)度(dù)物(wù)業經(jīng)營情(qíng)況審計(jì)報告，亦未告知相關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)，而(ér)是(shì)自(zì)行單方(fāng)制作(zuò)相關(guān)協議版本(běn)並(bìng)逐一(yī)上(shàng)門(mén)签約，且(qiě)在(zài)签約过(guò)程中(zhōng)亦未充分(fēn)核實(shí)業主身(shēn)份，对(duì)于(yú)部(bù)分(fēn)協議存在(zài)落(là)款签名(míng)字(zì)迹難以(yǐ)辩(biàn)認、不(bù)完整或(huò)他(tā)人代(dài)签情(qíng)況。 

  上(shàng)述提(tí)價操作(zuò)模式完全(quán)由(yóu)物(wù)業公司主導，无法(fǎ)充分(fēn)體(tǐ)現(xiàn)業主與(yǔ)物(wù)業公司的(de)協商过(guò)程，亦缺乏相關(guān)行政(zhèng)主管(guǎn)部(bù)門(mén)監督，形式上(shàng)、内容上(shàng)均不(bù)符合相關(guān)法(fǎ)律法(fǎ)规，難以(yǐ)充分(fēn)保障廣大(dà)業主对(duì)小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)重大(dà)共(gòng)益事(shì)項的(de)知情(qíng)权及(jí)選擇权。 

  廣州市(shì)中(zhōng)級人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)經(jīng)二(èr)審審理(lǐ)後(hòu)，認定(dìng)物(wù)業公司调價程序不(bù)當，判決张(zhāng)某按原物(wù)業费标(biāo)準支付物(wù)業欠(qiàn)费。 

  廣州中(zhōng)院(yuàn)法(fǎ)官劉卉表(biǎo)示，随着物(wù)業服(fú)务的(de)普及(jí)，物(wù)業糾紛頻发，其(qí)中(zhōng)物(wù)業费调價糾紛尤为突出(chū)。業主时(shí)常疑惑：“服(fú)务水(shuǐ)平原地(dì)踏步，物(wù)業费怎麼(me)每年(nián)都漲？”而(ér)物(wù)業公司卻總(zǒng)是(shì)说(shuō)：“一(yī)直(zhí)在(zài)虧損，再不(bù)漲價就(jiù)得走(zǒu)人了(le)！”到(dào)底孰是(shì)孰非(fēi)？ 

  对(duì)此(cǐ)，法(fǎ)官提(tí)醒，物(wù)業服(fú)务收(shōu)费应遵循質(zhì)價相符、公平公開(kāi)、合理(lǐ)誠信(xìn)的(de)原則。 

  一(yī)方(fāng)面(miàn)，物(wù)業服(fú)务收(shōu)费是(shì)維系(xì)物(wù)業服(fú)务企業提(tí)供物(wù)業服(fú)务、小區(qū)物(wù)業管(guǎn)理(lǐ)正(zhèng)常運轉(zhuǎn)的(de)基礎。業主享受物(wù)業服(fú)务理(lǐ)应支付相应对(duì)價即物(wù)業费。 

  另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，对(duì)因(yīn)服(fú)务事(shì)項增加、服(fú)务質(zhì)量(liàng)提(tí)升(shēng)、成(chéng)本(běn)上(shàng)漲等原因(yīn)導致(zhì)的(de)物(wù)業成(chéng)本(běn)增加，物(wù)業公司有权要(yào)求合理(lǐ)调整费用(yòng)标(biāo)準，但应遵循正(zhèng)當程序原則，依法(fǎ)定(dìng)程序與(yǔ)業主充分(fēn)協商，征得業主同(tóng)意(yì)，否則将会(huì)被(bèi)視为擅自(zì)调整，无法(fǎ)得到(dào)法(fǎ)律的(de)支持(chí)。 

法(fǎ)条(tiáo)鍊(liàn)接

《中(zhōng)華人民(mín)共(gòng)和(hé)國(guó)民(mín)法(fǎ)典》 

  第(dì)二(èr)百(bǎi)七(qī)十(shí)八(bā)条(tiáo)下(xià)列事(shì)項由(yóu)業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)： 

 （一(yī)）制定(dìng)和(hé)修改業主大(dà)会(huì)議事(shì)规則；

 （二(èr)）制定(dìng)和(hé)修改管(guǎn)理(lǐ)规約；

 （三(sān)）選舉業主委員会(huì)或(huò)者(zhě)更換業主委員会(huì)成(chéng)員；

 （四(sì)）選聘和(hé)解(jiě)聘物(wù)業服(fú)务企業或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)人；

 （五(wǔ)）使用(yòng)建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)；

 （六(liù)）籌集建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施的(de)維修資金(jīn)；

 （七(qī)）改建、重建建築物(wù)及(jí)其(qí)附屬設施；

 （八(bā)）改變(biàn)共(gòng)有部(bù)分(fēn)的(de)用(yòng)途或(huò)者(zhě)利用(yòng)共(gòng)有部(bù)分(fēn)從事(shì)經(jīng)營活動(dòng)；

 （九）有關(guān)共(gòng)有和(hé)共(gòng)同(tóng)管(guǎn)理(lǐ)权利的(de)其(qí)他(tā)重大(dà)事(shì)項。 

  業主共(gòng)同(tóng)決定(dìng)事(shì)項，应當由(yóu)專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)人數占比三(sān)分(fēn)之(zhī)二(èr)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主參與(yǔ)表(biǎo)決。決定(dìng)前(qián)款第(dì)六(liù)至(zhì)八(bā)項规定(dìng)的(de)事(shì)項，应當經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積只(zhī)四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數四(sì)分(fēn)之(zhī)三(sān)以(yǐ)上(shàng)的(de)業主同(tóng)意(yì)。決定(dìng)前(qián)款其(qí)他(tā)事(shì)項，应當經(jīng)參與(yǔ)表(biǎo)決專有部(bù)分(fēn)面(miàn)積过(guò)半數的(de)業主且(qiě)參與(yǔ)表(biǎo)決人數过(guò)半數的(de)業主同(tóng)意(yì)。 

  第(dì)九百(bǎi)三(sān)十(shí)九条(tiáo)：建設單位(wèi)依法(fǎ)與(yǔ)物(wù)業服(fú)务人签订的(de)前(qián)期物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，以(yǐ)及(jí)業主委員会(huì)與(yǔ)業主大(dà)会(huì)依法(fǎ)選聘的(de)物(wù)業服(fú)务人订立的(de)物(wù)業服(fú)务合同(tóng)，对(duì)業主具有約束(shù)力。